Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.

La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier

Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

Comment s'enrichir en faisant mieux travailler son argent

C’est le thème du livre que je viens de finir, « Votre Argent Mérite de Vous Rapporter Plus » de Mathieu Bouville aux éditions Gualino.

L’auteur part du constat que 2 personnes ayant les mêmes revenus, le même train de vie, et donc la même capacité d’épargne, peuvent se retrouver à l’âge de la retraite avec des patrimoines et des possibilités financières totalement différents.

C’est très vrai, et je pense que beaucoup de ceux qui se plaignent ou se plaindront du faible niveau de leur retraire auraient pu finalement la vivre bien plus aisément…

Ca ne tient parfois pas à grand-chose, juste un peu de discipline pour tirer parti de la puissance des intérêts composés par exemple…

Tout est donc fonction de la manière dont chacun fait travailler son argent.

Ce que ce livre nous apprend, c’est notamment :

• nous guider à mieux tirer profit de tous les placements financiers
• de développer les bonnes stratégies de placement et d’investissement
• de comprendre qu’il faut investir sur du long terme (bourse, immobilier…)
• et savoir comment s’y prendre, quelles sont les erreurs à éviter.

Je vous laisse jeter un œil au sommaire (complet et très explicite, qui vous en dira beaucoup sur le contenu exact), en le téléchargeant en .pdf ici (clic droit enregistrer la cible sous…)

Je suis en général assez sceptique sur ce genre de livre, je l’ai d’abord feuilleté rapidement et je me suis arrêté sur quelques points qui m’ont plu, rarement évoqués, des points concrets que j’ai parfois essayé de soulever dans mes articles, des petites optimisations, des astuces, des pièges à éviter, des subtilités mises en évidence par l’auteur. Et c’est souvent ces détails méconnus qui font une grande différence.

Du coup, j’ai vraiment accroché et je l’ai lu en détail !

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
__________________________________________________________________________

Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…

Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

Investir aujourd’hui,oui! Mais dans quoi?

Comme évoqué il y a quelques jours, voici le petit cadeau de Noël que nous voulions vous offrir avec les bloggeurs listés ci-dessous. 

Il s’agit d’un guide d'une trentaine de pages (gratuit bien sûr !) regroupant un certain nombre d’idées pour investir de manière simple, efficace et originale. Ces conseils sont principalement le fruit de notre vécu.

 

Je voulais remercier Laurent de RicheAvenir pour son initiative et son leadership dans le projet qui nous a permis de le boucler à temps !

Le sommaire est le suivant :

• Laurent de RicheAvenir : Investir dans le luxe, un remède anti-crise ?

Un petit extrait, téléchargez le guide pour lire la suite !

Investir dans les montres de luxe :  Tout comme les bijoux et les oeuvres d’arts, la valeur d’une montre de collection augmente avec le temps. Si vous aviez acquis il y a vingt ans une Patek Philippe  ref 530 en acier, vous auriez pu la vendre à 890.000 euros aux enchères chez Christie’s comme en 2008, ce qui représente un rendement moyen annualisé de plus de 20% (source Elite Advisers). Un investissement réservé aux experts car très aléatoire. Mais tout comme pour l’automobile, il existe des fonds d’investissements pour ceux qui souhaitent limiter les risques de leurs investissements

• Jérôme de Capital Story : Comment ma première erreur d’investisseur m’a permis la réussite financière ? 
• Sylvain de Zéro Dette : Investir dans l’or : pourquoi et comment ?       
• Thibaud de Mes Finances Mode d’Emploi : Investir dans ses passions : c’est possible ! (et ça peut rapporter gros) 
• Martin de Candix : Les 10 commandements pour gagner de l’argent sur Internet 
• Arnaud de Avenir Plus Riche : Un investissement original, VOUS !!!
• Alex de Retaill & Co : A 21 ans, mon premier achat immobilier et de ma première revente 
• et moi-même : Investir dans ses « bonnes » dettes

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.

Y a-t-il un intérêt à épargner sur un CEL en vue d’un projet immobilier ?

Lorsque j’ai acheté à crédit mon investissement locatif, j’ai fait appel à un Prêt Epargne Logement, pour financer en partie l’acquisition et les travaux.

Ce prêt a été rendu possible grâce à un Compte Epargne Logement (CEL) qui me permettait d’emprunter presque 10 000€ sur la durée maximale de 15 ans à un taux d’intérêt préférentiel.

Je n’avais jamais alimenté mon CEL, il était ouvert depuis presque 5 ans, avec un montant minimum de 300€, mais j’ai tiré profit d’une des astuces du CEL : récupérer pour son propre compte les droits au prêt acquis par une personne de sa famille, en l’occurrence mon père.

Je n’ai finalement utilisé que 8000€ de droit au prêt sur 15 ans, sur les 10 000€ auxquels j’avais droit. (pour un crédit total de 85000€). Les droits au prêt étaient morcelés sur une dizaine de tranches, chacune associée à un taux différent, et il y avait une tranche de 2000€ à 4,25%, un taux supérieur au taux du prêt principal, donc aucun intérêt.

