jeudi 16 juin 2011

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.

3_ Réduire les frais de la gestion directe : comme évoqué ici, un certain nombre de documents sont nécessaires, contrat de bail, état des lieux, quittance de loyers, etc…une solution que j’ai découvert récemment est de gérer son bien au moyen d’un site de gestion locative comme rentila.com. Une fois inscrit, on a accès gratuitement à tous ces documents ! L’outil de gestion en ligne est gratuit pour 1 ou 2 biens locatifs, 3€ par mois si on veut y gérer jusque 5 logements.

De la même manière, Internet permet de minimiser les frais de mise en location, Le Bon Coin permet de passer des petites annonces immobilières gratuitement.

4_ Renégocier son assurance habitation non occupant : j’y travaille actuellement…j’avais souscrit mon assurance au Crédit Agricole, en même temps que le prêt, un petit cadeau de ma part afin de faciliter la négociation du crédit. Mais presque 2 ans plus tard, je vais probablement changer d’assureur, j’ai par exemple trouvé avec le comparateur Assurland qu’Amaguiz me permet d’économiser 20% !

5_ Eviter de souscrire une assurance de loyers impayés. Personnellement, je n’en ai pas prise, j’ai loué à des étudiants ou à des collègues pour le moment. Aucun d’entre eux ne présentait le risque à mes yeux de vouloir s’installer durablement, sans payer son loyer…

6_ Apprendre à bricoler ! Assurer les petits travaux de réparation ou d’entretien soi-même ! Les économies peuvent être substantielles, la moindre intervention de professionnels se paye cher.

7_ Puiser dans le dépôt de garantie en fin de bail, si c’est justifié bien sûr ! Je l’ai fait une fois, ce n’est pas forcément évident, un peu gênant, mais c’est fait pour ça. Je propose un bien en parfait état, en cas de détérioration, ça me semble normal de devoir demander une petite contribution au locataire sortant. Pour éviter toute discussion et pour rendre la démarche plus aisée, il est important de réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie minutieux.

8_ Baisser les mensualités de remboursement de son crédit : la plupart des prêts offrent cette option de moduler gratuitement à la hausse mais aussi à la baisse ses mensualités, dans la limite d’une durée maximum de crédit. Baisser les remboursements a donc pour conséquence de rallonger de quelques années le crédit.

9_ Renégocier son crédit ou faire un rachat de crédit à un taux plus bas et / ou également renégocier l’assurance de prêt associée. Il faut simuler les bénéfices éventuels de l’opération. Pour l’assurance de prêt, j’avais déjà étudié le sujet dans cet article.


Combien peut-on espérer économiser sur une année de location ?

En prenant toujours l’hypothèse d’un logement initial loué vide à 500€ :

Solution 1 : un syndic bénévole au lieu d’un syndic pro : 1000€ par an pour la copropriété. Admettons un immeuble de 10 logements, ça représente 100€ de moins par an par propriétaire.

Solution 2 : admettons 1 changement de locataire par an : 500€ de moins à débourser

Solution 3 : documentation gratuite et mise en location gratuite : 20€ et 45€ respectivement

Solution 4 : Avec l’assurance Amaguiz au lieu de celle du Crédit agricole, 13€ (54€ au lieu de 67€ par an)

Solution 5 : 2,5% du loyer par mois typiquement, soit 150€ par an

Solution 6 : Tout dépend de vos talents de bricoleur…

Solution 7 : Jusqu’à la totalité du dépôt de garanti, soit 500€. Mais pour en arriver là, c’est qu’il y a vraiment eu un gros soucis avec votre locataire…

Solution 8 : si je prends mon exemple, je pourrais s’il je le désire baisser ma mensualité de presque 70€, ce qui allongerais mon crédit de 5 ans.

Solution 9 :  7€ par mois sur mon assurance de prêt, basé sur mon cas perso et les comparatifs effectués.


Bilan : de combien peut-on rééquilibrer la balance en cas de défaut d’autofinancement ?

Bien sûr chaque cas est très spécifique, l’idée ici est de simplement donner des pistes et des ordres de grandeur des bénéfices escomptés.

Mais je pense qu’il n’est pas utopique de pouvoir réduire son défaut d’autofinancement d’une centaine d’euros, voir même dégager un peu de cashflow, par une bonne optimisation des recettes et des dépenses de son investissement locatif.

50€ mensuels de gains supplémentaires et 50€ mensuels de réduction des dépenses

C’est mon objectif cette année avec mon studio meublé, je suis sur de bonnes bases pour le moment…


Voyez-vous d’autres points à ajouter pour réduire les frais de votre placement immobilier ?


