lundi 22 novembre 2010

L'affichage obligatoire du diagnostic de performance énergétique: quelles conséquences pour mon investissement locatif ?

La loi Grenelle 2 imposera au 1er janvier 2011 l’affichage des performances énergétiques dans toutes les annonces immobilières, que ce soit donc les ventes ou les locations.

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par des professionnels. Il donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement.

Jusqu’à présent, il n’était obligatoire qu’en cas de vente d’un bien immobilier. Il était à la charge du vendeur, et n’était communiqué à l’acheteur que lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Obliger à le faire apparaitre dès la mise en vente est probablement une bonne évolution.

Pour l’appartement que j’ai acheté en 2009 en tant que placement locatif, c’est le notaire qui m’a remis le bilan énergétique. Et il était vraiment mauvais ! Classe G, la dernière !

Je me doutais que l’isolation thermique était médiocre en raison notamment des fenêtres simple vitrage, mais il semblerait même que mon studio soit un vrai gouffre énergétique ! J’ai tout de même de gros doutes sur la fiabilité de la méthode de mesure de la performance énergétique, j’y reviendrais plus loin…

Maintenant que la loi va m’imposer de dévoiler au grand jour cette triste réalité, est-ce que c’est grave ?

Honnêtement je ne pense pas, du moins pas à court terme, voilà pourquoi:

Si on considère l’aspect location :

Si on se réfère à l’aspect purement légal, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative, il ne peut pas permettre au locataire de faire valoir une réduction du loyer. Après il y a l’aspect pratique…

Quelle est le problème pour un locataire de loger dans un appartement énergivore ? Une dépense plus importante pour se chauffer.

Donc dans le cas de locations où le chauffage est individuel, le locataire a tout intérêt à privilégier les logements bien isolés. Les appartements très mal isolés, équipés de chauffage électriques individuels, pourraient subir une pression des loyers à la baisse. Ca dépendra de l’état de la concurrence sur le marché locatif.

Dans le cas précis de mon studio meublé, le chauffage est collectif à la copropriété, assuré par une chaudière au gaz. Le chauffage fait donc partie des charges collectives, fixées à 75€ par mois avec l’eau.

Bien sûr si l’immeuble était bien mieux isolé, notre consommation collective de gaz serait moindre et on pourrait baisser les charges, et augmenté un peu le loyer en contrepartie…

J’ai loué pendant un an à un coût fixe de charge de 75€, et je vais continuer de la même façon.

Donc même si je dois présenter mon diagnostic de performance énergétique à mon prochain locataire, celui-ci saura exactement à quoi s’en tenir, une dépense fixe de 75€ par mois, définie pour un an dans le bail de location meublé. Ce qui a pour le moment toujours été accepté sans problème.

Je ne suis donc pas très inquiet de ce point de vue, je ne pense pas avoir de mal à argumenter.

Et si je ne peux pas répercuter les futures hausses du gaz dans les charges, il ne me restera plus qu’à me rattraper en continuant à acheter des actions GDF Suez !!


Concernant la valorisation de mon bien immobilier ?

Évidemment, on peut penser que les logements aux faibles performances énergétiques, vont se retrouver dévalorisés par rapport aux logements bien mieux isolés, plus récents ou rénovés. Ca me semble être un paramètre qui va compter dans quelques années.

Maintenant, dans le cadre d’un investissement locatif destiné à être payé le plus possible par ses locataires, et ensuite destiné à générer des revenus passifs une fois le crédit terminé, peu importe la valeur du bien.

Je n’ai aucune intention de revendre mon appartement. Tant que je le louerai sans problème, ce sera un bon placement, et un jour, il me procurera du cashflow.

Donc une fois encore, le fait que le diagnostic de performance énergétique de mon appartement soit mauvais ne m’inquiète pas trop.


Les améliorations possibles

Même si à court terme, je ne pense pas que cette nouvelle contrainte réglementaire me pénalisera, je ne peux pas nier que toute amélioration de mon bilan énergétique sera la bienvenue.

Les recommandations faites par l’entreprise ayant réalisée le diagnostic sont les suivantes :
  • installer du double vitrage : Les fenêtres actuelles sont non seulement du simple vitrage, mais aussi des fenêtres 100% bois qui ont un peu travaillé avec le temps, les remplacer par des fenetre pvc voir des fenetre alu-bois plus durables et nécessitant moins d'entretien fera de toute façon parti des mes futurs travaux d'amélioration prioritaires.
  • installer une porte d’entrée pleine isolée
  • isoler le plafond (grenier au dessus)
  • installer une VMC double flux. (Ce qui a été fait lors de la rénovation).
Effectuer des travaux d’amélioration du logement permet de minimiser ses impôts fonciers. En effectuant une déclaration aux frais réels, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers. On peut même en arriver à faire du déficit foncier, si les dépenses sont supérieures aux revenus, ce qui a été ma situation en 2009.

De plus il existe des dispositifs de crédit d’impôt pour inciter certains travaux d’amélioration de l’isolation thermique; pour ceux recommandés par mon diagnostiqueur, le crédit d’impôt est de 25%.

Je pense que ma première amélioration majeure sera le double vitrage des fenêtres, peut-être l’année prochaine.


La fiabilité de la méthode d’élaboration du diagnostic de performance énergétique

La première (et la seule !) chose que l’on regarde sur le rapport est le diagramme coloré sur lequel est indiqué son classement.

Mais en relisant de plus près, on s’aperçoit que la performance dépend essentiellement d’un paramètre qui est entré dans une feuille de calcul, le montant des dépenses de chauffage des anciens occupants. Un paramètre assez variable et pas forcément bien connu !

