lundi 10 mai 2010

Investissement locatif : ma déclaration d’impôt au régime réel

Suite à l’achat de mon appartement fin 2009, je viens de remplir ma première déclaration de revenus prenant en compte cet investissement locatif.
La façon la plus simple de déclarer ses revenus fonciers est d’utiliser le régime micro foncier si ses revenus locatifs ne dépassent pas 15000€. Il suffit de déclarer ses recettes brutes sur la déclaration standard, le formulaire complet 2042, et un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué.

Mais dans certains cas, lorsque les charges que l’on peut déduire dépassent l’abattement forfaitaire de 30%, on a tout intérêt à choisir le régime réel plutôt que le micro foncier. Par contre ce choix nous engage pour une durée de 3 ans.
Le fait de choisir le régime réel nécessite alors de détailler toutes les recettes, les frais et les charges sur le formulaire complémentaire 2044. On en calcule ainsi le résultat foncier, qu’il s’agisse d’un bénéfice (plus de recettes que de charges) ou d’un déficit (moins de recettes que de charges.). C’est dans ce 2ème cas que ça devient très intéressant, j’y reviendrais dessous avec mon cas personnel.

Les frais et charges que l’on peut déduire sont les suivants :
  • les intérêts d’emprunt
  • les frais de travaux (réparation, amélioration…)
  • les frais de gérance (syndic…)
  • les charges de copropriété
  • les cotisations d’assurance (habitation, loyers impayés…)
  • la taxe foncière
  • et même une somme forfaitaire de 20€ !
Pour mon cas particulier, l’année 2009 a été l’année d’achat et de rénovation. Je n’ai commencé à louer qu’en janvier 2010. Je n’ai donc eu aucune recette en 2009, par contre j’ai eu un montant important de frais, principalement liés aux travaux. J’avais donc tout intérêt à faire une déclaration au réel et ainsi me créer un déficit foncier.
 En effet ce déficit est alors intégralement retranché de ses autres revenus (salariés notamment) dans la limite de 10700€, une façon donc très efficace de réduire ses impôts.
Dans le détails pour 2009 :
  • Recettes foncières : 0€
  • Frais et charges : intérêts d’emprunt (325€) + charges de copropriété (210€) + assurance habitation (52€) + travaux (8705€) + forfait (20€) soit un total de 9313€
  • Mon déficit foncier est donc de 0€ - 9313€ = -9313€.
Une fois retranchés de mes revenus salariés, ça devrait me permettre sur 2010 une économie d’impôts d’environ 1200€ !
Le choix était donc évident pour la 1ère année, mais ça signifie que je devrais continuer à déclarer au réel en 2011 et 2012.
Pour l’année prochaine, je peux dors et déjà faire une comparaison grossière des 2 régimes d’imposition : en mode réel, étant donné notamment des intérêts d’emprunt importants (1éres années de crédit), mes frais seraient de l’ordre de 60% de mes revenus locatifs. Ils sont bien supérieurs au 30% d’abattement forfaitaire du régime micro foncier. Donc aucun inconvénient à continuer 2 ans de plus au régime réel, bien au contraire je resterais gagnant.
Bien que plus lourd à gérer et à déclarer, le régime réel (tout comme les frais réels pour ses trajets professionnels en voiture) mérite d’être considéré avec attention. Dans le cas de travaux importants et/ou de crédits longs avec la majorité des intérêts d’emprunts à supporter les premières années, on doit être souvent largement gagnant par rapport à la simplicité du régime micro foncier.
  
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27 commentaires:

Immobilier-danger a dit…

Très intéressant ce retour personnel sur un cas particulier. Cela permet de bien se rendre compte de la différence "micro foncier" et "frais réel". Le déficit foncier est une méthode couramment utilisé pour réduire ses impôts tout en investissant dans du locatif.

Anonyme a dit…

tu peux encore déduire certaines factures...
liées à ton emprunt

Nothan a dit…

Anonyme, à quel type de factures fais-tu allusion ? je déduis déjà les intérêts d'emprunt, tu vois d'autres postes en relation avec l'emprunt ? je te remercie.

Anonyme a dit…

1)frais de dossier (banque)
2)coût d'hypothèque ou garantie
de chez le notaire (pas les honoraires)

Nothan a dit…

Merci, intéressant, j'étais pas au courant du fait que l'on puisse déduire ces frais...mais trop tard pour moi, la déclaration est partie !

