Imposition de mes revenus fonciers : pourquoi je vais privilégier le régime réel encore quelques années

Ma feuille de déclaration de revenus vient d’arriver dans ma boite aux lettres…, bien que pré-remplie, c’est forcément devenu une tâche un peu plus complexe depuis que je me suis lancé dans l’investissement immobilier locatif. Mais rien de rédhibitoire tout de même, les impôts ont même pensé cette année à m’envoyer le formulaire supplémentaire, plus besoin d’aller télécharger le bon sur impots.gouv !

Et comme l’année dernière je vais continuer à déclarer les revenus fonciers de mon studio loué meublé au réel, et ainsi bénéficier de toutes les charges déductibles possibles.

Dans le cas de la location meublé, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. (BIC). 

Et comme pour la location vide, il y a ensuite possibilité de choisir une déclaration de type micro-BIC ou au réel.

Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier de la location nue avec un abattement de 50% sur les revenus bruts, au lieu de 30%.

Malgré cela, le réel reste nettement plus avantageux dans mon cas, du moins pendant encore un certain nombre d’années, essentiellement parce que ce régime m’offre la possibilité de déduire mes intérêts d’emprunts, intérêts qui sont particulièrement lourds durant ces premières années de crédit, étant donné que j’ai emprunté la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition de l’appartement.

Quelques chiffres pour être plus concret :

Je suppose que je loue 11 mois par an mon studio meublé avec un loyer de 625€ charges comprises. Les recettes annuelles sont donc de 6875€.

Avec le régime fiscal du micro-BIC et de son abattement de 50%, il resterait 6875€ - 50% x 6875€ = 3437€ de revenus fonciers imposables. 

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.

J’ai regardé les différents cas suivants :

1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit

L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.

Comment s’enrichir de manière certaine ?

Selon moi, un passage obligé est celui-ci : avoir un plan structuré, le suivre avec discipline, faire le point régulièrement, en déduire les actions qui s’imposent, et optimiser.

J’ai ainsi détaillé mon plan d’investissement dans les 2 articles précédents, celui qui décrit mon approche diversifiée, mais aussi celui où je partage comment je la suis au moyen de 2 pages de synthèse, un petit outil visuel qui fonctionne bien pour moi.

Vous pouvez télécharger ici une version moins personnalisée, qui me semble être une bonne feuille de route pour tout investisseur, en y intégrant les 4 thèmes suivants :

1 _ Mettre de l’ordre dans ses finances, être prêt à investir

2 _ Investir sa capacité d’épargne mais aussi utiliser l’effet de levier du crédit pour l’investissement immobilier.

3 _ Développer des sources de revenus supplémentaires

4 _ investir en soi, développer ses connaissances et compétences : ça impactera forcément positivement les 3 premiers points

Téléchargez le .pdf ici   (2 pages / plan d’investissement et ressources associées)

Et vous, quelle est votre technique pour suivre et piloter vos investissements ?  

Comment je suis visuellement mes investissements : planification et dashboard

Sûrement plus parlant (en tout cas pour moi) que le long discours de l’article précédent, ci-dessous la représentation visuelle en une seule page que j’utilise pour structurer mon plan d’investissement, tout ce que j’essaie de gérer et de développer en parallèle.

On y retrouve au travers des 2 premières lignes ce qui assure d’être dans une bonne position pour investir.

Ensuite les flèches vertes indiquent (avec des proportions) où est investie principalement ma capacité d’épargne : remboursement accéléré de mon crédit maison, PEE, assurance vie et PEA.

Les flèches jaunes indiquent comment sont utilisés les revenus supplémentaires générés.

Enfin les flèches voilettes représentent les autres flux d’argent possibles.

Et de façon à faire le point régulièrement, je réutilise la même représentation visuelle en tant que tableau de bord.

Mon plan d’investissement : une approche diversifiée

Je n’ai pas de domaine privilégié d’investissement, en tout cas pour le moment. Et surtout je pense qu’il est fondamentalement bon de diversifier, à moins d’être expert dans un domaine ou d’y développer une passion, le tout « immobilier » ou le tout « bourse ».

