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mercredi 24 juin 2020

Comment ma location Airbnb a résisté au coronavirus ?


En septembre dernier, je vous expliquais combien me rapporte ma location touristique Airbnb et je concluais en affirmant qu’il s’agissait réellement de mon meilleur investissement !

En effet sur 3 années pleines de location de courte durée via uniquement Airbnb, j’ai dégagé quasiment 17000€ de cashflow. 17000€ de recettes supplémentaires à toutes mes dépenses, y compris les mensualités de remboursement du prêt. Un investissement donc très rentable, au-delà de toutes mes espérances et bien plus qu’autofinancé.

De plus, je me disais que la pérennité était assurée, ayant la chance d’habiter dans une région attirant des voyageurs du monde entier le plus souvent pour un motif qui ne changerait jamais, une forêt mondialement connue pour ses spots d’escalade ! 

Oui mais voilà l’improbable est arrivé avec la pandémie du COVID-19 !

J’avais déjà mal commencé l’année avec un mois de janvier durant lequel j’avais décidé de ne pas louer pour effectuer des rénovations. J’avais toutefois déjà une dizaine de réservation sur 2020, plus de 4000€ théoriquement acquis. 

L’impact du COVID-19 sur mon activité est devenu concrète partir du mois de mars. Un groupe d’américain avait décidé de louer notre gite pour presque 4 semaines. Mais face à l’ampleur de la crise et la fermeture des frontières, ils ont évidemment décidé de repartir précipitamment au bout de 2 semaines. Soit 2 semaines de location que j’ai dû rembourser.

Plus dans les jours qui ont suivi, les uns derrière les autres tous mes voyageurs (100% étrangers) ont été contraint d’annuler pour les mois d’avril et de mai…

Le mois d’Avril s’est donc passé sans la moindre réservation, confinement oblige. L’occasion de refaire des peintures !

Début mai, il m’a semblé que l’année allait être très difficile, que le tourisme mettrait des mois à redémarrer (même s’il allait repartir, les gens oublient très vite comme on le constate actuellement, les gestes barrières semblent déjà oubliés pour beaucoup) et surtout personne n’avait de visibilité sur l'avenir. 

Ayant donc une forte incertitude sur les revenus à venir, j’ai décidé d’agir sur les dépenses. J’ai donc décidé de contacter ma banque pour déclencher l’une des clauses de mon contrat de prêt immobilier, à savoir reporter un certain nombre de mensualités.

C’est donc chose faite, je vais reporter cette année 6 mensualités de prêt, de juin à novembre. Environ 4000€ de dépenses que j’éviterai cette année. Évidemment la contrepartie est que je ne rembourse pas non plus le capital durant cette période. Mais je souhaitais avant tout éviter de devoir sortir du cash pour financer mon investissement.

Un fort rebond dès la fin du confinement

lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

jeudi 4 décembre 2014

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.
Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.


Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

vendredi 6 juin 2014

Nouveau projet d'investissement immobilier : c'est parti !

Pour moi, cette première partie de l’année 2014 aura plus été marquée par de de la bonne gestion que par de l’investissement : l’amortissement comptable de mon studio et la mise en attente de liquidités en prévisions de jours meilleurs en bourse (Comme vous pourrez le constater sur la page de suivi de mon PEA, je viens de dépasser les 10000€ de plus-value et ça me laisse toujours autant perplexe ! )

Dédier une partie de son activité à la gestion, c’est très bien, il faut le faire, mais ce n’est pas très marrant ! Et surtout ça ne se traduit pas de la création de nouvelle source de revenus passifs…

Mais depuis quelques semaines, les choses changent, je m’active pour que la 2ème partie de l’année soit différente !

J’en parle déjà depuis quelques temps, mais cette fois-ci, c'est lancé, je suis dans une démarche active de recherche d’un 2ème investissement locatif.

J’ai tout d’abord fait valider mon projet auprès de ma banque, avec l’obtention d’une proposition de prêt pour un montant de 80000€. C'est le montant maxi (hors frais de notaire et meublé) que je considère acceptable pour un bon investissement dans ma région, je suis donc partie sur cette base pour obtenir un accord de principe. 

vendredi 20 septembre 2013

Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.
Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.
Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !
J’ai acheté un 1er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.
Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.
Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !
Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

mercredi 14 août 2013

Mon dernier achat immobilier, quelques chiffres

Dans mon dernier article immobilier, je vous ai raconté comment j’ai déniché ma nouvelle maison et ce que j’ai pu négocier à l’achat sur plusieurs mois.

