vendredi 27 avril 2012

La mise en vente de ma maison : mes démarches

Comme je vous l’ai expliqué dans cet article, j’ai décidé de vendre ma maison !

Une nouvelle expérience intéressante où il y a surement beaucoup à apprendre, jusqu’à présent je n’ai été connu que la situation d’acheteur, ma maison tout d’abord, puis mon investissement locatif. Avec bien sûr à chaque fois, la volonté d’acheter dans les meilleures conditions…

Cette fois-ci, je me retrouve dans la peau du vendeur, et je veux vendre également dans les meilleures conditions ! c’est un autre type de projet, mais presque tout aussi existant…



Une vente de particulier à particulier

Et c’est déjà pour cela que j’ai choisi, au moins pour le moment, de vendre en tant que particulier, en direct, sans faire appel à une ou des agences immobilières.

J’ai envie de m’investir dans cette vente, comme dans tous mes autres projets, avec le sentiment que je suis le mieux placé pour réussir cette opération immobilière.

Je me trompe peut-être, l’avenir le dira, et je n’exclus pas de faire appel à une agence si la vente venait à durer…
Mais pas pour commencer.

Il y a des avantages et inconvénients à agir de la sorte, ça demande encore une fois un investissement en temps, mais un des gros atout que je vois est de pouvoir afficher un prix de vente plus bas, non gonflé par les frais d’agence. On parle tout de même ici tout de même d’environ 12 000 de frais d’agence.

Mais il est vrai aussi que mon métier n’est pas vendeur, alors peut-être que je serai moins bon dans cet exercice…


Mes démarches avant la mise en vente

Avant de me précipiter à passer ma petite annonce en ligne…j’ai tout de même pris le temps de mener les actions requises avant la mise en vente.

Certains points obligatoires, d’autres que j’ai considéré comme importants pour mettre toutes les chances de mon côté et faire que cette vente soit réussie.


Les diagnostiques immobiliers

Il s’agit là de diagnostiques obligatoires à présent pour toute mise en vente. Etant donné l’âge de ma maison, datant de 1985, seuls les contrôles d’amiante, d’électricité et de performance énergétiques étaient nécessaires.

J’ai tout de même réaliser quelques devis, au téléphone avec 3 professionnels locaux, et j’ai pris le moins cher, celui de ma ville, à 259€…

Les contrôles ont été effectués 2 jours après mon accord, 2 heures sur place au total. Et le compte rendu final m’a été envoyé au format .pdf 3 jours plus tard. Pas de souci.

Au final un diagnostic de performance énergétique qui classe ma maison en E, au début de la bande… un niveau D aurait été mieux, mais je ne pense pas que ça puisse avoir d’impact sur la vente, ni le prix de vente d’ailleurs…à suivre.

Par contre, j’ai découvert à cette occasion qu’il faut à présent également faire effectuer un contrôle de l’assainissement, le partage des eaux de pluie et des eaux usées.
Pas obligatoire pour la mise en vente, ni pour signer un compromis de vente, mais ce diagnostic sera demandé par le notaire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Un service facturé 112€ par le professionnel ayant fait mes autres diagnostiques.



Un peu de home stagging…

Evidemment, c’est devenu très populaire. Et même si ce que l’on peut voit à la télé est en général assez extrême, je pense qu’il y a tout de même un fond de vérité.

Je ne me suis clairement pas lancé dans des choses trop lourdes, comme dans la rénovation de ma cuisine par exemple, même si elle en aurait surement besoin. Je me suis limité à des choses simples, n’engendrant quasiment aucun coût, mais qui pourraient être bénéfiques :

  • un nettoyage en profondeur de la maison
  • accompagné d’un désencombrement : bibelots, cadres, petits meubles…ça a été l’occasion du grand ménage de printemps, en se débarrassant de pas mal de choses devenues inutiles. Mais pas inutiles pour tout le monde ! J’ai en partie revendu, le reste a été donné. 
  • Réaménagement des pièces pour donner une impression de plus de volume, de surface utile.
  • Un entretien du jardin : taille des haies, de la pelouse, des arbustes…ajout de quelques fleurs. (en général, le nouvel acquéreur n’a pas très envie de devoir s’attaquer aux haies dès son arrivée…c’est un petit cadeau de bienvenu !)
  • Retouches de peinture, intérieur et extérieur.
  • Petites réparations mises de côté jusqu’à présent
Ca donne l’impression que la maison reste entretenue avec soin, et ce même si le projet est d’aller vivre ailleurs.



