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vendredi 16 avril 2021

Investissements immobiliers, mes arbitrages, quelques explications


Il y a tout juste 5 ans, je m’apprêtais à signer mon 3ème investissement locatif,
la maison adjacente à ma résidence principale que je loue depuis à l'année sur Airbnb en tant que location touristique

A l'époque, je possédais donc 2 autres investissements immobiliers, 2 studios : le premier acheté en 2009  loué dès le début en meublé LMNP, et le second acheté en 2014, déjà occupé par un locataire, en location classique, nue. 

Mais ces dernières années j'ai décidé de réaliser quelques arbitrages, immobilier notamment, en décidant de revendre ces 2 appartements.

Pourquoi avoir revendu ces 2 investissements locatifs ?

Effectivement, ça peut apparaitre paradoxal pour quelqu'un dont le but est de développer des revenus alternatifs, et ainsi gagner en indépendance financière. 

Mais tout bon investisseur doit aussi savoir arbitrer. Ne pas rester enfermer dans une position et savoir s'adapter. Plusieurs paramètres m'ont fait prendre ces décisions, juste avant le début de la crise du COVID-19 ! Et il est certain que je regréterrai de ne pas l'avoir fait aujourd'hui. Je vais y revenir...

Commençons déjà par mon 1er studio. 

Je l'ai revendu en 2019. Pendant 10 ans, je l'ai loué en meublé, sous le statut de LMNP, uniquement à des étudiants venant se former durant quelques mois (2 à 10 mois) dans une grande école de management.  

Durant les 6 premières années, je peux considérer qu'il s'agissait d'un bon investissement. Quasiment autofinancé, avec presque suffisamment de revenus locatifs pour compenser l’intégralité des dépenses. L'imposition en BIC réel ayant également joué un rôle majeur pour rendre cet investissement intéressant. Pendant ces 6 ans, mes locataires ont donc payé mon emprunt (plus toutes les charges locatives). 

Puis année après année, 2 paramètres ont commencé à faire pencher défavorablement la balance. Premièrement, la plus grande difficulté à bien louer. C'est à dire avec un minimum de vacances locatives. Hors, il s'avère que les périodes de formations des étudiants sont devenues de plus en plus courtes, plus morcelées. Plus de locataires à gérer dans une année, plus de semaines voir de mois perdus entre chacun. Et j'ajouterai également, une plus grande difficulté à trouver ces étudiants, plusieurs résidences dédiées ayant été bâties ces dernières années, offrant le meilleur confort et les meilleurs services (conciergerie...) !

Donc des revenus locatifs en baisse. Et de plus en plus avec le temps. 

samedi 10 décembre 2016

Mon gite sur Airbnb : Un premier 1 mois d’exploitation très positif

Comme promis, voici un premier bilan de ma nouvelle activité de location saisonnière, un mois après la publication de mon annonce sur Airbnb.

Nous en sommes à ce jour à (déjà) 8 réservations, dont 2 quasi terminées (la 2ème se termine dans 3 jours…). Ce qui représente un total de 59 nuits. (soit un peu plus de 7 nuits en moyenne par réservation...)

3654€ de revenus déjà assurés

Sur un an (je considère une année pleine de début novembre 2016, date de mise en ligne, à fin octobre 2017), le total des recettes à priori assurées (voir déjà payées pour les 2 premières réservations) s’élève à 3654€.

Avec la distribution suivante selon les mois : 

Les recettes du mois de Novembre ont déjà été perçues puisque Airbnb les verse directement à l’hôte dès le lendemain de l’arrivée des voyageurs.

Comme je l’avais expliqué, je ne savais pas trop dans quoi on s’engageait, il était donc difficile de faire une bonne estimation des revenus escomptés.

Pour faire simple, je considère aujourd’hui que 3654€ représente la moitié de notre cible minimum, 7500€ de revenus annuels.

jeudi 13 août 2015

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé




Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

mercredi 17 juin 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

vendredi 20 mars 2015

Le meilleur site de gestion locative en ligne

Avec l’acquisition d’un second investissement immobilier, je commence à me dire qu’il serait peut-être plus efficace de commencer à centraliser toutes les données et automatiser certaines tâches.

Pour le moment, tant que le locataire en place ne donne pas son congé, la gestion locative de ce 2ème studio restera déléguée à une agence immobilière. Mais il est évident que par la suite, je reprendrai les rennes pour une gestion en direct, en location meublée, et probablement saisonnière également.

J’ai donc commencé à faire un petit tour d’horizon de différents sites de gestion locative en ligne, dans l’idée au moins d’initier les démarches pour mon 1er appartement.

