jeudi 15 mai 2014

Travaux de rénovation : passer par un artisan ou les faire soi-même ?

Je possède 2 biens immobiliers, ma maison en tant que résidence principale et mon studio en tant qu’investissement locatif.

Un petit patrimoine (toutefois encore loin d’être payé…) qu’il est bon d’entretenir ou d’améliorer, que ce soit pour son confort personnel, celui des locataires ou pour tout simplement valoriser ces biens immobiliers.

Avec l’arrivée du printemps, pas mal de projets commencent à germer ! Trop pour 2014 probablement…

Et oui avec une maison achetée il y a moins d’un an, qui ne répond pas encore à tous nos besoins, et un appartement acheté il y a bientôt 5 ans dans lequel je n’ai jamais fait de travaux depuis sa mise en location, les idées ne manquent pas !

Et une fois que l’on a fait sa petite liste, on se retrouve confronté à deux problèmes :
  • l’argent
  • et le temps !

Comment en faire un maximum, en un minimum de temps pour un coût le plus faible possible ?

La première chose à faire est déjà de classer les travaux envisagés par ordre de priorité. Tout n’est peut-être pas si urgent, et peut encore attendre un an ou deux…

C’est ce que j’ai fait :

Pour ma maison :


1 - Réalisation d’une terrasse en bois
1 - Création d’un abri pour le bois

2- Remplacement de 3 stores usagés par des volets roulants électriques

3- Démoussage de la toiture
3- Rénovation du porche d’entrée


Pour mon appartement :

1 - Changement des fenêtres (double vitrage)
2 - Changement de la porte d’entrée


Pour ce qui est du studio, changer les fenêtres (passer du simple vitrage au double vitrage) permettrait d’améliorer l’isolation thermique, ce qui est prioritaire par rapport à l’isolation phonique supplémentaire qu’offrirait une nouvelle porte d’entrée. Pas forcément indispensable à entreprendre cette année, les locataires ne s’intéressent pas à mon diagnostique de performanceénergétique (ils payent un montant de charge fixe pour le chauffage commun au gaz), mais le bois des fenêtres continue de bouger et l’une d’entre elle devient de plus en plus difficile à fermer…

Pour ma maison, il s’agit plus de confort supplémentaire : L’abri pour les bûches (5 à 6 stères au moins pour mon chauffage partiel au bois) permettrait de dégager de l’espace dans un garage ouvert afin d’y loger une table de ping-pong promise depuis longtemps aux enfants…(c’était le ping pong ou la piscine hors terre, le choix a été vite fait !)
 
La terrasse nous parait également être un point important, nous n’en n’avons pas actuellement.

Le reste pourra encore attendre, 2015 au moins…

Admettons que le tri soit fait pour cette année, il reste néanmoins un peu de boulot…ou de frais.


Comment faire ?

Faire au maximum par soi-même

Ou

Sous-traiter à un entrepreneur
    

Assurer soi-même les travaux, c’est normalement la solution la plus économique. On ne paye que les matières premières. (Encore faut-il ne pas trop se rater !) C’est souvent la raison principale qui pousse les gens à se débrouiller seuls.

Et c’est aussi souvent très valorisant…surtout si on n’est pas forcément du métier. On est naturellement au final très fier de ses réalisations !
Et ça permet d’oublier les galères rencontrées et les nombreux week-ends passés à bricoler…

En effet l’effort et le temps qu’il faut y consacrer dépassent souvent les prévisions optimistes du début des travaux.
Avec un travail à côté, je pourrais bien passer des mois à construire ma terrasse en bois…sans compter que mon rythme de publication de nouveaux articles sur le blog pourrait aussi être impacté ;-)

De l’autre côté, faire appel à un artisan, c’est un gain de temps évident. Mon studio a été rénové en un mois, il m’aurait fallu un an…Mais attention, il faut néanmoins être très présent et se rendre disponible très régulièrement pour suivre le chantier, ça évitera beaucoup de déboires !
En ce qui concerne la qualité de réalisation, ça dépend…de l’artisan et de votre souci du détail. Personnellement, j’accorde beaucoup de temps à la finition, ce qui fait la différence. Certains entrepreneurs bâclent un peu cette dernière étape… 

Et évidemment un artisan, ça se paye ! Il y a aussi tous les prix, ne jamais s’arrêter au 1er devis ! Et surtout négocier le prix.

