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mardi 14 janvier 2014

La maison voisine en investissement locatif ?


Je vous en ai parlé il y a quelques mois, j’ai acheté une nouvelle maison. A l’époque j’avais appris que l’une des maisons voisines était occupée par des locataires. Ce que je ne savais pas c’était que cette maison était en vente !

Est-ce une bonne opportunité pour un 2ème investissement immobilier locatif ?

De quoi s’agit t-il exactement ?

On pourrait plutôt parler de maison de ville. Une vielle maison mitoyenne en pierre, entièrement rénovée il y a quelques années,  une surface habitable d’environ 85 m² (100 m² au sol), 4 chambres sur 2 étages, en bord de route, et offrant un petit jardin d’environ 100 m². Une particularité intéressante, chaque chambre dispose de sa propre salle de douche.


Pourquoi cette maison m’intéresserait au-delà du placement locatif ?

Outre l’intérêt en termes d’investissement locatif, cette maison m’intéresserait surtout pour bonifier ma propre résidence principale. Je m’explique. Nos 2 jardins séparés de hauts murs en vielle pierre, sont toutefois un peu imbriqués. Une façon d’optimiser mon propre jardin de 250 m² serait de récupérer en gros la moitié du jardin voisin puis de reclôturer. 

En termes de valeur marchande des 2 biens, on pourrait penser que ça améliorerait un peu celle de ma résidence principale et dégraderait celle du bien locatif.

Il y aurait nécessairement un coût : d’abord pour détruire le mur en pierre et en remonter un dans le même style
Et il faudrait également recadastrer, faire redéfinir les limites des 2 propriétés.  Même si je suis l’unique propriétaire des 2 habitations.

Mais cette optimisation n’a de sens que si l’objectif principal de cet achat, l’investissement locatif, tiens la route.

mardi 19 mars 2013

Acheter de l’immobilier en 2013 ?

Le contexte immobilier en 2013

Après des années de hausse quasi continue des prix de l’immobilier, et malgré des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers au plus bas historique (on trouve du 3% sur 20 ans…), le marché a commencé (enfin ?) à se coincer…

Le nombre de transactions immobilières a déjà reculé de 25% en 2012 et la baisse devrait se poursuivre en 2013.

Rien d’étonnant, à un moment donné, plus personne n’est solvable, les banques deviennent également plus frileuses à prêter sur 30 ans, les plans sociaux se sont multipliés, le chômage est là, tout le monde devient plus méfiant.

Une méfiance accentuée par tout ce que l’on peut lire et entendre un peu partout, que les prix de l’immobilier ont commencé à reculer et que ce n’est qu’un début !

Vrai ou faux, je n’en sais rien…mais quelquesoit la situation, je choisis toujours d’étudier le scenario le plus conservatif, le plus risqué. Donc oui, en phase d’achat, je préfère partir du principe que je vais acheter une résidence principale dont le prix baissera surement encore après coup.

Ce qui est certain en tout cas, c’est que des biens sont en vente depuis de très nombreux mois, plus d’un an parfois…

Actuellement on n’achète plus n’importe quoi à n’importe quel prix, en se disant que l’on fera tout de même quasiment à coup sûr une plus-value à la revente et que l’on pourra acheter mieux dans quelques années…



Qui vend actuellement ?

jeudi 27 septembre 2012

La signature de l’acte de vente de ma maison

Depuis donc la fin Août, je ne suis plus propriétaire de ma résidence principale, mais locataire.

L’acte de vente authentique de ma maison a été signé chez le notaire et l’essentiel des détails administratifs sont désormais derrière moi.

Je peux désormais me concentrer sur ma nouvelle vie, à proximité de mon boulot, sans quasiment aucun trajet routier et commencer à penser à mes nouveaux projets et au réinvestissement de la somme d’argent récupérée au passage.


3 gros mois plus tôt, j’étais déjà passé chez le notaire pour la signature du compromis de vente, j’ai en effet vendu ma maison en tant que particulier.

jeudi 20 septembre 2012

Comment obtenir une somme d’argent importante à investir ?

Avoir un capital important qui travaille pour soi est l’espoir de beaucoup d’entre nous.

Obtenir un revenu passif issue de sommes d’argent bien investi !

