Comment déclarer ses revenus LMNP : l'interview d'un expert comptable

Comment déclarer les revenus de vos locations meublées ? C’est une question à laquelle vous allez bientôt devoir répondre. Choisir l’option simple du micro-BIC ou celle un peu plus complexe mais fiscalement plus avantageuse du BIC réel ? Pour la 2ème option il est encore temps de vous y prendre et de contacter un expert-comptable.

Pour plus d’information sur ce sujet, je vous propose aujourd’hui une interview de Julien Llorens, responsable du cabinet d’expertise CMF Conseil et Expertise. Une interview dans laquelle j’aurai appris une excellente nouvelle concernant le crédit d’impôt pour 2016…

Bonjour Julien,

D’après les retours de plusieurs lecteurs et mon expérience personnelle, il semble difficile de trouver un expert-comptable, qui ait non seulement l’expertise mais également la volonté d’assurer la réalisation de déclaration LMNP, pourquoi avez-vous spécialisé votre cabinet dans cette voie ?

Nous constatons une forte demande pour la location meublée LMNP au réel, depuis sa refonte en 2009, grâce aux nombreux atouts qu’elle offre aux investisseurs notamment en matière fiscal.

Ce n’est pas une spécialisation à part entière, puisque nous nous occupons également tout type de TPE PME mais nous avons fait le choix de consacrer une grande partie de notre activité comptable à ce régime qui comporte de nombreuses spécificités.

Ce sont de petits dossiers avec généralement un ou deux appartements loués et qui, selon le volume, peuvent s’avérer moins rentable qu’une comptabilité classique n’intéressant donc pas certains confrères.

Même si dans la grande majorité des cas, le régime BIC réel est un régime d’imposition plus rentable que le micro-BIC, proposez-vous à vos clients au préalable une étude comparative des différents modes d’imposition afin d’orienter leur choix ?

En effet, chaque cas est particulier et doit faire l’objet d’une étude de cas spécifique.

Comment sortir de son PEA ?

En mars 2016, mon PEA aura 5 ans ! ce qui veut dire que ça déjà presque 5 ans que vous pouvez suivre sur le blog l’évolution de mon portefeuille d’actions et la croissance de mes dividendes. Le temps passe vraiment très vite…

Et vous savez probablement que 5 ans est la durée minimale recommandée pour ce type de support d’investissement ; en effet après 5 ans, les plus-values réalisées ne sont plus imposables et subiront seulement les prélèvements sociaux (soit 15,5% actuellement)

Comment est-ce que je compte exploiter mon PEA pour en tirer des revenus supplémentaires chaque année ?

5 ans est un minimum de durée de détention certes, mais la véritable durée minimale si on veut que notre PEA soit une source régulière de revenu passif, c’est 8 ans !

En effet après 8 ans, le PEA offre plusieurs possibilités et en particulier :

1 _ Continuer à faire vivre le PEA en effectuant des versements complémentaires et donc en continuant à acheter de nouvelles actions.

2 _ Et surtout faire des retraits partiels, sachant toutefois que la conséquence est  l’impossibilité de faire ultérieurement de nouveaux versements.

Voilà donc comment je compte procéder.

Après avoir perçu 1997€ de dividendes en 2015, mon estimation préliminaire pour 2016 est de 2149€ (sur la base de dividendes par action identiques à ceux de 2015, ce qui est très probablement faux, mais c’est une base de départ…)

Evolution des dividendes perçus depuis 2011

Ma cible à terme serait de percevoir annuellement 5000€ de dividendes (de revenus) net de prélèvements sociaux par an, ce qui signifie environ 6000€ de dividendes brut.

                                                                                                

Je ne suis donc aujourd’hui environ qu’au tiers de mon objectif.