mardi 22 mai 2012

Comment bien vendre sa maison en 1 mois !

Fin Avril, je vous expliquais pourquoi j’avais décidé de vendre ma maison, et le 8 mai, je faisais le point sur les premiers retours que j’avais eu lors des 2 premières semaines de mise en vente.

Un premier bilan encourageant avec 15 contacts, 9 visites « entre particuliers » et 1 visite par agence.

2 semaines plus tard, soit 4 semaines après la parution de mes premières petites annonces, j’ai reçu une offre d'achat que je vais accepter.

J’ai donc vendu ma maison en 1 mois !

Retour sur les 2 dernières semaines

Comme je l’avais expliqué, même si je souhaitais avant tout essayer de gérer cette vente "entre particuliers", j’avais tout de même donné mandat à une agence.

Son bilan aura été assez maigre avec 3 visites seulement (+1 revisite tout de même), et pour la plupart des profils qui ne recherchaient pas exactement un bien semblable à ma maison.

Le PAP m’aura apporté 3 nouveaux contacts, qui se seront soldés par une seule visite, non concluante. (soit au total sur 1 mois de parution, 7 contacts et 2 visites…pas exceptionnel)

Le bon coin est donc resté de loin ma meilleure source d’acquéreurs potentiels, et c’est en toute logique que ce site m’aura permis de dénicher des acheteurs.

Avec ces 2 dernières semaines, 12 contacts supplémentaires et 9 nouvelles visites. (soit au total sur 1 mois, 23 contacts et 18 visites uniques.)



Un emploi du temps bien chargé…

Quand on fait le cumul sur 4 semaines, ça fait environ 25 visites (dont quelques revisites) à gérer…une bonne moitié le week end.

Ce qui veut dire :

  • Se rendre disponible
  • Etre flexible pour s’adapter au mieux aux agenda des personnes
  • Passer son temps au téléphone à recontacter les gens pour résoudre des conflits d’horaires entre plusieurs visiteurs
  • Etre toujours dans une situation de pouvoir recevoir une visite non planifiée (des personnes de passage dans la région uniquement pour une journée…), ce qui implique de maintenir un état de propreté et de rangement impeccable de la maison, tout en continuant à y vivre…
  • Etre plus maniaque que d’habitude en tondant la pelouse tous les 3 jours…
  • Et faire comprendre aux enfants qu’il faut éviter de sortir tous les jouets et de retourner la maison avant et pendant les visites…

Et à ça s’ajoute une dizaine de contacts qui finalement ne seront pas venus visiter mais qui auront pris de notre temps pour répondre à leurs questions par email ou téléphone.


Alors bien sûr, on aurait pu être plus intransigeant, se faciliter un peu la vie en fixant des heures de visites par exemple, des jours précis, mais ce n’était pas dans mon état d’esprit. Vouloir vendre en tant que particulier voulait dire pour moi s’investir et y mettre un peu de soi pour réussir au mieux cette vente.



Un petit sms pour accélérer la vente…

Je viens donc de passer des journées assez prenantes. Avec parfois de la satisfaction quand on sent que la maison a plu, qu’il ne faudrait pas grand-chose pour que les personnes passent à l’acte et fasse une offre.

Mais parfois aussi un peu de lassitude lorsque l’on se rend compte qu’il s’agit davantage d’une visite « touristique », pour « se faire une idée ».
Pour la plupart, des personnes actuellement propriétaires qui aimeraient bien un peu plus de surface habitable, ou bien un jardin ou encore une maison non mitoyenne, mais qui sont finalement encore loin de franchir le pas. (« il faudrait que l’on réfléchisse d’abord à vendre…. »)


Je ne voulais donc pas faire trop durer le plaisir, cette expérience de vente était enrichissante, mais j’avais envie de conclure assez rapidement.

J’ai donc décidé d’envoyer un message sms à 3 couples qui avaient semblé plus particulièrement intéressé que les autres, dont un qui avait déjà visité 2 fois, pour leur annoncer que nous allions baisser le prix de vente et que nous les prévenions par avance.
Une baisse annoncée dans le message de 305 000€ à 297 000€, sous la barre psychologique des 300 000€.

L’effet a été immédiat, dès le lendemain, 2 des 3 couples ont souhaité revisiter, et l’un des 2 nous a fait une offre d’achat !