On évoque souvent comment réaliser de bons investissements, aux rendements élevés !

Mais le problème N°1 est avant tout toujours le même : comment obtenir un minimum de capital de départ, en un laps de temps assez court…

Comment obtenir ces premiers milliers (ou davantage…) d’euros qui constitueront une première étape, un premier capital qui commencera à fructifier et qui initiera la boule de neige…

Même pour de l’immobilier locatif, avec l’effet de levier du crédit en achetant sans apport, il est en général nécessaire d’avoir au minimum les frais de notaire, quelques milliers d’euros qu’il faut avoir de disponible.

Plus globalement, même si une bonne stratégie immobilière, couplé à une exécution parfaite, peut permettre de devenir indépendant financièrement sans grand apport financier, trouver des solutions pour générer et cumuler beaucoup d’argent, transformé en rentes, reste une solution qui fonctionne à coup sûr.

Il est pour moi évident aujourd’hui que pour continuer à développer mes revenus dit « passifs », il me faut avant tout obtenir du capital pour investir plus !

J’ai bien sûr récupéré les 160 000€ de la revente de ma maison, mais pour le moment à l’exception d’un premier virement de 5000€ sur mon PEA, je n’ai pas encore décidé la suite. Il y a toujours de fortes chances qu’une part importante serve d’apport pour un autre achat de maison dans quelques temps…Avec quelques mois de recul sur ma nouvelle vie de locataire, j’y verrai plus clair !

Mais ça reste évidemment un très bon problème, qui soulève chez moi une question essentielle, comment obtenir rapidement (quelques mois ou années…) davantage !



L’occasion de lister ici quelques pistes :

mardi 7 août 2012

Louer après la revente de sa résidence principale

Je suis donc sur le point de signer la vente de ma maison chez le notaire. J’ai décidé de déménager, pour les raisons expliquées ici, et après quelques hésitations pour la vie de famille à court terme, j’ai aussi décidé de louer au moins une année.

Un an pour faire le point sur notre nouvel environnement de vie et pour faire les bons choix pour la suite, notamment répondre aux questions posées dans cet article : réinjecter le capital de la vente de ma maison intégralement dans une nouvelle résidence principale ? rester locataire et investir cet argent autrement ? ou bien un mixte…?

En attendant, il était également important pour moi de m’assurer que cette année de location n’était pas totalement une année de perte financière !


Et à priori, pas vraiment…


Etude de cas : mon année de location à venir comparativement à une année supplémentaire dans mon ancienne maison

mercredi 27 juin 2012

Que faire d’une grosse rentrée d’argent ? le capital de la revente de ma maison…

C’est le « gros problème » ;-) qui se pose à moi à présent, depuis que j’ai revendu fin mai ma résidence principale.

La signature chez le notaire est prévu mi-Aout et comme je l’ai expliqué, je vais par la suite prendre une location pour une durée encore indéterminée. Pas de rachat de bien immobilier dans l’immédiat.

Je vais donc très prochainement me retrouver en possession d’un capital supplémentaire de l’ordre de 160 000€ ! (une fois le prêt en cours soldé).

C’est une situation inédite pour moi. Avoir autant d’argent disponible d’un coup !


Hors générer du capital (pour ensuite le faire travailler au mieux) est l’un des meilleurs moyen de gagner en liberté financière.

C’est donc vraiment l’occasion de prendre le temps de répondre à une question essentielle :
« Comment exploiter au mieux ce capital ?»  ou dit autrement « Comment en faire le meilleur allié possible vers l'indépendance financière? » 

Déjà au moins lister sur le papier quelles sont les options qui s’offrent à moi.

Faire le bon choix ensuite n’est surement pas si évident que cela, mais c’est un très bon problème !
Rien que le fait de faire cet exercice donne déjà un sentiment de liberté assez satisfaisant. C’est bon d’avoir le choix ! au moins d’un point de vue théorique…

Ensuite, il faudra être pragmatique et certaines voies se refermeront sûrement…



Les choix fondamentaux

Avant de rentrer dans les détails, la question principale à trancher est la suivante :

lundi 4 juin 2012

Vendre un bien immobilier en tant que particulier au par agence ?

