mardi 26 août 2014

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

Je vous avais déjà donné quelques indications sur le logement, un studio de 20m², situé en plein centre-ville.

Et en effet, la localisation est excellente, dans une rue piétonne, animée. Situation parfaite pour un étudiant !

L'état de la copropriété est impeccable, les parties communes ont été rénovées fin 2012, une femme de ménage passe 1 fois par semaine. 10 appartements, dont 4 propriétaires, un très bon point, qui permet de maintenir le bon état de la copro.

L’appartement se trouve au 1er étage, très lumineux avec 2 fenêtres, au double vitrage. Chauffage électrique individuel. Pas de charges excessives de copropriété liées à un chauffage commun au gaz par exemple, des charges que l’on paye de plus même si on n’a pas de locataire...

Il est certain que 20 m2, ce n’est pas très grand, mais l’agencement a été très bien pensé : une cuisine équipée tout à fait fonctionnelle avec frigo, four, plaques de cuisson et même une machine à laver. Une salle de bain derrière une porte coulissante, avec une douche parfaitement dimensionnée.

Et surtout, tout est neuf, refait entièrement du sol au plafond il y a 2 ans. Donc comme annoncé par la propriétaire actuelle, aucun travaux ne sont à prévoir, même à l’issue du départ du locataire. Il me suffira juste d’ajouter un canapé lit, une table de bar, et quelques meubles de rangement. La cuisine et la salle de bain restant entièrement équipée.

La cuisine équipée, qui restera en l'état

La salle de bain

Bref vous l’aurez compris, la visite a été très concluante, d’où ma proposition d’achat, dès le lendemain matin…


Le locataire actuel

J’ai de plus rencontré le locataire actuel, un jeune d’une petite trentaine d’année, employé dans une entreprise de la ville depuis près d’un an. Un gars qui avait l’air sérieux, l’appartement était particulièrement propre…bon ça ne signifie pas grand-chose, mais il m’a plutôt faire bonne impression.

De plus j’ai du mal à imaginer que, s’il décide de se fixer dans cette ville, il ne souhaite pas déménager rapidement pour un peu plus grand…ce qui m’irait évidemment très bien !


La négociation du prix d’acquisition

Le bien était mis en vente 74000€. Très rare de voir une annonce pour un studio à moins de 90000€, 100000€ même très souvent.

Je ne sais pas si les vendeurs avaient déjà intégré une décote lié au fait que leur appartement était vendu occupé, mais je suis parti du principe que non et j’ai mis en avant cet argument pour faire une proposition de prix bien inférieure, 65000€.

Sachant que j’avais expliqué que mon projet était de louer en meublé, j’ai pu chiffrer aisément un manque à gagner de 1500€ par an, tant que le locataire actuel restait présent. De plus, ayant déjà un accord de prêt de ma banque que j’ai pu présenter, les vendeurs ont été rassurés, eux qui sont assez pressés de récupérer du capital et un peu désendettement…

Au final, on est tombé d’accord sur un prix de vente de 67000€. Un bon compromis.

Avec 5000€ de frais de notaire et 1500€ de garantie et frais bancaire, on arrive à un coût total d’acquisition de 73500€.


Rentabilité et perspectives

A court terme, avec le locataire actuel, les données du problème sont connues :
  • Un loyer de 408€
  • 15€ de charges de copropriété supplémentaires non récupérées auprès du locataire
  • 25€ par mois de frais d’agence immobilière qui gère le bail
  • Une taxe foncière de 300€
  • Une assurance habitation non occupant de 60€ annuel

On obtient ainsi un revenu net "réel" mensuel de :

408 – 15 – 25 – 300/12 – 70/12 = 338€

Ramené au coût total d’acquisition de 73500€, le rendement net avant impôts est donc de 338x12 / 73500 = 5,52%

Après impôts je serais à priori dans les 4%.

