vendredi 6 juillet 2012

Trouver et choisir un locataire avant l'été

Ça fait quelques temps que je n’avais pas parlé de mes dernières expériences de gestion locative de mon studio meublé.

C’est plutôt un bon signe, c’est que tout se passe bien ! Et en effet j’ai connu depuis septembre 2011, 9 mois de location sans soucis.



Le départ de mon précédent locataire

La seule nouvelle que j’ai eu de mon dernier locataire (un étudiant italien en MBA) est intervenue en avril pour me signaler son départ fin mai. (un seul mois de préavis en location meublé).

Je savais qu’il y avait de fortes chances qu’il ne reste pas beaucoup plus longtemps, mais 9 mois c’est déjà pas si mal pour ce type de locataire. (sans risque, bon payeur, mais à durée limitée…)

L’état des lieux de sortie a été sujet à quelques discussions. C’est toujours un moment potentiellement un peu conflictuel, surtout si on n’a pas pris le temps de réaliser un état des lieux d’entrée méticuleux, validé par les 2 parties, le bailleur et le locataire.

Quelques tâches au mur ou sur le canapé lit non nettoyé, un peu de vaisselle cassée...on est finalement parvenu à un accord sur un montant de retenue sur le dépôt de garantie de 90€.

Mais la leçon que j’en retiens est qu’il faut que je prépare un document détaillé de chiffrage de toutes les dégradations possibles, éventuellement à remettre en guise d’information dès l’état des lieux d’entrée. Ainsi ça coupera court aux négociations le jour du départ. (une housse de canapé à donner au nettoyage : 20€, etc…)



Une période peu favorable à la location étudiante

Le mois de mai aura donc été pour moi le mois de l’immobilier ! avec d’un côté mes démarches pour vendre ma maison et de l’autre la remise en location de mon investissement locatif !

Pas forcément idéal de tout gérer de front, mais on peut y trouver des synergies…j’y reviendrai plus loin.

Se retrouver au 1er juin, à l'approche de l’été, avec un logement vacant, alors que les étudiants en école de MBA sont ma cible favorite, présentait un grand risque de vacance locative.

J’ai connu l’année dernière une période un peu similaire, en Aout, durant laquelle j’ai testé un mode de location très rentable, la location saisonnière. Rentable certes, mais un peu lourd à gérer en direct ! ça implique nécessairement un investissement en temps que je n’aurai pas cette année, avec la vente de ma maison et mon déménagement à venir durant l’été !


La recherche d’un nouveau locataire via les petites annonces

La location saisonnière n’étant pas possible cette année et la probabilité de trouver un étudiant en MBA preneur de mon logement dès juin étant très faible, je me suis rabattu sur les petites annonces classiques pour la remise en location.

C’est une première pour mon investissement locatif. Je n’étais jamais passé par cette voie, et rien que pour faire ce test, ça valait le coup !

J’y ai aussi été poussé par l’expérience concluante de la vente de ma maison, en me rendant compte de l’efficacité des petites annonces gratuites passées dans sur le site leboncoin.



Une demande difficile à gérer….

Je n’ai pas été déçu du résultat: dès les premières minutes suivant la parution de ma petite annonce, mon téléphone a commencé à sonner…et ça a duré toute la journée !

J’ai répondu aux premiers appels, puis, submergé, j’ai laissé le répondeur…il fallait bien que je travaille un peu !

Le soir, j’ai repris tous les messages téléphoniques, ainsi que les mails, et j’ai commencé à faire un premier tri.

J’avais environ 25 contacts, plus une petite dizaine d’appels sans message.

Une petite dizaine d’appels le lendemain puis 2 ou 3 par jour sur le reste de la semaine.

Pas évident à gérer, assez chronophage.



Et un choix difficile à faire !

Globalement, il y a déjà une grande majorité de personnes étant dans des situations assez précaires, prêtes à prendre le logement sans visiter, à payer un loyer avec charges qui représente parfois 100% de leurs revenus…(des personnes exploitées en sous location sur Paris, des chômeurs, des bénéficiaires du RSA, etc…)

D’autres également à la recherche d’un logement pour la rentrée de Septembre, dès la fin mai !

Je ne suis pas personnellement convaincu que le locataire idéal soit une personne en CDI ayant des revenus confortables. Ce n’est pas forcément un signe de fiabilité.