Je vais à présent partager avec vous ici les chiffres exacts de cette acquisition ainsi que son financement, ce sera ainsi un peu plus concret que des pourcentages…


Le coût global de l’acquisition

Et commençons tout d’abord par l’essentiel, le bien immobilier en lui-même.

Le prix de vente initial était de 358 000€, frais d’agence inclus.

Qui a donc été abaissé une première fois de 5%, soit 340 000€.

jeudi 11 juillet 2013

Offre de rachat de prêt immobilier, que feriez-vous ?

J’ai reçu il y a quelques jours une question de la part d’un lecteur dont je voulais vous faire part : un prêt immobilier à racheter qui pourrait lui offrir de nouvelles possibilités.

Un cas de figure très intéressant, sur lequel j’aimerais votre avis sur la meilleure option à choisir selon vous.

Le contexte

La situation de mon lecteur: 39ans, marié, 3 jeunes enfants, revenus stables du couple de 4100 € par mois + 450€ d'allocations.

Non imposable pour le moment grâce à la déduction de frais de garde (mais ça ne durera plus très longtemps…).

Avec donc un crédit pour sa résidence principale de 975€ par mois, 13 années restantes, soit encore 112500 € de capital à rembourser.

Le prêt immobilier a été souscrit il y a 7 ans, sur 20 ans, au taux de 3,80%.


Les propositions de rachat de crédit

lundi 8 avril 2013

Le rachat de crédit de mon investissement locatif

Le prêt immobilier de mon appartement locatif a été négocié fin 2009. A cette époque, j’avais pu obtenir un prêt principal à 4% sur 20 ans. Mais ces derniers mois les taux d’intérêts ont atteint leur plus bas historique, l’occasion de faire racheter ce prêt et ainsi réduire le coût global de mon crédit.

Moins d’intérêts à payer, ça signifie des mensualités plus basses, ce qui est évidemment bon pour l’autofinancement…


Mon crédit immobilier actuel

Comme détaillé dans cet article, j’avais optimisé l’emprunt global en tirant profit de mon Compte Epargne Logement et de ses droits au prêt.

Au final, mon studio était financé au Crédit Agricole par un prêt principal (93% du global) à 4%, fixe sur 15 ans et variable sur les 5 dernières années, et de 4 prêts CEL sur 15 ans (7% du global) aux taux d’intérêts compris entre 2,75% et 3,50%.

A la date d’aujourd’hui, le capital restant dû est le suivant pour ces différentes lignes de prêt :


Avec l’Assurance Décès Invalidité, le montant total de mes mensualités est de 535€. Un montant fixe sur 15 ans.

A l’issue, les prêts CEL seront soldés, il ne restera que le prêt principal de 492€. Avec une petite subtilité, le taux deviendra alors variable à +/- 2%.



La proposition de rachat de crédit

mardi 26 février 2013

L'intérêt du courtier en immobilier

Début janvier, je suis allé voir un courtier en prêt immobilier, CAFPI en l’occurrence.

Je ne suis plus en très bons termes avec ma banque (la traditionnelle, le Crédit Agricole, pas celle en ligne Fortuneo), et étant en phase d’achat immobilier, c’est l’occasion idéale de faire jouer la concurrence.

J’ai pu le constater, en matière de banque, la fidélité ne paye pas ! Votre banque ne vous offrira jamais la meilleure offre de prêt, les meilleures propositions viendront de banques qui cherchent à obtenir un nouveau client !

Le rôle du courtier ?

Présenter au mieux votre dossier à un certain nombre de banques afin de vous obtenir la meilleure offre de prêt. Le suivi est assuré par le courtier immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Chez CAFPI, la rémunération du courtier est un fixe de 1250€ si vous contractez finalement un prêt dans l’une des banques qu’il vous aura proposé.

Par contre, un simple rendez-vous pour étudier votre dossier et vous faire quelques simulations est gratuit.

C’est ce que j’ai fait pour le moment, j’avais 3 sujets à aborder :

jeudi 18 octobre 2012

2ème investissement locatif et taux d’endettement à venir …

3 ans après mon premier investissement locatif, l’envie de renouveler l’expérience devient de plus en plus forte.

