Mon 2ème investissement locatif : objectifs et préparation

Vous le savez, je cherche à investir à nouveau dans l’immobilier, en rééditant l’investissement locatif que j’ai fait fin 2009, un studio meublé en centre-ville loué à des étudiants de grande école, des étudiants pour la plupart étrangers.

Après 5 années d’expérience de gestion locative, j’en ai tiré beaucoup d’enseignements positifs :

• Une grande facilité à trouver des locataires, souvent même sans visite préalable, simplement par contact email, suite à ma petite annonce.
• Un montant de loyer élevé, au moins 25% supérieur à ceux des autres appartements similaires de la copropriété.
• Sans avoir subi le moindre loyer impayé 
• Ni aucune dégradation importante (juste un manque d’entretien et de ménage…)
• Et le tout avec un taux de vacance locative faible. (quasiment certain de louer 11 mois par an, l’appartement restant souvent vide de mi-juillet à mi-aout, ce qui présente également des atouts !)

Il y a environ 1000 étudiants qui passent par an dans cette école, un vivier important de clients potentiels...un petit millier de logements nécessaires ! ce qui peut aussi expliquer que les étudiants ne discutent pas vraiment le prix des loyers. Il faut bien voir que le coût de l’année d’étude leur revient nettement plus cher que le coût du logement. 

De plus, je viens d’être contacté par un ancien de l’école qui travaille sur le projet d’un site en ligne de mise en relation directe entre propriétaires bailleurs et étudiants, avec un abonnement annuel de 50€ à terme. Même si pour le moment, j’ai un contact au sein de l’école qui publie mes annonces sur l’intranet gratuitement, ça pourrait ne pas durer, et par conséquent ce projet m’intéresse forcément. Surtout dans l’optique de proposer plusieurs logements en location…

De nouveaux critères de recherche par rapport à mon expérience passée ?

Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.

Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.

Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !

J’ai acheté un 1^er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.

Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.

Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !

Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

Mon dernier achat immobilier, quelques chiffres

Dans mon dernier article immobilier, je vous ai raconté comment j’ai déniché ma nouvelle maison et ce que j’ai pu négocier à l’achat sur plusieurs mois.

Je vais à présent partager avec vous ici les chiffres exacts de cette acquisition ainsi que son financement, ce sera ainsi un peu plus concret que des pourcentages…

Le coût global de l’acquisition

Et commençons tout d’abord par l’essentiel, le bien immobilier en lui-même.

Le prix de vente initial était de 358 000€, frais d’agence inclus.

Qui a donc été abaissé une première fois de 5%, soit 340 000€.

Bien acheter sa maison

C’est toujours un exercice difficile. Au début on est plein d’enthousiasme, on visite pour voir, pour se faire une idée de ce que l’on peut avoir pour son budget, on veut prendre son temps. Ce sont les premières visites sans pression. 

Puis les visites s’enchainant, les interrogations commencent à arriver, surtout si on a commencé à voir un ou 2 logements intéressants. Il va falloir un jour prendre une décision, passer l’acte ou non…

Et là, il y a 2 grands sujet de réflexion:

Faut-il se lancer pour cette maison qui nous plait, même si elle ne répond pas à 100% des critères initiaux ? ou bien faut’il attendre encore un peu, continuer à visiter au risque que cette maison nous passe sous le nez ?

Et parallèlement, cette maison est-elle au bon prix ? de combien peut-on (ou faut-il) négocier ?

Attention au coup de cœur

Tant que rien ne vous plait, tout va bien…pas de questions à se poser !

Mais à partir du moment où on a visité une maison dans laquelle on se verrait bien vivre, tout se complique. Ce logement devient alors la référence, le point de comparaison pour les prochaines visites.

Pire encore, en cas de coup de cœur pour un bien, le risque est grand de se précipiter et d’en oublier le prix !

Je pense qu’il est essentiel de prendre son temps, en toute circonstance, même si c’est cette maison que l’on veut. Au final ce temps permettra de souvent mieux négocier le prix d’achat.

Voilà le récit de mon expérience récente, qui m’a conduit à acheter ma résidence principale.