dimanche 3 janvier 2010

L'investissement locatif réalisé: Quelques chiffres

Le projet peut se résumer dans les principaux chiffres suivants:


  • Surface habitable du studio acquis : 26 m²

  • Prix d’achat : 75 600€ (soit 2907€ / m²) à comparer aux estimations de prix au m² que l’on peut trouver sur le site du particulier au particulier (pap.fr). Ce critère n’est bien sûr pas le seul à prendre en compte, mais il mérite d’être considéré notamment pour la négociation du prix. Le prix de vente était de 78900€, la baisse concédée n’a été que de 4%, mais le bien venait d’être mis en vente, le vendeur n’était pas encore en position de brader son bien.

  • Nombre de visites effectuées avant de faire une offre sur ce studio : une dizaine

  • Offre faite 1 journée après la première visite, à l’issue de la revisite. J’y reviendrais, il est possible d’avoir une idée du temps moyen que reste en vente un bien, et dans ce cas précis, les biens à moins de 100 000€ étaient et sont toujours actuellement très rare et sont tous acquis typiquement en moins de 2 à 3 semaines. La réactivité est donc clef si on pense avoir trouver la perle rare.

  • Frais de notaire : environ 6100€

  • Frais de rénovation (travaux + aménagement nécessaire pour une location vide (au minium cuisine équipée, meuble de salle de bain…) : 8700€ + 2000€

  • Frais acquisition du meublé : 2300€

  • Frais bancaire (crédit logement + dossier) : 940€ + 230€

  • Emprunt sur 20 ans (je reviendrais sur le montage financier avec CEL): mensualité de 535€ sur 15 ans et de 492€ sur les 5 dernières années (y compris l’assurance décès invalidité de 12€/mois)

  • Loyer actuel : 550€ + la totalité des charges de copropriété

  • Rentabilité locative brut: 6,88% en prenant en compte la totalité des frais d’acquisition (y compris notaire, meublé…), l’objectif que je m’étais fixé étant 7%. Les mois à venir permettront de mieux estimer quelle est la véritable rentabilité nette. (il est classiquement évoqué de déduire 20 à 30% par rapport au brut…). Mais je reviendrais aussi bientôt sur ma façon plus personelle d'estimer l'intérêt de l'investissement avec une application excel.


  • Durée du projet de la définition des objectifs à l’entrée du premier locataire : 5 mois (pour l’évolution illustrée ci-dessous)


Cliquer que l'image pour agrandir

12 commentaires:

Pierre a dit…

Bonjour,
Blog très intéressant à lire.

Une question concernant le calcul de rentabilité :
Pourquoi ne prenez-vous pas en compte le coût du crédit (qui doit quand même avoisiner les 25 000 € pour un pret de 75 000€) ?

Pierre

Nothan a dit…

Bonjour Pierre,

Merci pour votre commentaire

C’est même pire que ça, les intérêts du crédit sur 20 ans sont de l’ordre de 40000 € pour le crédit de 85000€ (avec travaux et crédit logement)...

Ce que je calcule ici c’est la définition du rendement que l’on trouve un peu partout (somme des loyers annuels divisée par le cout de l’acquisition), indépendamment de la façon de payer le bien, à crédit ou pas. Pour moi, la façon de faire ce calcul n’a effectivement un sens que si on a payé cash le bien. Par exemple, on a 100000€ à investir, on achète un appartement qui rapporte disons 6000€ de loyer annuel, le rendement est alors de 6%. Là, c’est clair, c’est comme si les 100000€ avaient été placé sur un placement financier à 6%.


Après il faut faire attention à ce qu’on entend par coût de l’acquisition ? Est-ce que ça comprend les frais annexes type frais de notaire ou pas ? C’est loin d’être négligeable, donc le résultat peut-être très différent…donc je pense qu’il faut vraiment faire attention quand un agent immobilier par exemple, vous donne son estimation de rendement locatif, tout dépend de ce qu’il met dans le calcul, et je pense que généralement c’est juste le prix de vente. (surtout vrai je pense dans les ventes de programme neuf, pour essayer d’attirer le client avec un taux attractif…)


Et donc quand on achète à crédit, je préfère faire ma propre estimation de la « valeur » du placement comme expliqué dans l’article « combien d’année pour être gagnant… » du 27 janvier, où là je prends tout en compte, et notamment le coût du crédit.