A priori il existe à présent une méthode beaucoup plus normalisée, indépendante des habitudes des anciens propriétaires ou locataires. Mais pas appliquée systématiquement, d’où les interrogations qu’on peut avoir sur la fiabilité du diagnostic !

En particulier dans mon cas, le rapport annonce plus de 1890€ de dépense de chauffage par an pour mon studio de 26 m² ! Je n’ai aucune idée d’où sort ce chiffre complètement farfelu ! le chauffage est collectif et sur 2009, chacun des 6 propriétaires a environ dû verser 60€ par mois pour le chauffage soit, 4320€ pour tout l’immeuble pour un an. Divisé par 6, ça donne seulement 720€ ! On est loin des 1890€ estimés pour le calcul de ma performance énergétique…

Bref, mon appartement est peut-être énergivore, mais probablement pas autant qu’annoncé. Je devrais peut-être faire effectuer à ma charge un nouveau diagnostic, mais comme expliqué ci-dessus, ça ne me semble pas être actuellement un frein à la location. Donc pas d’urgence !


Perspectives sur le marché immobilier et l’investissement locatif ?

Pensez-vous que cette nouvelle loi va impacter profondément le marché immobilier ? Peut-être offrira-t-elle la possibilité de dénicher des biens très dévalorisés ? Des opportunités d’investissement pour ceux qui seront prêts à se lancer dans des rénovations importantes ou des opportunités pour acquérir des biens locatifs qui s’autofinanceront plus facilement ?


Sur le même thème :

7 commentaires:

Sylvain a dit…

J'ai constaté le même genre d'aberration pour le calcul des dépenses de chauffage : je dépense en réalité plus de 4 fois moins que ce qui était annoncé sur le diagnostic énergétique, sans avoir froid évidemment :-)

Bref, ce diagnostic part d'une bonne idée, mais finalement ne servira pas à grand chose tant qu'il ne sera pas fiable, à part évidemment remplir les poches des entreprises de diagnostic !

Joel a dit…

Je ne crois pas que cela va changer quoique ce soit. En fait, on arrivera sûrement à un équilibre du genre:

Si le bien est adapté=> hausse du prix donc hausse du loyer mais baisse des charges
Si le bien est énergivore=> baisse du prix donc baisse des loyers mais augmentation des charges.

Si vous êtes propriétaire et que vous décidez d'effectuer quelques adaptations pour diminuer le coût énergétique et augmenter les loyers, aucune différence pour le locataire pour les raisons expliquées ci-dessus et aucune différence pour le propriétaire car même si les loyers augmente, il devra quand même payer pour les travaux.

Là où cela peut changer pour celui qui est déjà propriétaire uniquement, c'est peut-être un effet de mode lui permettant, à court terme, d'augmenter ses loyers.

Tôt ou tard, la loi de l'offre et de la demande le rattrapera car il reste encore une majorité de la population qui prêtent peu d'attention à l'écologie, la loi ou les prix du marché.

Mais ce n'est que mon avis...

Philippe a dit…

Bonjour ,
Je suis moi-même diagnostiqueur.Effectivement,ton DPE est faux.Tu devrais y voir les dépenses de charges liées aux chauffage .Si tu le souhaites,je peux te le calculer,si tu me fais parvenir ces relevés de charges. versaillesATdefim.biz
@Sylvain ; Il faut savoir qu'il y a deux méthodes de calcul pour le DPE.Une pour les chauffages collectifs et une pour les chauffages individuels.
Pour les chauffages collectifs,on utilise le relevé des charges de chauffage.Pour le chauffage individuel,on relève tous les paramètres de l'habitation ( Type et épaisseur des murs,type de vitrage,isolation,type de chauffage.....) à partir de là,un logiciel calcule l'étiquette à partir de chiffres fournis par L'ADEME,et l'ADEME ne tient pas compte des habitudes de vie des occupants.C'est pour celà que quelques fois l'étiquette ne correspond pas aux consommations de l'habitant.

Olivier a dit…

Philippe, merci pour toutes ces précisions utiles sur la méthode! Quand on voit l'exemple de Sylvain et le mien, on peut se poser quelques questions sur le sérieux de certains diagnostiqueurs! Et merci beaucoup pour ta proposition, je t'envoie mon relevé de charges dans la foulée ! Bonne soirée.

Livret A a dit…

A mon avis, c'est plus une contrainte qu'un avantage. J'ai l'impression que l'Etat pousse les petits investisseurs à mettre leur argent à l'étranger plutôt que de le mettre dans la pierre française.

Avec toutes les contraintes de la location immobilière, on en rajoute une couche par l'affichage de ce diagnostic...

Pruls a dit…

Pour info:

http://www.lemonde.fr/planete/article/2011/02/21/ufc-que-choisir-denonce-des-diagnostics-energetiques-tres-imprecis_1483061_3244.html#xtor=RSS-3208

Anonyme a dit…

Bonjour,

le diagnostique énergétique est encore aujourd'hui inutile !

Pas inutile pour l'avenir de la planète, encore que vue les incompétents qui contrôlent, mais pour la location.

Il est obligatoire depuis 2007 ou 2008 sur les baux, pourtant aucun locataire ne me la demandé, ni même des candidats n'ont retenus. Je précise que j'ai 9 logements à la location donc une rotation en conséquence.

C'est fort dommage, ce classement pourrait améliorer le parc immobilier.

Pour ma part, je conseille de proposer des logements simple mais de bonne qualités, isolation thermique, phonique, avec un chauffage électrique simple.

On ne loue pas plus chère, mais on diminue les problèmes et la rotation des locataires.

Un locataire heureux (et solvable) est un locataire qui vous oublie, qui paye bien et qui entretiens votre logement.

Et en plus vous pouvez vous la "péter grave" face aux autres bailleurs avec leurs logements miteux et leurs sempiternels problèmes.

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...