mercredi 6 avril 2011

Acheter à 2 sans être marié, l’achat croisé

Je ne suis pas marié, je vis en concubinage…et la loi n’aime pas ça, comme le déclarait Napoléon Bonaparte : « les concubins se désintéressent de la loi ; la loi se désintéresse d'eux ». Sur le plan civil, nous sommes considérés comme de véritables étrangers.

Donc c’est mal, mais ça me convient très bien. Et ce n’est pas cette situation qui nous a empêché d’acheter à deux notre résidence principale, première action que je considérais comme critique vers un peu plus d’indépendance financière, il y a de ça bientôt 7 ans.

Notre problème principal était de trouver la meilleure solution légale pour protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’autre. En clair, lui permettre de conserver la jouissance de la maison sans être inquiété par les héritiers désireux de récupérer leur part en vendant le bien, à l’époque nos parents, aujourd’hui nos enfants.

Il existe plusieurs options, plus ou moins complexes, plus ou moins avantageuses, entre autres, l’indivision (solution mise en œuvre par défaut si rien d’autre n’est précisé) ou la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Le problème principal de l’indivision ? Le fait de se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt, en cas de décès d’un des 2 conjoints, qui pourront alors demander le partage de la succession.

Pour la SCI, d’un part, les formalités administratives sont assez lourdes lors de la création et par la suite (nécessité de tenir une comptabilité…), et d’autres part, une fois la SCI créée, on ne peut pas acheter les parts (donc sa résidence principale) au moyen d’un PEL ou CEL, ni obtenir de prêt à taux zéro par exemple…)

Finalement mon notaire nous a directement proposé une solution simple qui répondait tout à fait à notre besoin, l’achat croisé. (Qu’il est aussi possible d'appliquer dans le cadre d’une SCI d’ailleurs).

La condition essentielle :

Chaque concubin est propriétaire à 50% du bien immobilier, quel que soit son apport et quel que soit la part respective de remboursement du crédit à venir.

Cette condition peut-être considérée comme le principal inconvénient. Il n’est pas possible de préciser une répartition 70% / 30% par exemple. Si on tient à la possibilité de récupérer exactement les sommes engagées, il faudra plutôt choisir une solution type Indivision ou Société Civile Immobilière (SCI).

Dans notre cas, l’apport initial était différent. Le notaire nous a alors proposé une astuce pour contourner le problème du 50/50 : Etablir une reconnaissance de dette (facturée 200€) en faveur de celui qui a fournit le plus gros apport, de manière à ce qu’il puisse à l’issue de la revente récupérer non seulement les 50% de la valeur du bien immobilier, mais aussi, son apport initial supplémentaire.

Par contre, rien n’est possible pour compenser le fait que durant les années de remboursement l’un verse plus que l’autre.
Il faut donc bien garder ce point en tête, pour nous ce n’était pas un problème, même si nous savions qu’au final le remboursement aurait plutôt une répartition de type 70/30. Ne pas être marié ne veut pas dire ne pas être prêt à tout partager !

Les avantages :

Les concubins se répartissent donc l’usufruit (le droit d’usage) et la nue-propriété. Chacun a la nue-propriété de la moitié du bien, et sur cette même moitié l’autre conjoint à l’usufruit.

Ainsi si l’un décède, ses héritiers deviennent propriétaires de 50% de la maison. Mais en aucun cas, ils ne peuvent faire vendre la maison pour toucher cette part. Le conjoint survivant qui est toujours propriétaire du bien à 50% (donc une pleine propriété à 50%), détient à présent le plein droit d’y vivre, sans être forcé de partir, en récupérant l’usufruit de l’autre moitié.


copie de l'acte de vente

Il n’est donc pas question ici de solution pour transmettre un bien à son concubin, ça reste quelquechose de compliqué ou très taxé, mais au moins l’essentiel est assuré en évitant que le survivant ne se retrouve à la rue.

A priori, je ne regrette pas cette décision, à l’époque ça m’a semblé être à la fois simple et efficace, et pour le partage du bien à part égale 50/50, ça ne m’a jamais posé problème, même si je rembourse un peu plus, je contribue sûrement beaucoup moins aux tâches ménagères…

Quelle est votre expérience ? Avez-vous expérimenté une autre approche qui vous semble meilleure, notamment pour la transmission du bien? Hormis celle de finir par se marier ! 