Mon approche d’investissement n’a sûrement rien de révolutionnaire. Mais appliquée avec méthode et discipline sur la durée, et associée à une bonne exécution, elle devrait permettre de m’enrichir à coup sûr !

J’ai toujours aimé épargner ce qui m’a permis un peu avant 30 ans de me mettre en bonne position pour réellement investir, faire fructifier cette capacité d’épargne !

En bonne position signifie pour moi plusieurs choses :

• S’être débarrassé de ses mauvaises dettes, notamment aucun crédit automobile
• Ne pas vivre au dessus de ses moyens et arriver à dégager une capacité d’épargne annuelle : pas nécessairement tous les mois (ils ne se valent pas tous, il y a les tiers d’impôts, les primes…), personnellement, je ne cherche pas à placer de façon automatique par exemple 200€ / mois. Mais je  me fixe un objectif d'épargne annuel que je rempli déjà en parti en plaçant mon intéressement,et mon 13ème mois.
• S’être bâti une épargne de précaution: quelques mois de salaire, à chacun de juger selon sa situation, 2 mois pour moi (sur Livret A ou LDD)
• Avoir fait la démarche pour devenir propriétaire et avoir commencé à rembourser sa résidence principale

Et depuis 5 ans, je me suis engagé activement dans la 2ème phase, l’investissement !

J’ai donc pris le parti de me diversifier, d’une part pour limiter les risques, mais aussi pour découvrir dans quel domaine je me sens le plus à l’aise, le plus doué pour y investir avec succès. Explorer différentes voies en parallèle est forcément un peu plus lourd à gérer, mais certaines solutions prennent peu de temps, une fois le système mis en place.

Mes investissements passent donc actuellement par 4 supports différents, 3 financiers et 1 immobilier :

Acheter à 2 sans être marié, l’achat croisé

Je ne suis pas marié, je vis en concubinage…et la loi n’aime pas ça, comme le déclarait Napoléon Bonaparte : « les concubins se désintéressent de la loi ; la loi se désintéresse d'eux ». Sur le plan civil, nous sommes considérés comme de véritables étrangers.

Donc c’est mal, mais ça me convient très bien. Et ce n’est pas cette situation qui nous a empêché d’acheter à deux notre résidence principale, première action que je considérais comme critique vers un peu plus d’indépendance financière, il y a de ça bientôt 7 ans.

Notre problème principal était de trouver la meilleure solution légale pour protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’autre. En clair, lui permettre de conserver la jouissance de la maison sans être inquiété par les héritiers désireux de récupérer leur part en vendant le bien, à l’époque nos parents, aujourd’hui nos enfants.

Il existe plusieurs options, plus ou moins complexes, plus ou moins avantageuses, entre autres, l’indivision (solution mise en œuvre par défaut si rien d’autre n’est précisé) ou la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).

La constitution de mon PEA « rendement » et les dividendes 2011 attendus

Comme expliqué précédemment, j’ai décidé pour des raisons de fiscalité des dividendes de remplacer mon compte-titres par un PEA, et j’en ai profité pour changer de courtier en ligne, Binck à la place de Fortuneo.

Ce nouveau départ, a aussi été l’occasion d’une remise à plat de mon portefeuille. L’occasion de focaliser le choix de mes actions sur ma stratégie « rendement », l’objectif à terme étant de me constituer un capital capable de générer un revenu passif significatif grâce aux dividendes.

Je cherche donc à investir dans des actions de sociétés qui distribuent des dividendes élevés actuellement, mais surtout qui le font dans la durée depuis plusieurs années ou qui s’engagent à maintenir ce niveau dans les prochaines années. Autre axe de recherche : les entreprises qui offrent des dividendes, peut-être un peu moins élevés que certains, mais qui ont une politique de hausse des dividendes chaque année.

J’ai donc vendu toutes les actions de mon compte-titre Fortuneo le 31 janvier, puis j’ai réinvesti dans mon PEA Binck.

Le portefeuille a été entièrement reconstitué au 15 mars. 3500€ ont été récupérés, que j’ai investi sur 6 lignes d’actions. Il s’agissait donc de petits ordres, tous inférieurs à 1000€, d’où l’intérêt pour moi de choisir un courtier adapté à mon profil. (Faibles frais de courtage sur les petits ordres).

La constitution du PEA :