vendredi 27 novembre 2015

Le contrôle fiscal de mes revenus locatifs !



En fin d’année, les lettres des impôts sont légion dans la boite aux lettres : taxe d’habitation, taxes foncières, dernière tranche de l’impôt sur le revenu (et oui, je ne suis pas mensualisé, et d’ailleurs le probable futur prélèvement à la source me déplait fortement !)...
Mais même si c’est toujours pénible, on s’y attend, rien de surprenant.

Il y a par contre un autre type de courrier des impôts auquel je ne m’attendais pas, même si je savais bien que la probabilité était haute, très haute même !


Un courrier provenant du pole contrôle des revenus du patrimoine, que m’adressait une certaine contrôleuse des impôts !

Il s’agissait donc de mon tout premier contrôle fiscal !

Une bonne histoire à raconter aux collègues, alors que justement ça faisait déjà plusieurs semaines que beaucoup d’entre nous tentaient de justifier au mieux le Crédit Impôt Recherche que la société touche chaque année en tant que centre de recherche…
Il fut un temps où l’Etat ne demandait aucune justification, mais les temps ont bien changé (il y a un peu de dette à combler…) et à présent chaque année, nous avons droit à contrôle fiscal dont le but est de vérifier que l’argent versé sous forme de crédit d’impôt a bien été utilisé pour faire de la recherche et pas autre chose ! Ce qui veut dire que chaque chef de projet doit tenter de justifier que son travail est bien rentré dans les cases de l’administration fiscale, ce qui est loin d’être évident…

Bref, alors que je m’arrachais déjà les cheveux au boulot, j’ai eu droit à mon contrôle fiscal personnel !


Un contrôle fiscal sur les revenus locatifs des années 2012, 2013 et 2014


L’objet du courrier était une « demande de renseignements » concernant mes déclarations de revenus des années 2012, 2013 et 2014, les 3 dernières années donc.

Mais plus précisément les demandes étaient focalisées sur la déclaration des revenus issus de mon 1er investissement locatif.

La raison est en assez simple, je déclare officiellement en location meublée, type LMNP sous le régime BIC réel que depuis 2 ans . Auparavant, ignorant la subtilité de la location meublée, je déclarais mes loyers comme des revenus fonciers ce qui n’est autorisé que pour les locations vides !

Forcément, ce changement n’est pas passé inaperçu et a éveillé des soupçons…d’où je suppose ces demandes de renseignements…

En pratique, voilà ce qui m’a été demandé :

Pour l’année 2012 :

  • Les baux de location 
  • Les justifications des provisions pour charges déclarées sur 2012  (puisque j’avais déclaré au réel et non au micro-foncier).
  • Le contrat de prêt bancaire
  • L’attestation annuelle de règlement du prêt (intérêts payés en 2012)
  • Les tableaux d’amortissements


Pour les années 2013 et 2014 :

  • Uniquement les baux de location meublée.


J’étais donc évidemment un peu embêté pour l’année 2012. En effet les baux de location que j’avais à présenter étaient des baux de location meublée ! Hors j’ai déclaré mes revenus comme s’ils avaient été issus de location vide.

Inutile de s’enfoncer davantage, j’ai donc été tout  fait honnête dans ma réponse ! (tout en provisionnant un peu de liquidités pour le redressement à venir ;-)

Voilà donc ci-dessous l’extrait du courrier que j’ai retourné à ma contrôleuse des impôts (accompagné du maximum d’éléments justificatifs que j’ai pu retrouver):


Vous constaterez que les revenus locatifs de 2012 étaient issus de locations meublées, que j’ai déclaré en tant que revenus fonciers (au réel), alors que j’aurai dû les déclarer en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (au réel également comme je le fais à présent, voir les années 2013 et 2014)

Je reconnais tout à fait mon erreur, par manque d’information et d’expérience ; je n’ai pris connaissance de ce mode d’imposition spécifique que courant 2013.

J’ai alors fait une déclaration Poi de début d’activité (en date du 01/01/2013) en tant de LMNP, obtenu un numéro SIRET (79217986300016), et pris contact avec une expert-comptable, de manière à déclarer dès mai 2014 mes revenus 2013 sous le régime BIC réel. 

Comme expliqué précédemment, à partir de l’année 2013, les revenus issus de la location meublée ont bien été déclaré selon le mode d’imposition BIC réel (n°SIRET 79217986300016), les déclarations étant établies par un cabinet d’expertise comptable qui s’est chargé de remplir les formulaires 2031 des revenus de 2013 et 2014, que vous trouverez également ci-joint)


Le courrier indiquait également que si aucun retour n’était fait de la part de l’administration fiscale dans un délai de 60 jours après réception des documents, on pouvait considérer que tout était bon !

Sachant bien que ma situation n’était pas conforme à ce qui aurait dû être, au bout d’un mois j’ai finalement décidé d’appeler ma contrôleuse des impôts pour voir où en était mon dossier…

Et j’ai fait ! Je suis tombé sur une personne très agréable au téléphone (je reconnais que j’avais des préjugés avant d’appeler…) qui m’a gentiment expliqué que l’important était d’avoir corrigé de moi-même ! Et qu’il n’y aurait donc aucune pénalité !

Comme quoi, les impôts peuvent aussi être très compréhensifs !

Il se trouve que de toute manière, si j’avais dès 2012 déclaré selon le bon régime des locations meublées, en BIC, selon le mode d’imposition réel, je n’aurai pas payé d’impôts sur mes revenus locatifs.