Concernant le défaut d’autofinancement, je ne connais pas encore le montant de la mensualité du prêt immobilier. Il faut que je renégocie avec ma banque, pour le moment, j’avais une proposition standard pour un prêt de 80 000€. (Mensualité de 440€ sur 20 ans)

Admettons que j’emprunte les 67000€ du bien et que mon apport se limite aux 6500€ de frais annexes, je pense obtenir une mensualité sur 20 ans de l’ordre de 380€, ce qui signifierait un peu plus de 120€ par mois à ajouter de ma poche.

Correct pour commencer en douceur…d’autant plus que je sais que le locataire partira un jour ! 


A ce moment, mon plan est le suivant :

  • 1500€ d’apport supplémentaire pour investir dans du meublé
  • Une augmentation du loyer à 490€ (20% de plus qu’aujourd’hui justifié par un offre meublée de qualité) 
  • Une gestion en direct, sans agence
  • Et une déclaration fiscale en BIC réel avec amortissement de valeur du bien immobilier : un impôt sur les recettes qui devrait alors tomber proche de 0.

Ainsi avec un taux de vacance locative (un mois et demi l’été) du même ordre que ce que j’ai pu expérimenter avec mon autre studio, les dépenses devraient être totalement couvertes par les loyers, sans apport supplémentaire de ma part, un bien locatif autofinancé donc.

Et pour aller plus loin, la situation idéale de cet appartement dans la ville, pourrait même me laisser envisager une situation bénéficiaire, en assurant un peu de location saisonnière durant l’été pour les nombreux touristes de passage !


Voilà donc pourquoi je n’ai pas hésité très longtemps à acheter ce bien immobilier ! Un petit pas de plus vers l’indépendance financière… ;-) ou du moins une retraite moins dépendante !


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15 commentaires:

Didier a dit…

Un bel investissement avec une rentabilité qui sera correcte une fois que tu pourras l'exploiter en meublé.
Il y a quand même deux choses que je ne comprends pas. La première pourquoi tu gardes la gestion locative en location nue alors que la fera toi-même en meublé. Ce n'est certes que 25 euros par mois mais c'est quand même cher alors que n'aurais qu'à fournir ton RIB au locataire (surtout qu'il t'a fait bonne impression) pour les économiser.
La seconde tu ne pourras sans doute pas y apporter de réponse mais ça me défrise que l'ancien propriétaire n'ait pas choisi de le passer en meublé.
Même si on ignore les avantages fiscaux du LMNP et sachant que la cuisine est déjà équipée (avec frigo, micro onde et machine à laver si on en croit les photos) il ne reste pas grand chose à rajouter alors que la majoration de loyer est importante.

Petit aparté concernant la décote pour logement occupé la semaine dernière j'ai visité un studio où c'était le contraire le proprio baissait son prix de 10000 € parce que le locataire avait donné son congé.
En effet pour une petite surface le marché est surtout un marché d'investisseur et pas de propriétaire-occupant du coup ne pas avoir de locataire n'est pas un avantage (cela deviendrait même un inconvénient)
Bon même avec cette baisse de prix le bien était loin d'être rentable mais c'est une autre histoire

Bertrand a dit…

Bonjour Olivier,

Félicitations ! Vous avez de nouveau sauté le pas !
Par contre…je m’interroge…Dans une optique d’acquisition d’indépendance financière, ce nouvel investissement ne s’autofinance pas a priori. D’où un endettement devenu un peu plus élevé. N’y voyez-vous pas un inconvénient pour une future demande d’emprunt pour un investissement locatif #3 ? Chacun sa vision… il me semble que vous venez d’acquérir une dette. Certes, une dette joliment placée avec un potentiel. Quel est votre positionnement ?
D’un autre côté, si on s’attarde sur les caractéristiques intrinsèques du bien, vous avez identifié un bien avec beaucoup de qualités. Bravo pour la négociation. Toujours négocier avant l’achat.
A bientôt,
Bertrand

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Tu as fait un bon choix pour commencer en douceur ton 2ème investissement immobilier.