La preuve, après avoir eu un contact téléphonique avec 2 personnes ayant sur le papier de très bons profils de locataire, je leur ai fixé un rendez-vous pour une visite de l’appartement, et les 2 m’ont finalement fait faux bond le lendemain, prétextant pour l’une une réunion qui s’éternisait, et pour l’autre un problème de voiture…jamais eu de nouvelles par la suite bien sûr !

J’ai par contre ensuite été convaincu de la fiabilité d’une jeune fille, assistante maternelle, nouvellement arrivée dans la région, sérieuse et motivée, pouvant bénéficier d’une aide substantielle de la CAF pour couvrir au moins la moitié du loyer, et pouvant également avoir ses parents en tant que cautionnaire.

Elle avait « craqué » sur les photos du studio dans l’annonce et la visite réelle ne l’a pas déçue.

Malgré ses revenus certes limités, je lui ai fait confiance et on a signé un bail le lendemain…

Sauf que 2 jours plus tard, elle me contactait toute désolée, elle préférait se résilier…sans que j’obtienne d’explications très limpides.

Bref, légalement, elle était engagée avec la signature de ce bail, mais non seulement elle n’était pas encore rentrée dans l’appartement, et surtout je n’avais pas envie (ni le temps ou l’énergie) de rentrer dans un conflit…



Mon nouveau locataire…pour 3 mois

Un peu contrarié tout de même, le petit coup de pouce est arrivé le lendemain par email : un commercial expatrié en recherche de logement pour 3 mois du 1er juin au 31 Aout !

Idéal pour couvrir la période d’été avant de retrouver un étudiant en MBA en septembre !

Et pour le coup, tout s’est fait très vite, le week end suivant, sans le moindre encombre cette fois-ci. Je viens de recevoir le virement de son loyer du mois de juillet.

Je lui ai proposé un contrat tout compris pour 3 mois, le loyer de 550€ + des charges de 135€ incluant l’eau, le chauffage gaz, l’EDF et le wifi.

Depuis, j’ai déjà une première touche, un étudiant russe cette fois-ci, pour la rentrée de Septembre…


Conclusion

Déjà, l’essentiel est qu’il est probable que je réalise une année de location sans la moindre semaine de vacance locative !

C’est le point numéro pour assurer un bon rendement locatif.

Par contre, je reste mitigé sur mon expérience de mise en location sur leboncoin, une très forte demande certes, trop forte peut-être.

Mais surtout j’ai été confronté pour la première à la difficulté de choisir un locataire.

Le piste étudiante restera donc surement encore ma privilégiée un petit moment…



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11 commentaires:

Phil de Culture Financière a dit…

Bonjour Olivier,

Je trouve que c'est déjà pas mal d'avoir trouvé un locataire pour la période estivale, même si tu as reçu pas mal de coups de fil, et que certains intéressés t'ont faire perdre du temps. Chronophage certes mais pas de vacances locatives !
Ce n'est que mon avis :)

Cordialement,

Alexandre a dit…

Si un CDI et un revenu confortable n'est pas un signe de fiabilité, je vois pas ce qui pourrait être un signe de fiabilité ???

Et je trouve que louer un appart à un étudiant étranger s'est également risqué, l'année scolaire peut se terminer au plus tôt en avril (avec les stages obligatoires où beaucoup rentrent au pays). Les étudiants étrangers (Erasmus par exemple) ont souvent la bougeotte (le durée moyenne des locations ne doit pas être très élevée).

Après tant que ça se passe bien, il n'y a pas de raison de s'inquièter mais personnellement, je préférais louer à une personne plus stable !

Olivier a dit…

@Phil, entièrement d’accord, la priorité numéro 1 est d’éviter toute vacance locative, c’est vraiment le levier primordial pour la rentabilité de l’investissement ! bon week end !

@Alexandre, déjà je voudrais préciser que les étudiants dont je parle et à qui j’ai loué jusqu’à présent, étaient « étudiants » certes, mais également en CDI…il s’agissait de personnes déjà embauchées à qui leurs entreprises payaient un MBA. Et vu le coût d’une telle formation, c’est très souvent le cas…la durée mini est de 6 mois, la maxi théorique de 1 an et demi. Donc ça peut bouger pas mal en effet, mais avec un atout tout le même, le fait qu’il y a des rentrées tous les 3 mois. Donc une bonne capacité de renouvellement.
Comme je l’ai déjà expliqué dans d’autres articles, ces « étudiants » ont généralement les moyens, ne rechignent pas sur un loyer assez élevé à condition que les prestations soient à la hauteur.
Pour en revenir sur le CDI, un des propriétaires de ma copropriété qui possède une vingtaine d’appartements dans la ville, commence de plus à plus à éviter les CDI, qui posent davantage de soucis lorsque la personne se retrouve au chômage…ce qui lui est arrivé fréquemment apparemment des 2 dernières années. Il préfère des personnes en situation plus précaires, aidées. En clair, l’essentiel des loyers lui sont payés par la CAF directement, quoiqu’il arrive...Merci, à bientôt !

