dimanche 21 février 2010

Négocier son crédit immobilier

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Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.
J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)

D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.

Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier:
  • Bien se préparer : avant même d’aller voir son banquier (ou une autre banque) pour la 1ère prise de contact, avoir déjà simulé différents scénarios chez soi : il faut avoir les idées claires sur ce que l’on veut (durée du crédit, niveau d’apport, partie variable acceptable ou non, utilisation de produit d’épargne type CEL ou PEL…) et de se faire une première estimation de ce qu’on peut espérer (taux d’intérêt en fonction de la durée, mensualité…). Bref connaître parfaitement son dossier, ça donne déjà une longueur d’avance sur le banquier qui va le découvrir.

  • Ne rien négocier de façon définitive après un premier rendez-vous. Même s’il s’agit d’une 2ème banque qui propose un meilleur taux, il y a toujours à optimiser et il est important de prendre le temps de tout remettre à plat chez soi, avant de reprendre un 2ème rendez-vous.

  • Un peu avant le 2ème rendez-vous (destiné à finaliser la demande de crédit), un point qui a bien fonctionné pour moi est d’envoyer un petit mail au banquier avec les points que l’on souhaite négocier, et même ce qu’on souhaite obtenir. J’ai par exemple fait remarquer que le taux de 4,2% proposé me paraissait élevé par rapport à ce qui pratiquait ailleurs, un taux de 4% me semblant plus raisonnable. Le banquier peut ainsi se préparer et si besoin consulter sa hiérarchie avant Je l’ai fait 2 fois et dans les 2 cas, le banquier à commencer le 2ème entretien en me disant qu’il avait bien eu mon email, et qu’on allait pouvoir s’arranger…

  • Globaliser la négociation avec les autres produit ou services souscrits dans la même banque ; en particulier, les banques apprécient de plus en plus qu’on leur souscrive divers assurances. Prendre notamment l'assurance habitation chez eux est un bon moyen de discuter un peu les conditions du crédit. (Même si c’est un peu cher qu’ailleurs, il faut trouver le bon compromis…)

  • Négocier le taux d’intérêt : savoir ce qui se pratique ailleurs (www.meilleurstaux.com), mettre les banques en concurrence. Et surtout négocier plus largement que sur ce point précis. Par exemple, il est intéressant de juger de l’impact d’un 0,1% en plus ou en moins…mieux vaut’il essayer de se battre sur le taux ou sur les frais de dossier par exemple. Le fait d’accepter de rendre variable certaines années du crédit est aussi un moyen de faire baisser le taux. Une autre solution est de proposer d’ouvrir un placement type assurance vie ou PEA…

  • Crédit le plus possible à taux fixe : Dans le cas d’un investissement locatif, il est très recommandé de prendre un crédit à taux fixe, ainsi on maîtrise parfaitement son budget sur la durée. Les mensualités n’augmenteront pas pendant 20 ans, alors que les loyers devraient suivre le coût de la vie. Cependant je considère personnellement qu’un crédit du type 15 premières années fixe et 5 dernières années variables ne représente pas un gros inconvénient et permet d’obtenir un taux d’intérêt au départ plus faible. C’est ce que j’ai fait pour mon dernier crédit locatif, avec une somme restante à payer les 5 dernières années limitée.

  • S’assurer d’avoir un crédit flexible avec modulation possible à la hausse ou à la baisse des échéances. C’est un outil critique pour bien gérer son crédit dans le futur et bien s’adapter aux évolutions de sa vie. Ne pas rester bloqué 20 ans dans une configuration.

  • Si tout vos placements ne sont pas réunis dans la banque où la demande de crédit est faite, apporter des justificatifs, ça apporte à la banque des garanties supplémentaires. La banque pourrait aussi proposer dans la négociation d’en rapatrier une partie chez elle.

  • Négocier les frais de dossier : quelques centaines d’euros à essayer de réduire à 0. (en prenant l’assurance habitation ?)

  • Négocier les frais de remboursement anticipé : en cas de revente avant la fin du crédit ou de volonté de rembourser cash les dernières années de crédit. Typiquement 3% de frais s‘appliquent sur la somme restante, à réduire si possible à 0%. A noter que c’est également négociable plus tard, à la revente, si on reprend un crédit au sein de la même banque.

  • Utiliser de façon optimisée ses Compte Epargne Logement ou Plan d’Epargne Logement : Il y a 2 intérêts majeurs : avoir la possibilité d’emprunter une partie de la somme totale à un taux en général plus faible que le taux du crédit principal. Et le CEL ou PEL permettent d’emprunter aussi les frais divers (frais de dossier, frais de crédit logement, voir même frais de notaire), étant donné que les droit à l’emprunt sont considérés comme de l’apport personnel. Ca permet ainsi d’inclure les frais dans le crédit et de ne pas les payer avec des liquidités. C’est un choix personnel à faire. Par contre, il faudra être attentif sur la façon dont le CEL ou le PEL va être utilisé. On peut se retrouver perdant à les utiliser. D’une part, un CEL par exemple donne droit à emprunter certains montant à différents taux. (Parce que les taux d’intérêts évoluent presque chaque année…). Il ne faut utiliser que les droits qui ont un taux inférieurs au taux du crédit principal ! Ca semble évident mais pas pour mon banquier lors de mon crédit locatif, il avait simulé avec 2000€ de crédit CEL à 4,25% alors que le crédit global n’était qu’à 4%...C’est vrai que c’est assez compliqué, il faut regarder toutes les lignes de droit au prêt pour supprimer celles que l’on ne veut pas utiliser, et si on laisse le logiciel gérer seul, il ajoute tout. L’autre point important est le lissage des crédits. Les CEL et PEL donnent droit à certaines sommes en fonction de la durée et cette durée est maxi de 15 ans. Par exemple, on peut avoir droit à emprunter 10000€ sur 5 ans et seulement 5000€ sur 15 ans. Il y a donc des choix à faire si le crédit total est par exemple sur 20 ans. Est-ce que l’on préfère emprunter plus à taux réduit (10000€ sur 5 ans) mais dans ce cas les mensualités des 5 premières années vont être plus élevées ou emprunter un peu moins à taux réduit (5000€ sur 15 ans) mais avec des mensualités plus faibles. Encore une fois, il faut simuler les différents cas, et le mieux est vraiment de le faire chez soi, afin d’orienter le banquier sur nos préférences. Pour mon dernier crédit locatif, la proposition du banquier était loin d’être la plus optimisée pour utiliser mon CEL, et il mis plus d'une heuresà se battre avec son logiciel sur ce sujet…