Cet article fait suite à l’expérience que j’ai vécu ces dernières semaines pour la vente de ma maison.

Vente qui aura donc été conclue entre particuliers, comme c’est le cas à priori pour une petite moitié des ventes.

Le compromis de vente a été signé chez le notaire la semaine dernière et il reste à priori 2 jours de rétraction possible pour nos acheteurs…

Comme toujours, chaque approche a ses avantages et ses inconvénients, voici donc ce que j’ai constaté en pratique.


Vendre par agence immobilière, les avantages

Même si j’avais envie de m’investir personnellement dans cette vente, et qu’au final j’ai eu raison puisque le bilan de l’agence n’a pas été très flatteur, il y a tout de même quelques atouts à passer par un professionnel de l’immobilier pour gérer la vente de son bien.

Tout d’abord, pour trouver un acquéreur :

mardi 22 mai 2012

Comment bien vendre sa maison en 1 mois !

Fin Avril, je vous expliquais pourquoi j’avais décidé de vendre ma maison, et le 8 mai, je faisais le point sur les premiers retours que j’avais eu lors des 2 premières semaines de mise en vente.

Un premier bilan encourageant avec 15 contacts, 9 visites « entre particuliers » et 1 visite par agence.

2 semaines plus tard, soit 4 semaines après la parution de mes premières petites annonces, j’ai reçu une offre d'achat que je vais accepter.

J’ai donc vendu ma maison en 1 mois !

Retour sur les 2 dernières semaines

Comme je l’avais expliqué, même si je souhaitais avant tout essayer de gérer cette vente "entre particuliers", j’avais tout de même donné mandat à une agence.

Son bilan aura été assez maigre avec 3 visites seulement (+1 revisite tout de même), et pour la plupart des profils qui ne recherchaient pas exactement un bien semblable à ma maison.

Le PAP m’aura apporté 3 nouveaux contacts, qui se seront soldés par une seule visite, non concluante. (soit au total sur 1 mois de parution, 7 contacts et 2 visites…pas exceptionnel)

Le bon coin est donc resté de loin ma meilleure source d’acquéreurs potentiels, et c’est en toute logique que ce site m’aura permis de dénicher des acheteurs.

Avec ces 2 dernières semaines, 12 contacts supplémentaires et 9 nouvelles visites. (soit au total sur 1 mois, 23 contacts et 18 visites uniques.)



Un emploi du temps bien chargé…

Quand on fait le cumul sur 4 semaines, ça fait environ 25 visites (dont quelques revisites) à gérer…une bonne moitié le week end.

mardi 8 mai 2012

Maison à vendre, les 2 premières semaines…

Au moment où j’écris cet article, ma maison n’est pas encore vendue, ça fait exactement 2 semaines qu’elle a été mise en vente sur des sites de vente entre particuliers.

Je voulais revenir ici sur ce qu’il s’est passé ces derniers jours et sur le premier bilan que j’en tire.


Les 2 premiers jours

Comme je l’ai expliqué dans cet article, j’ai fait le choix de gérer cette vente en tant que particulier, même si j’ai tout de même fait une petite exception, j’en parlerai plus loin.

1er effet immédiat de la publication de mon annonce sur les 2 sites de vente entre particuliers, le bon coin et le PAP, des appels en masse dans les heures qui ont suivi !

Oui mais des appels de toutes les agences immobilières locales, plus d’indépendants travaillant pour des réseaux Internet (I@d France, etc…)

J’en ai comptabilisé une quinzaine au total…je comprends pourquoi on voit généralement le petit message « agences s’abstenir » dans les annonces…

Les agences sont vraiment l’affût du moindre nouveau bien apparaissant sur le marché…
Je ne suis pas contre le fait de passer par une agence immobilière pour ma vente, mais, durant quelques heures, j’ai vraiment eu  une impression d’harcèlement, certains étant vraiment très pressants…, relançant par mail, malgré une réponse négative de ma part au téléphone.

Je connais donc déjà ceux avec qui je ne travaillerais surtout pas si finalement la vente n’arrive pas à se conclure entre particuliers.


Mais au milieu de toutes ces appels non désirés, j’ai tout de même comptabilisé 7 contacts d’acquéreur potentiels durant ces 2 premiers jours, qui se sont traduit par 4 visites.



