jeudi 13 août 2015

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé




Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

mardi 28 juillet 2015

Blog sans gluten : pourquoi arrêter le commerce en ligne et comment rebondir ?

Vous avez pu suivre au travers de quelques articles la petite activité de vente de produits sans gluten que ma femme avait lancé au travers de son blog.

L’essai aura duré 5 mois avant de décider d’arrêter ! Mais de rebondir sur autre chose bien sûr, j’en parlerai plus loin…

En effet, le bilan que nous avons fait au bout de ces 5 mois d’activité était sans appel : un bénéfice très limité ramené au temps consacré, sans visibilité de croissance à moyen terme.

Après une vingtaine de commandes sur les 3 premiers mois, nous avons fait évoluer l’offre en ajoutant de nouveaux produits, des barres de céréales sans gluten en plus du muesli, et nous avons testé l’influence de 2 paramètres :

Le coût avec 1€ de réduction sur chacun des produit (vendu typiquement 5€, soit 20% de remise en gros)

L’augmentation du nombre de visiteurs (à priori plus ciblés) sur la page de vente en utilisant le bon cadeau de 150€ offert par Google pour tester Adwords.

A raison de 5€ de frais publicitaire par jour, l’essai Adwords aura duré un gros mois.

Durant cette période, combinant prix promotionnel et afflux de visiteurs supplémentaires, nous avons réalisé 16 nouvelles commandes.

Mais avec un sacrifice sur le bénéfice, qui était alors réduit à 7% du chiffre d’affaire. (contre 13% avec les tarifs non « soldés »)

Un effet positif tout de même du prix et la publicité mais pas suffisamment significatif pour justifier les efforts consentis ! (sachant que durant cette période de test, la publicité était gratuite…)

On parle de combien d’argent réellement gagné sur ces 5 mois ?

36 commandes pour un panier moyen de 35€, soit 1260€ de chiffre d’affaire
Pour un bénéfice (net après impôt) moyen de l’ordre de 10% de ce chiffre d’affaire, soit 126€ de gain…

Ca ne fait quand même pas un gros revenu à l’heure quand on sait qu’il aura fallu préparer et expédier 36 colis !

La page de vente a donc été retirée et les derniers paquets restants serviront à nos petits déjeuner ;-)

Pourquoi tout stopper net ? 

jeudi 2 juillet 2015

Comment Clash of Clans peut vous aider à devenir indépendant financièrement ?


Tous les entrepreneurs et tous ceux qui ont dans un coin de leur tête la volonté de gagner en indépendance financière, rêvent de mettre en place un business durable, et bien sûr si possible qui tourne quasiment tout seul à terme…

Je voulais vous parler d’une startup finlandaise du nom de Supercell qui a réussi à mettre en place un tel « sustainable buisness », dans le domaine du jeu vidéo.

Comme tout le monde, ou presque, j’ai un smartphone et une tablette… qui sont la plupart du temps utilisés par mes enfants !

Mon fils de 9 ans joue régulièrement à un jeu, Clash of Clans, un jeu de stratégie en temps réel, multi-joueurs…

Jusqu’il y a quelques mois, je n’avais pas prêté une grande attention au jeu, il me montrait de temps en temps ses plus belles attaques (que l’on peut revisionner et poster sur le couche sociale du jeu…), mais ça s’arrêtait là.

Il est vrai quand même que le temps passé sur la tablette devenait de plus en plus important, ça venait (et d’ailleurs ça devient toujours) difficile de déconnecter !

Et un jour mon fils est venu me voir avec un billet de 5€ de sa tirelire en me demandant : « Papa, tu pourrais m’acheter des gemmes, je te rembourse… »

Ma première réaction a été : « Mais de quoi tu me parles ? »

De Clash of Clans bien sûr ! Pour moi il s’agissait d’un jeu gratuit, c’est bien ce que l’on dit dans la publicité télé d’ailleurs ? « Téléchargez gratuitement Clash of Clans ! »

Totalement gratuit au moment du téléchargement en effet, mais c’est pourtant derrière un business énorme ! Extrêmement bien pensé.


Un concept de jeu qui rend les utilisateurs addictifs

mardi 23 juin 2015

La gestion de mon portefeuille d'actions

Je n’ai toujours pas versé un euro sur mon PEA cette année !

Les cours sont hauts (tout est relatif bien sûr…), mais surtout la conséquence du prix actuel des actions est un rendement plutôt médiocre…

Et vous le savez, ce qui m’intéresse, c’est cette rémunération des actions au travers des dividendes versés par les entreprises aux actionnaires.

Pourtant les dividendes de mes titres ont pour la plupart augmenté cette année, 7 sont croissants, 6 sont restés constant, et aucun n’a baissé.

De ce point de vue le constat est positif, mais les cours ont monté bien plus vite que les dividendes.

Je surveille néanmoins régulièrement les évolutions. Sur la feuille Excel de suivi de mon PEA, pour chacun de mes titres, j’ai indiqué le dividende versé cette année et dans une autre case, je peux noter le cours de l’action.

J’utile l’application pour Smartphone Investir qui permet de créer une liste de valeur. Ainsi en 3 clics, j’ai accès au cours actualisé de mes 13 titres. Je n’ai plus qu’à les recopier sur ma feuille Excel.

Ainsi en 2 minutes, je peux tracer très simplement un barre graph qui me donne le rendement des actions au moment où je mets à jour la feuille de calcul.

En un seul coup d’œil je repère les titres susceptibles de devenir intéressant à l’achat… 
Situation au 19 juin 2015 sur la base des dividendes versés en 2015

mercredi 17 juin 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs !

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

mardi 9 juin 2015

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 
Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !


La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !

mercredi 13 mai 2015

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :


  • un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
  • et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :


  • les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
  • les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
  • et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.


Le déficit foncier de mon investissement locatif

mercredi 15 avril 2015

Hausse exceptionnelle du dividende Vivendi

A peine mon dernier article publié sur la hausse de mes dividendes pour 2015, que je tombe sur une information concernant Vivendi qui aurait mérité d’y apparaître, je vais vous en faire part aujourd’hui…

Pour faire simple, en plus du dividende ordinaire de 1€, Vivendi, dont je détient actuellement 225 actions, a décidé d’octroyer un dividende exceptionnel de 2€ par action dans l’année à venir.

Pourquoi un tel cadeau aux actionnaires ?

Un fond américain (P. Schoenfeld Asset Management) détenteur de 0,8% du capital de Vivendi mettait la pression sur le groupe depuis plusieurs semaines, à l’approche de l’assemblée générale, demandant à ce qu’une partie plus importante des liquidités accumulées par Vivendi lors des récentes sessions (SFR notamment…) soit redistribuée aux actionnaires.

Et un accord a finalement été trouvé sur cette base de 2€ supplémentaire par action. 1€ sera versé au cours du 4ème trimestre de 2015 et 1€ au premier trimestre 2016.

De plus la porte reste ouverte pour d’autres redistributions si finalement il reste une trésorerie importante à l’issue des prochaines acquisitions planifiées par Vivendi. 

Qu’est-ce que ça signifie pour moi en tant que petit actionnaire ?

Je possède aujourd’hui 225 actions Vivendi. 

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