Anonyme a dit…

il y a une petite erreur, me semble t il

vous devez déclarer cet investissement en BIC et non en revenus fonciers !

Nothan a dit…

Anonyme, pour le moment étant donné que je déclare au réel, ce qui est plus avantageux pour moi, je ne cherche pas à obtenir l'abbatement fiscal de 50% pour les locations meublées. Je n'ai donc pas revendiqué sur ma déclaration le fait que je loue en meublé, j'ai fait simple en restant dans un régime type revenus foncier et non type micro-bic.

Anonyme a dit…

Sauf que ca n est pas possible fiscalement.

La question ne se pose pas entre le micro bic et les revenus fonciers, mais entre le micro bic et le bic régime réel

je persiste, vous ne déclarez pas dans la bonne catégorie de revenus. La location meublée n'est JAMAIS du revenu foncier

soit la location est vide et vous choisissez entre micro foncier et foncier réel

soit elle est meublée, et vous choisissez entre micro bic et bic réel

je pense que vous devriez vous renseigner plus avant...

cordialement
p.immo (nausicaa) du forum immobilier de boursorama

Nothan a dit…

Bonjour nausicca, entièrement d'accord ce que vous soutenez dans votre commentaire, c'est très clair, merci. Mais pour être plus précs sur mon cas, j'ai testé depuis le début d'année de la location en meublé, sans avoir la certitude de vouloir poursuivre dans cette voie, je ferai le point après 1 an ou 2, et il est possible que je préfère revenir sur de la location vide. (si je manque de temps pour le suivi, si les rotation deviennent trop fréquentes...). Bref, donc pour ma première déclaration, j'ai "évité" de m'engager sur cette voie et j'ai déclaré comme un revenu foncier de location vide. notammant aussi comme je le disais dans mon commentaire précendent, parce que je n'avais aucun intérêt à revendiquer du meublé pour bénéficier d'un abbatement fiscal de 50%, le réel étant plus avantageux pour le moment. cordialement.

Anonyme a dit…

il faut que vous compreniez qu'il existe aussi des déclarations en bic REEL...

je pense que vous confondez deux choses

d'une part l'option entre BIC REEL ou MICRO BIC doit être prise obligatoirement pour 3 ans, de même que d autre part l'option entre FONCIER REEL ou MICRO FONCIER doit être prise pour 3 ans (vous ne pouvez changer entre micro ou reel d une année à l autre selon le plus avantageux, mais seulement tous les 3 ans.

Ca c 'est la première chose

D'autre part concernant la catégorie de revenus (BIC ou FONCIER en l'espèce), vous n avez pas le choix

de meme que si vous êtes salarié vous ne pouvez d"éclarer vos revenus en libéral et inversement, par contre dans chaque catégorie, vous choisissez entre revenus réels ou déductions forfaitaires

vous ne pouvez pas avoir un bail meublé et déclarer les revenus en revenus fonciers, c est un,e erreur. Renseignez vous.

Sinon sur le fond du choix, comme le meublé est ce que je fais, je vous engagerais plutot à persister dans le meublé si possible, c est plus rentable pour ceux qui s en donnent la peine. Vous commencez à faire ce que j ai fait à paris depuis le milieu des années 90... certes cela demande plus de suivi, mais c'est plus valorisant, et vous avez plus de suivi sur l'état de votre appartement.

Sachez que si par exemple vous louez 2 ans en meublé, puis en vide, vous aurez juste à déclarer la période meublée en BIC, puis ensuite la période vide en revenus fonciers. Là il n y a aucune contrainte de durée, c'est l'activité qui change, vous changez au jour le jour la prise en compte de la catégorie de revenus à déclarer

de plus je pense qu'en BIC réel, vous devriez avoir la faculté d'amortir fiscalement le bien sur la durée (je suis toujours restée en micro bic car j ai bénéficié pdt des années de l'abattement de plus de 70%, et depuis que l'abattement est repassé à 50%, je n avais plus de crédit en cours)

le mieux est que vous consultiez une fois au moins un comptable

il n est pas dit que vous n ayez pas intérêt fiscalement à prendre dès maintenant le BIC réel (mais ca demande la rédaction d un bilan)

cordialement

p.immo(nausicaa)

