vendredi 30 novembre 2012

Investissement locatif : le risque des loyers impayés

Encore un peu jeune dans le milieu de l’immobilier, je suis surement encore un peu naïf, et surtout l’absence de mauvaise expérience me donne surement une vision un peu biaisée de la vraie situation.

Ces derniers mois, je suis tombé à plusieurs reprises sur des reportages TV montrant comment certains locataires profitent du système pour ne jamais payer leur loyers. Il parait que la situation a tendance à empirer, la crise surement…

La crise, le chômage, oui, c’est certainement vrai pour beaucoup, mais après avoir visionné ces reportages, je ne pouvais pas m’empêcher de penser que ça allait aussi donner des idées à pas mal de monde. J’ai eu le sentiment que finalement, ces personnes qui ne payent pas leur loyers ne risquent finalement pas grand-chose, finissant pas partir au bout d’un an ou 2, pour recommencer avec un autre bail…

Je n’ai encore jamais eu à subir une période de loyers impayés. Il y a quelques années, avant que je me lance, mon grand-père avait connu cette situation, plus d’un an de non paiement de loyer pour un studio parisien. Il avait mal vécu cette période, même si l’ensemble des démarches avaient été prises en charge par l’agence qui gère son bien.


Un sujet qui m'est apparu encore plus proche, début novembre, lors d’une réunion de Syndic. Sur les 3 autres propriétaires de ma copropriété, 2,  qui disposent d’autres logements locatifs, sont actuellement face à un locataire qui ne paye plus.

Ce qui est étonnant (c’est là que je fais le lien avec les émissions TV…), c’est que dans les 2 cas, ils ont simplement payé le premier mois, puis plus rien !

On peut toujours se tromper, mais ça semble être des exemples où les locataires avaient prémédité leur action…

Bien sûr, les 2 bailleurs ont lancé des procédures, lettre de rappel, commandement de payer par huissier, ils attendent des rdv au tribunal à présent…

Et bien sûr, aucune expulsion ne sera possible désormais avant la fin de la période hivernale mi-mars !

Ca fait tout de même réfléchir ! moi qui pense actuellement à l'opportunité d'investir à nouveau dans l'immobilier...

L’immobilier locatif est l’un des seuls moyens de s’enrichir sans apport, les locataires successifs payant (en théorie!) le logement acheté à crédit sur 15 ou 20 ans..

Mais subir des mois, voir des années de loyers impayés, non seulement tue la rentabilité de l’investissement, mais surtout fais courir un risque important pour l’équilibre budgétaire du propriétaire. En effet, bien qu’aucun argent ne rentre, il faut bien continuer à payer les mensualités des prêts immobiliers.


Alors peut-on échapper à ce risque  de loyers impayés ? 


Est-il possible de faire preuve d’une plus grande lucidité dans le choix de ses locataires ?
Ne choisir que des personnes aux garanties béton ? (ce qui engendre parfois aussi des abus…)

Ca me parait assez illusoire, si je me réfère aux exemples de mes copropriétaires, ils ont déjà de nombreuses années de gestion locative derrière eux, sur plusieurs appartements, il ne s’agissait pas de premiers venus.

Et un candidat idéal à un moment donné ne garantit pas qu’il le soit toujours 6 mois plus tard, on sait qu’un CDI, ça peut se perdre très vite…


Contracter une assurance loyers impayés ?

C’est la solution qui vient naturellement à l’esprit, mais j’y mettrais quelques bémols : Déjà évidemment ça a un coût, typiquement 3% du montant du loyer. Même s’il s’agit de frais déductibles de ses recettes locatives en cas d’imposition au réel.

Mais surtout trouver un locataire qui rentre dans les critères requis par les conditions d’assurance n’est pas si évident. En effet, il faut que ce locataire réponde aux exigences de l’assureur, sinon aucune chance d’être couvert !

Hors il faut bien sûr un locataire en CDI, ayant des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer ou sinon dénicher un cautionnaire qui répond aux bons critères.

En pratique, ces assurances sont loin de couvrir tous les cas.

