vendredi 23 mai 2014

Combien d’années sans impôts sur les revenus locatifs grâce au régime BIC réel ?

Dans l’un de mes derniers articles, je vous ai parlé de l’amortissement comptable de mon appartement meublé (rendu possible par le fait que je déclare cette année au régime BIC réel) ou comment je vais pouvoir déduire de mes recettes locatives une partie de la valeur de mon bien immobilier et de son mobilier, sur des dizaines d’années.


Ce montant de déduction est loin d’être négligeable, de 4000€ par an les premières années, à 1000€ jusqu’à 50 ans dans mon cas. De quoi réduire significativement le montant de revenus fonciers sur lequel je serai imposé !

Et les déductions ne s’arrêtent pas là : à cette dépréciation annuelle de la valeur de l’appartement, il faut en effet également ajouter d’autres charges ou dépenses déductibles qui au final vont dépasser le montant des loyers annuels pendant de nombreuses années.

Ainsi, le bilan de la déclaration fiscale en BIC réel que j’ai faite cette année en 2014, sur les revenus de 2013, était déficitaire, le déficit se chiffrant à – 1967€ !


Les déductions fiscales en BIC réel

Voici donc les déductions qui ont été cumulées par mon expert-comptable pour arriver à ce déficit de 1967€ :


  • Le montant d’amortissement de 2013 : gros œuvre, second œuvre, rénovation et encore un peu de mobilier, soit 4118€.
  • Les intérêts d’emprunt : 2919€ en 2013; des intérêts qui vont bien sûr diminuer d’année en année, la part de capital remboursée devenant croissante avec le temps pour un prêt à taux fixe comme le mien. 
  • Les charges de copropriété, récupérées ou non auprès du locataire : chauffage commun au gaz, l’eau froide, révision de chaudière, assurance immeuble et syndic… 
  • L’assurance habitation on occupant 
  • La taxe foncière
  • Mes frais ADSL, afin de donner accès à Internet à mes locataires étudiants.  
  • Quelques petites réparations
  • Les frais d’expert-comptable (500€)

A ces charges de la 1ère année, il faudra ajouter l’année prochaine les frais de CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) ainsi que les frais de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Lorsque l’on cumule toutes ces charges déductibles, on dépasse de 1967€ le montant brut des loyers perçus en 2013.

De manière pratique, ce déficit est à reporter dans la case 5NZ du formulaire de déclaration 2042 C PRO.

Tant que je serai en déficit, ça signifie non seulement aucun impôt sur les recettes locatives, mai aussi évidemment aucun prélèvement social supplémentaire par la suite


Combien d'années sans impôts ? 

C’est là qu’il est intéressant d'essayer d'estimer combien de temps va durer cette situation très profitable.

Connaissant l’évolution du montant d’amortissement comptable de l’appartement (graph visible dans cet article), ainsi que le tableau d’amortissement de mon prêt immobilier, il me restait simplement à ajouter les principales autres charges pour tracer l’évolution du montant des déductions dans les 30 ans à venir, et voici le résultat :

























Ne reste plus ensuite qu’à tracer le montant annuel brut des loyers, pour estimer au bout de combien d’années les recettes dépasseront les déductions possibles.

J’ai simulé 3 cas pour mon studio : loué 10 mois, 11 mois ou 12 mois par an

Evidemment, il faudrait simuler plus finement en prenant en compte l’inflation. Le loyer pourrait être un peu réévalué chaque année, c’est vrai, mais c’est aussi vrai pour les charges que j’ai également considérées comme fixe, ce qui est faux. Donc l’ordre de grandeur est probablement le bon, à plus ou moins 1 an près. 


Selon le taux de vacances locatives, on parle donc de 11 à 15 ans de location sans imposition sur les recettes associées.




Sachant que pour les années suivantes, il restera tout de même encore plus de 4000€ à déduire, ce qui signifie une imposition qui ne s’appliquera que sur 3000 à 4000€.

Il y a de plus 2 points que je n'ai pas pris en compte dans mes simulations, qui rallongeront la durée sans impôts :
  • Le fait que le déficit non utilisé pourra être reporté sur 10 ans
  • Les frais de nouveaux travaux de rénovation (comme les fenêtres dont je parle ici). Quelques milliers d'euros de travaux qui passeront donc en charge déductibles supplémentaires.  Sur la base du graph ci-dessus, j'ai d'ailleurs intérêt à patienter encore quelques années avant de faire ces dépenses...