Ces acquéreurs potentiels étaient actifs, ils avaient déjà visité pas mal de maisons et je pense qu’ils savaient qu’avec cette baisse de prix, le bien devenait très compétitif et pouvait leur échapper rapidement…

J’ai créé une sorte d’urgence et ça a marché…



La proposition d’achat

Les personnes qui devraient donc acheter ma maison, sauf problème majeur dans les prochaines semaines, sont un couple d’une trentaine d’année avec un bébé.

Le point important pour moi est qu’ils sont actuellement locataires, ils n’ont donc pas un autre bien sur les bras à revendre ou de prêt relai à contracter.

Ils ont déjà une simulation de leur banque pour un financement très proche du montant conclu.

Ça laisse donc présager une bonne solvabilité, sans mauvaise surprise.

C’est notamment le fait qu’ils aient partagé ces informations avec moi qui m’a incité à leur favoriser la vente, en acceptant de se rapprocher de leur prix.
(mieux vaut vendre un poil moins cher mais signer avec un acheteur fiable, qui ne fera pas défaut dans quelques semaines…ce serait une perte de temps, d’énergie, et probablement au final d’argent également).


Leur proposition était de 290 000€, on a finalement trouvé un accord à 292000€, soit une baisse de 4,2% par rapport à mon prix initial de mise en vente.

Pour rappel, j'avais acheté cette maison en 2004 à 261 000€, revendue donc 31 000€ de plus huit an plus tard. Une plus-value qui ne sera pas imposée étant donné qu'il s'agit de ma résidence principale.


Les prochaines étapes

On est en train de trouver une date pour la signature du compromis de vente chez un notaire, probablement la semaine prochaine.

Les acheteurs auront bien sûr droit alors à 7 jours de rétractation.

Puis 45 jours typiquement pour obtenir un accord de crédit.

 

De mon coté, il va être temps de se demander comment exploiter au mieux ce capital financier qui devrait être perçu d’ici 3 mois.

Un capital qui sera de l’ordre de 160 000€, les 292 000€ de la vente moins le montant du prêt restant, sachant qu’au moins pour les prochains mois, je vais louer mon logement…



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40 commentaires:

ChrisToonet a dit…

Bravo ! Content de cette issue qui s'annonce favorable ! A suivre : la recherche d'un nouveau logis !!

Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com a dit…

Merci de nous avoir fait suivre et partager ce moment important.
A la place d'un journal payant comme PAP je commencerai à me poser des questions, voir à modifier mon modèle économique si ton expérience est commune aux autres vendeurs publiant dans leur journal.
Je te souhaite maintenant que la vente aille bien à son terme.

Phil de Culture Financière a dit…

Bonjour Olivier,

Bravo pour cette vente rapide, la promotion était une bien bonne idée !

Cordialement,

passion-locatif a dit…

Bonjour
J'ai deux petites remarques :
- La première, c'est que la vente n'a pas encore été réalisée, le compromis n'ayant pas été signé. Personnellement, j'aurais attendu la fin de la période de rétractation (et une offre de la banque) pour écrire un article sur cette transaction (sans doute suis-je un peu trop prudent).
- La seconde est plus terre-à-terre. Cette plus-value me semble ridiculement basse (tout est relatif, bien sûr) sachant que tu as acheté en 2004, avant l'explosion des prix de l'immobilier (avais-tu acheté cette maison dans la fourchette haute des prix de l'époque ?). Pourras-tu nous poster des photos de la maison, une fois vendue, afin de mieux cerner le produit ?
- Pour le reste, mieux vaut vendre rapidement, au prix qui te convient, plutôt que rester de longs mois avec un produit sur le dos.

Anonyme a dit…

@passion-locatif 2004 n'est pas "avant l'explosion des prix de l'immobilier", voyons... depuis 2004 la hausse a été bien plus modérée que durant les 4 années précédentes

Olivier a dit…

@Passion locatif, pour ton 1er point, tu as sans doute raison, si ça capote, ce sera l’occasion d’un nouvel article sur les précautions à prendre lors de la finalisation d’une vente ;-)
Concernant la plus-value, déjà j’avais acheté à l’époque fin 2004, à 261000 dont 11000 de frais d’agence. Je n’ai ensuite pas constaté d’explosion des prix ces dernières années, un voisin a vendu la même maison 299000€, il y a un peu plus d’un an. Les prix avaient grimpé dans les 3 premières années, mais depuis, c’est resté stable. Sur les 5 dernières années, je regarde régulièrement les prix de villa haut de gamme dans ma ville, très recherchées, qui ont tendance à fixer le prix des autres biens, la fourchette est resté la même depuis 5 ans, 450000 à 500000€. A bientôt.