Si je prends le cas de mon studio meublé loué 565€ + charges, il me faudrait déjà trouver un locataire (le studio est adapté à une personne seule…) ayant des revenus net supérieurs à 1700€. Et l’expérience faite avant l'été avec ma petite annonce sur le bon coin m’a évidemment montré que c’est loin d’être le cas pour la plupart !
Et puis, il faut aussi avoir envie de se coltiner la paperasse supplémentaire requise…

Mais je peux concevoir que ces assurances aient un réel intérêt pour un certain nombre de bailleur tout de même.


Eviter tout risque de loyers impayés me parait difficile.

Personnellement, c’est aujourd’hui l’une des raisons pour lesquelles je loue exclusivement à des étudiants d’une école de Master.

Ce n’était pas la raison initiale, mais maintenant que je connais davantage le fonctionnement de cette école, il s’avère que je me protège probablement d’une trop longue période de loyers impayés.

Le cursus dure 10 mois, réparti en 2 périodes de 4 et 6 mois sur 2 sites, le 1er en France, le second à Singapour. On parle donc d'une durée maximale de location de 6 mois.

Dans le pire des cas, sur 6 mois, après avoir encaissé le premier loyer et le montant du dépôt de garanti (800€), je perdrais au maximum 4 petits mois.
Et à l’issue de ces 4 mois, l’étudiant (dans 95% des cas étranger) partira forcément. Soit pour continuer à Singapour, soit pour rentrer chez lui, dans son pays, reprendre son travail.

Ce qui me semble important c’est de ne pas être confronté à des locataires susceptibles de vouloir s’installer durablement…laisser passer l’hiver par exemple !

Mais évidemment, si le locataire ne paye pas, je ne pourrais pas y faire grand-chose, et il faudra prendre mon mal en patience quelques mois…un moindre mal !


Mais jusqu’à présent, jamais eu le moindre problème de paiement.



Pour finir sur une note positive !

En efffet, je n'ai connu en 3 ans que de très bons locataires, notamment le dernier en date, arrivé début Septembre, qui finalement partira 4 mois à Singapour en janvier pour revenir finir 2 mois en France.

Forcément, il aimerait revenir dans le studio, il m’a donc trouvé une nouvelle étudiante, belge cette fois-ci, pour les 4 premiers mois de l’année ! La force du réseau. Je viens de lui faire signer le contrat.

Je suis donc assuré de louer mon appartement jusque début juillet 2013 !

 
Et la cerise sur la gateau, en plus de faire mon travail de recherche de locataire, il investit dans l'ameublement de mon bien locatif ! Il s'est en effet payé un lit, qu'il m'a proposé de me laisser gratuitement à son départ !

Comme quoi, investissement locatif ne rime pas toujours avec soucis et impayés !
 

Avez-vous des solutions concrètes pour éviter les loyers impayés ?


Sur le même thème :

9 commentaires:

Alex de Consommer malin a dit…

Bonjour,
Merci pour cet article. Dans ton cas, je ferais la même chose (louer à des étudiants), car c'est pour de courtes durée et on peut s'appuyer sur la garantie des parents.
Sinon : faire de la location saisonnière. Dans ce cas là tu demande à être payé à l'entrée.

Julien d'investir dans les garages a dit…

Bonjour Olivier,
pour rappel, le taux d'impayés aux dernières nouvelles (Magazine Capital) ne dépassait pas les 4 %. Ce n'est pas énorme, mais suffisant pour alimenter des angoisses d'investisseur.

Personnellement, je préfère investir dans des biens qui dépendent du code civil plutôt que de la loi du 6 juillet 1989. Les baux sont plus en faveur du propriétaire. Cela concerne le locaux commerciaux, les terrains et aussi les garages. Par exemple, pour mes garages, je peux expulser un locataire qui ne paie pas en deux mois, soit le montant de la caution.

Une alternative à réfléchir.