Et si la dépréciation de mon studio avait été faite sur 25 ans ?

Je parle ici du montant principal qui couvre le gros oeuvre et le second oeuvre : ma comptable a choisi d'amortir les 2/3 sur 50 ans et 1/3 sur 15 ans. Je sais que d'autres amortissent la totalité sur une période unique de 25 ans, 30 ans également.

Je voulais me donner une idée du bénéfice éventuel :
  • A loyer maxi, 8000€ par an environ, aucune différence, je ne serai plus déficitaire au bout de 11 ans.
  • A loyer mini, 6500€ environ, je gagnerai 2 ou 3 ans, 17 ou 18 ans au lieu de 15 ans.

Mais ce niveau de loyer "mini" n’est pas vraiment ma référence, si je tourne avec 2 mois de vacances locatives par an, la rentabilité sera forcément mauvaise, quelquesoit mon imposition !


Donc ce que je retiens, c'est que ça ne change quasiment rien. 

Ce qui est primordial, c'est de faire les démarches nécessaires pour prendre en compte cet amortissement comptable dans la déclaration de revenus. Ensuite, quelque soit les hypothèses retenues par l’expert-comptable, le résultat sera sensiblement le même.



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14 commentaires:

Anonyme a dit…

Bonjour,

une question à laquelle je n'ai pas trouvé de réponse à propos de la dépréciation de la valeur du bien: est-elle également prise en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente?

Autrement dit, est-ce qu'en cas de revente la plus-value calculée ne va-t-elle pas être augmentée de la valeur dépréciée?

Anonyme a dit…

De ce que j'ai pu lire c'est tout bénéfice en LMNP.
On déduit les amortissements mais ils ne sont pas réintégrés, c'est la fiscalité des plus value immobilière des particuliers qui est appliquée (et pas plus value professionnelle)

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Ton article est vraiment intéressant et met l'accent sur l'utilité du LMNP pour faire baisser drastiquement ses impôts fonciers.

Grâce aux économies que tu vas réaliser le rendement de ton studio sera encore plus important.
Et tu pourras aussi utiliser ton déficit foncier si jamais tu investis dans d'autres biens immobiliers.

Bien joué!
Marc.

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

@anonyme: effectivement, c'est la plus value des particulier (les références dans mon dernier article).

11 ans sans prendre en compte les reports, tu es tranquilles pour un moment!

Bonne journée

Vlog Priximmo a dit…

Une analyse très intéressante et surtout le principal très concrète. Merci pour ce focus sur le régime BIC.

Didier a dit…

@Marc

Attention les revenus tirés de la location meublée sont des BIC et pas des revenus fonciers. Par conséquent le déficit généré n'est pas du déficit foncier mais du déficit BIC. Il convient également de les distinguer des autres catégories BIC car ces déficits ne sont fiscalement pas traités de la même manière. Pour ne pas risquer de quiproquo il convient d'utiliser la formule du législateur "déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l'activité n'est pas exercée à titre professionnel" (car en LMP les règles fiscales concernant le déficit sont également différentes)
Cela peut paraître du pinaillage mais si tu perçois différents revenus il conviendra de les reporter dans les bonnes cases

France a dit…

Merci pour cet article très intéressant, ce n'est pas évident à comprendre tous ces investissements.

Anonyme a dit…

De mon côté, je suis dans une situation similaire mais mon comptable m'a démontré que ce n'était finalement pas rentable car si un jour vous cédez votre appartement alors vous serez forcé de payer la plus value ce qui fera perdre bien plus que le bénéfice escompté.

Anonyme a dit…

Bonjour,

Merci pour cet article bien détaillé. Une question cependant : que comprennent vos trois courbes horizontales représentant le montant des loyers à l'année ? Comprennent-elles le loyer NET annuel sans les charges, ou bien le loyer + charges de copro ?

En vous remerciant d'avance,
r0m

Olivier a dit…

@r0m, les droites correspondent au loyer brut : loyer + charges, l'ensemble des recettes. A bientôt

benoit bizebarre a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Olivier a dit…

@Benoit, en effet on devient redevable de la CFE, j'ai dû l'évoquer au moins une fois dans un article. Pour le moment, je n'ai encore rien reçu, il s'agit de ma première année de déclaration en BiC réel...bientôt je suppose ! bonne soirée

benoit bizebarre a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Attentifimmo a dit…

Pour plus d'information, veuillez cliquer sur Attentifimmo, concernant le LMNP & LMP

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