Nothan a dit…

Bonsoir nausicaa, vous avez raison de préciser qu'un bail meublé doit se déclarer en BIC, micro BIC ou réel, pour bénficier des avantages que j'ai décrit. C'est bien la bonne façon de faire. Je vous suis aussi sur l'intérêt du meublé, la possibilité de suivre de plus prêt l'état de son investissement est pour moi un point important. Tant que je serais en mesure d'assurer la gestion locative en direct, je vais persévérer dans cette voie. bonne soirée.

preparerlavenir a dit…

bonjour,
pensez à la déclaration au réel également si votre copropriété a voté des travaux de ravalement, cela vous permettra à coup (quasi) sûr de générer du déficit foncier.
cordialement,

http://www.preparerlavenir.com

Anonyme a dit…

Bonjour, je viens de découvrir votre site et j'en suis enchantée : c'est une mine d'or ! :o)

Entres autres, cela permet de conforter certaines informations en notre possession et de lever certains doutes : quelle bonne initiative de partager votre expérience.

Je souhaiterais avoir confirmation d'une information concernant les déductions possibles lors de sa déclaration d'impôts.
J'ai lu sur un site internet (la maison de l'investisseur) : "L’opération d’acquisition et de mise en location d’un bien immobilier entraîne des frais divers, mais déductibles:
* Les honoraires de gestion courante et le coût des assurances (loyers impayés, vacances, dégradation)
* Les charges de copropriété,
* La taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères récupérée sur le Locataire)"

=> Les honoraires de gestion courante font-ils référence aux frais que je pourrais avoir si je confie ma gestion locative à une agence immobilière ?
=> En ce qui concerne le coût des assurances, je peux donc souscrire une assurance pour "risque de vacance locative, dégradations ou autres" mais auprès de qui ? auprès d'une assurance classique ou par le biais de mon agence immobilière si la gestion de mon bien passe par elle ?
Enfin, dois-je comprendre que ces 2 types de dépenses peuvent être déductible de mes impôts ?
Merci par avance pour votre retour.
Vinie

Olivier a dit…

@Vinie, merci beaucoup ! heureux que vous y trouviez ici de l’info utile à vos projets ! Donc pour répondre à vos points, si vous faites une déclaration au réel (et non en micro-foncier), oui les frais de gestion locative demandés par une agence immobilière sont déductibles de vos recettes, vos loyers. Il en va de même pour les diverses assurances. Donc au bout du compte, ce sont des impôts fonciers en moins. Et si vous vous retrouvez même une année avec plus de dépenses à déduire (avec par exemple en plus de gros travaux) que de loyers, vous pourrez alors faire du déficit foncier, vos dépenses en plus pourront être déduites de vos revenus pour votre impôt sur le revenu.
Pour souscrire les assurances, habitation non occupant, tout le monde le fait, même la banque chez qui vous souscrivez votre prêt je pense. Ma banque proposait aussi l’assurance loyer impayés. Mais il bon de faire jouer un peu la concurrence, et obtenir plusieurs offre de prix (il y a des assureurs spécifiques pour les loyers impayés, à chercher sur Internet, je n’en connais pas de plus recommandable qu’une autre…)
Bonne continuation dans votre projet ! a bientôt

Mélissa a dit…

Bonjour,

Ma question est: En location meublée est-on en défaut si l'on a déclaré en foncier réel et non BIC réel? Que risque t'on?

Mélissa a dit…

Aussi, je viens de lire que le déficit n'est pas imputable des revenus salariés mais des futurs revenus fonciers. Confirmes-tu?

Chris a dit…

Hello,

Le meublé est un BIC, donc tu ne peux pas le déclarer en foncier. Il faut envoyer une Pzéro au centre des impots pour déclarer un début d'activité, et choisir entre micro BIC ou BIC réel.

Le déficit peut s'imputer sur les revenus salariés en LMP, pas en LMNP.

Olivier a dit…

@Melissa, je rejoins Chris (merci à toi!), il faut déclarer en BIC réel, et le déficit foncier ne peut pas etre imputé sur les revenus salariés. Ce qu'on risque si on se trompe ? un redressement fiscal en cas de contrôle...

