lundi 5 mai 2014

L’amortissement comptable de mon appartement meublé

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), à présent déclaré officiellement avec un numéro SIRET, l’intérêt de déclarer ses recettes locatives au réel (en BIC réel) est de pouvoir amortir la valeur du bien immobilier et de son mobilier.

L’autre option est la déclaration fiscale en micro-BIC, avec 50% d’abattement sur les revenus bruts, ce qui reste généralement nettement moins avantageux.

Reste à savoir calculer le montant annuel de cet amortissement selon les bonnes règles comptables en vigueur.

Comme vous le savez j’ai choisi de faire appel à une expert-comptable pour prendre en charge, non seulement ce calcul d’amortissement, mais plus largement ma déclaration fiscale de revenus locatifs en BiC réel.

Elle vient de me faire parvenir l’ensemble des formulaires 2031 et 2033 que je dois remettre aux impôts avec le reste de ma déclaration sur le revenu.

Comme prévu, je suis effectivement bien déficitaire, c'est-à-dire plus de déductions que de recettes, donc aucun impôt à payer pour mon studio meublé. Je vous donnerai d’autres détails dans un prochain article, mais je voulais dans un premier temps vous exposer comment a été estimé mon amortissement dans les années à venir.


L’amortissement comptable par composantes

Pour estimer l’amortissement annuel, c’est un peu plus compliqué que de prendre une unique valeur globale de l’appartement divisée par 20 ou 30 ans par exemple.

La dépréciation dépend de la partie de la construction ou de l’équipement que l’on considère.

Il faut donc amortir par composant, avec un nombre d’année spécifique selon le composant, puis faire le total par année fiscale.

Dans mon cas, l’expert-comptable a distingué 3 grandes catégories, dont l’une a été subdivisée en 2 :
  1. le bâtiment, divisé en 2 parties :
    1.1 _ le gros œuvre de l’appartement, amorti sur 50 ans, pour les 2/3 de la valeur de l’appartement
    1.2 _ le second œuvre amorti sur 15 ans, pour le tiers restant
  2. L’agencement et l’aménagement : il s’agit là des travaux de rénovation effectués à l’achat, amortis sur 10 ans
  3. Le mobilier (cuisine, électroménager, meuble de salle de bain et robinetterie, biens mobiliers) amortis sur 6 ans.

Pour estimer les montants de départ, mon expert-comptable s’est basé sur les documents que je lui ai fourni il y a quelques mois : le compromis de vente chez le notaire, la facture des travaux de rénovation ainsi que les diverses factures du mobilier.

Donc vous l’aurez compris, le temps passant, le montant amorti baisse : tout le mobilier sera amorti au bout de 6 ans, la rénovation au bout de 10 ans, le second œuvre au bout de 15 ans, et enfin la totalité sera amortie au bout de 50 ans.

Pour vous donner quelques chiffres, on parle de 6 premières années durant lesquelles je pourrais déduire 4118€ de mes recettes locatives, puis un montant d’amortissement qui tombera à 1044€ durant les 35 dernières années.

Voici résumé sur le graph suivant l’évolution du montant d’amortissement que je pourrais déduire dans les années à venir : 
L'amortissement comptable de mon investissement locatif meublé
Sachant que je dois préciser un point important, ce calcul débute au 30/10/2009, date d’acquisition de l’appartement, ce qui est logique.

Ma première année comptable sur laquelle l’amortissement a été pris en compte avec une 1ère déclaration en BiC réel est l’année 2013.

J’ai donc perdu quelques premières années par méconnaissance de toutes ses subtilités fiscales, mais l’essentiel est d’apprendre et de continuellement chercher à optimiser…

Pour mon prochain investissement locatif, je serai au point ;-) !

Cependant pendant encore plus d’une dizaine d’année, je pourrais déduire de mes recettes locatives près de 3000€ d’amortissement.
3000€ qui vont s’ajouter à 2 autres types de déductions :

_ les intérêts d’emprunt qui courent encore pendant une quinzaine d’année

_ et l’ensemble des charges (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de comptabilité…)

Au final un total de déductions qui restera encore supérieur aux revenus fonciers durant de nombreuses années, je vous donnerai mon estimation prochainement… A suivre !

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22 commentaires:

Ludovic a dit…

Salut Olivier. Pas certain que tu aies choisi le bon expert-comptable... Dommage.

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Effectivement, toutes les réductions d'impôts que l'on peut avoir en connaissant le sujet sont vraiment très intéressantes !