4 sites de gestion locative passés en revue

J’en ai retenu 4 dans un premier temps : www.gererseul.com , www.jegeremonimmobilier.fr, www.rentila.com et www.gerancecenter.com.

Voici ce que j’en pense…

Gererseul.com

Pour gererseul.com, il s’agit d’un site où tout se passe en autogestion, c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’un outil, une interface informatique d’aide et d'automatisation des tâches, mais rien n’est délégué à qui que ce soit. Et à priori, c’est plutôt le type de service que je recherche…

jeudi 12 février 2015

Mon 2ème investissement locatif : 1er loyer perçu !

Le 27 janvier dernier, j’ai enfin signé l’acte de vente de mon 2ème investissement immobilier, un studio pour lequel j’avais trouvé un accord avec les vendeurs mi-Août 2014…
Il aura donc fallu 5 mois pour concrétiser cet achat, essentiellement en raison du temps requis pour réunir tous les documents nécessaires à la signature du compromis de vente, comme expliqué dans cet article.

Tout avait déjà été passé en revu par le notaire lors de la promesse de vente, la signature de l’acte définitif a donc pris un peu moins de temps, 1 heure et demi ou lieu de 2 heures et demi…

La régularisation des comptes

L’étape supplémentaire a tout de même été la régularisation des comptes entre vendeurs et acheteurs.
Des comptes un petit peu plus compliqué que d’habitude étant donné que l’appartement a été vendu occupé, avec un locataire en place.  
En général, seul l’acheteur doit régler quelques frais supplémentaires au vendeur, pour cette vente, il y avait des opérations dans les 2 sens.

En effet, de mon côté, je devais aux vendeurs 2 choses :

_ la taxe foncière qu’il devront payer en fin de cette année et que je leur avance donc sur la base du montant payé en 2014.
_ et les charges de copropriétés que les vendeurs ont versé pour le 1er trimestre, et que je devais rembourser au prorata. (un peu plus de 2 mois sur les 3 mois payés).

Mais de leur côté les vendeurs avaient également un dû envers mois :
_ non seulement ils devaient me verser le montant du loyer correspondant au 4 derniers jours du mois de Janvier, soit 55€.
_ et également me restituer le montant du dépôt de garantie. (un mois de loyer, soit 408€).

Au final, une fois les additions et soustractions faites, le résultat était de 0,41 centimes en ma défaveur…les vendeurs m’en ont évidemment fait cadeau !


La revisite de l’appartement

vendredi 16 janvier 2015

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !


L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.

mardi 26 août 2014

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

lundi 18 août 2014

Acheter un bien immobilier vendu loué

C’est peut-être bien ce qui pourrait m’arriver !

Vous le savez je cherche à réaliser à un 2ème investissement locatif, j’ai déjà fait quelques visites infructueuses comme celle dont je vous ai parlé ici, mais depuis quelques semaines, le marché immobilier des petites surfaces, vendues à moins de 100000€, est quasiment à l’arrêt !

Pratiquement rien de nouveau mis en vente dans ma ville…je regarde presque tous les jours les petites annonces sur Internet (le bon coin en particulier), je rappelle régulièrement mes quelques contacts, mais rien de concret.

J’ai tout de même probablement raté une bonne affaire par manque de disponibilité de ma part : un F2 de 30m² vendu 85000€ à rénover en plein centre ; j’ai appelé l’agence le samedi, le jour de la parution de l’annonce, pour visiter au plus tôt : le lundi l’agence était fermé, le mardi j’étais en déplacement professionnel, j’ai donc pris rendez-vous pour le mercredi. Sauf que le mercredi matin, l’agent immobilier m’appelle pour annuler la visite, l’appartement avait été vendu la veille au soir lors de la 1ère visite ! Un investisseur qui voulait faire de la location saisonnière…

Le peu qu’il y a à vendre part donc très très vite…


Mais jeudi dernier, enfin une nouvelle petite annonce qui a retenue mon attention…

Un studio de 20 m² vendu 74000€ par un particulier. Entièrement rénové il y a 2 ans, situé en plein centre-ville, dans une rue piétonne animée.

Tout à fait la situation que je recherche pour mes étudiants, pour un prix plus qu’intéressant, étant donné en plus l’absence de travaux !

mardi 8 avril 2014

4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014

J’ai regardé les comptes prévisionnels de mon studio pour 2014. Et il est probable que l'autofinancement soit acquis pour la première fois cette année ! Pour la 4ème année de location.