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10 commentaires:

Kris / MyWebBusiness a dit…

Intéressant. J'ai également acheté mon appartement avec ma copine à l'époque. Le pb c'est qu'on n'avais pas fait attention à cela ;)

Mais bon on est marié maintenant alors le pb est réglé.

Julien a dit…

Bonjour,

Merci pour cet article intéressant, tiré de ta propre histoire.
Le juridique est un paramètre important dans beaucoup de situation.

Je pense que vous avez fait le bon choix pour votre projet !

MaxR de Maxadi a dit…

J'ai connu ce cas de figure. Avec ma fiancée, nous avions acheté en indivision. Le problème en cas de décès fut levé car le prêt bancaire stipulait qu'en cas de décès de l'une des partie, l'autre obtenait la propriété totale, et le prêt prenait fin, sans continuer les remboursements.

Maintenant, nous sommes mariés également, comme pour Kris.

Anonyme a dit…

La meilleure solution? (à mon sens...)
Le PACS + TESTAMENT

cela evite d'avoir à se marier tout en profitant de la meme sécurité en cas de décès d'un des 2.

xa a dit…

Je reviens sur cet ancien article, via l'article du jour.

@MaxR
"car le prêt bancaire stipulait qu'en cas de décès de l'une des partie, l'autre obtenait la propriété totale"

Faux, archi faux ! Le pret devient la responsabilité du coemprunteur, mais ca n'a AUCUNE INCIDENCE sur la PROPRIETE !

L'indivision est stipulée dans l'acte authentique, et en cas de décès LA LOI définit les héritiers qui deviennent propriétaire.

Le contrat liant la banque et les emprunteurs n'a aucun pouvoir sur le patrimoine successoral.


@Anonyme
"La meilleure solution? (à mon sens...) Le PACS + TESTAMENT"

Une différence notable : la séparation dans le cadre d'un pacs peut se faire par lettre recommandée, sans qu'il soit nécessaire de prévoir la dissolution d'une "communauté" de fait. A contrario, le mariage, imposant le divorce avec jugement + partage, impose que cette question soit réglée.

xa a dit…

@Olivier

Je poste ici plutôt que sur l'article du jour, parce que l'intervention concerne l'achat croisé.

Une différence notable entre la SCI et l'achat directe en cas d'utilisation de cette technique : dans le cadre d'une SCI, il n'est nullement obligatoire de faire une répartition 50-50 du bien.

L'achat croisé en SCI peut alors reproduire beaucoup plus fidèlement le financement de l'opération.

Par contre, l'utilisation d'une sCI nécessite de réfléchir aux statuts de celle-ci, en fonction des objectifs visés. Par exemple, pour éviter que l'un des concubins ne cèdent ses parts NP sans le consentement de l'autre, il faut que les statuts prévoient cette limitation. Dans un achat croisé direct, il n'est pas possible pour l'un des concubins de céder sa part NP : la vente nécessite l'unanimité.

C'est la principale différence entre l'indivision, qui fonctionne par consensus, et la SCI, qui fonctionne à la majorité. Dès qu'on passe les deux intervenants, l'indivision devient un vrai problème (se mettre d'accord à 2 est beaucoup plus simple qu'à 3,4,5, surtout quand l'accord se fait entre beau-parent et héritiers)

Céline a dit…

Bonjour,

D’autres informations utiles peuvent être trouver ici :

http://www.newdealimmobilier.fr/blog/achat-maison-appartement-couple-non-marie.html

Cordialement

Anonyme a dit…

aidez moi!!!
Nous avions opte pour ce montage pour achat de la résidence principale. A 2j de la signature notre notaire nous annonce que son confrère(notaire veneur) s'y oppose!! Que faire? A-t-il le droit? Vite le temps joue signature demain

Olivier a dit…

@Anonyme, je ne vois vraiment pas en quoi ça concerne le notaire des vendeurs...mais il doit avoir une bonne raison ! Désolé...

Revente LMNP a dit…

Normalement, les concubins se répartissent donc l’usufruit et la nue-propriété. Chacun a la nue-propriété de la moitié du bien, et sur cette même moitié l’autre conjoint à l’usufruit. Ainsi si l’un décède, ses héritiers deviennent propriétaires de 50% de la maison. Et ne peuvent la vendre sans l'accord de l'autre propriétaire.

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