Julien

sebimmolsandco a dit…

Bonjour

Venant tout juste de signer un compromis de vente pour un appartement que je louerai en meublé (pour des rasons évidentes de durée de bail courte), ton article évidemment m'interpelle.
Je pense aussi cibler principalement les étudiants pour disons minimiser les risques d'impayés.
Plus tard, j'espère pouvoir avec d'autres appartements envisager la location saisonnière.
Une de solutions dont j'ai entendu parler lors du dernier salon immobilier à Paris que j'ai fait, c'est de faire administrer le bien par une agence spécialisée qui s'occupera également de toutes les démarches et recours en cas de loyers impayés. C 'est à dire que même si le locataire ne paie pas ou plus son loyer, le propriétaire continuerai de recevoir son loyer par l'agence. Evidemment ça a un coût mais on a rien sans rien...
Sebastien

Alex de la bourse à long terme a dit…

Bonjour,

Sur chacun de mes 2 apparts (t2 et t4), j'ai pris une assurance de loyers impayés, au cas où et 6 ans après, (je touche du bois) je n'ai eu aucun problème.

S'il y a un problème, la banque s'occupera de tout et je suis couvert sur 2 années d'impayés et même sur des dégradations éventuelles à hauteur de 20 000€

Dans tout investissement, le risque 0 n'existe pas et c'est bien pour cela que je recommande régulièrement à mes amis et à ma famille de toujours avoir plusieurs sources de revenus.

Qui aurait cru qu'un jour un blogueur pro comme Aurélien Amakeur allait se faire pirater ? Pas moi, et pourtant......

Alexandre

Quentin a dit…

Voici un article véritablement intéressant. Dans mon entourage actuellement, mon beau frère dans un appartement et mon beau père dans des garages subissent ce sort, c'est un moment toujours difficile à vivre et à gérer pour le propriétaire.

Olivier a dit…

@Alex, Julien, merci pour vos remarques sur la location saisonnière et les parkings, deux types de location qui permettent d’éviter les impayés en effet…

@Sébastien, en général quand tu fais gérer ton bien par une agence, l’un des services facturés est effectivement une assurance loyer impayés, d’où les conditions strictes requises pour les demandes de location par agence (3x le loyer, etc…)

@Alex, c’est vrai que les assurances loyers impayés couvrent aussi les éventuels dégâts causés par le locataire…à voir en pratique comment le prouver.

@Quentin, je te remercie ! je rejoins aussi Alex, une solution pour le vivre un peu moins mal, est d’avoir une marge de sécurité importante, par d’autres sources de revenu par exemple, de façon à pouvoir subir plusieurs mois non payés sans conséquences… A bientôt !

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Merci pour cet article vraiment intéressant.

Cependant, l'immobilier locatif est un placement intéressant.

Ludovic

Victor a dit…

Bonjour,
Economiser sur une assurance apparemment peu efficace en faisant davantage connaissance avec les locataires futurs semble un bon compromis pour aplanir tous les éventuels risques.
J'avais lu un article sur le Figaro d'un homme qui faisait la grève de la faim sur le pallier de l'immeuble où il a un appartement. Le locataire invoque la trêve hivernale pour ne pas le rendre et il n'a nulle part pour loger sa famille... Et chose surprenante, ce n'est pas un malfrat pauvre immigré, bref tout ce sur quoi pourrait rouler les inimitiés "racistes", mais un chef d'entreprise. Comme quoi...

Aurélie a dit…

Merci pour cet article fort intéressant. Votre blog m'avait beaucoup "inspiré" pour me lancer dans l'immobilier locatif, j'ai signé pour l'achat d'un studio à Nantes il y a bientôt un an.
Je ne loue ce petit studio qu'à des étudiants avec de parents se portant garants et je souscris une assurance loyers impayés. Lorsque l'on prend ce type d’assurance on ne peut normalement pas demander de garant sauf pour les étudiants où on peut cumuler garant et assurance. De plus, j'ai choisi une assurance loyers impayés qui valide le dossier du locataire avant de signer le bail ainsi pas de risque que l’assureur me dise le jour où je le sollicite en cas d’impayé « le dossier de votre locataire n’était pas complet » ou « votre locataire n’était pas admissible pour que vous puissiez souscrire l’assurance » ce qui semble être très fréquent quand c’est le bailleur seul qui doit choisir le locataire. Alors certes ça demande un peu de paperasse, il faut attendre le retour de l’assurance avant d’annoncer au locataire si son dossier « passe » ou pas mais c’est rassurant de savoir que l’on ne prend pas trop de risque financier en cas d’éventuel impayé.

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...