Certes il y a déjà un locataire en place et tu ne peux pas transformer le bien en meublé tout de suite mais tu as eu une belle décôte.
C'est un bon paris que tu as fait et je pense que tu pourras en retirer les fruits dans les années qui viennent :-)

L'appartement est déjà bien agencé et équipé, quand tu voudras le transformé en meublé il ne te restera pas grand chose à faire et c'est également un très bon point.

Vois-tu des désavantages à ton investissement ?

Marc.

Michel de Trading-Attitude.com a dit…

C'est bien d'investir dans l'immobilier, mais n'as-tu pas oublié de compter les diverses réparations, les mois où aucun locataire n'a été trouvé, les diverses augmentations (3 fois plus fortes que l'inflation) des frais ?

Pour moi l'immobilier est une façon de protéger son argent, mais un rendement de 5% est insuffisant. J'ai un rendement de 8% avec des actions de sociétés qui gèrent de l'immobilier d'entreprise (en fait, sans compter 30% de plus-value potentielle).

Fred@je-cree-ma-vie.fr a dit…

Bravo encore une belle acquisition pour toi !
Dès que je me serai débarrassé de mes "mauvaises" dettes, je pourrai enfin investir moi aussi dans l'immobilier.
D'ailleurs à ce propos, je t'ai envoyé un mail par le formulaire de contact, si tu me réponds je te renverrai un mail pour te demander conseils sur ma future acquisition si tu veux bien :-)
Belle réussite à toi,
Fred.

Olivier a dit…

Bonjour a tous, je reviens vers vous tres bientot, apres mes quelques derniers jours de vacances....bon courage si vous avez deja repris!

Mickael Zonta a dit…

Bonjour Olivier,
félicitations pour votre investissement immobilier qui semble effectivement prometteur. Je ne connais pas le marché local sur lequel vous investissez, dans quelle ville est située le bien ?
Merci d'avance.
Mickael

Olivier a dit…

@Didier, j’ai pas mal d’exemple autour de moi de mauvais payeurs, certains qui avaient pourtant fait excellente impression à l’entrée, l’intérêt de conserver la gestion déléguée avec le locataire actuel est de bénéficier d’une assurance loyers impayés. Une fois que je serai passé en meublé, les risques sont nettement plus limités, et dans cette configuration je ne prends pas d’assurance.
En ce qui concerne le fait que le bail n’est jamais été passé en meublé jusqu’à présent, en discutant avec la vendeuse, je me suis rendu compte que non seulement elle ne connaissait pas du tout la fiscalité avantageuse du LMNP, et n’avait même pas imaginée pouvoir louer en meublé…ça reste une niche, peu exploitée. Du coup, elle envisage de passer un autre appartement qu’elle détient en meublée ! elle m’a demandé des conseils…
Etonnant et intéressant, ton point sur la décote d’une petite surface vendu vide… ! Merci à bientôt.

@Bertrand, je pense qu’une fois passer en location meublé, impôts minorés voir annulés, ça devrait être une opération blanche. Si je le démontre sur 1 ou 2 ans, ça devrait suffire pour rassurer mon banquier ? D’autre part, le nouvel emprunt sera assez limité, 67000€ au maximum.

@Marc, des inconvénients ? un poil petit, pas de parking, si ce n’est les parkings public du centre-ville…et surement d’autres que je découvrirai dans les semaines à venir ;-)

@Michel, évidemment, il y a des frais. Pour mes calculs de rentabilité en meublé j’intègre déjà 1 mois et demi de vacance locative. Ceci dit, il y a surement de bien meilleurs investissements ou placement, c’est vrai…mais dans le cas présent, j’investis sans quasiment le moindre apport personnel, nettement plus rare avec les placements de type financier.

@Fred, je t’ai répondu !

@Mickael, Fontainebleau


Jeremy a dit…

Bonsoir,

Comme certains, je trouve étrange cette pratique de décôte sur des biens déjà loués. Soit on décôte car le locataire est un mauvais payeur et qu'il y a une procédure en cours, soit je trouve que c'est plutôt un avantage !
Quant à la GLI je m'en méfie, car ça reste un contrat avec des clauses très réductrices ...