Un peu comme en 2009, la situation économique peu réjouissante m’incite surement également à me bouger !

Sauf que par rapport à 2009, ma situation est différente : je ne suis plus propriétaire mais locataire de ma résidence principale.

Certainement pas un problème pour obtenir un prêt immobilier supplémentaire, que mes charges soient des mensualités de remboursement d’un crédit ou des loyers, ça revient en gros au même. Je dirais même qu’actuellement, mon taux d’endettement est plus faible, avec des loyers plus faibles que mes dernières mensualités.

Le soucis est qu’il est probable que d’ici un an, je souhaite acheter à nouveau une maison.

Et là, avec un éventuel 2ème investissement locatif, je risque de limiter mes possibilités d’emprunt supplémentaire.

C’est donc tout le problème, est-ce que je peux investir, à crédit, dans les mois qui viennent, tout en conservant une capacité d’emprunt quasi identique dans 1 an ? Est-ce que banques me suivront de ma même façon ?

lundi 1 octobre 2012

Comment bien estimer la rentabilité locative, impôts compris !

Comme évoqué dans cet article, le souhait de débuter un nouveau projet d'investissement immobilier devient de plus en plus concret.

Et les dernières annonces peu réjouissantes de ma société parlant de coupes nécessaires pour faire repartir les bénéfices à la hausse et ainsi rassurer les investisseurs, vont surement faire accélérer un peu mes recherches : avec un CDI, c’est toujours plus simple pour obtenir un prêt !

Du coup je commence à considérer et comparer différents types possibles d’investissement immobilier, j’y reviendrais dans un prochain article.

Et pour comparer, ça passe nécessairement par des chiffres ! J’utilise beaucoup Excel, avec mes propres feuilles de calcul, mais j’ai découvert une application en ligne, Rendement Locatif, totalement gratuite, que je souhaitais partager avec vous !

Il y a particulièrement 2 points que je trouve très intéressant :

  • la prise en compte de la fiscalité dans l’estimation du rendement, et ce pour différents types d’imposition : micro-foncier, micro-BIC, réel.
  • et surtout l’évolution du rendement sur la durée du prêt choisi ! C’est un détail que l’on oublie souvent, selon le type d’imposition choisi (mais aussi selon l’évolution du montant du loyer ou des charges), le rendement évoluera à la hausse ou à la baisse.

Outre, simuler la rentabilité (et l’autofinancement) de tel ou tel bien immobilier, ca en fait un outil très utile pour d’abord faire le bon choix initial en termes de type d’imposition, puis pour optimiser le rendement au bout de quelques années en changeant éventuellement.



Exemple concret avec les chiffres de mon studio locatif

mercredi 30 mai 2012

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.


La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier


Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

mercredi 16 mai 2012

Comment s'enrichir en faisant mieux travailler son argent

C’est le thème du livre que je viens de finir, « Votre Argent Mérite de Vous Rapporter Plus » de Mathieu Bouville aux éditions Gualino.

L’auteur part du constat que 2 personnes ayant les mêmes revenus, le même train de vie, et donc la même capacité d’épargne, peuvent se retrouver à l’âge de la retraite avec des patrimoines et des possibilités financières totalement différents.

C’est très vrai, et je pense que beaucoup de ceux qui se plaignent ou se plaindront du faible niveau de leur retraire auraient pu finalement la vivre bien plus aisément…

Ca ne tient parfois pas à grand-chose, juste un peu de discipline pour tirer parti de la puissance des intérêts composés par exemple…

Tout est donc fonction de la manière dont chacun fait travailler son argent.


Ce que ce livre nous apprend, c’est notamment :
  • nous guider à mieux tirer profit de tous les placements financiers
  • de développer les bonnes stratégies de placement et d’investissement
  • de comprendre qu’il faut investir sur du long terme (bourse, immobilier…)
  • et savoir comment s’y prendre, quelles sont les erreurs à éviter.

Je vous laisse jeter un œil au sommaire (complet et très explicite, qui vous en dira beaucoup sur le contenu exact), en le téléchargeant en .pdf ici (clic droit enregistrer la cible sous…)

Je suis en général assez sceptique sur ce genre de livre, je l’ai d’abord feuilleté rapidement et je me suis arrêté sur quelques points qui m’ont plu, rarement évoqués, des points concrets que j’ai parfois essayé de soulever dans mes articles, des petites optimisations, des astuces, des pièges à éviter, des subtilités mises en évidence par l’auteur. Et c’est souvent ces détails méconnus qui font une grande différence.