Alex de consommer Malin a dit…

Bravo Olivier,
comme quoi il fallait laisser passer les élections présidentielles pour débloquer la situation!
Il semble aussi que ton sms envoyé aux acheteurs à accélerer les choses. Je ne suis pas expert en "négociation", mais il me semble qu'il ne faut pas faire une concession sans contrepartie. Sinon on augmente l'exigence de l'interlocuteur; Qu'en penses-tu? Si tu avais mis d'entrée le prix à 299 000 € tu penses que tu aurais pu vendre à 295 000 €??

Olivier a dit…

@Alex, la contrepartie que j'attendais était en fait une prise de décision rapide, ce qui a été le cas. J'avais envie de faire affaire avec ces personnes, qui m'ont semblé fiables, sachant de quoi elles parlaient quand elles évoquaient leur plan de financement notamment...292000€ était déjà un montant très tendu pour eux. C'est certain que l'on peut toujours négocier mieux (je n'aime pas trop ça personnellement...), demander plus, attendre encore un peu en espérant tomber sur un meilleur acheteur. Mais je pense qu'il s'agissait là d'une bonne occasion, qui me permet de me concentrer à présent sur autre chose, donc je n'ai pas de regrets. Merci, à bientôt !

passion-locatif a dit…

à anonyme (j'aodre parler à anonyme... :-) , entre 2004 et 2008, la hausse a été continue. C'est en 2008 que l'on a atteint le point culminant dans biens des villes de province. Sur Paris, les prix ont continué à grimper.
Je suis en train de rédiger un bouquin et contacte énormément de propriétaires. Ceux qui ont acheté entre 2003 et 2005 ont généralement (ou quasiment) doublé le prix de leur achat.
J'acheté un appartement en 2004 160 000 euros (FNI), vendu en 2006 210 000 euros (net vendeur) sans avoir mis plus de 5000 euros de travaux.
Si j'avais gardé un autre appartement, vendu en 2003 100 000 euros net vendeur, il vaudrait aujourd'hui entre 220 et 250 000 euros. Je ne me base pas sur des statistiques mais sur des faits. je souhaite qu'Olivier profite de sa plus-value. Mais il lui faudra racheter (ou pas) et supporter la hausse de ces dernières années... Ou attendre une baisse hypothétique en RP.
Autre exemple : j'ai acheté un appartement en dec. 2010, fait les travaux avant la signature de l'acte d'achat (le tout pour 100 000 euros). Un mois après, on me proposait de racheter l'appartement 150 000 euros. Si j'acceptais, je gagnais entre 30 et 35 000 euros. Mais avec la somme récoltée, impossible de trouver un appartement de la même qualité, sur le marché.
Si je donne cet exemple, c'est pour dire qu'il faut évidemment bien vendre... pour pouvoir bien acheter. Ou pouvoir simplement racheter.

Anonyme a dit…

que change le fait que je réponde en tant qu'anonyme ?
je n'ai pas de blog à promouvoir ici, rien à vendre
j'exprime juste une opinion en restant courtois !

les micro marchés ne sont pas comparables les uns avec les autres cher passion-locatif ;) désolé de vous contredire mais pour la banlieue "lointaine" parisienne cette "explosion" n'a pas eu lieu depuis 2004, je suis 100% d'accord avec Olivier et tout simplement parce que je connais ce marché et que je ne crois pas les journaux pour les secteurs que je ne connais pas
Cordialement

Julien de Valeurs Ajoutees a dit…

Bon, et bien des félicitations s'imposent! Et c'est toujours un livret A d'économisé sur les frais d'agences!

lionelO a dit…

Quelque soit la plus-value, au moins il n'a pas payé de loyer pendant cette période la.