Des photos qui mettent en valeur

Et une fois la maison rangée et la pelouse tondue, il faut surtout ne pas perdre de temps pour réaliser les plus belles photos possibles, des photos qui si possible mettent en valeur le bien, qui donnent envie de venir visiter, d’en voir plus…

Je suis toujours étonné de la mauvaise qualité de la plupart des photos que l’on voit dans les annonces, souvent des pièces totalement encombrées, non rangées, etc..

Une petite astuce qui me semble importante, mais qui n’a pas été simple à réaliser ces derniers temps, prendre les photos un jour de soleil ! N’importe quelle maison parait déjà beaucoup plus attirante avec un temps ensoleillé qu'avec un temps pluvieux...



La détermination de mon prix de vente

C’est très important et je pense que ce n’est pas si facile que ça à définir.

On a tous tendance à voir notre bien trop beau, et c’est l’un des risques de vendre en tant que particulier, sans avoir de point de comparaison avec le reste du marché.

J’ai donc fait 2 choses :

J’ai tout d’abord fait une petite recherche comparative sur Internet, sur les sites d’annonce immobilière de particuliers mais aussi de professionnels (le bon coin, se loger, etc…). J’ai regardé à combien étaient fixés les prix de vente des maisons dans ma ville, pour des biens plus ou moins équivalent.
Et plus on connaît bien sa ville, plus on est en mesure d’estimer objectivement si sa maison a plus de valeur ou non. (en fonction de la localisation, du type de maison, des quartiers recherchés…)


D’autre part, j’ai tout de même demandé à 2 agences immobilières des estimations chiffrées.
Bien sûr depuis, elles me relancent régulièrement pour ajouter la maison à leur portefeuille mais je tiens bon pour le moment…

Bon point, la même fourchette de prix est ressortie, 300 000 / 310 000€ net vendeur.

Autre bon point, c’était aussi mon estimation personnelle.

J’ai donc décidé de mettre en vente au tarif net vendeur de 305 000€.

Ce qui fait de ma maison actuellement quasiment la 1ère maison en vente non mitoyenne sur la ville, pour ce que j’ai pu voir sur les sites de petites annonces. Beaucoup de mitoyennes situées dans une zone recherchée sont en vente entre 285000 et 300 000€ actuellement.

Achetée 261 000€ avec frais d’agence inclus en 2004, j’ai bien sûr une marge de négociation. Il est évident que personne ne me proposera 305 000€. Ça fait parti du jeu.
J’accepterai toute proposition supérieure à 290 000€. C’est ma position actuelle.

Même si ma maison est pleinement vivable en l’état, je suis bien conscient qu’elle nécessiterait un peu de rénovation, du type fenêtre PVC, cuisine plus moderne, etc…



La mise en vente

La mise en vente a donc été faite il y a quelques jours. Je l’ai donc fait pour le moment uniquement au travers de 2 sites de petites annonces entre particuliers : Le bon coin et le PAP.


Le bon coin

Les gros atouts du bon coin : une mise en vente totalement gratuite (dans la limite de 3 photos, mais avec photos quand même !, pour une durée de 2 mois), et une audience de plus en plus importante. Ce site est désormais devenu incontournable pour la recherche immobilière. Je n’ai pas appliqué d’options payante de mise en valeur pour le moment.



Le PAP (Particulier à Particulier)

J’ai hésité du fait de la mise en vente payante. Le PAP reste une référence pour l’immobilier entre particuliers, et je suspectais que je pourrais peut-être toucher des personnes différentes (un peu plus âgées ?) que sur le bon coin, site plus récent.

Donc plutôt que de me poser la question, j’ai également mis en vente sur le PAP, pour un tarif que je trouve tout de même excessif : 75€ pour une vente, pour 4 semaines de parution, et à cela, il faut ajouter 8€ par photo. J’en ai mis 3 soit 99€ au total

A noter tout de même que pour ces 2 sites, la mise en ligne a été effective dans les 2 heures qui ont suivi ma validation.



A suivre dans un prochain article un premier bilan de cette mise en vente

8 commentaires:

Julien a dit…

C'est une bonne initiative. Et je pense aussi que vendre un bien par soi même donne plus d'authenticité. Pour consulter régulièrement des agences, la visite est souvent impersonnelle. Hors, ce qui peut mettre un acheteur dans de bonnes augures, c'est d'avoir en face de lui un vendeur qu'il sent honnête, et qui lui montre les points forts et les points faibles de son logement. Ca évite d'avoir à se dire "bon, ou sont les vices cachés alors". Cela coupe un peu avec une démarche commerciale, mais est plus authentique. Et ça, de nombreux acheteurs savent l'apprécier. C'est d'ailleurs pour ça que je ne vendrai mon logement que de particulier à particulier lorsque je déciderai de le vendre!

Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com a dit…

Bonjour,
ton projet de vente est bien étudié et on voit que tu t'y intéresse réellement en développement une stratégie autour.
La question de savoir s'il faut passer ou non par une agence immo est complexe et les avis bien partagés sur cette question. Pour ma part c'est le choix que j'avais fait il y a quelques années car je n'avais pas le temps d'assurer les visites, je ne voulais pas être dérangé en permanence par "des touristes". Finalement l'agence a bien travaillé et la maison a été vendue en 3 mois, au prix souhaité, avec des acheteurs qui payaient cash, le top.
As-tu déjà reçu des appels suite à tes dépôts d'annonce ?

Anonyme a dit…

Une petite question sur le prix est ce judicieux de mettre le prix au dessus d'un prix psychologique? (300 k€)
Personnellement quand je fais des recherches je bornes les prix et ta maison risque de passer de pas mal d'acheteurs je pense.
Je pense que j'aurai mis 300k€ - 299k€ pour rentrer dans al borne et pouvoir toucher un maximum d'acheteurs quitte à être plus ferme dans les négociations après.

ChrisToonet a dit…

Belle annonce ! Belle maison ! Bonne préparation conforme à ce que l'on peut voir sur M6, avec débarras de ce qui est trop perso, retouches pour remettre "à neuf", valorisation de l'espace... Je serais étonné que çà ne se vende pas rapidement !

Olivier a dit…

@Julien, ton point est intéressant, en effet, personnellement j’adhère pas du tout aux discours trop commerciaux, ça me fait fuir. Par contre, à l’opposé, il faut aussi je me fasse attention, lors des 1ères visites, je crois que j’ai eu tendance à être « trop honnête », à m’excuser un peu trop des points négatifs…voir même en soulever alors qu’ils n’avaient été vus !
Mais je me corrige, je progresse à chaque présentation…Mais vraiment, je pense qu’il faut être ouvert et éviter de tout embellir ou de contredire les remarques négatives des visiteurs. Merci, à bientôt !

@Fabien, oui j’ai eu des appels, je ferai un premier retour un peu plus complet dans un prochain article, les premiers contacts, le bon coin VS le PAP, etc…bonne journée.

@Anonyme, merci de cette bonne remarque ! un point supplémentaire dans la difficulté de fixer le bon prix de vente…Je dois avouer que j’ai n’ai pas pris ce point en compte, tout simplement parce que je ne recherche jamais personnellement de cette façon là, avec des alertes. En général, je fais dérouler la liste d’annonces, par prix croissant, c’est tout, je ne borne pas. Ou si je le fais, je mets toujours la borne haute, plus haute que ma limite.
Donc oui, peut-être que je vais avoir perdu des appels, en même temps, je ne saurais pas, sauf si je venais à baisser le prix dans quelques semaines.
Je souhaitais laisser 5% de marge de négociation par rapport à ma cible de vente, 5% de 305 000 = 290 000…
A bientôt !

@ChrisToonet, je suis tout de même allée beaucoup moins que M6, beaucoup moins ! je n’en suis pas encore à avoir une maison qui ne se vend pas depuis 1 an…et dans laquelle je dois du coup tout refaire... je vous tiendrais au courant de la suite…

Alex de consommer-malin.fr a dit…

Bonjour Olivier,
As-tu simplement pensé à mettre un panneau "A Vendre" avec ton téléphone? Si la maison est dans une rue passante, ça peut augmenter ta visibilité..

Olivier a dit…

@Alex, je suis dans une voie sans issue, presque en bout de rue...aucun passage sauf les voisins, donc je n'ai pas du tout pensé au panneau ;-) Mais plus sérieusement, tu as raison, c'est parfois la chose la plus simple et la plus économique à faire ! A bientôt

Anewg a dit…

Je sais que la vente est finie, mais pas pour tous les lecteurs (ce sera mon cas bientôt!). Le coup du panneau, c'est important. Une maison en vente par agence à 2 pas de chez moi, dans une impasse: le panneau est carrément sur la signalisation routière en forme de flèche indiquant où se troupe le bien à vendre depuis la route principale...Si les agences le font pourquoi pas les particuliers!

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