  • Assurance décés-invalidité (ADI) : Si on achète seul, pas grand-chose à faire à ma connaissance. Si on achète à 2, par défaut le banquier proposera une assurance à 100% sur les 2 têtes, c’est-à-dire que si l’un décède, l’autre n’a plus rien à payer du tout. C’est certain que c’est une situation assez idéale, mais qui se paye chèrement…A chacun de voir selon sa situation. Une option moins coûteuse est de s'assurer proportionnellement aux revenus des 2 personnes du couple.  Mise à jour : il y a à présent moyen de choisir sa propre assurance de prêt pour faire jouer la conccurence et pas celle proposée par le banquier, voir cet article.

  • Assurance chômage : la banque la propose systématiquement, et ça chiffre très vite. Pour un investissement locatif, ça ne se justifie pas. D’une part, le bien locatif est censé être plus ou moins autofinancé par le locataire, si on a fait un bon achat. D’autre part, si vraiment ça se passe mal, on peut revendre le bien. Pour sa résidence principale, ça peut se justifier davantage, mais vu le coût, personnellement, je n’y ai jamais souscrit. D‘autant plus quand on a l’objectif d’être de moins en moins dépendant financièrement de son travail…

Voilà pour ces quelques conseils que j’ai appliqué récemment pour mon achat locatif. Je ferais un point plus détaillé de ce que j’ai fait à cette occasion et de ce que j’ai obtenu.
Je n’ai jamais testé moi-même de courtier type CAFPI mais 2 collègues ont été récemment très déçu de leurs prestations, j’avoue préférer aussi superviser moi-même cette partie du projet qui me partait critique.

Si vous avez d’autres moyens efficaces de négocier au mieux votre crédit, je suis preneur…pour un futur investissement !

Sur le même sujet :


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9 commentaires:

Mon crédit immobilier a dit…

Merci pour cet article, en effet il est important de bien négocier son crédit. Nous voyons trop souvent des gens s'étonner des taux du moment, indiquant qu'ils viennent juste de signer un crédit à un taux largement supérieur !

Il faut bien sûr se méfier des offres d'appel et des taux records qu'affichent certaines enseignes (sans indiquer qu'ils sont réservés à des clients à très forts revenus...) mais il me paraît nécessaire pour de bien préparer son dossier et sa négo, de se renseigner sur les taux qu'il est possible d'obtenir.

En complément de votre article, je me permet d'ajouter un lien vers notre dossier expliquant comment les banques évaluent un dossier d'emprunt.

Car pour négocier avec les meilleurs cartes en main, il faut connaître son jeu !

acheter un appartement a dit…

Vous avez tous faire un tel grand travail à des concepts tels ... ne peux pas vous dire combien je, je tiens à vous remercier pour cette lecture instructive, j'apprécie vraiment le regards.

Patrick Garnier a dit…

Bonjour

Merci pour cet article très complet.

C'est fondamental de pouvoir négocier son prêt immobilier.

Mais bon maintenant, avec plus d'offres que de demandes, c'est plus favorable,

Patrick

Anonyme a dit…

Assurance décés-invalidité (ADI) : cela a toujours été possible de ne pas choisir l'assurance de sa banque. Si l'on presente au moins les même garanties que l'assurance du banquier, il n'a alors aucun argument pour forcer la main de ses clients.
Je l'ai pratiqué en 2001 : le banquier n'aime pas cela, certe, mais le fait qu'il oblique aux clients de prendre son assurance n'est rien de plus que de la vente forcée et cela reste surtout complément illegal. Un banquier ne peut utiliser comme motif que par ce que vous ne prenez pas l'assurance chez lui, il ne peut vous accorder votre pret.

Dmaisons-rhonealpes a dit…

Négocier son crédit doit être une obligation, vu les sommes qui sont en jeu !

Même si les particuliers sont demandeurs, il faut faire jouer la concurrence

patrice de optimiser son budget a dit…

Bonjour, bon article, il ne me semble pas nécessaire de prendre d'autres produits de la banque pour bénéficier du remboursement anticipé mais cela peut être un élément de négociation si la personne refuse

Attentifimmo a dit…

La négociation d'un crédit, est une bonne chose, et permet à la fois de voir tout les points importants, cependant attention de ne pas se faire piéger. A faire avec précaution.

Anonyme a dit…

Eh bien, j’étais loin d’imaginer qu’une négociation comporte tous ces points. Je pensais que le deal se faisait seulement au niveau du taux de remboursement. Merci pour cette découverte.

Courtier Lille a dit…

Merci pour cet article, c'est très clair ! Il s'agit aussi de bien choisir son courtier immobilier.
Contact (sans engagement) d'un courtier Lille.

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