Comme évoqué dans l’article précédent, un investissement locatif, ça s’optimise. Une fois l’achat effectué, il reste bien souvent des recettes supplémentaires à obtenir ou des frais à réduire. Ça demande un peu d’expérience ou d’efforts… récompensés par une rentabilité locative bien meilleure.

C’est ce qui devrait donc m’arriver cette année, essentiellement pour 4 raisons que je détaillerai plus loin.

Mais tout d’abord des chiffres ! 

Il s’agit pour la plupart de prévisions, qui seront évidemment à affiner. Mais sauf problème majeur (des travaux ou des renouvellement de mobilier non prévus…), je devrais être bénéficiaire de 17€ par mois cette année !

En 2013, j’ai ajouté de ma poche plus de 80€ tous les mois… ca représente donc quasiment 100€ de capacité d’épargne mensuelle en plus, d'une année sur l'autre !
Bilan prévisionnel des comptes de mon appartement locatif pour 2014

Pourquoi du cashflow en 2014 ?

lundi 2 décembre 2013

A la recherche d'un nouveau locataire pour mon investissement locatif

Mon locataire actuel partira à la fin du mois de Décembre, comme convenu à la signature de son bail meublé. Il me faut donc lui trouver un successeur pour début janvier, en essayant de minimiser le nombre de jours où l’appartement restera vide.

Un investissement immobilier vide est évidemment un gouffre financier, avec des charges à payer, un emprunt à rembourser et tout ça sans la moindre rentrée d’argent. La rentabilité annuelle dépend donc énormément de ces jours de vacances locatives.

Il y a de multiples façon de chercher un locataire, la méthode la plus fréquente probablement de nos jours, c’est la petite annonce sur Internet, en particulier sur le site leboncoin, totalement gratuit.

J’ai essayé il y a un an et demi pour une période d’été, c’est extrêmement efficace pour avoir des appels, beaucoup d'appels!. Reste ensuite à gérer ce flux d’information et à choisir…pas toujours simple !

Avec ma niche d’étudiants étrangers, une cible de locataires bien précise, j’évite ces complications. Par contre, il faut que j’arrive à entrer en contact avec eux

Je connais aujourd’hui 4 méthodes, 2 payantes et 2 gratuites. J’en ai testé 3.

La première, jamais testée, est aussi la plus coûteuse…il s’agit d’une agence immobilière installée au cœur du campus qui se charge quasi exclusivement du logement des étudiants. Et assure également d’autres services, du type location de voiture par exemple. 
Intéressant sur le principe mais les frais d’agence pour chaque nouveau locataire sont exorbitant, pour le bailleur comme pour le locataire, plus d’un mois de loyer. Je passe donc mon chemin…

jeudi 21 novembre 2013

Une petite erreur de gestion locative...

A avoir voulu trop simplifier la gestion locative de mon studio, je viens de réaliser que j’avais commis une petite erreur…

Une négligence qui va me coûter 211€ cette année !

L’immobilier est un investissement qui peut rapporter gros, mais chaque détail compte, et la moindre erreur peut rapidement vous faire basculer d’une situation très rentable à une situation nettement moins favorable.

Petit rappel de ma situation

La bail de location que je propose est de type meublée, et je loue exclusivement à des étudiants, tous étrangers pour le moment, âgés entre 25 et 30 ans, issus d’une Grande Ecole (MBA). Un cursus qu’ils réalisent en une grosse année, à la fois en France et à Singapour. 
Ils payent bien, sont souvent déjà employés, mais en contrepartie ils ne restent que 4 à 6 mois. Une rotation de locataire donc assez importante, mais qui me permet un meilleur suivi de mon bien.


Mon erreur

mercredi 12 juin 2013

Investir dans l'immobilier neuf plutôt que dans l'ancien ?

Je voulais au travers de cet article parler de l’investissement dans l’immobilier neuf. Je n’ai aucune expérience dans le domaine à titre personnel, et j’irais même plus loin, je ne m’y suis jamais intéressé…peut-être parce que le neuf coûte à l’achat généralement 20% à 30% de plus que l’ancien !


Et pourtant, certaines études montrent qu’au bout du compte (à l’issue du prêt), c’est l’inverse ! Entre autres grâce aux solutions de défiscalisation…

Investissement peut-être plus rentable, moins d’impôts…alors ai-je eu tort de dénigrer le neuf ?

Je vous laisse lire ci-dessous l’avis de Laurent, une personne qui défend fermement l’immobilier neuf, vos avis et expériences en la matière sont évidemment les bienvenus !