Quel a été le bénéfice de l’utilisation du CEL pour cette opération de crédit immobilier ?
Une mensualité environ 15€ plus basse sur les 15 premières années du prêt. Un petit coup de pouce à l’autofinancement…mais pas de quoi sauter au plafond non plus !

Du coup, aujourd’hui, je me pose la question suivante :

Est-ce que placer de l’argent sur mon CEL me faciliterait le financement, même partiel, d’un autre projet immobilier du même type, dans quelques années ?

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !

J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.

J’ai regardé les différents cas suivants :

1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit

L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.

Pourquoi mon taux d’endettement de 44% ne me fait pas peur !

L'endettement est un mot qui a tendance à faire peur, on pense rapidement problèmes pour boucler ses fins de mois, surendettement...mais tout dépend de quel type d'endettement on parle et la maîtrise qu'on peut en avoir. Il faut bien sûr autant que possible bannir tout endettement de type crédit à la consommation, voir même crédit automobile, mais pour ce qui est de l'immobilier, s'endetter est un excellent moyen de s'enrichir. Mais il faut le faire de manière contrôlée.

Cette année, comme je vais l'expliquer plus loin, je suis passé à 44% d’endettement, de façon pleinement volontaire, et ça ne m’empêche pas du tout de dormir, bien au contraire ! Je sais que je peux gérer ce taux selon mes projets et les situations que je vais rencontrer.


Je suis confiant par rapport à cette situation pour 5 raisons :

1 _ Je rembourse à un bon rythme mes emprunts, j’ai déjà réduit de 4 années la durée initial de mon crédit maison en modulant à la hausse mes mensualités à 3 reprises depuis 2004. Chaque euro remboursé en plus par mois va directement dans la capital de la maison.

2_ j’ai un budget prévisionnel sur 1 voir 2 ans qui me donne de la visibilité

Choisissez votre propre assurance de prêt pour réduire le coût d'un crédit immobilier

A l’occasion de tout achat immobilier à crédit (résidence principale ou locatif) il est obligatoire de souscrire un contrat d’assurance emprunteur. Cette assurance couvre le remboursement des mensualités de prêt en cas d'incapacité de travail, de décès ou d'invalidité (ADI).

Je viens de découvrir qu’il était possible jusqu’à présent de ne pas choisir l’assurance proposée automatiquement par la banque, mais de faire appel à son propre assureur personnel, sous réserve que celui-ci propose un niveau de garanties acceptable pour la banque prêteuse…c’est assez peu connu, à priori seulement 25% des emprunteurs ont recours à une assurance indépendante. De plus les banques étaient bien sûr, jusqu’à présent, très peu ouvertes à ce type de démarche et pouvaient menacer de refuser le prêt.

La nouveauté est que suite à l’adoption récente de la Loi Lagarde portant sur la réforme du crédit à la consommation, les banques ne pourront plus imposer leur propre assurance de prêt. De plus, la banque aura l’obligation d’expliquer par écrit son refus d’accorder un crédit si le client décide de s’assurer ailleurs que chez elle. Il va donc y avoir moyen de faire jouer la concurrence. Et surtout cette loi a le mérite de faire parler de ce sujet qui représente un montant non négligeable des coûts associés à un crédit immobilier (par exemple dans le cas que mon crédit pour appartement locatif, presque 5% du coût total du crédit)

J’ai réalisé quelques simulations pour mon cas personnel sur les sites http://www.assurland.com/ et Hyperassur qui proposent de comparer les offres de nombreux assureurs.

Pour mon crédit d’appartement, l’investissement locatif, j’ai actuellement une assurance de prêt d’un montant de 12,08€ par mois, négociée au moment de la demande de crédit auprès de ma banque: résultat des comparateurs d’assurances, une fourchette allant seulement de 5 à 11 € / mois !

Idem, pour mon crédit de résidence principale, le montant de mon ADI est de 51€ par mois, il semblerait que j’aurais pu obtenir une assurance de prêt limitée à 29€ !

Ne pas attendre pour multiplier ses placements immobiliers

Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.

Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.

Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?

Investissement locatif : le véritable montant de mon apport personnel 10 mois plus tard

Suite à ma déclaration d’impôts 2010, j’ai voulu refaire le point sur ce que m’a réellement coûté l’investissement locatif effectué en 2009, en termes d’apport personnel.

En effet, 10 mois après le lancement du projet, je pense enfin être en mesure de faire une estimation réaliste qui prend en compte ce qui a été réellement dépensé, mais aussi tout ce qui a été ou va être récupéré.

Globalement, je vais ainsi récupérer un peu plus de 20% des sommes engagées au départ, 2191€ sur 10580€.

Les 2 principaux postes sont les suivants :

La négociation de mon crédit pour investissement locatif

Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)

J’ai procédé en 4 étapes :

• 1ère simulations personnelles

Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.

Négocier son crédit immobilier

Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.

J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)

D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.

Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier: