lundi 9 novembre 2015

Immobilier : Réussir son opération d'achat / revente

Aujourd'hui, je vous propose de découvrir une expérience d’achat-revente, celle de Paul, du blog  serial investisseur, c'est du vécu, concret et plein de bon conseils !


Suite à la publication de cette vidéo dans laquelle j'explique comment nous avons réalisé une plus-value de 51 000 euros en 2009, j'ai reçu plusieurs messages, dont certains un peu désagréables, sur le mode : « t'as eu un coup de chance » « aujourd'hui, c'est impossible de faire ce genre d'opérations »...etc, etc.

Du coup, ce que je vous propose de faire aujourd'hui, c'est de vous donner un deuxième exemple plus récent (2011). Puis, nous verrons comment mettre toutes les chances de son côté pour s'assurer que l'opération est réalisable.


Une maison à rénover

En 2007, nous avons décidé de réaliser un investissement locatif.

Après quelques recherches, nous avons trouvé une maison à rénover à la périphérie de Caen.

Il s'agissait d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 75 m² avec un jardin à l'arrière d'environ 300 m² que nous avons payé 65 000 euros. Le propriétaire de l'époque en demandait 85 000 euros.

Bref, une petite maison à rénover et, pour se faire les dents, de (très) nombreux travaux : planchers à refaire, électricité et plomberie complètes, menuiseries, enduits extérieurs, isolation / placo, décoration et jardin.

Voilà une idée du décor !




De l'investissement locatif à l'achat / revente

A l'arrivée, la maison nous a coûtés environ 100 000 euros, sans compter les nombreux déplacements et heures de travail que nous avons passé dedans. En effet, nous estimions faire des économies en mettant la main à la pâte, ce qui était bien mal jugé du point de vue fiscal.

Nous avons rapidement trouvé un locataire qui réglait un loyer de 550 euros : nouvelle erreur de débutant en l'occurrence, ce loyer couvrant à peine notre mensualité d'emprunt.

Après 3 ans, ce locataire a donné son préavis et s'est alors posée la question de savoir si nous poursuivions la location ou si nous mettions en vente.

Etant pas mal occupés sur le chantier de notre propre maison, nous avons opté pour la vente.

Suivant l'estimation des agences locales à 120 000 – 130 000 euros, nous l'avons finalement vendue 123 000 euros. En trois mois. Vous remarquerez que, comme dans l'exemple précédent, nous nous alignons sur le prix du marché, sans faire les malins.

Ayant à nouveau réalisé une plus-value d'environ 25 000 euros, nous avons du payer une taxe de plus de 8 000 euros - normal, après avoir sué sang et eau pour remettre sur le marché un logement décent...


Les premiers enseignements de cet investissement

Les leçons à retenir de cette opération sont nombreuses.

La première c'est de mieux calculer notre rendement locatif. Celui-ci n'était vraiment pas bien fameux, aux alentours de 6,66 % brut. Une négociation plus serrée nous aurait  permis de remonter le niveau de rentabilité.

La deuxième c'est que nous avons engagé notre épargne à hauteur de 10 000 euros. Plus jamais çà ! Il faut utiliser l'effet de levier au maximum et faire financer l'opération à 110 % par la banque (frais de notaire et de garantie inclus).

La troisième : laisser travailler les artisans car on peut déduire leurs factures des revenus fonciers. En plus, ils travaillent mieux et plus vite (enfin, en principe !) En plus, tout investisseur doit s'appuyer sur un réseau d'artisans compétents, honnêtes et réactifs.

Accessoirement, nous nous sommes également aperçus des nombreux défauts de ce bien,  rédhibitoires pour nos prochaines acquisitions : maison sur 4 niveaux (en comptant la cave),  aucun accès véhicule côté jardin, ce qui n'était vraiment pas pratique pour les travaux.

En bref, beaucoup d'erreurs, mais n'est-ce pas comme cela qu'on apprend ?


Voici le récapitulatif de l'opération d'achat revente :
 
Dépenses
Recettes

Acquisition : 65 000
Vente maison : 123000

Frais de notaire + frais de garantie : 8000


Travaux : 26000

Total
99000
123 000
Plus-value avant taxe

+ 24 000
Plus-value après taxe

+ 15720



Pour mettre toutes les chances de votre côté

C'est le cœur du sujet ! Surtout par ces temps de sinistrose immobilière. Je vous propose des critères qui me semblent essentiels pour réussir ce type d'opération.

L'emplacement

Je ne dirai pas la même chose dans l'investissement locatif mais, en matière d'achat revente, il faut être très attentif sur l'emplacement. Surtout dans cette période moins favorable aux vendeurs.

Optez pour un quartier recherché, où la demande est constante, le marché dynamique et liquide. Encore mieux : identifiez un quartier qui va être rénové ou en cours de rénovation (nouveaux commerces, complexe cinéma...). Ou encore une commune qui va être desservie par une nouvelle voie ferrée (je sais, c'est plutôt rare ces derniers temps) ou une quatre voies. Mécaniquement, les biens du secteur vont grimper.

Pour revenir à l'exemple évoqué plus haut, une nationale (2 X 2 voies) venait d'être inaugurée à même pas un kilomètre, permettant de rallier la capitale régionale en 15 minutes.

Un achat réussi

D'où mon deuxième conseil : pour réussir un achat revente, il faut … réussir son achat. Je sais, cela paraît évident.

En fait, il faut se dire que vous allez gagner de l'argent à l'achat, si et seulement si vous achetez en-dessous du prix du marché. Ce qui est encore plus vrai dans le cas d'un marché baissier comme aujourd'hui.

Pour cela, il vous faut une bonne organisation en terme de recherche et une grande réactivité.

Concernant l'organisation, j'aurai l'occasion d'en reparler car c'est un sujet à part entière : il y a les systèmes d'alerte, les outils d'aide à la décision ou même le simple fait de consulter les petites annonces deux fois par jour avec une technique un peu rodée.

Rendez vous disponibles pour les visites le plus vite possible. Et dégainez un prix tout aussi vite si vous flairez la bonne affaire.


Faut-il avoir peur des travaux ?
 
Bon, peut-être pas ces artisans...

Si vous ne voulez pas vous précipiter, il y a une autre solution : celle d'acheter un bien avec des travaux. Car, dans ce cas, il y aura beaucoup moins d'acquéreurs potentiels. C'est bien connu, les gens veulent installer leurs meubles et faire le moins d'effort possible.

Tant mieux, cela laisse la voie à une bonne négociation.

Reste à ne pas se planter sur l'évaluation des travaux. Et là, si vous n'êtes pas artisan vous-même, il va falloir vous entourer. C'est ce que nous avons fait et aujourd'hui, je peux (presque) me passer des artisans pour évaluer un chantier. Sur le dernier en date, je me suis trompé de 500 euros sur un montant total de 9 000 euros.

Autre recommandation évidente : mettre les artisans en concurrence, les différences de prix pour une même prestation sont parfois faramineuses.

Concernant le prix des travaux, ne le sous-estimer jamais. Par expérience, il y a toujours des surprises, et ce sont rarement des bonnes. Alors, voyez large sur ce poste budgétaire. Il est communément admis de prendre le montant total des devis et d'y ajouter 10 ou 15 %.

Autre conseil : ne lésinez pas sur les finitions. Un bien mal fini renverra une mauvaise image aux potentiels acquéreurs, du genre « ah oui d'accord, donc j'emménage et il faudra que je fasse telle chose, que je refasse telle autre... ». Bref, soignez les détails parce que, sinon, bon nombre de personnes vont passer leur chemin.

Gardez également à l'esprit que certaines améliorations de l'habitat sont de véritables « déclencheurs » de coup de cœur : une cuisine aménagée, un joli jardin, une décoration sympa. Il suffit de regarder les émissions de home staging à la télé pour vous en convaincre ! Quand on y pense bien, cela a un côté un peu superficiel mais il faut faire avec.



La fiscalité
 
Non, je déconne !

La question qui fâche à présent : la fiscalité.

Vous l'aurez compris, la taxe sur la plus-value est sévère : 34,5 % de la plus-value réalisée ! Cette taxe ne disparaît qu'au bout de 22 ans, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux ! Bref, ce n'est pas à ce rythme que vous allez vous enrichir.

Pour échapper à cette taxe avant les 30 ans fatidiques, il existe quelques options. La plus simple est d'occuper le bien vous-mêmes et d'en faire votre résidence principale. Vous échappez alors à la plus-value. Vous savez donc ce qu'il vous reste à faire...

Pour le calcul de la plus-value, je vous propose de vous référer à la prose officielle des impôts : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2157


Le financement

Enfin, il y a la question financière.

Faites-vous financer au maximum par les banques, comme je l'ai expliqué plus haut. Cela vos permettra de garder votre épargne pour d'autres projets ou pour parer en urgence à des imprévus (il ne faut pas se cacher, cela peut arriver).

Demandez également à votre banque s'il est possible d'obtenir un report des mensualités de votre crédit, au moins le temps des travaux.

Ah, et j'ai un dernier conseil qui peut vous rapporter quelques milliers d'euros : mais pour cela, je vous invite à vous inscrire sur mon blog !



16 commentaires:

Romaric de sortir-du-rsa.fr a dit…

Bonjour Olivier et Paul,

Que de bons conseils !

Il est vrai que tu as fait des erreurs dès le départ mais tu as appris en faisant tout de même une plus value.

Tu n'a pas perdu d'argent et c'est le principal !

Je ne connaissais pas ton blog, je vais aller jeter un coup d’œil dessus.

A Bientôt

Romaric

http://www.sortir-du-rsa.fr

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Salut à tous,
à la rénovation...mes 10 dernieres années... Je partage une grande partie des conseils donnés mais pas tous (et oui, sinon ce n'est pas drole!). Entres autres, le financement à 110 % (voire 120%) et tout déléguer aux artisans.
Je trouve en effet que le financement des travaux par la banque est fastidieux: faire faire des devis (et donc des visites), faire débloquer les fonds par portion ne collant pas avec les acomptes... Après, si on a le cash, on peut s'en servir juste pour faire tampon, c'est déjà un luxe. De plus, injecter une partie sur ses deniers perso favorise un bon dossier vis-à-vis de la banque. Le tout est de connaitre la proportion achat/travaux. Dans mon cas j'ai eu pour 12k de travaux sur achat à 42k, toi tu as eu plus de travaux.
Ensuite les artisans... un gros chapitre! Pour ma maison, j'ai tout fait hormis 4 choses et 2 ont été des catas... Dans la rénovation de mon T2, j'ai fait faire une partie seulement: les travaux durs physiquement (pour que je puisse durer sur toute la réno) ou très techniques. J'ai choisi de refaire seul la salle d'eau à 100% pour éviter d'orchestrer les différents corps de métier.
Au final, tu as beaucoup appris et tu es en mesure d'intervenir sur un chantier: si un artisan te lâche, pas de pb. Après c'est sûr, si on est entouré par des artisans à bon prix et sérieux c'est mieux. Mais ca reste rare...
En tout cas, belle expérience: j'adore lire ce genre d'histoire, avec des gens "qui en veulent".

Laurent de nos-finances-personnelles.com a dit…

Bonjour,

J'ai 2 questions.

1. Vu le montant des travaux, j'imagine qu'un déficit foncier a été généré sur la durée de location assez courte si j'ai bien compris ?

2. Quel est le TRI de cette opération ?

L.

Didier-Fabrice a dit…

Je rejoins Gwen concernant la pas forcément bonne idée de vouloir maximiser l'effet de levier. Paul peut-il nous rappeler quel était le taux de son crédit en 2007 ?
Emprunter alors qu'on dispose de gros billets planqués sous son matelas est une très mauvaise idée (même si l'effet néfaste est camouflé par la faiblesse des taux actuels). Un levier ça n'a d'intérêt que s'il apporte réellement quelque chose de la même manière qu'on ne va pas louer une grue pour évacuer quelques gravillons de son jardin on ne va pas emprunter pour laisser son cash sur un livret A...

En revanche je diverge de son opinion concernant la délégation. Se tuer à la tâche alors qu'on peut siroter des mojitos au bord de la piscine en comptant ses liasses de biftons y a pas photo. Cela dit il est vrai que je fais de la déformation professionnelle vu que je me suis tué à la tâche pour devenir chef et pour que mon boulot soit de faire bosser autrui et siroter des mojitos au bord de ma piscine tout en comptant mes liasses de biftons...

@Laurent

En effet compte tenu des dates on doit être à la limite de la ré-intégration du déficit foncier imputable sur les revenus globaux...
Le TRI est loin d'être exceptionnel toutefois compte tenu de la rentabilité locative vraiment médiocre je plussoie le fait qu'encaisser la PV était une sage décision

Paul a dit…

Bonjour et merci pour vos commentaires.
désolé pour ma réponse tardive mais l'emploi du temps est un peu bousculé en ce moment. Sans compter que notre banque nous a fait un "coup de Jarnac" sur notre dernier projet. J'en reparlerai dans mon blog.

@ Romaric :
Merci pour tes encouragements c'est vrai qu'on s'en est plutôt pas mal sorti.

