mardi 9 juin 2015

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 
Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !


La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !

La dernière année de recettes qui pourra bénéficier de crédit d’impôt sera 2015, à partir du 1er janvier 2016, c’est terminé.

L’expert-comptable devient donc à présent une vraie dépense, d’un montant loin d’être négligeable, qui représente plus ou moins 1 mois de loyer !

La niche fiscale du LMNP vient donc d’être rognée…


Quels sont les alternatives ? Le micro-BIC ?

La situation ayant changé on peut se demander s’il est temps de s’adapter en changeant sa méthode de déclaration, voir son type de bail.

Mais la réalité est que d’une manière ou d’une autre, tout bailleur qui déclarait en BIC réel sera perdant. Même si son impôt sur les recettes locatives reste toujours nul, il devra s’acquitter des frais de comptabilité, ou bien payer des impôts…

Certes, tant que le bilan comptable est déficitaire, l’adhésion au CGA devient à présent inutile. Par contre si le bilan devient positif, la CGA permettra toujours d’éviter une majoration de 25% de son revenu imposable…

La principale alternative du bailleur qui souhaite continuer à louer en meublé est de déclarer ses revenus cette fois-ci très simplement, seul, sans expert-comptable, en micro-BIC. Aucun frais de comptabilité mais automatiquement des impôts : en effet l’ensemble des recettes brutes doivent être déclarées et un abattement de 50% sera appliqué sur ce montant. Les 50% restants seront imposés selon son TMI (Taux Moyen d’Imposition), auquel il faudra également ajouter 15,5% de prélèvements sociaux…

Quelle est l’option la moins coûteuse ? BIC réel avec frais de comptabilité ou micro-BIC ?

Ca dépend évidemment de la situation de chacun, montant de ses recettes locatives, de ses charges, de sa tranche d’imposition, etc…

D’un côté il y a le BIC réel :

  • Avec généralement un bilan comptable déficitaire durant de nombreuses années en raison de l’amortissement du bien, et si l’investissement a été fait à crédit (intérêts d’emprunt à déduire en plus). Admettons donc un impôt de 0 !
  • Mais des frais d’expert-comptable qui ne sont désormais plus récupérables : de 500 à 700€ ?

De l’autre côté, le micro-BIC :

  • Avec seulement 50% des revenus brut imposé à son TMI + 15,5% de prélèvements sociaux.
  • on peut estimer le montant de l’impôt en fonction du loyer brut mensuel : 

Impôts sur les recettes locatives, selon le régime micro-BIC, en fonction du montant du loyer et sa tranche d’imposition (TMI)


On peut voir rapidement que même pour le plus petit loyer brut simulé (400€) et une TMI faible de 14%, l’impôt minimum s’élève à plus de 700€ !

Soit le coût de la prestation annuelle d’un expert-comptable…

De manière générale, plus le montant du loyer est élevé et plus la tranche d’imposition est haute, plus la déclaration en BIC réel conserve son intérêt

Finalement seules les personnes non imposables sont aujourd’hui gagnantes à choisir le micro-BIC… (En ne considérant que les cas où les charges restent supérieures au recettes.)

Mais dans certains cas, l’écart se resserre et la simplicité de la déclaration en micro-BIC pourrait inciter certain à y revenir ou à y rester…

De plus, il ne faut pas oublier que le bilan comptable d’une déclaration en BIC réel ne restera pas toujours déficitaire… les charges déductibles (notamment les intérêts d’emprunt et l’amortissement) baissent année après année et un jour ou l’autre, le montant des recettes devient plus important que les charges, ce qui veut dire des impôts !

Dans ce cas de figure, il devient encore plus important de comparer ce que coûte une déclaration en BIC réel par rapport à une déclaration en micro-BIC.



Passer en location non meublée ?

On peut également se demander si le fait que ces frais de comptabilité ne seront plus remboursés pourrait inciter à revenir en location vide, non meublée.

Ou dans mon cas personnel, m’inciter à rester en location vide.

Comme pour le meublé, on peut déclarer ces revenus locatifs de 2 manières : en micro-foncier ou au foncier réel. Sachant que le foncier réel est à la portée de tout le monde, pas besoin d’expert-comptable !

En micro-foncier, l’abattement n’est que de 30%, pour 50% en micro-BiC, aucun intérêt donc.