Mais j'aime les chiffres alors pour la hausse de puis 2004, Si je me réfère a:
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/9/93/Indice_insee_mid_2011.svg

Indice des prix
T4 2000 = 100
T1 2004 =~ 150
T4 2011 =~ 210

les prix ont augmentés de 50% de 2000 à 2004 et de 40% de 2004 à 2012. Donc c'est normal que olivier n'est pas eu la hausse que ceux qui ont investi en 2000 ont eu....

ludovic a dit…

Je retiens surtout l'idée du SMS. C'est effectivement une bonne idée pour déclencher l'acte d'achat.

passion-locatif a dit…

Les chiffres, tu en fais ce que tu veux, tu leur fais dire ce que tu veux.

Olivier a acheté en 2004. Et suivant ton indice, sa maison aurait pris 40% depuis 2004. Tu peux me dire à combien elle aurait dû être vendue ? Je crois que je ne disais pas que des bêtises...

Par ailleurs, je persiste, la (vraie) hausse a débuté après 2002... Et s'est clairement estompée (hormis à Paris) en 2008. Je suis bien placé pour en parler, j'ai racheté en 2008... :-(

lionelO a dit…

Les chiffres, c'est juste pour ne pas parler dans le vide et avoir des éléments de comparaison.

Oui c'est vrai,à paris a continué d'augmenter alors que la province évoluait plus lentement.
Moi j'ai acheté à 109 000 euros en 2006 dans le 12eme et je pourrais revendre à 200 000 aujourd'hui. Mais ceux qui ont acheté avant, c'est pas X2 qu'ils ont fait. c'est x3,x4.

Ensuite, sur les 109 000 il faut 7000 euros de frais de notaire 30 000 euros de travaux. La rentabilité réelle est toujours décevante....

Mais bon, juste pour dire que les chiffres d'olivier me paraissent pas déconnants...

passion-locatif a dit…

Mais Lionel, personne n'a dit qu'Olivier avait fait une mauvaise affaire. Une affaire est bonne quand elle nous satisfait...
Elle semble satisfaire Olivier. Et c'est le principal. Mais gagner 30 000 euros sur 8 ans, cela me semble bien peu. J'aimerais voir les photos de la maison, du quartier, des travaux réalisés durant la période.

Olivier a dit…

@passion locatif, je voudrais préciser certains points. Même si j’évoque en effet cette « plus-value » en fin d’article, je n’ai pas revendu dans l’optique de faire une plus-value. C’est davantage pour un confort de vie.
Et de toute façon, cette plus-value est illusoire puisque je compte redevenir propriétaire de ma résidence principale d’ici quelques mois. Même il se trouve que théoriquement, je m’éloigne un peu de Paris et je vais me retrouver dans une région dont le prix moyen au m2 actuel est 15% inférieur. Mais ça, ce sont encore une fois des chiffres moyennés dont je me méfie..

La maison est en Essonne, j’en dirais peut-être plus bientôt. Dans un lotissement arboré et calme. Avec il est vrai peu d’investissements lourds effectués en 8 ans, ni cuisine, ni salle de bain ou salle de douche de refaite. Pas de rénovation des fenêtres en PVC par exemple, ou de confort moderne type volet roulant électrique…Pas d’aménagement de combles non plus. Bref elle est très propre, vivable sans travaux, mais nécessiterait un coup de modernisation.
Donc de ce point de vue au moins, je n’y aurais pas laissé beaucoup de frais durant ces années…

Enfin concernant le prix, il faut tout de même se rendre compte que c’est déjà une sacrée somme pour la plupart, en particulier pour le type de population intéressée par ce type de maison, individuelle, 105m2 habitable, 500 m2 de jardin, 4 chambres. Les acquéreurs potentiels sont plutôt des primo-accédants, la trentaine, ou des personnes propriétaires d’un appartement . On parle en gros pour tout le monde d’un crédit de 1500€ par mois sur 20 ans, et un apport de 50000€.
Je trouve ça plus parlant que 292000€…. Ça met mieux en valeur le problème de trouver des gens solvables…
Je ne m’étonne pas que plusieurs visiteurs m’ont dit en fin de visite que leur budget était de 260000€ max…
Et je ne m’étonne pas non plus de voir les maisons à 350000€ et plus en vente depuis presque un an dans ma ville, pourtant assez prisée…
Il y a peu d’acheteurs à ces prix, il faut que le bien soit parfait.
C’est pourquoi au final, je suis en effet satisfait, une vente rapide, un peu au dessus du prix de vente que j'envisageais en ayant fait un tour d'horizon de la conccurence il y a un mois.

xa a dit…

@passion

"entre 2004 et 2008, la hausse a été continue. "

Tout à fait. Comme entre 2000 et 2004, avec une progression relative, sur la période 2000-2004 plus important qu'entre 2004 et 2008 ...