  – 20% au départ pour l’ancien, mais…. +14% à l’arrivée

Olivier merci dans un premier temps pour votre invitation. Et de me permettre de développer une vision qui va à l’inverse de ce que l’on peut avoir naturellement en tête « je paie plus cher l’immobilier neuf, et pourtant, il me coûte moins cher à l’arrivée » !!!

Car c’est tout à fait exact : l’immobilier ancien, à données de surface habitable, d’emplacement et de niveau de standing comparables, est moins cher que le neuf de l’ordre de 20%.

Mais dans le cadre d’un investissement immobilier, il parait important d’analyser cet écart dans la durée : c’est un support qui doit produire des fruits et que l’on doit veiller à maintenir avec une certaine attractivité, sous peine de voir ces fruits s’étioler voire... disparaître.

Pour notre exemple, nous partirons d’un appartement neuf acheté 200.000 € et un bien comparable, en ancien, acheté 160.000 € ; l’un comme l’autre avec un financement sur 20 ans.

Et observons l’évolution, en 7 étapes, que va connaitre cet écart.

mardi 4 juin 2013

Nouveau bail de location meublé et nouveau service payant pour mon locataire !

Ceux qui n’ont pas d’expérience d’immobilier locatif retiennent souvent les vécus malheureux de certains bailleurs qui n’ont pas eu la chance de tomber sur de bons locataires.

Et pourtant des bons locataires, ça existe !

J’en ai un depuis septembre 2012, ok il est Allemand…étudiant en MBA. Mais je ne suis probablement pas près d’en retrouver un aussi bon !

Après avoir passé la fin d’année 2012 dans le studio, de Septembre à Décembre, Michael est parti les 4 premiers mois de 2013 à l’étranger poursuivre sa formation, puis il est revenu pour la terminer en France, pour 2 mois.

Je l’ai déjà évoqué, non seulement, il avait investi dans un lit, qu’il me laissera gratuitement, mais il avait en plus trouvé une autre étudiante pour le remplacer durant ses 4 mois d’absence. Aucun jour de vacance locative, sans quasiment le moindre effort de ma part !

Il est donc de retour depuis début mai, et avant de partir définitivement, il m’a à nouveau facilité la vie.

D’une part, il a souhaité prolonger jusqu’au 16 juillet. Parfais pour moi, 16 jours de location supplémentaires, dans une période toujours délicate pour trouver preneur.

Et d’autre part, il a accepté de me donner un coup de main pour trouver un autre locataire étudiant. Je lui ai fourni mon annonce en fichier .pdf (avec quelques photos) qu’il a publié sur l’Intranet et le compte Facebook de l’école.



Un nouvel étudiant Indien

jeudi 23 mai 2013

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)


Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.


Les appartements plus grands, F2 ou F3

lundi 14 janvier 2013

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 1, la gestion locative

Avant d’en venir aux chiffres dans le prochain article (au rendement locatif, à l’autofinancement, à l’imposition…), je voulais dans cette première partie faire un point sur ce qui permet que ces chiffres soient bons (ou mauvais !), mes locataires de 2012 et leur gestion en direct.

C’est tout de même le point qui différencie beaucoup l’investissement immobilier de l’investissement financier, une fois l’achat du logement fait, la façon dont on va l’exploiter peut influencer du tout au tout le résultat en fin d’année. En tant que bailleur on garde une grande responsabilité sur le rendement final, beaucoup moins en bourse par exemple.


Une année de location pleine, une première !

Après une première année 2010 de mise en route avec 1 mois et demi de vacance locative, puis une année 2011 plus optimisée, notamment grâce à une petite expérience de location saisonnière durant l’été, 2012, ma 3ème année de location de mon studio meublé aura été enfin la première année sans la moindre vacance locative ! 12 mois complets de loyers ! Et comme je l’ai souvent dit, c’est peut-être le paramètre le plus critique pour améliorer son rendement locatif.


Et pourtant 3 locataires…

La location meublée doit souvent faire face à cet inconvénient, la rotation fréquente des locataires. Et généralement, ça signifie un risque important de semaines de location perdues entre les différents locataires.

vendredi 30 novembre 2012

Investissement locatif : le risque des loyers impayés

Encore un peu jeune dans le milieu de l’immobilier, je suis surement encore un peu naïf, et surtout l’absence de mauvaise expérience me donne surement une vision un peu biaisée de la vraie situation.

