mardi 26 août 2014

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

lundi 18 août 2014

Acheter un bien immobilier vendu loué

C’est peut-être bien ce qui pourrait m’arriver !

Vous le savez je cherche à réaliser à un 2ème investissement locatif, j’ai déjà fait quelques visites infructueuses comme celle dont je vous ai parlé ici, mais depuis quelques semaines, le marché immobilier des petites surfaces, vendues à moins de 100000€, est quasiment à l’arrêt !

Pratiquement rien de nouveau mis en vente dans ma ville…je regarde presque tous les jours les petites annonces sur Internet (le bon coin en particulier), je rappelle régulièrement mes quelques contacts, mais rien de concret.

J’ai tout de même probablement raté une bonne affaire par manque de disponibilité de ma part : un F2 de 30m² vendu 85000€ à rénover en plein centre ; j’ai appelé l’agence le samedi, le jour de la parution de l’annonce, pour visiter au plus tôt : le lundi l’agence était fermé, le mardi j’étais en déplacement professionnel, j’ai donc pris rendez-vous pour le mercredi. Sauf que le mercredi matin, l’agent immobilier m’appelle pour annuler la visite, l’appartement avait été vendu la veille au soir lors de la 1ère visite ! Un investisseur qui voulait faire de la location saisonnière…

Le peu qu’il y a à vendre part donc très très vite…


Mais jeudi dernier, enfin une nouvelle petite annonce qui a retenue mon attention…

Un studio de 20 m² vendu 74000€ par un particulier. Entièrement rénové il y a 2 ans, situé en plein centre-ville, dans une rue piétonne animée.

Tout à fait la situation que je recherche pour mes étudiants, pour un prix plus qu’intéressant, étant donné en plus l’absence de travaux !

lundi 11 août 2014

Moins de plus value boursière mais des rendements qui s’améliorent…


La dernière mise à jour de mon PEA sur la page dédiée date du 06 juin. Je n’ai volontairement pas actualisé depuis, je souhaitais conserver ce bilan comme référence; en effet ma plus-value atteignait un sommet à cette période (+10448€ exactement, soit + 40,2% !) et depuis cette date la tendance s’inverse… une bonne nouvelle pour alimenter à nouveau mon PEA ?

Je parle de plus-value, mais comme je l’ai souvent expliqué, ce n’est vraiment pas le but de mes investissements en bourse. Je veux avant tout obtenir un revenu supplémentaire de ces actions détenues. Un revenu sous forme de dividendes, et donc naturellement, je vise sur la durée le meilleur rendement possible. J’espère 6% au global sur mon portefeuille.

Aujourd’hui après avoir investi personnellement 26000€ et réinvesti les plus de 3700€ de dividendes déjà perçus, le rendement de mon PEA atteint 5,83%. (sur la base des dividendes versés cette année)


Plus-value ou rendement ?


Suivre l’évolution de la plus-value de son portefeuille boursier est généralement une manière simple d’estimer la pertinence d’acheter ou non de nouvelles actions.

Une grosse plus value, ça veut dire quoi ? Que le cours des actions à beaucoup monté, et que par conséquent, pour un dividende donné, le rendement de chaque action a baissé.

Prenons l’exemple de l’action Total :

En 2011, j’ai acheté des actions au prix unitaire de 35€. Le dividende était alors de 2,28€ par action, soit un rendement par action de 2,28/35 = 6,51% ! très intéressant…

Il y a 2 mois, le cours de l’action atteignait 54€ pour un dividende de 2,44€. A ce prix, le rendement n’était plus que de 4,52%. 2% de moins que 3 ans plus tôt, et pourtant le dividende payé par l’entreprise a augmenté…

lundi 4 août 2014

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...



Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…
Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !


La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :
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