Par contre Ludovic semble dire que ton comptable n'a pas fait du super boulot mais je ne m'y connais pas assez pour savoir pourquoi.
Tu as une idée ?

Marc.

Nicolas a dit…

Bonjour Ludovic,
En quoi les choix de l expert comptable sont-ils discutables ? D avance merci pour ces précisons.

Didier a dit…

@Marc & Nicolas

Il y a une énorme faiblesse au niveau des frais de comptabilité. D'après l'article je comprends qu'ils sont traités comme les autres frais (intérêts d'emprunt, charges de copropriété...) et donc déduits des recettes locatives pour calculer le résultat comptable.
L'économie d'impôt est donc fonction du TMI d'Olivier avec un maximum de 60.5 en intégrant les prélèvements sociaux (d'où une économie d'impôt de 302.5)
En adhérant à CGA les frais de comptabilité donnent lieu (dans la limite de 915 €) à une réduction d'impôt pour reprendre l'exemple cité plus haut pour 500 € payés c'est une économie d'impôt de 500 €. Cela ne coûte au final rien il faut seulement faire l'avance de trésorerie

Olivier a dit…

@Salut Ludovic, je m’attendais à ce commentaire ;-) tu pourrais en effet détailler un peu ton point ? Le lissage des déductions ? L’adhésion au CGA comme évoqué par Didier ? Mais ça j’y viens juste en dessous, c’est en cours. Merci !

@Didier, Je ne voulais pas en parler dans cet article, mais plutôt dans le prochain, mais l’adhésion au CGA, en l’occurrence le Centre de Gestion Agrée sud est francilien en ce qui me concerne, est bien prévue. J’ai justement retourné la demande d’adhésion que m’avait pré-rempli l’expert-comptable, avec le chèque de 240€ ce matin ! Effectivement, ça donne lieu à une réduction d’impôts qui couvrira les frais d’expert-comptable et de CGA. Sans compter qu’une fois bénéficiaire, le revenu imposable ne sera pas majoré de 25% pour le calcul de l’Impôt. Merci, à bientôt !

david a dit…

Bonjour,
l'amortissement est une bonne chose fiscalement, puisque au final il n'y a plus de bénéfices à déclarer et donc pas d’impôts supplémentaires.
Mais est-ce rentable de le faire dans le cas d'une revente à 7 ou 10 ans car le calcul de la plue value change.baisse du prix d'achat en fonction de l'amortissement effectué, non ?
A moins de garder le bien 22 ans pour n'avoir plus de taxe sur la plus value.

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Bonjour à tous,

@Olivier:
"Sachant que je dois préciser un point important, ce calcul débute au 30/10/2009, date d’acquisition de l’appartement, ce qui est logique."
Pourquoi logique? La déclaration en LMNP semble s'apparenter à une création d'entreprise (génération d'un bilan comptable); ma logique serait de faire un point 0 en début d'activité. La valeur vénale de l'appartement serait mise en actif a compter du 01/01/20113 avec un ammortissement à courir.

@Didier:
Ta question est pertiente... et à y voir clair, les avis divergent... Perso, je dirai:
acheter 100k, valeur 120k, ammortissement 10k=> revente 130 avec plus value sur 20k. J'illustre:
j'achete l'appart 100k et j'y habite; un peu plus tard, j'achete une maison et decide de mettre l'appart en meublé, il vaut 120k, valeur que j'inscris à l'actif de ma pseudo-entreprise. Au fil du temps j'en amortie 10k. Je décide de le revendre. Il vaut 130k sur le marché mais 110k (120 -10) dans mon bilan. Je fais une PV de 20k.

Cependant, à équivalence entre les différents impots (impot sur les loyers vs PV), il est plus judicieux de les payer plus tard. Il faut alors regarder le TMI...et comparer avec les abattements sur la PV pour durée de détention (10ans =>24%).

J'aime dire que ce qui est pris n'est plus à prendre :D

On peut lire aussi que le LMNP permet de gérer comme une entreprise tout en restant particulier, d'ou une imposition sur les PV comme un particulier, ce qui aurait tendance à faire un calcul différent (acheté 100, vendu 130 => PV=30).
J'avoue que je seche...l'ambiguité du statu est peut-etre sa force... reste à pas se faire entourlouper!

Olivier a dit…

@Gwen, si tu considère les travaux de rénovation et l'acquisition du meublé effectué en 10/2009, ça a du sens...pour le bâtiment en lui même, en effet, ça se discute...A bientôt !

xa a dit…

@gwen

"La valeur vénale de l'appartement serait mise en actif a compter du 01/01/20113 avec un ammortissement à courir."