Ces derniers mois, je suis tombé à plusieurs reprises sur des reportages TV montrant comment certains locataires profitent du système pour ne jamais payer leur loyers. Il parait que la situation a tendance à empirer, la crise surement…

La crise, le chômage, oui, c’est certainement vrai pour beaucoup, mais après avoir visionné ces reportages, je ne pouvais pas m’empêcher de penser que ça allait aussi donner des idées à pas mal de monde. J’ai eu le sentiment que finalement, ces personnes qui ne payent pas leur loyers ne risquent finalement pas grand-chose, finissant pas partir au bout d’un an ou 2, pour recommencer avec un autre bail…

Je n’ai encore jamais eu à subir une période de loyers impayés. Il y a quelques années, avant que je me lance, mon grand-père avait connu cette situation, plus d’un an de non paiement de loyer pour un studio parisien. Il avait mal vécu cette période, même si l’ensemble des démarches avaient été prises en charge par l’agence qui gère son bien.


Un sujet qui m'est apparu encore plus proche, début novembre, lors d’une réunion de Syndic. Sur les 3 autres propriétaires de ma copropriété, 2,  qui disposent d’autres logements locatifs, sont actuellement face à un locataire qui ne paye plus.

Ce qui est étonnant (c’est là que je fais le lien avec les émissions TV…), c’est que dans les 2 cas, ils ont simplement payé le premier mois, puis plus rien !

On peut toujours se tromper, mais ça semble être des exemples où les locataires avaient prémédité leur action…

vendredi 17 août 2012

Un nouveau bail de location meublée signé pour une bonne rentabilité locative en 2012

Le contrat de location de mon locataire actuel, conclu pour les 3 mois d’été, de juin à fin Aout (comme expliqué ici) prend fin prochainement, il fallait donc penser à relouer à partir du 1er septembre.

Après avoir été un peu déçu (et submergé !) par la petite annonce passée sur le bon coin en mai, j’ai décidé de revenir sur ma cible favorite, les étudiants en MBA.

Pour toucher cette population un peu particulière (la plupart sont étrangers et n’arrivent en France que pour la rentrée), il existe 2 moyens payants : une agence immobilière implantée sur le campus même, dédiée aux transactions pour ces étudiants, et un service en ligne de petites annonces géré par une ancienne élève de l’école.

2 solutions qui ont un coût, la première surtout, plusieurs centaines d’euros d’honoraires pour chaque location !

Mais j’ai pu me accéder à ces étudiants totalement gratuitement : j’ai en effet la chance d’avoir un collègue dont la femme travaille au sein de cette école. Elle a ainsi pu faire publier mon annonce directement sur l’intranet, le réseau interne du campus.

Résultat ? une douzaine de contacts en moins d’une semaine !

vendredi 6 juillet 2012

Trouver et choisir un locataire avant l'été

Ça fait quelques temps que je n’avais pas parlé de mes dernières expériences de gestion locative de mon studio meublé.

C’est plutôt un bon signe, c’est que tout se passe bien ! Et en effet j’ai connu depuis septembre 2011, 9 mois de location sans soucis.



Le départ de mon précédent locataire

La seule nouvelle que j’ai eu de mon dernier locataire (un étudiant italien en MBA) est intervenue en avril pour me signaler son départ fin mai. (un seul mois de préavis en location meublé).

Je savais qu’il y avait de fortes chances qu’il ne reste pas beaucoup plus longtemps, mais 9 mois c’est déjà pas si mal pour ce type de locataire. (sans risque, bon payeur, mais à durée limitée…)

L’état des lieux de sortie a été sujet à quelques discussions. C’est toujours un moment potentiellement un peu conflictuel, surtout si on n’a pas pris le temps de réaliser un état des lieux d’entrée méticuleux, validé par les 2 parties, le bailleur et le locataire.

jeudi 5 avril 2012

Location meublée : dépôt de garantie, préavis, bail….

…ou comment certains bailleurs abusent de leur position dominante !


En tant que propriétaire d’un studio que je loue meublé depuis un peu plus de 2 ans, le mail que j’ai reçu de la part d’un lecteur du blog m’a poussé à écrire cet article pour dénoncer ce que je considère comme étant de vrais abus de pouvoir !

Des excès en partie non légaux, mais que le bailleur se permet étant donné la demande supérieure à l’offre…

La personne qui m’a écrite était à la recherche d’une location d’un F2 meublé, pour une période de quelques mois, en région parisienne.

La plupart des appartements meublés proposés à la location sont des studio, destinés à des étudiants. L’offre en appartement de type F2 ou supérieur est faible.

Mon lecteur avait donc peu de choix, mais il est tombé sur un appartement idéalement placé, très bien équipé et parfaitement à son goût.

Il a donc déposé un dossier de location et c’est là que le bailleur lui a donné quelques détails supplémentaires sur « les conditions » de location…

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