Je suis d'accord avec anonyme : 2004 n'est pas le point de départ d'une explosion des prix.

Steve de jeuneinvestisseur immobilier a dit…

Bravo pour cette vente sans agence!
Vue du Québec, j'ai eu tout un choc en lisant que les acheteurs ont 45 jours pour trouver un crédit hypothécaire. Je trouve presque cela scandaleux! C'est bien long selon moi. De l'autre côté de l'océan, ce délai est généralement de 10 jours-calendrier! Je me sentirais bien frustré d'attendre 45 jours pour aboutir à un non-financement...
Je te souhaite que tout aille pour le mieux,
Steve

michou a dit…

Et en tenant compte de l'inflation on a 261 000 € en 2004 valent 300 000 € fin 2011. Je ne sais pas si les prix de l'immobilier ont baissé ou monté dans le secteur ou tu achètes/vends une maison, mais je doute que tu es fait une plus value, au mieux, je pense que tu n'as pas perdu d'argent.

passion-locatif a dit…

Xa, c'est drôle cette réflexion. Encore une fois, je m'appuie sur du concret. Je ne cherche surtout pas à avoir raison, ni à infirmer des statistiques. En 2004, dans bien des régions, il était encore possible de faire des affaires. Plus en 2008... Entre 2000 et 2004, je dirais que le marché s'est ajusté. Depuis 2004, il a flambé. Avant de se retourner ?
Pour Olivier, une chose est importante, dans ton cas, est d'avoir vendu dans un endroit où les prix sont élevés pour partir sur un secteur moins tendu. C'est l'inverse qui est compliqué. Je connais des gens qui possèdent une splendide maison ancienne, à 170 km de Paris, près d'une grosse ville de province. Valeur de leur maison : à peine 200 000 euros. Le monsieur a été muté sur Paris. Quand ils ont regardé les prix, ils ont eu mal aux fesses. Et ont décidé de rester là où ils habitaient. Le monsieur loue une chambre chez l'habitant du lundi au vendredi et rentre le week-end chez lui. Dura lex, sed lex, dit-on. Je ne suis pas certain que la loi immobilière soit si juste...

PS : dommage, je ne reçois pas les alertes quand il y a un nouveau commentaire sur le sujet.

xa a dit…

passion-locatif

"Encore une fois, je m'appuie sur du concret. Je ne cherche surtout pas à avoir raison, ni à infirmer des statistiques. En 2004, dans bien des régions, il était encore possible de faire des affaires"

En 2004, c'était possible. En 2008, aussi. En 2010 aussi. Il était aussi douloureux, pour un provincial, en 2003 de s'installer à Paris.

Désolé, je m'appuie aussi sur du concret. De mon point de vue, pratiquant intensivement ce marché depuis une 20aine d'années, parler d'explosion depuis 2004 est erroné.

Libre à vous de penser différement. J'ai juste peur que vous ne vous basiez que sur les témoignages que vous receuillez, donc sur un échantillon de données, dont je ne suis pas convaincu de la pertinence ...

passion-locatif a dit…

Je ne vais pas chercher à vous convaincre. Vous pratiquez ce marché depuis 20 ans, moi depuis seulement 15 ans. Les témoignages que je recueille n'ont rien à voir avec mon expérience personnelle.
Votre dernière phrase est limite dédaigneuse... (vous ne savez absolument pas comment je fonctionne ni travaille). Et nous nous éloignons du sujet.

passion-locatif a dit…

Extrait d'un article 'd'immobilier danger" :

Après l’éclatement de la bulle immobilière parisienne de 1991, il s’en est suivi plusieurs années de baisse. Si la variation des prix immobiliers a été moins marquée en province, la tendance était pourtant la même.
Mais depuis 1998, les prix de l’immobilier ne cessent de grimper. En effet, entre 1998 et 2008 les prix immobiliers en France ont augmenté d’environ 140%. Cette hausse n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire, mais la forte hausse des prix a, cette fois-ci, touché toutes les régions de France.
La hausse des prix de l’immobilier a notamment été très forte entre 2003 et 2006 avec des progressions annuelles de plus de 14% en moyenne.

xa a dit…

"La hausse des prix de l’immobilier a notamment été très forte entre 2003 et 2006 avec des progressions annuelles de plus de 14% en moyenne."