2 semaines de petites annonces entre particuliers

samedi 5 mai 2012

Elections présidentielles et immobilier…pourquoi cet attentisme ?

Lundi prochain, on aura un nouveau président pour 5 ans (ou le même 5 ans de plus d’ailleurs) et apparemment de nombreux français qui avaient tout arrêté jusque-là, pourront reprendre leurs projets !

Peu importe le choix, Hollande ou Sarkozy, il semblerait que cette échéance présidentielle a figé pas mal de décisions ces derniers mois, notamment en matière d’immobilier.

J’ai personnellement suivi la campagne électorale d’assez loin, étant personnellement convaincu que quelquesoit le président, son impact restera très limité. Sa marge de manœuvre est très réduite et son pouvoir à faire changer les choses faible, dans un environnement économique, financier et social mondialisé.

En tout cas, je n’attends absolument rien à titre personnel. Je ne compte surtout pas sur une nouvelle mesure ou loi, une nouvelle défiscalisation, etc….

Arrêtons d’attendre des aides et supports extérieurs, d’être assisté, il ne faut compter que sur soi. Mais ca signifie tout de même rester en phase avec la réalité, et devoir s’adapter aux évolutions inévitables à venir, négatives ou positives d’ailleurs !


Alors du coup, je ne comprends vraiment pas pourquoi il semblerait que les français attendent ce choix présidentiel pour concrétiser leurs projets immobiliers.

vendredi 27 avril 2012

La mise en vente de ma maison : mes démarches

Comme je vous l’ai expliqué dans cet article, j’ai décidé de vendre ma maison !

Une nouvelle expérience intéressante où il y a surement beaucoup à apprendre, jusqu’à présent je n’ai été connu que la situation d’acheteur, ma maison tout d’abord, puis mon investissement locatif. Avec bien sûr à chaque fois, la volonté d’acheter dans les meilleures conditions…

Cette fois-ci, je me retrouve dans la peau du vendeur, et je veux vendre également dans les meilleures conditions ! c’est un autre type de projet, mais presque tout aussi existant…



Une vente de particulier à particulier

Et c’est déjà pour cela que j’ai choisi, au moins pour le moment, de vendre en tant que particulier, en direct, sans faire appel à une ou des agences immobilières.

J’ai envie de m’investir dans cette vente, comme dans tous mes autres projets, avec le sentiment que je suis le mieux placé pour réussir cette opération immobilière.

Je me trompe peut-être, l’avenir le dira, et je n’exclus pas de faire appel à une agence si la vente venait à durer…
Mais pas pour commencer.

Il y a des avantages et inconvénients à agir de la sorte, ça demande encore une fois un investissement en temps, mais un des gros atout que je vois est de pouvoir afficher un prix de vente plus bas, non gonflé par les frais d’agence. On parle tout de même ici tout de même d’environ 12 000 de frais d’agence.

Mais il est vrai aussi que mon métier n’est pas vendeur, alors peut-être que je serai moins bon dans cet exercice…


Mes démarches avant la mise en vente

lundi 23 avril 2012

Pourquoi je vends ma maison…

J’avais pourtant expliqué ici il y a un an, pourquoi je ne voulais pas déménager même si la valeur de ma maison était en hausse de 20% depuis son achat en 2004.

Mais le contexte a changé !

A l’époque, il s’agissait de rester dans la même ville et de s'offrir davantage de surface habitable. Plus que les 105 m2 actuels et leurs 500 m2 de jardin.

Une opération qui était pour moi une aberration : malgré la plus-value à la revente de ma maison, ça voulait dire dépenser à nouveau une somme importante en frais de notaire et prendre 10 ans de crédit supplémentaire...

C’était un projet qui aurait lourdement pénalisé mes objectifs d’indépendance financière. L’argent dépensé et / ou bloqué dans sa résidence principale, ne peut plus être investi, ne peut plus travailler pour soi. Ca aurait été une grave erreur.

Etre propriétaire est un passage obligé pour moi, aucun doute sur ce point, mais surtout pas à n’importe quel prix !


Qu'est ce qui a changé en 2012 ?

1 an plus tard, la situation est différente.
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