L'activité a débuté en 2009, il me semble, pas en 2013.

"On peut lire aussi que le LMNP permet de gérer comme une entreprise tout en restant particulier, d'ou une imposition sur les PV comme un particulier, ce qui aurait tendance à faire un calcul différent (acheté 100, vendu 130 => PV=30)."

On ne peut pas lire, on DOIT le lire.

art 151 septies : VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel.

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

@xa: merci pour ces info; le "on peut lire" est a prendre litteralement car on trouve tout et son contraire sur la toile; maintenant je dirai "doit"; ;-)

L'activité a commencé en 2009, en meublé mais déclaré en foncier et a généré un allégement d'impot de 1200 euros (je crois, sur un déficit foncier de env 9k) la première année. Comment faire dans ce cas là? Il y a eu rectification?

Lio a dit…

Hello,
Un consultant en fiscalité et ancien chef des impôts de ma région m' a dit que la déduction pour amortissement peut être pratiquée plus simplement et soi-même comme suit
- Le taux usuel pour des immeubles neufs de bonne qualité se situe entre 2,5% (40 ans) et 4% (25 ans).
- S’agissant de bâtiments non neufs, un taux de 4% peut être appliqué.

Anonyme a dit…

Bonjour,

Tout d'abord je voulais te féliciter pour la clarté de ton exposé. J'avais un petit conseil à te demander, je loue mon appartement en saisonnier meublé (juillet et Aout) et je compte louer en meublé à partir de Septembre. J'aurai voulu savoir d'après ton expérience à quel moment je devrais envoyer le formulaire pour avoir mon numéro siret? Quand devrais je également prendre les services d'un comptable en 2014? ou plutot en 2015 avant ma déclaration d'impot sur mes revenus 2014?

Merci

Cordialement.

Sébastien

Ludovic a dit…

Tu loues ton appartement dès juillet, tu dois te déclarer auprès des services fiscaux dans la foulée.

Ludovic a dit…

Pour Xa, tu sais (trop) bien que ce n'est pas à la date de l'acquisition de l'appartement que débute l'amortissement...

xa a dit…

Ludo, c'est pour ca que je parle de date de début d'activité, et non d'acquisition.

Olivier a dit…

@Sébastien, en effet, il faudrait que tu déclares ton activité juste au moment de tes premières locations meublées, obtenir ainsi un numéro Siret et pouvoir commencer à prendre contact avec un expert comptable avant la fin d'année, de façon à ce que vous fassiez connaissance, qu'il t'explique ce dont il aura besoin, et que tu puisses ainsi revenir vers lui début 2015 avec déjà la plupart des documents nécessaires prêts. bonne continuation ! A bientôt

hestia immo a dit…

Bonjour
Je voudrais savoir d'avantages sur l'amortissement,est ce que cela régie aussi en outre mer
merci

Anonyme a dit…

Bonjour,
je ne suis pas expert en ce domaine mais j'ai cru comprendre qu'avec le LMNP réel, un loueur en meublé pouvait être imposé à la CFE (cotisation foncière) et qu'il devait payer des cotisations au RSI (régime social des indépendants). Est-ce vrai ? Et si oui est-ce que ça va chercher loin ? Merci. Lad.

Anonyme a dit…

Peut on amortir un bien achete il y a 30 ans ont le credit s est fini il y a 10 ans et qui n'a jamais ete amorti comptablement..?
Je precise je suis passe en loueur meuble non profil y a 3 ans.. A plus de 22 ans pas de pb de plue value a la revente donc ce serait judicieux a la retraite.

Attentifimmo a dit…

Pour plus d'informations sur le LMNP & LMP, cliquez-sur Attentifimmo

Unknown a dit…

Bonjour je voudrais savoir l ammortissement se fait sur le prix d achat ou le prix de la valeur du bien car mes parents decident de louer un appartement qu il ont acheter il y a 10 an . Maintenant sa valeur a beaucoup augmenter et il y a eu des renovations . Donc je voulais savoir si je met le prix d achat a l epoque ou sa valeur de maintenant

Unknown a dit…

Bonjour je voudrais savoir l ammortissement se fait sur le prix d achat ou le prix de la valeur du bien car mes parents decident de louer un appartement qu il ont acheter il y a 10 an . Maintenant sa valeur a beaucoup augmenter et il y a eu des renovations . Donc je voulais savoir si je met le prix d achat a l epoque ou sa valeur de maintenant

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