Anonyme a dit…

Je cite : "ce déficit est alors intégralement retranché de ses autres revenus (salariés notamment) dans la limite de 10700€, une façon donc très efficace de réduire ses impôts."

Très dangereux d'écrire ça. Certains vont vraiment le penser...

Dany de passion-locatif

Olivier a dit…

@Dany, j ai du mal a vous suivre....en tout ca j en ai bel et bien profite pour un montant de deficit foncier de plus de 9000€ retranche de mon revenus salarie, soit finalement plus de 1000€ d impots de moins en 2010.

Anonyme a dit…

Au temps pour moi, j'avais lu, entre les lignes, que vous étiez en BIC réel...
Dany

Anonyme a dit…

Bonjour,

j'ai lu sur le net qu'il fallait un bilan lorsqu'on faisait une déclaration bic réel.
est ce exact?

Didier a dit…

"
En effet ce déficit est alors intégralement retranché de ses autres revenus (salariés notamment) dans la limite de 10700€, une façon donc très efficace de réduire ses impôts.
"

Attention car la part du déficit provenant des intérets d'emprunts ne peut pas être retranchée mais uniquement reportée sur les revens fonciers des années suivantes.
Tes revenus fonciers étant de 0 tes 325 € d'intéret d'emprunts sont concernés et c'est donc 8988 € qui seront (ont été ?) retranchés de tes revenus salariés et 325 € reportés sur tes revenus fonciers de 2011.
Certes c'est un cas de figure particulier car ça signifie que les loyers ne couvrent même pas les intérets d'emprunt ce qui n'est évidemment pas l'objectif d'un investissement locatif mais c'est relativement fréquent au début d'un investissement locatif (difficile de mettre en place un locataire si les travaux ne sont pas finis par exemple) ou en cas de longue vacance locative au cours de la vie de ce long fleuve tranquile qu'est un investissement locatif

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je suis totalement néophyte, je ne savais pas que la taxe foncière pouvait être déduite de l'avis d'imposition et je ne sais même pas sous quel régime je suis, vu que c'est mon père qui fait la déclaration.

Je suppose que pour déclarer la taxe foncière, c'est en régime réel uniquement ?

Olivier a dit…

@Anonyme, oui en effet il faut déclarer au réel et non en microfoncier pour pouvoir déduire la taxe foncière de ses recettes locatives. Bonne soirée !

Anonyme a dit…

Bonjour,
Pourrais je avoir les coordonnées d'un expert comptable avec des honoraires corrects (et non basés sur l'avantage fiscal!)

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je viens de parcourir notre site et il est vraiment TOP !
Je remercie tous ceux qui contribuent à partager leurs informations/anecdotes 

J’ai quelques questions/confirmation à vous demander…
Je viens d’acquérir un bien immobilier (appartement 3P de 60m²) en Octobre 2014.
J’ai fait de gros travaux (pendant environ 6 mois) : électricité, plomberie, double vitrage pour remettre à neuf cet appartement.
- Frais de travaux en 2014 : 6 000€
- Frais de travaux en 2015 : 8 000€

Je viens de trouver un locataire depuis le 1/04/2015 pour un loyer mensuel de 500€. Je ne passe pas par une agence immobilière pour la location de l’appartement ; Je le fais moi-même.

Je vais déclarer au impôts sous le régime du Foncier Réel non meublé.

Quels sont les charges que je peux déduire de mes impôts ?
Si je comprends bien, je peux déduire l’ensemble de ces charges pour 2014 :
- Travaux -> 6 000€
- Intérêts d’emprunt (pendant 3 mois) -> 200€
- Assurance habitation (pendant 3 mois) -> 13€
- Assurance-Crédit (pendant 3 mois) -> 10€
- Charges de copropriété (trimestrielle) -> 300€
- Taxe foncière (au prorata) -> 230€
- Somme forfaitaire de 20€

Puis-je également déduire ( ?) :
- Frais de dossier de la banque pour la constitution du Crédit -> 200€ ?
- Fond de roulement du Syndic -> 240€ ?
- EDF et Véolia (eau) -> 130€ ?

Merci par avance pour vos réponses.
Peut-être que j’ai oublié d’autres éléments que je peux déduire de mes impôts …

Merci
Romain

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