Exactement. Donc la forte hausse est antérieure à 2004, qui n'est pas le point de départ de l'explosion, tout comme 2008 n'est pas la fin de l'explosion ...


CQFD.


(note : les hausses de 15% et plus en moyenne sont visibles dès le début de 2003, signe que la variation des prix de 2002 est à ce niveau)

"Votre dernière phrase est limite dédaigneuse... (vous ne savez absolument pas comment je fonctionne ni travaille). Et nous nous éloignons du sujet. "

Prenez là comme vous le voulez. Vous nous présentez votre travail comme basé sur "énormément de propriétaires", au lieu d'utiliser des données fiables (cf les données notariales).

Vous nous parlez de l'explosion en 2004, et de "entre 2004 et 2008, la hausse a été continue." et ensuite vous nous citez comme référence un texte d'immo-danger qui lui rappelle que "depuis 1998, les prix de l’immobilier ne cessent de grimper".

2004-2008 vs 98-2008 ...

Enfin, vous nous donnez comme plus forte période de hausse 2003 (avant 2004 donc) et 2006 (avant 2008), ce qui contredit votre position initiale.

Si vous n'acceptez pas la critique, n'exposez pas vos arguments suivi de justifications qui ne confirment pas vos arguments.

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier, et merci pour vos excellents articles.
Ce sujet de l'immobilier m'intéresse beaucoup en ce moment, j'hesite à acheter ma résidence principale ( j'habite sur Lyon).
Merci de nous donner vos chiffres et de nous faire partager votre propre expérience, ça m'est très instructif.
Je me pose toujours la question : dois-je acheter ou continuer à louer?
Une chose qui pourrait être intéressante pour prolonger votre article, serait de comparer quel capital vous auriez à disposition aujourd'hui si vous aviez loué le même bien pendant ces 8 dernières années et que vous aviez placé le différentiel mensualités credit - loyer sur une assurance vie à 3,5%.
J'ai essayé de faire des estimations de mon côté mais je n'ai pas vos chiffres exacts.
J'ai estimé que vous auriez un capital d'environ 110 000 euros sur l'assurance vie aujourd'hui ( ( je me suis tablé sur un loyer de 1000 euros, des mensualités de remboursement crédit de 1800 euros, soit une épargne mensuelle de 800 euros sur une assurance vie).
En ayant revendu votre maison aujourd'hui vous avez un capital de 160 000 euros, mais auquel il faut enlever les frais de notaire payés lors de l'acquisition (20 000 euros environ) et la taxe foncière chaque année ( peut être 1000 euros par an) et peut être des charges de copropriété.
Il me semble qu'au final vous avez environ 30 000 euros de plus par rapport l'option de location pendant ces 8 dernières années.
Ai-je raison?

xa a dit…

Anonyme,

Le calcul est plus complexe que cela. Et personnellement, je considère que c'est à vous seul de déterminer le meilleur choix, dans votre situation.

Il me semble que vous avez négligé la question de la hausse des loyers ainsi que la fiscalité de l'AV. Une mensualité d'emprunt est le plus souvent fixe.

Un autre point à vérifier est la différence loyer / emprunt que vous donnez. Est-elle réaliste par rappotr aux biens que vous auriez accepté en location ou en acquisition ?

Par exemple, à 1000 euros HC (je ne sais pas si vous comptez HC ou CC) de loyer en 2004, vous aviez, sur Lyon, des biens valant, en gros, de 200k à 300k euros. (un bien à 200 présente alors un rendement de 6% avec votre hypothèse de loyer).

100k d'écarts qui représentent une différence de près de 600 euros sur la mensualité (1250 et 1830 euros assurance incluse, 20 ans, taux de 2004, région lyonnaise).