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10 commentaires:

preparerlavenir a dit…

Je parle de la renégociation de prêt immo ici:
http://www.preparerlavenir.com/2011/06/renegociez-regulierement-votre-pret.html
La baisse des mensualités permet d'optimiser ou se rapprocher de l'autofinancement.

jerome@investissement a dit…

c'est là ou on remarque qu'avoir un bien à proximité de chez soi est une force si on fait de la gestion en direct. Les bailleurs ont ainsi un moyen de contrôle, de pression et d'économies plus fortes.
Une agence immobiliere ne fait quasiment rien à part publier l'annonce, visiter et remplir l'administratif. Cela garantie en rien les soucis.
Pour les syndics bénévoles, c'est une grande force aussi. J'ai la chance d'avoir des copropriétaires pour mes studios qui aiment gérer. L'économie de gérance est présente mais surtout nous décidons du calendrier des travaux. Et comme nous sommes plus "radins", nous effectuons les travaux strictement nécessaires ou imposés.

preparerlavenir a dit…

100% d'accord avec toi, mais gérer un et surtout plusieurs biens demande du temps.
J'ai choisi la gestion locative via une agence pour diverses raisons, mais principalement le manque de temps / disponibilité.
Je parlerai prochainement sur mon blog des critères de sélection utilisés qui ont déterminé le choix d'une enseigne plutôt qu'une autre.

Anonyme a dit…

Salut Olivier,

Une partie importante est parfois oubliée, c'est la fiscalité des revenus.

Lorsque l'investissement se fait dans l'ancien, il sera très certainement intéressant de prendre le régime réel pour les 3 premières années (parceque les charges seront supérieurs au forfait de 30% proposé par l'administration fiscale). En revanche il sera surement judicieux de passer au régime micro à la 4eme année de façon à bénéficier du régime réel + 30% du micro et donc baisser les revenus. Pour passer l'année suivante au régime réel à nouveau...

Retaill

BilletKai a dit…

C'est interessant de voir que chaque sou compte dasn le detail qui est donne :-)

Olivier a dit…

@Retaill, t'as raison, ici j'ai fait abstraction des impôts fonciers. J'aimerais déjà être autofinancé sans prendre en compte les impôts...mais pour le moment, comme tu l'évoques, j'ai choisi le régime réél très avantageux les premières années. J'avais estimé, avec ma location meublée, être gagnant avec le régime réel durant les 6 premières années, et ensuite passer au micro-BIC (50% d'abbatement). Mais surtout en meublé, je vais essayer d'amortir le logement et les meubles et dans ce cas, je vais éviter une grande part d'imposition durant de nombreuses années. Je n'ai pas compris comment tu combines régime réel et micro la 4ème année ? Merci, à bientôt!

Anonyme a dit…

Si par exemple tu es en déficit de 3000 euros en année N+4, puis 2500 euros en N+5, puis 2000euros sur N+6. Tu peux opter en N+6 pour le régime micro foncier, et ainsi bénéficier de ton déficit foncier de 2000 euros + des 30% du régime micro foncier que l’Etat t’autorise.

Si tes revenus locatifs bruts en N+6 sont de 5000 euros, et que ton déficit reportable était de 2000 euros. Tu pourras soustraire les 2000 euros des 5000, et ajouter 30% de charges forfaitaires (1500 euros). Tes revenus locatifs bruts devenant donc un revenu imposable de 5000-2500-1500 = 1000 euros.

Ensuite tu peux rester au micro foncier, ou repasser au réel l’année suivante. En revanche lorsque tu passe au régime réel tu dois y rester 3 ans avant de pouvoir changer de fiscalité des revenus.

Retaill

Olivier a dit…

@Retaill, merci je crois avoir compris le principe, d'accord avec toi mais ça ne marche que si tu as du déficit foncier à reporter sur plusieurs années, par exemple de gros travaux. Au régime réel, la première année j'étais en déficit foncier de 9000€ environ, mais je ne suis plus en déficit sur la 2ème, j'ai un peu plus de recettes que de charges à retrancher. Bonne soirée

Anonyme a dit…

Bonjour,

En copropriété, l'assurance habitation n'est pas obligatoire pour le coproprietaire mais toutefois vivement conseillée. Pour les courageux, il y aurait donc une petite économie à faire de ce côté !

En revanche, elle l'est pour le locataire qui doit pouvoir vous indemniser en cas de sinistre : c'est donc lui qui assure les embellissements et autres parties privatives ; l'assurance du syndicat couvrant de son côté les parties communes.

Bonne continuation et bravo,
Aurelie

preparerlavenir a dit…

@Anonyme: sauf erreur il me semble que l'assurance "Propriétaire Non Occupant" est obligatoire, pour couvrir toutes les périodes où l'appartement est inoccupé.
Par exemple si un dégât des eaux survient dans ton appartement alors qu'il est vide et qu'aucun bail n'est en cours, c'est cette assurance qui couvrira la prise en charges des dommages.

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