Cependant au final, si on considère que le temps n’est pas de l’argent, ce sera plus coûteux de sous-traiter que de faire soi-même.


Mais le temps c’est de l’argent !

J’en suis convaincu, sauf peut-être dans le cas de figure où on n’a qu’un travail de salarié et que le temps restant chez soi n’est pas productif.

Mais ce n’est pas mon cas, ni celui de tous ceux qui cherchent à développer d’autres sources de revenus.  Je sais qu’une heure de travail sur mon blog ou mes autres sites, ou une heure de recherche d’actions susceptibles d’entrer dans mon PEA me rapportera de l’argent. Combien ? Difficile à estimer, mais je sais qu’il y a aura un gain direct à court ou moyen terme.

Du coup, payer une prestation pour économiser du temps peut avoir du sens. 


Une question à étudier au cas par cas

Je ne pense pas qu’il y ait de réponse tranchée à cette question. Ca dépend de la nature des travaux, de vos compétences, du coût, de votre temps disponible, de l’aide que vous pouvez recevoir…

Il y a tout de même une situation dans laquelle pour moi passer par un entrepreneur est une évidence : la rénovation d’un logement locatif nouvellement acheté.

Dans ce cas de figure, le temps est critique. Chaque mois de travaux se traduit par la perte d’un loyer potentiel… Faites le calcul.

Dans un projet d’investissement locatif, il faut être organisé et efficace à chaque étape. Si vous commencez à vous embourber dans des travaux gérés seul, vous allez vite vous retrouver face à des soucis financiers, avec des échéances à payer sans rentrée d’argent en parallèle…
Mieux vaut donc anticiper les travaux de rénovation, obtenir un devis et intégrer ce coût à l’emprunt immobilier global.


Pour d’autres travaux moins lourds, la question peut se poser. Voici 3 exemples personnels :

Les fenêtres de mon studio : 2 fenêtres à changer. J’avais fait faire une estimation l’année dernière, il y en avait pour un peu plus de 3000€ pour 3 à 4 jours de travail. Un coût que je pourrais évidemment déduire de mes recettes locatives, dans mes futures déclarations en BiC réel. Même si je suis déjà en déficit (donc pas d'impôt), sur les prochaines années grâce aux déductions d’intérêt d’emprunt et à l'amortissement, le déficit est reportable. 

Une alternative serait d’acheter des fenêtres PVC toute faites et de les monter moi-même…Un coût que j’estime plus de 2 fois moindre mais un type de travaux pour lequel je ne me sens pas à l’aise du tout. Surtout que l’appartement est au 2ème étage…

Il est donc clair que pour la rénovation de ces fenêtres, je sous-traiterai. Mais à priori pas cette année, le locataire actuel est décidé à rester toute l'année, pas de période non louée cet été donc pour permettre ces travaux...


L’abri bois : J’ai trouvé un porche autoportant en chêne, dessiné sur mesure et livré en kit, au prix de 910€. Mais sans toiture….La société qui vend cet abri me propose de réaliser une toiture en tuiles, pour un tarif posé de 1100€…On parle d’environ 6 m² de surface à couvrir...

La solution alternative : récupérer des petites tuiles de pays sur le bon coin (30 à 40 cents la tuile, il m’en faudrait 250 au plus, il m'en reste), et faire moi-même la toiture. Avec les liteaux, la gouttière, etc…je ne devrais pas en avoir pour plus de 300€. C’est donc décidé, ça je le fais moi-même ! Avec en plus une toiture qui restera exactement dans le même style que celui de ma maison. 

Mon futur abris bois...


Ma terrasse en bois : J’ai environ 23 m² à couvrir, avec l’idée d’utiliser des lames de bois, posées sur lambourde, elles-mêmes fixées sur plots en béton, mis à niveau.  A 100€ le mètre carré pour des lames en bois en ipé de bonne qualité, j’estime à environ 3000€ tout compris le coût d’une telle terrasse réalisée par mes soins…

Ce qui est plus difficile à évaluer est le temps qu’il me faudrait : retirer la pelouse, décaisser, aplanir, positionner des plots de niveau, pas mal de découpe de lame de bois…plusieurs mois probablement à raison de 2 ou 3 week-ends par mois. 