Bravo pour l'investissement par ailleurs :)

Jeremy

Anonyme a dit…

Salut Olivier, bravo pour cet achat. Ok le rendement n'est pas explosif, mais ça reste une épargne forcée,et que quoi qu'il arrive, tu apprécieras dans 20 ans . Faut savoir que 1.3 million de retraités vivent sous le seuil de pauvreté et que depuis 6 ans, le nombre de retraités qui continuent à travailler a triplé !
Alors en investissant dès maintenant, on pourra décider de prendre notre retraite dés que notre situation financière le permettra sans être dépendant d"une nouvelle réforme repoussant encore l'age de la retraitre.
C 'est vrai que j'ai un peu de mal à comprendre la décote d'un appartement occupé. Si il est entièrement à rénover, et que le loyer peut être augmenté, c'est logique, mais dans ton cas ou l'appart est nikel ? Surtout qu'un appart occupé présente un rendement immédiat, un historique d'occupation, de paiements des loyers... Je pense que cette décote est plus appliquée dans les grandes villes, où trouver un locataire n'est pas un souci.
L'argument temps est à prendre en considération, rénover est chronophage, la vie de famille s'en ressent forcément. chercher un bien avec rien à faire pour gagner du temps permet de multiplier rapidement ses opérations.Mais à condition qu'il s'autofinance sinon, les banques ne suivront pas longtemps.

bonne continuation

Jean Christophe (http://immoactifetrevenupassif.com/)

La vitalité par les jus. a dit…

Salut Olivier,
Ce qui compte quand on achète un bien occupé, c'est de s'assurer de la solvabilité du locataire. A partir de ce moment, pour moi il n'y a pas de problème. par ailleurs, j'ai ru comprendre que le bien est loué nu. C'est vrai que ça constitue un handicap car tu ne peux pas le déclarer en BiC, mais comme tu dis, c'est un handicap temporaire car comme tu dis , tu pourra le meubler au départ du locataire. Autre chose, ne faisant pas de travaux, tu ne peux pas déduire les déduire les travaux. Tu pourra quand même déduire les mensualités d'emprunt.
Au final, cet investissement me paraît très censé.
Gaëtan

fastimmo a dit…

Bonjour,
Toutes mes félicitations pour ce deuxième investissement locatif en cette période de crise pour le secteur immobilier. En effet, beaucoup sont hésitant pour franchir le pas, mais vous l'avez quand même fait. Donc, c'est digne d'être pris comme exemple!

Nina a dit…

Bonjour,
Je raisonne rarement en rentabilité pour l'acquisiton d'un bien. Ce qui m'intéresse avant tout c'est combien il me reste en fin de mois.
Ici par exemple, la rentabilité est de 4% mais à la fin du mois il n'y a aucun bénéfice et il faut même que tu sortes de l'argent de ta poche.
Personnelement, je n'investis pas si je ne dégage pas au moins 150 euros par mois de bénéfice une fois tout payé (prêt immobilier, charges, taxes,..).

Audrey Cédric (belrix) a dit…

Bonjour,
Ces vacances ci j'ai acheté une location saisonnière en Martinique occupé par un locataire jusqu'à Juin 2015.
C'est un ancien hôtel qui a été vendu il y 5 ans à des particuliers. Je vous passe les détails mais le studio était bradé (résidence avec piscine). Chose positif quand on achète une location déjà loué : il est de suite rentable et surtout on peut mieux le négocier que si l'on avait acheté vide... çà je n'ai jamais compris.
Seul point inquiétant : le locataire ne m'a pas fait bonne impression et il ne paye que 450 Euros/mois charges comprises alors que c'est un bien qui se loue à 350 Euros/semaine...

Au moins ce bien s'autofinancera le temps qu'il donne sa dédite...

achat de bureaux a dit…

L'investissement dans l'immobilier est toujours un projet d'investissement intéressant à condition que l'on sache respecter tous les éléments nécessaires pour le réussir. Notamment le fait de prendre le temps de comparer et bien définir ses réels besoins.

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