L’État n’aurait donc pas récupéré plus d’argent dans ce cas de figure…


Louer en meublé = Loueur en Meublé Non Professionnel = Bénéfices Industriels et Commerciaux !
                                                                                                                                       
Je profite donc de cette petite expérience personnelle, sans conséquence (hormis les quelques heures nécessaires à réunir et photocopier les documents demandés…), pour rappeler à tous les investisseurs qui souhaitent louer en meubler, que les recettes locatives dans cette situation ne sont pas des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC) et que ça suppose d’avoir déposé un formulaire Poi de manière à obtenir un numéro SIRET d’activité.

De plus en plus de propriétaires décident de louer en meublé, pour un tas de bonnes raisons, la rentabilité et le moindre risque de loyers impayés en particulier, mais attention au fisc qui surveille cela de plus en plus près…

D’où encore une fois tout l’intérêt de passer par un professionnel, un expert-comptable, pour ses déclarations fiscales (les formulaires 2031 et 2033…) de manière à éviter les erreurs si on veut déclarer au réel (et ainsi ne pas payer d’impôts durant de longues années !)

Sinon, il reste la solution tr-s simple du micro-BIC, avec 50% d’abattement sur les recettes, mais 50% seulement…Pas de risque d’erreurs, mais attention ça n’exclut pas de devoir se déclarer officiellement en tant que LMNP.

Également parce qu’en tant que LMNP avec un numéro SIRET, vous devrez payer la Cotisation Foncière des Entreprises (la CFE)…qui se fait à présent entièrement en ligne ! 143€ pour moi cette année ;-)
C’est peut-être aussi pour cela que le fisc contrôle et contrôlera probablement de plus en plus les bailleurs ! Alors assurez-vous de corriger vos erreurs avant qu'il ne soit trop tard …


Sur le même thème : 


11 commentaires:

Pierre-Antoine a dit…

Bonsoir Olivier,

Merci pour le retour d'expérience. Je suis également déclaré en LMNP au réel, les premières années il est indispensable de passer par un expert comptable à moins d'avoir de solides compétences dans le domaine. Tu penses déclarer tes revenus seuls à l'avenir ou tu passeras par un comptable dans tous les cas?

A bientôt

Romaric de sortir-du-rsa.fr a dit…

Bonjour Olivier,

Et oui les contrôle c'est comme sur la route, ça n'arrive pas souvent mais ça arrive.

Tu as été honnête et l'honnêteté a payer.

A Bientôt

Romaric

http://www.sortir-du-rsa.fr

Laurent @ nos-finances-personnelles.com a dit…

Excellent cet article. Mon dimanche après-midi est tout trouvé : le "dîner de cons" avec le contrôleur Cheval (Daniel Prévost), presque aussi drôle que Jacques Villeret, paix à son âme.

L.

Olivier a dit…

@Pierre-Antoine, je continuerai avec mon expert comptable, je n'ai pas très envie de mettre le nez dans les formulaires 2031 et 2033, prendre le risque de faire des erreurs et m'exposer à un autre contrôle fiscal délicat ;-) Bon dimanche !

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour,

Tu n'avais pas généré de déficit foncier (en particulier grâce à d'éventuels travaux) lors de la location nue ? En effet la principale différence entre le déficit foncier et le déficit issu de la Location Meublée Non Professionnelle est que le premier est en partie imputable sur les revenus globaux alors que le second est uniquement imputable sur les revenus de même nature les années suivantes.

Le fisc est très regardant sur le respect des règles en cas d'imputation de déficit foncier sur les revenus globaux à savoir l'obligation de louer 3 années entières après la dite imputation et le passage de location nue à location meublée est considérée au même titre que la vente comme une interruption de location.
Ceci afin d'éviter que l'on ait envie de (trop) profiter d'un double effet kiss-cool : tout d'abord une réduction d'impôt puis la non imposition pendant une durée allongée du fait des amortissements des loyers.

Didier-Fabrice a dit…

PS j'aurai du placer «des loyers» après non imposition ou mettre des virgules car ma formulation est ambigüe ce ne sont évidemment pas les loyers qui subissent des amortissements ;)

Olivier a dit…

@Didier-Fabrice, pas de déficit foncier en 2012, par contre en 2010 oui...;-) mais le contrôle ne remonte que sur les 3 dernières années...Bonne soirée !

Arnaud a dit…

Juste pour clarifier, tu es bien en train de dire que tu n'auras pas de pénalité pour avoir payé de l'impôt (sur des revenus fonciers) au lieu de ne pas en avoir payé (sur un déficit en BIC et LMNP)... Plutôt logique non ?

Au passage, ton expert comptable aurait pu te proposer de faire une liasse fiscale pour 2012 et une déclaration d'IR rectificative.

harun a dit…

j'ai un appartement que je mets en location en micro bic avec un abbatement de 50%, et je paye la csg crds.

donc je doit maintenant remplir le formulaire Poi et avoir un numero siret comme LMNP ?

Attentifimmo a dit…

Pour plus d'informations sur les LMNP & LMP, cliquez sur Attentifimmo

Aleyna Alizéa a dit…

Bonjour,
Merci de partager cette expérience avec nous, c’est un article très intéressant que tu as écrit là. L’investissement immobilier m’intéresse beaucoup et c’est grâce à ce genre de témoignage que je peux peser le pour et le contre avant de prendre une décision importante concernant mes projets de placement. Merci et à bientôt !

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...