Je viens de faire réaliser 3 devis, 2 avec une TVA à 10%, le 3ème à 20%...La TVA à 10% est théoriquement réservée aux rénovations…Passons, mais au final, 3 tarifs identiques TTC : 7000€ !
Je m’attendais à un peu moins…

ça reste du confort…donc on va prendre notre temps, le temps de trouver un peu d'aide surement ;-)



Quel est votre avis sur la question ? Bricoler tout seul ou faire appel à des artisans ? Avez-vous des retours d’expériences à ce sujet ?



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17 commentaires:

Nathan Nyme a dit…

Je me permets juste un petit aparté qui j'espère ne sera pas trop hors sujet :)

Le simple vitrage laisse passer l'air (c'est même la principale chose qu'on lui reproche, en fait). Passer au double vitrage a un effet de bord désagréable : une très mauvaise aération de l'appartement qui peut à terme causer de la moisissure sur tous les murs. C'est un scénario que j'ai souvent croisé parmi mes relations aussi, je me permets un conseil, j'espère qu'il sera bien pris :

Il faudrait envisager une VMC en combo avec le double vitrage pour ne pas se retrouver dans quelques années avec des cloisons détrempées et moisies.

Peut-être y as-tu déjà songé mais dans le doute, je me permets. Bonne continuation à toi dans tes projets en tous cas. C'est toujours un plaisir de te lire !

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Se faire les travaux soi-même c'est économique, mais si on n'est pas du métier, il y a un risque d'accident.
Un copain comptable a voulu s'enlever tout le béton de sa cour "pour économiser de l'argent". Il s'est servi d'un marteau-piqueur et il a failli y laisser son pied.
A méditer....

Alex

Emmanuel a dit…

Bonjour

Entièrement d'accord sur la dernière remarque, quand on s'engage dans des travaux le facteur risque est à prendre en compte que ce soit en terme de blessure ou en terme financier. Par ex le risque n'est pas le même si tu fais ton abri de jardin toi même que si tu changes les fenêtres de ta location. De plus en cas de mauvaise pose le locataire pourrait te demander de refaire les travaux bref comme tu le dis du temps en plus à passer que tu ne passeras pas sur ton blog ou dans ta recherche d'actions.

Par contre je suis un peu surpris par le temps demandé pour changer 2 fenêtres. J'ai fait changer 2 fenêtres et 1 porte fenêtre en 1 journée pour ma part.
Est ce qu'il y a une raison à ce long délai de pose ?

Emmanuel
-

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Je pense que suivant la situation l’attitude à adopter doit être différente.

Quand on fait du locatif et qu'on peut déduire les frais, autant passer par un pro pour quelque chose de bien fait (en le surveillant).

Par contre quand c'est pour nous, il est tout de suite plus rentable de le faire soi même si c'est possible.

Je ne sais pas ce que tu en penses ?

Marc.

Olivier a dit…

@Nathan, oui, c’est un bon point, il est important de bien ventiler. Quand j’ai acheté l’apart, une VMC existait mais est était morte, j’en ai donc installé une nouvelle, qui à priori fonctionne toujours…Merci !

@Alex, en effet, alors que dans le monde du travail, on nous impose un tas de précautions, de porter des Equipements de Protection Individuelle en toutes circonstances, très peu de personnes portent des lunettes à la maison quand il s’agit de percer un trou… Personnellement, j’évite autant que possible les équipements électroportatifs, il est bien de connaitre ses limites ;-)

@Emmanuel, pour le délai des fenêtres, il s’agit d’une réponse orale à la question que j’avais posée au commercial… dans le but de connaitre le temps de dérangement, mais aussi de me faire une idée du coût. A priori, le format non standard pose quelques soucis de mise en œuvre… je ferai faire de toute façon un autre devis dès que serait prêt pour cette rénovation. A bientôt

@Marc, je ne serais aussi systématique, même si sur le principe ça se défend. Comme je le disais, je pense qu’il faut se poser la question au cas par cas. Bonne soirée