@ Gwen :
Pour le financement des travaux par la banque, nous sommes à présent habitués avec cette gymnastique. Les artisans que nous faisons régulièrement travailler ont l'air également satisfait. C'est assez "fluide".
Je suis d'accord avec toi que "mettre la main à la pâte" est formateur et au final bénéfique. Difficile à présent pour un artisans de m'embobiner sur un devis ou la nécessité d'engager certains travaux. J'avoue que j'en joue même un peu car certains pensent qu'ils ont à faire à un béotien en la matière...

@ Laurent :

1/ exact pour le déficit foncier. Le risque était effectivement celui souligné par Didier-Fabrice : la ré-intégration du déficit sur les revenus globaux. En fait, nous avons tout confié à notre notaire qui s'est occupé du calcul. Et l'administration fiscale n'a pas réalisé de contrôle.
2/ Pour le TRI, je vais te décevoir, je ne l'ai pas calculé.

@Didier-Fabrice :
Le taux était de 4 %. Je reste preneur d'un emprunt à 100 ou 110 % et préfère conserver mon épargne pour engager d'autres projets ou pour faire face à d'éventuels incidents / travaux imprévisibles. Mais peut-être suis-je trop prudent sur ce point...

Paul

nathalie a dit…

autres solutions pour se faire financer les travaux de rénovation c'est de se mettre sous le régime pinel dans l'ancien http://loipinel-gouv.org/conditions-loi-pinel/ à conditions de respecter les conditions qui sont un peu plus contraignantes que dans le neuf. Sinon il y aussi possibilité d'obtenir des subventions avec l'anah http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/ mais pareil il y a des conditions à respecter donc mieux vaut se renseigner avant.

Laurent @ nos-finances-personnelles.com a dit…

@Paul

Dommage de ne pas calculer le TRI qui est le juge de paix.

Comme l'opération est bouclée, c'est une occasion inespérée (rare parmi les blogs) de jauger la rentabilité de l'opération de manière objective. Tant pis.

L.

Anonyme a dit…

Une vente au bout de 5 ans permet d'ajouter forfaitairement 15 % de travaux au prix d'achat sans aucun justificatif.
Déduisant d'autant la plus value

Philippe30

Aleyna Alizéa a dit…

Salut,
C’est un très beau projet que vous avez réalisé là ! Je suis impressionnée par les chiffres d’affaires et ce qui est le plus important, c’est que vous n’avez pas perdu d’argent. Certes vu les photos plus haut, l’affaire n’était pas gagnée d’avance mais je suppose que le résultat doit être beau à voir 

Paul a dit…

@ Aleyna
Merci pour votre commentaire.
Malheureusement, je n'ai pas gardé beaucoup de photos de "l'après". Mais je vous confirme que cela n'avait plus rien à voir - et heureusement d'ailleurs !

Anonyme a dit…

Coucou,
Vu les images que tu as partagées, je suppose que les travaux ont dû te couter une petite fortune. Cependant, je suis très impressionné par ce que tu as réalisé. Merci pour cet article.
Au revoir

Paul a dit…

@ Anonyme,
pour le montant des travaux, c'est indiqué dans le tableau dans l'article. Cela nous a surtout coûté beaucoup de temps et de courbatures puisque nous avons réalisé nous mêmes une bonne partie des travaux !
Bonne continuation.

Jean a dit…

Bonjour,

Concernant la partie financière, il est certes important de voir avec votre banque s'il vous est possible de retarder vos mensualités ou non et également si cette dernière est susceptible de vous aider à financer au maximum votre projet. Il existe une option qui est selon moi reconnue et appréciée par certains débiteurs, il s'agit du rachat de crédits. Cette solution vous permet de diminuer le montant de vos mensualités et le tout à un taux préférentiel ! Il vous permettra sur le long terme d'investir et de gérer sereinement vos finances.

Au plaisir de vous lire de nouveau ! :)

Miroiterie Paris a dit…

Effectivement,

Réaliser les travaux soit-même peut parfois s'avérer être une perte d'argent (fiscalement). L'idéal est encore d'avoir des contacts dans l'artisanat !

Merci pour cet article !

Roger Abiza a dit…

Bonjour Paul et merci pour ton retour d'expérience et tes conseils.
Cordialement Roger

Anonyme a dit…

C’est une idée plutôt pas mal, mais quasi-impossible si l’on ne peut avoir un prêt qui couvre tous les frais. Dans ce genre de cas, penses-tu qu’il est préférable de faire les travaux peu à peu, dès que notre budget nous le permet ?

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