D'un point de vue purement financier, cela change les données de votre comparaison. Cela dit, rien ne garantit que vous auriez accepté en acquisition le bien à 200k, face à la location du bien à 300k... Ce ne sont pas les mêmes critères qui entrent en jeu.


On pourrait ajouter aussi :
- la perte de chance potentielle : les propriétaires sont en général moins mobiles, ce qui peut les empêcher de saisir des opportunités. (avantage à la location sur ce point)
- l'épargne forcée que représente un crédit immo, qu'il est impératif de payer. Alors que la discipline de versement sur une AV est, souvent, sujette aux circonstances (j'ai bien droit à ces vacances, à ce nouvel ordi, ...) --> avantage achat
- l'évolution des prix immo. Certes, il est facile aujourd'hui de dire "si j'avais acheté en 2000...), mais on pourrait se dire "si j'avais acheté en 91 ...", juste avant le krach des années suivantes.

Sur ce plan là, aux alentours de Lyon, il faut en plus intégrer la question des frontaliers, qui faussent le marché local (c'est plus sensible vers Bourg, Annecy et Chambéry, mais tout de même).

Difficile de quantifier l'impact de ces acheteurs qui bénéficient du triple avantage : revenus/change favorable/taux imbattable

Olivier a dit…

@Anonyme, déjà j’aime beaucoup la réponse de Xa, louer ou acheter est une question assez vaste pour laquelle il y a beaucoup d’aspects qui rentrent en ligne de compte.
Ceci dit, c’est intéressant de faire l’exercice que vous évoquez, et dans mon cas, c’est assez simple : pour un bien similaire, si je n’avais pas augmenté ma mensualité année après année pour rembourser plus vite, un loyer aurait toujours été plus élevé ou au mieux équivalent. Il y a très peu de maisons en location de ce type. Durant ma période de vente, j’ai d’ailleurs eu 2 demandes de location, avec des offres à 1500€ par mois.
Je n’aurais donc jamais eu de surplus à placer sur une assurance vie. J’aurais juste économisé les frais de notaire et les 1200€ annuels de taxe foncière.
Dans mon cas précis, je suis convaincu d’avoir été très gagnant à acheter. Mais encore une fois pour un bien similaire. Et parce que j’y serai tout de même resté presque 8 ans.
Merci, bonne journée !

passion-locatif a dit…

Xa, vous comprenez ce que vous voulez comprendre, analysez les chiffres comme ils vous arrangent. Et me prenez limite pour un imbécile.
Je n'expose rien, j'évoque mon vécu. Les données notariales sont également à prendre avec beaucoup de recul. Et ça, vous devez le savoir... puisque vous semblez savoir beaucoup de choses.

Rémi a dit…

Si tu veux un rendement hors du commun autour de 10% il faut prêter à des porteurs de projet en nécessité de finance. Principe à l'anglo-saxonne avec les prêts peer to peer ou sinon rentrer dans le capital d'une structure en apport de liquidité avec prise de bénéfice...

Anonyme a dit…

Dans le monde merveilleux de Candy, il n'y a pas d'inflation, ni de taxes foncières.
Mais dans notre monde à nous, oui.
292 000€ de 2012 valent 255 000€ de 2004 (source INSEE, calcul de Janvier à Janvier).
Ou, si vous préférez, selon l'inflation calculée par l'INSEE, 261 000€ de 2004 valent 299 000€ de 201...notre ami est donc déjà, en Euros constants, en moins-value de 7 000€ sur la somme investie en 2004.
Comme il a également acquitté une taxe foncière pendant la durée de détention du bien, l'addition, hors coût financier, et hors travaux d'entretien, doit s'élever à au moins15 000€, de sa poche.
Si il n'a pas payé les 261 000€ de l'acquisition cash, il peut aussi calculer les intérêts d'emprunt versés, et les comparer avec un loyer pour la même durée/même type de bien. Pour faire bonne mesure, si il a investit un apport personnel, il peut aussi calculer le produit de cet apport placé pendant huit ans (en AV, donc défiscalisé sur dette durée...).
Dans un compte d'exploitation, il faut aussi prendre en compte les charge...