Nothan a dit…

Petite correction sur les frais de notaire : je viens (enfin) de recevoir le solde des frais réels, 3 mois après la signature, la provision demandée était de 6100€, mais finalement le notaire m'a retourné aujourd'hui un chèque de 726€ ! ça ramène donc les frais de notaire autour de 5400€ au final. Une bonne journée, j'en espérais pas tant...

ChrisToonet a dit…

bonjour ! loyer + charges !
vous notez "plus la totalité des charges"
n'y a-t-il pas des charges restant au propriétaire ??

Nothan a dit…

Bonjour ChrisToonet, en ce qui me concerne les charges sont l'eau et le gaz pour le chauffage, qui sont commun pour la copropriété. Ces charges sont bien dues par le propriétaire, mais je les re-facture au locataire. Je lui fais payer toutes les charges d'eau et de chauffage. Et en plus de ça, j'ai des comptes EDF et ADSL à mon nom, je paye les factures, mais idem je les re-facture au locataire. C'est un étudiant étranger, ça l'arrange de ne pas à avoir à gérer des ouvertures et fermeture de contrat avec EDF ou Orange par exemple. A bientôt

sylvain a dit…

bonjour a tous

pour calculer une "vraie" rentabilite, ne devrions nous pas prendre la somme effectivement payee au final en cas d'achat en credit ? c'est a dire le capital emprunte mais aussi integrer les interets?
je debute completement dans le domaine alors ne m'en veuillez pas si je dis une betise ou si le sujet a deja ete traite ailleurs
en tous cas super interessant! merci!
au plaisir
sylvain

Devenir Rentier Immobilier a dit…

Bonjour Olivier,
Beau projet!
Le bien s'autofinance et dégage même un peu de cash tous les mois ! C'est une bonne affaire, félicitations !

Lionel

Guillaume Malgouyres a dit…

Bonjour,

Malheureusement ce projet ne s’autofinance pas. Vous n'avez pris en compte ni la taxe foncière ni les impôts.

Guillaume

Anonyme a dit…

pire ce projet ne s autofinance pas car on ne compte le ballon eau chaude ( changement tous les 5 ans ) , la plomberie ( cycle de 10 ans ) peinture murs et plafons ( 5 ans ) ...

Scpi de rendement a dit…

Bon article ! Ce qui est certain et quoi qu'on en dise, il faut investir en immobilier notamment pour préparer sa retraite. Encore plus aujourd'hui (cf la faillite de l'agirc ...) A titre personnel, j'ai opté pour les scpi de rendement plus souple et une meilleure visibilité en terme de gestion.

Attentifimmo a dit…

Nombre de visites effectuées avant de faire une offre sur ce studio : une dizaine
À l’issue de la revisite. J’y reviendrais, il est possible d’avoir une idée du temps moyen que reste en vente un bien, et dans ce cas précis, les biens à moins de 100 000€ étaient et sont toujours actuellement très rare et sont tous acquis typiquement en moins de 2 à 3 semaines. La réactivité est donc la clef du succes.

stephane duchossoy a dit…

c'est chiffre etait encore valable avant 2002 au niveau prix d achat et depuis 2008, encore moins rentable, j ai comparer un investissement debut 2016 à paris entre un investissement de 100 000€ et le constat est un renta de moins de 2% sur paris et j ai acheter un appartement de 100000€ a budapest, la rentabilité est de plus de 10% et une plus value de plus de 15% deja alors que le bien à paris, je perdrais de l argent, Voila mon constat et si vous voulez des exemples chiffrés, aller voir le site budapest investissement immobilier https://budapest-investissement-immobilier.com/ vous comprendrez tres vite

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...