Florian a dit…

article sympa !
j'suis assez bricoleur, et ça me plait (et puis un peu rat aussi :p) donc que ce soit pour notre investissement locatif ou notre maison, j'essaie de faire pas mal de choses par moi-même même si je sais que c'est parfois plus intéressant de passer par un artisan.
il y a des choses avec lesquelles je ne suis pas à l'aise, donc je fais faire (souvent un copain dont c'est le métier) comme la plomberie...
les fenêtres, c'est faisable pour les dimensions standards, par contre sur des étages élevés et les dimensions atypiques, là il vaut mieux avoir le coup de main.
en bricolant j'apprends beaucoup (sur le travail en général et sur moi-même !) alors je continue, je sais que je dois m'améliorer sur les finitions, si mon papa était encore là, il serait fou de voir comme je termine certains trucs lol. j'suis plus un gros bourrin dans l'âme ! mais je suis conscient de mes faiblesses et je trouve que c'est important.
je pense que la motivation et la notion de plaisir jouent beaucoup là-dedans, après au delà d'un certain patrimoine il me paraît évident qu'on ne peut pas tout faire soi-même et surtout financièrement ça n'a plus aucun intérêt.

Guilhem d'étudiant investir a dit…

Salut,

tu soulève un point important, faut-il faire ses travaux soi-même ?

Honnêtement, j'aurais tendance à répondre oui si l'on souhaite renouveler l'expérience à long terme de l'investissement locatif. Les premiers travaux sont souvent plus long et coûteux qu'estimés,vu qu'on est un bleu dans ce domaine.
Mais en fait c'est également un investissement sur soi même, puisqu'à terme, si l'expérience doit être renouvelée, ça ira bien plus vite et ce sera réellement un gain d'argent.

Il y a également la satisfaction d'avoir fait un chantier tout seul (ou en famille). Tout simplement excellent d'avoir réalisé "quelque chose".

Après j'y prend personnellement plaisir, mais ce n'est pas le cas de tout le monde :)

Mancy de optionsinfos.com a dit…

Merci beaucoup pour l'article. Très belle organisation. De mon côté mes problèmes viennent souvent des imprévus. Cela entraînent des changements fréquents de mes programmes. Bref, ça rend toujours mon agenda surchargé. Je vais essayer de faire comme vous.

J'apprends L'argent a dit…

Bonjour,

Pour ma part je pense que si nous ne sommes pas du métier, il est préférable de faire faire les travaux par des pros.

En effet, le temps perdu sur les travaux = perte d'argent.

Pendant que les ouvriers sont sur le chantier, on peut s'occuper de nos autres entreprises et donc gagner de l'argent.

Personnellement, je préfère m'entourer d'une équipe compétente et déléguer les tâches. Cela à un coût certes, mais rien ne peut remplacer le temps disponible dont chacun dispose.

Excellente article,

Adam

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Salut à tous...
vaste question! Il n'y a pas de réponse universelle mais il y a de fausse vérité.Pour info, j'ai rénové toute ma maison de village (100m²) et seuls 3 artisans sont venus pour 3 point précis: 1 seule satisfaction et 2 gougnafiers. J'ai rénové/fait rénover intégralement un T2 l'an passé. On va dire que par rapport au quidam moyen, je sais ce que c'est la rénovation (entres autres, j'ai fait seul mes 2+1 salles de bains).

