2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…

Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

Investir aujourd’hui,oui! Mais dans quoi?

Comme évoqué il y a quelques jours, voici le petit cadeau de Noël que nous voulions vous offrir avec les bloggeurs listés ci-dessous. 

Il s’agit d’un guide d'une trentaine de pages (gratuit bien sûr !) regroupant un certain nombre d’idées pour investir de manière simple, efficace et originale. Ces conseils sont principalement le fruit de notre vécu.

 

Je voulais remercier Laurent de RicheAvenir pour son initiative et son leadership dans le projet qui nous a permis de le boucler à temps !

Le sommaire est le suivant :

• Laurent de RicheAvenir : Investir dans le luxe, un remède anti-crise ?

Un petit extrait, téléchargez le guide pour lire la suite !

Investir dans les montres de luxe :  Tout comme les bijoux et les oeuvres d’arts, la valeur d’une montre de collection augmente avec le temps. Si vous aviez acquis il y a vingt ans une Patek Philippe  ref 530 en acier, vous auriez pu la vendre à 890.000 euros aux enchères chez Christie’s comme en 2008, ce qui représente un rendement moyen annualisé de plus de 20% (source Elite Advisers). Un investissement réservé aux experts car très aléatoire. Mais tout comme pour l’automobile, il existe des fonds d’investissements pour ceux qui souhaitent limiter les risques de leurs investissements

• Jérôme de Capital Story : Comment ma première erreur d’investisseur m’a permis la réussite financière ? 
• Sylvain de Zéro Dette : Investir dans l’or : pourquoi et comment ?       
• Thibaud de Mes Finances Mode d’Emploi : Investir dans ses passions : c’est possible ! (et ça peut rapporter gros) 
• Martin de Candix : Les 10 commandements pour gagner de l’argent sur Internet 
• Arnaud de Avenir Plus Riche : Un investissement original, VOUS !!!
• Alex de Retaill & Co : A 21 ans, mon premier achat immobilier et de ma première revente 
• et moi-même : Investir dans ses « bonnes » dettes

Pourquoi pas une opération immobilière d’achat / revente pour obtenir des liquidités ?

Etant très satisfait de la rentabilité de mon premier investissement immobilier (j’en parlerai bientôt), réalisé il y a maintenant près de 2 ans, je compte bien continuer à investir dans la pierre. (Même si cette année, j’ai surtout investi ma capacité d’épargne et mes revenus supplémentaires en bourse, en actions à haut rendement sur mon PEA).

Mon premier objectif a été de faire un investissement locatif, le plus autofinancé possible, qui devienne une source de revenus passifs, une fois le prêt immobilier remboursé.

Développer des sources de revenus passifs ou alternatifs est essentiel dans une optique d’indépendance financière.

Je me pose toutefois la question depuis quelque temps du bénéfice que je pourrais tirer d’une opération immobilière d’achat revente…

Donc cette fois-ci, pas dans le but de se faire payer un appartement pas ses locataires sur 15 ou 20 ans, puis d’en percevoir une rente, mais plutôt dans le but d’obtenir en quelques mois un capital, du cash.

Obtenir donc des liquidités, mais dans quel but ?

Pas pour se payer une voiture neuve, mais pour investir ce capital bien sûr ! Pour avoir ponctuellement une capacité d’investissement supérieure.