Du coup, j’ai vraiment accroché et je l’ai lu en détail !

mercredi 1 février 2012

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…


LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

mardi 10 janvier 2012

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…
Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

samedi 24 décembre 2011

Investir aujourd’hui,oui! Mais dans quoi?

Comme évoqué il y a quelques jours, voici le petit cadeau de Noël que nous voulions vous offrir avec les bloggeurs listés ci-dessous. 

Il s’agit d’un guide d'une trentaine de pages (gratuit bien sûr !) regroupant un certain nombre d’idées pour investir de manière simple, efficace et originale. Ces conseils sont principalement le fruit de notre vécu.
 
Je voulais remercier Laurent de RicheAvenir pour son initiative et son leadership dans le projet qui nous a permis de le boucler à temps !

Le sommaire est le suivant :
  • Laurent de RicheAvenir : Investir dans le luxe, un remède anti-crise ?
Un petit extrait, téléchargez le guide pour lire la suite !

Investir dans les montres de luxe :  Tout comme les bijoux et les oeuvres d’arts, la valeur d’une montre de collection augmente avec le temps. Si vous aviez acquis il y a vingt ans une Patek Philippe  ref 530 en acier, vous auriez pu la vendre à 890.000 euros aux enchères chez Christie’s comme en 2008, ce qui représente un rendement moyen annualisé de plus de 20% (source Elite Advisers). Un investissement réservé aux experts car très aléatoire. Mais tout comme pour l’automobile, il existe des fonds d’investissements pour ceux qui souhaitent limiter les risques de leurs investissements
  • Jérôme de Capital Story : Comment ma première erreur d’investisseur m’a permis la réussite financière ? 
  • Sylvain de Zéro Dette : Investir dans l’or : pourquoi et comment ?       
  • Thibaud de Mes Finances Mode d’Emploi : Investir dans ses passions : c’est possible ! (et ça peut rapporter gros) 
  • Martin de Candix : Les 10 commandements pour gagner de l’argent sur Internet 
  • Arnaud de Avenir Plus Riche : Un investissement original, VOUS !!!
  • Alex de Retaill & Co : A 21 ans, mon premier achat immobilier et de ma première revente 
  • et moi-même : Investir dans ses « bonnes » dettes

jeudi 16 juin 2011

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.

jeudi 2 juin 2011

Y a-t-il un intérêt à épargner sur un CEL en vue d’un projet immobilier ?

Lorsque j’ai acheté à crédit mon investissement locatif, j’ai fait appel à un Prêt Epargne Logement, pour financer en partie l’acquisition et les travaux.

Ce prêt a été rendu possible grâce à un Compte Epargne Logement (CEL) qui me permettait d’emprunter presque 10 000€ sur la durée maximale de 15 ans à un taux d’intérêt préférentiel.

Je n’avais jamais alimenté mon CEL, il était ouvert depuis presque 5 ans, avec un montant minimum de 300€, mais j’ai tiré profit d’une des astuces du CEL : récupérer pour son propre compte les droits au prêt acquis par une personne de sa famille, en l’occurrence mon père.
Je n’ai finalement utilisé que 8000€ de droit au prêt sur 15 ans, sur les 10 000€ auxquels j’avais droit. (pour un crédit total de 85000€). Les droits au prêt étaient morcelés sur une dizaine de tranches, chacune associée à un taux différent, et il y avait une tranche de 2000€ à 4,25%, un taux supérieur au taux du prêt principal, donc aucun intérêt.

Quel a été le bénéfice de l’utilisation du CEL pour cette opération de crédit immobilier ?
Une mensualité environ 15€ plus basse sur les 15 premières années du prêt. Un petit coup de pouce à l’autofinancement…mais pas de quoi sauter au plafond non plus !

Du coup, aujourd’hui, je me pose la question suivante :

Est-ce que placer de l’argent sur mon CEL me faciliterait le financement, même partiel, d’un autre projet immobilier du même type, dans quelques années ?

lundi 30 mai 2011

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !


J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :

mardi 19 avril 2011

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.


J’ai regardé les différents cas suivants :
  1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
  2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
  3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
  4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
  5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit
L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.

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