kueny raymond a dit…

Offre de prêt entre particulier au taux de 3%

Vous avez des soucis financiers et toutes vos tentatives dans les banques et institutions financières n’ont rien donné jusque là à cause de votre mauvais crédit ou autres et voilà que vous êtes dans l’impasse et que vous ne savez plus quoi faire, veuillez me contacter et je serai à votre aide. Vous pouvez rembourser votre emprunt sur le temps de remboursement qui vous convient: Voici mon e-mail :kueny.pretfiable@gmail.com

fouassier michel a dit…

Aides financières aux personnes honnêtes
Je me tourne vers tous particuliers dans le besoin pour leur faire part que j'octroie des prêts d'argents de 5000€ à 500.000€ à toutes personnes capable de le rembourser avec un taux d'intérêt de 3% l'an . Je le fais dans les domaines suivants : - Prêt Financier - Prêt immobilier - Prêt à l'investissement - Prêt automobile - Dette de consolidation - Rachat de crédit - Prêt personnel - Vous êtes fichés Si vous êtes vraiment dans le besoin, veuillez m'écrire pour avoir plus d'informations:contactez:
service-preteur01@hotmail.fr

fouassier michel a dit…

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VENDRE SA MAISON a dit…

Merci pour cet article constructif ;)

Anonyme a dit…

Bonjour,
Tout d’abord je vous conseillerais de vous méfier des offres sur le net ainsi que les annonces. Car plus de 90% de ces annonces sont frauduleuses. De nos jours il y a de plus en plus d’arnaques. Je voulais emprunter de l’argent, après avoir posté une annonce, chaque jours je reçois plus de 25 messages rien que des escrocs qui demandent de l’argent soit disant des frais de dossiers. Et je supprimais leur message mais un jour je suis tombé sur une personne nommé Gerrard Kermagoret, je croyais qu’il faisait parti aussi des escrocs du net mais à ma grande surprise celui-ci est différent, il m’a fait un prêt de 40.000 euros et je l'ai remboursé en respectant les délais .Je vous le confirme et si il arrivait que vous recherchez de prêt contactez le par mail. Voici son email : gkermagoret@gmx.fr

Anonyme a dit…

Vous cherchez un prêt d'entreprise, vous? prêt personnel, prêt immobilier, prêt auto, prêt étudiant, prêts de consolidation de dettes, les prêts non garantis, capital-risque, etc .. une raison quelconque, ou par une banque ou une institution financière a été refusé un prêt. Je taux de 3% des prêts à taux d'intérêt pour les entreprises et les individus à faible intérêt et abordable, un James Parker, je suis un prêt privé. serait de l'intérêt? Contactez-nous aujourd'hui et obtenez votre prêt aujourd'hui à: happyloanlink@outlook.com

Anonyme a dit…

Bonjour,

En complément voici les trois systèmes de vente expliqués du gratuit au payant sur

http://www.achats-immo.fr/annonce-immobiliere/vendre-un-bien-immobilier.html

ParticulierVendMaison.com a dit…

Bonjour tout le monde!

Il existe une solution alternative à laquelle peu de personnes pensent pour vendre sa maison en utilisant les outils que nous offre internet. En effet, il est maintenant possible pour un particulier de se faire de la publicité tout comme le fait un commerce ou un autoentrepreneur et de cette façon donner de la visibilité à sa maison sur internet et mieux cibler les futurs acheteurs.

Si 90% des recherches immobilières se font dans un premier temps sur internet, il parait indispensable de faire en sorte que votre bien soit le plus visible possible et pour cela rien de tel qu'une page web dédié sur laquelle vous pourrez faire apparaître toutes les informations photos et vidéos que vous voudrez sans avoir les limitations des pages d'annonces. En plus vous pourrez aussi ajouter des infos sur votre ville, région, zones d’intérêt particulier qui donneront plus d'attrait a votre bien immobilier.

Si vous voulez en savoir plus je vous invite à visiter la page www.particuliervendmaison.com (SIRET 80517981900018) nous travaillons dans toute la France et n’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous apporter plus d'explications!

A bientôt et bonne chance dans vos ventes!

Appartement à vendre à rabat a dit…

Nous avons vraiment besoin de ce genre d'article pour bien vendre nos maisons.je vous remercie énormément d'avoir partagé avec nous ces informations.

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