Nouredine a dit…

Je confirme pour le CDI, celui ci n'est en aucun cas une garantie ( sauf à tomber sur la perle, le locataire sans probleme, payant toujours son loyer et restant en place durant plusieurs années ). Cependant même la caf peut réduire voir annuler l'allocation si la situation de la personne est amené à évolué...
Ta réflexion sur le montant des réparations et sa communication lors de l'etat des lieux est à méditer ...

Guillaume a dit…

Bonjour,

Merci pour ce retour d'expérience toujours très enrichissant. N as tu jamais pense à faire gérer la location de ton bien par une agence??? Simple curiosité...

Olivier a dit…

@Guillaume, tant que j’aurai la possibilité de le faire, je tiens à gérer seul, ce qui me parait être la meilleure option pour optimiser la rentabilité, surtout dans le cadre d’une d’une location meublée, amenée à avoir pas mal de rotation de locataire. J’aime bien aussi avoir le meilleur contrôle possible sur mes investissements…Merci, A bientôt !

guillaume a dit…

Merci pour ta réponse Olivier,

C'est un choix qui appartient à chacun de prendre. Je suis sur le point d'acheter une maison qui a été divisée en 3 studios (j'en parle sur mon blog). Le problème, c'est que c'est à 200 kms de mon domicile et que mon travail me prend beaucoup de temps. je ne pense pas pouvoir m'en occuper de façon permanente.

Ton point de vue est intéressant... si on pense exclusivement rentabilité et maitrise de l'investissement.

Pour ma part, je pense faire gérer par une agence pour déléguer la gestion locative. J'essaie plutôt de gérer mes investissements immobiliers comme une gestion automatique d'entreprise afin de me libérer du temps pour mes futurs investissements.

Les 2 points de vue sont en tout cas discutables selon le contexte et le choix de chacun.

merci,

A bientôt

Olivier a dit…

@Guillaume, en effet, ce choix dépend beaucoup de la situation de chacun. Dans le cas d'un investissement un peu éloigné de chez soi, l'agence se justifie, et surtout dans ton cas, avec plusieurs biens. Peut-être de quoi d'ailleurs négocier les frais avec l'agence ? si tu leur confies plusieurs logements....Merci de ton retour, bonne journée

Jérôme a dit…

En effet, le choix risque parfois d’être délicat.
je viens d'acheter mon 1er appart que je rénove pour le mettre en location d'ici la fin du mois. Je l'ai acheté a un investisseur qui vendait tous ses bien pour partir vivre "au soleil".
Fort de ses dizaines d'année d’expérience il m'a dit la chose suivante qui rejoint ton récit :
[... si j'ai un conseil a vous donner, le meilleur locataire c'est la CAF; vous êtes sur d’être payé et parfois vous devez augmentez le loyer car ils l'augmente d'eux même en suivant les hausses annuelles ...].
J'ai bien retenu ce conseil, je vous tiendrait au courant de ma mise en location.

Olivier a dit…

@Jérome, merci de ce retour, c'est toujours formateur de discuter avec ceux qui ont de longues années d'expérience locative derrière eux...Bonne continuation dans votre projet !

coralie Lloris a dit…

Témoignage de prêt reçu chez Email: angelemaurin16@gmail.com

Bonjour Mme/Mr,
Permettez moi de faire ce témoignage de prêt fiable entre particulier sérieux et honnête.
Je n'y crois toujours pas! Je viens d'avoir mon prêt de 40.000€ chez une Dame très aimable et digne de confiance, ce prêt que je cherchais depuis 6 mois, je l'ai enfin eu aujourd'hui sur mon compte, c'est pour cette raison je viens témoigner de cette grâce que Mme ANGELE MAURIN m'a accordé. Je suis très contente ce matin d'avoir reçu mon prêt. Contactez la sur son mail vous qui êtes dans le besoin comme moi et je vous garantie que vous serez satisfaire. Son adresse mail est :

Voici son e-mail: angelemaurin16@gmail.com

Voici son e-mail: angelemaurin@outlook.com



Bonne Continuation. Et n'oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont en besoin

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