Je prefere faire moi, les finitions sont toujours mieux (je prends mon temps; ds mon T2 le carreleur est revenu 3 fois faire les joints...); je fais faire les travaux à conséquence directe sur ma santé (carrelage, grosse maconnerie), a haute expertise (ex: tableau électrique, quoique...) ou ceux pour lesquels je veux une décennale (couverture). Evidemment, à cout similaire, je fais faire...
Pour mon T2, je comptais le loué en juillet voir aout 2013... le bail a commencé en octobre; en partie la faute des artisans (ils devaient venir mi-mai et avoir 3 semaine de travail... ils sont arrivés mi-juin, ont mis 1.5 mois et m'ont finalisé le tableau elec fin aout...).
Concernant les fenetres, j'ai fais faire; sur la RP avec les credit d'impot (25% de la fourniture)), pas la peine de s'embeter. Economie de 150 euros. 6 fenetres et 1 porte fenetre en 1 journée. veilles huisserie emportées, garantie 20 ans. sur le T2: 1 fen et une porte fen 1/3-2/3 en 4/20/4 pour 1450 euros, posées en 1/2j, garantie. vous l'avez compris, je fais faire les fenetres...
Pour ta terrasse, pourquoi ne prends tu pas des dalles en 1mx1m ou 0.5x0.5 en bois exotiques (entre 70 et 100 euros/m²) sur plot réglable? Si tes plots en beton ne sont pas nickels ou si ca bouge ds le temps, tu rattrappes... C'est que que j'ai mis et j'en suis satisfait.
Pour finir, je dirai qu'au début on met du temps mais c'est une forme d'investissement comme marqué ds un commentaire; j'ai flippé pour ma 1ere SdB; j'ai fait des croquis et des shemas en coupe ds tous les sens... La 3eme fut une rigolade en conception. C'est un peu comme la mécanique: j'ai mis 3h pour changer mes premières plaquettes de freins alors qu'en 1/2 heure c'est fait maintenant. J'ai aussi investi dans du matériel. Il servira a ma prochaine RP. aller, derniers chiffres: mon T2 m'est revenu à 61k (dont 12k de travaux). Un macon m'avais proposé de tout faire avec son equipe: devis de 38k. Cela aurait porté le cout total à 87k. Un agent l'a estimé à 75k à la fin des travaux...heureusement que je fais moi meme une grande partie...en meme temps mon salaire horaire n'est pas extraordinaire...

En bref:
abri, terrasse: je fais
fenetre, porte fenetre: je fais faire

j christophe a dit…

Bonjour
Pour faire les travaux soi même, il faut avant tout aimer ca, plus on en fait, plus on s'équipe en outillage, plus on apprends et donc plus on est compétant. A cela j'ajoute le coté éducatif et l'exemple que l'on montre à nos enfants. Jamais je n'impose à un, de mes 5 enfants de m'aider, pourtant l'ainé par ex, à force de m'assister sait tout faire. L"autre jour, il nous a dit "ce serait bien que je trouve un appart a rénover le mercredi après midi (à l'internat, il a parfois l'impression de perdre son temps à "trainer" comme ses copains..).
attention quand même à la vie de famille, rénovrer est chronophage, il faut savoir doser....

Yoan a dit…

Au train où vont les choses, les travaux coutent de plus en plus cher et le travail est de plus en plus mal fait.

Pour ma part, je coupe la poire en deux : tout ce qui est bois, c'est mon dada donc je réalise moi-même avec un gain en argent phénoménal. Tout le reste, je fais faire en général… surtout s'il s'agit de mettre en location derrière … le temps c'est de l'argent !
Etant donné que je n'ai que les week-ends pour bricoler, cela n'avance pas toujours aussi vite que je le voudrais ...

Anonyme a dit…

Bonjour à tous,
Comme un prêt légitime ont toujours été la principale préoccupation des clients, qui
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Anonyme a dit…

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Anonyme a dit…

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Anonyme a dit…

Merci pour votre bon article et j’ajouterai ceci, si vous le voulez bien. Ce qui compte le plus de nos jours dans le domaine de la rénovation de maison n'est pas de trouver un rénovateur compétent, mais s'assurer de sa transparence dans les coûts et les profits !

De plus en plus de propriétaires de maison veulent faire eux-mêmes leur rénovation malgré leur manque de compétence dans plusieurs travaux. Il y a aussi, au-delà de 4000 plaintes par année qui sont reçues à l'Office de la Protection du Consommateur concernant des travaux de rénovation de maison inachevés ou de mauvaise qualité. Sans compter ceux insatisfaits qui ne se plaignent pas !

Il y a de quoi être inquiet, ne trouvez-vous pas !

J'ai écrit un guide complet pour rénover une maison avec une confiance totale dans le rénovateur qui met l’importance sur la transparence des informations.

Je comprends aussi qu'il peut être fatigant de voir des liens inutiles sur votre blog, mais mon guide est vraiment pertinent avec votre article.

http://www.renogl.com/renover-maison.html

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