Reste donc le foncier réel. Comme pour le BIC réel, toutes les charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Mais pas l’amortissement du logement ! soit bien souvent plusieurs milliers d’euro par an…

Par conséquence, hormis les quelques années exceptionnelles où de gros travaux de rénovation sont effectués, il est rare de faire du déficit foncier. Il reste donc des revenus imposables, imposés à son TMI + 15,5% de prélèvements sociaux…

Et là on retombe sur la comparaison avec le BIC réel, généralement sans impôt, mais avec les frais de comptabilité (500 à 700€…)

A chacun de faire le calcul. Pour ma part, avec une TMI assez élevée à 30%, mais aussi avec des revenus locatifs que j’attends bien supérieur (+20 à 25%) en meublé, passer mon nouvel appartement en location meublée reste la solution la plus rentable, même après avoir réglé les 500€ à mon experte-comptable.

Attention, même si je parle avant tout de fiscalité dans cet article, ce n’est pas le seul critère qui doit justifier le choix du type de location. Louer en meublé présente des avantages certes (Amortissement du bien, loyer plus élevé…), mais aussi des inconvénients (plus de rotation de locataire, de risque de vacance locative…)… 
 
Ceci dit, en ce qui concerne l'immobilier locatif en meublé conserve un grand intérêt ! En attendant les prochaines réformes ;-)


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8 commentaires:

Nicolas a dit…

Bonjour olivier,
Pour toi le passage en meublé est d autant plus évident que tu paies déjà l expert comptable pour ton premier appartement en meuble aussi la location meublée reste évidemment plus intéressante pour les multi-propriétaires puisqu ils repartissent les frais affairant à la spécificité de la location meublee (declaration d expert comptable + cfe ) sur plusieurs bien.

Combattrelacrise.fr a dit…

Merci pour cet état des lieux, je me posais la question justement...

On touche là à mon avis un des plus gros soucis de l'investissement dans l'immobilier : le fait que l'état change les règles du jeu en permanence alors qu'il s'agit d'un type d'investissement moyen-long terme, difficile d'y voir clair et de se projeter sur 10ans avec tant d'incertitude fiscale / législative...

Emmanuel a dit…

Merci pour cette comparaison qui donne une vision claire de la fiscalité actuelle.
Pour ma part j'ai mis un T2 en location nue que je déclare au réel vu que le micro-bic m'engendre plus de revenus à déclarer. Reste à faire une simulation en location meublée en ce qui me concerne.

Romaric de sortir-du-rsa.fr a dit…

Bonjour Olivier,

Très bon article bien argumenté mais quel casse tête !

Il devient compliqué de s'y retrouver en France au niveau fiscal !

Mais il faut faire avec...

As tu penser à une petite augmentation de loyer pour ton meublé afin de digérer un peu la facture de l'expert comptable si tu a une petite marge de manoeuvre... ?

A Bientôt

Romaric

http://www.sortir-du-rsa.fr

quizman a dit…

Excellent article une fois de plus, il permet de faire plusieurs comparatifs très intéressant !

merci pour ce partage d'expérience

Tony d'ADNInvest.com a dit…

Bonjour Olivier,
Je possède aussi 2 biens meublés (une coloc et un studio en courte durée) et je m'aperçois aussi que nos avantages sont de plus en rognés...

Je pense acheter le prochain bien en SCI (à l'IS) pour avoir une fiscalité maitrisée et non pas une épée de Damocles au dessus de la tête.

Merci pour cet article.

Anonyme a dit…

Article très intéressant comme toujours.
Pour moi il manque pourtant l'option de faire ses déclarations sans passer par un comptable ce qui diminuerait du coup tes dépenses.
As-tu exploré la faisabilité de remplir les formulaires 2031 et 2033 par toi même ?
Si oui pourquoi n'as-tu pas choisi cette option ?
Si non, qu'est-ce qui t'a rebuté ?

Thierry

Olivier a dit…

@Thierry, il y a plusieurs raisons qui m'ont fait choisir le fait de passer par un expert comptable : premièrement, jusqu'à présent il y avait le crédit d'impôt grâce à l'adhésion au CGA, ça aurait été idiot de ne pas en profiter...l'autre raison est le calcul de l'amortissement du bien : il y a des règles comptables à respecter, le calcul est loin d'êre aussi simple que ça...je ne savais pas le faire. Ensuite, le fait de faire faire sa déclaration par un comptable donne une certaine garantie à l'administrtaion fiscale : si tu la fais toi-même, tu est sûr de faire une erreur, d'où une probablité plus importante de se faire contrôler...Enfin, depuis cette année, la déclration en BiC réel doit être télédéclarée et à priori seuls les experts comptable ont un accès à la plateforme (rien à voir avec la déclaration en ligne des impots sur le revenu)...en tout cas, elle a pu le faire pour moi cette année. Et pour finir les liasses 2031 et 2033 me rebutent fortement ;-) je passe déjà beaucoup trop de temps chaque année pour ma déclaration d'impôt, ce serait la goutte d'eau en trop..bonne journée !



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