jeudi 25 février 2010

La négociation de mon crédit pour investissement locatif

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Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)

J’ai procédé en 4 étapes :

  • 1ère simulations personnelles
Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.

J'ai donc réalisé quelques premiers calculs en ligne sur les sites proposant des calculettes de simulation de crédit immobilier, calculatrice hypothecaire comme disent nos amis québecois !  

L’ordre de grandeur des mensualités que je visais était de 500€ et à priori ça signifiait emprunter sur une durée proche de 25 ans. Ma préférence était de prendre sur la durée la plus longue possible pour minimiser les mensualités au début et ainsi minimiser les risques, à condition bien sûr de souscrire un crédit modulable, pour lequel il est possible de faire varier à la hausse, ou à la baisse, les mensualités.

A cette époque les « bons » taux pratiqués étaient de l’ordre de 4,2% à 4,4% sur 25 ans, pour un crédit à taux fixe. Une bonne utilisation de mon CEL me permettait de réduire de quelques milliers d’euros le coût total du crédit.

  • 1er RDV avec la banque
Avec ces premières informations en poche (+ le devis ferme et définitif pour mes travaux, négocié à 8700€), j’ai pris rendez vous avec mon banquier. D’une part pour lui présenter mon projet dans le détail, avec les chiffres du studio pour lequel je venais de signer un compromis de vente. (J’avais quand même déjà testé l’idée de l’investissement locatif quelques mois plus tôt pour m’assurer que le projet serait supporté).

Première information que je n’avais pas auparavant : la durée maximale initiale du crédit dans le cas d’un placement locatif est de 20 ans dans ma banque. (En tout cas au départ, augmentable à 23 ans en cas de modulation à la baisse des mensualités du crédit au bout d’un an). Conclusion, je savais que je ne pourrais pas obtenir de mensualités inférieures à 500€ pour commencer, mais la modulation permise est une façon alternative de minimiser les risques (possibilité de baisser de 60€ la mensualité au bout d’un an en cas de difficulté à boucler le budget). Et de façon générale, il reste préférable quand on le peut d’emprunter sur une durée plus courte, les taux d’intérêt sont plus bas et le coût total du crédit plus faible.

Le banquier a ensuite commencé quelques simulations avec comme paramètre principale le caractère plus ou moins fixe du crédit : tout fixe durant 20 ans / fixe 15 ans et variable 5 ans / fixe 12 ans et variable 8 ans. C’est un levier qu’il avait pour minimiser son taux d’intérêt. Il proposait respectivement 4,4%, 4,2% et 4%.

Un peu décevant par rapport à ce que j’espérais. Mais je n’ai pas essayé de commencé la négociation à ce moment là, je me suis contenté de prendre acte des simulation et des propositions, et je suis reparti chez moi analyser tout ça plus dans le détail.


  • Analyse des 1ères propositions de la banque
La durée et le type du crédit : toujours dans mon idée de minimiser la mensualité pour commencer, la durée que j’allais choisir était donc de 20 ans.

Pour le caractère plus ou moins fixe, dans le cas d’un investissement locatif, il est très recommandé de prendre un crédit à taux fixe, ainsi on maitrise parfaitement son budget sur la durée, mais je restais ouvert à une petite part de variable à condition que le bénéfice soit justifié. Entre un 20 ans tous fixe (taux à 4,4%) et un 15 ans fixe / 5 ans variable (taux à 4,2%), l’écart de taux était de 0,2%. (avant négociation). De plus une fois entré dans les 5 dernières années, les frais de remboursement anticipés sont nuls et dans mon cas, il ne restait plus qu’un peu plus de 20000€ de capital à rembourser.

J’ai donc décidé de partir sur la configuration 15 ans fixe / 5 variables et d’essayer de négocier le taux de 4,2% initialement proposé. Ma cible était de le baisser à 4%.

Pour ce scénario, la proposition de la banque donnait des mensualités de 570€ pendant 15 ans et 515 € pendant les 5 dernières années.

L’utilisation optimisée de mon CEL : mon CEL me donnait droit à emprunter 10000€ sur la durée maximale de 15 ans. Par contre, mon CEL étant assez ancien, les 10000€ de droit était morcelés en 8 tranches, chacune associée à un taux d’intérêt. Et notamment, il y avait une tranche de 2000€ au taux de 4,25%. Un taux donc supérieur au taux du prêt principal que je visais (4,2% avant négociation). Il fallait donc éviter d’utiliser cette part de droit, mais le banquier avait pour le moment tout inclus !

D’autre part, mon prêt principal est sur 20 ans. La part du crédit CEL doit se rembourser sur maxi 15 ans. Ça signifie que les mensualités sont plus importantes les 15 premières années. Hors je préférais justement les minimiser au début. Une solution était d’emprunter encore un peu moins avec le CEL. Surtout qu’il avait encore une tranche de 2000€ de droit à l’emprunt au taux de 3,85%, proche du 4% que j’espérais négocier pour mon prêt principal. Je pouvais donc me passer également de cette tranche.

Il y avait donc pas de points à revoir avec le banquier quant à l’emploi du CEL.

Enfin, je trouvais mon Assurance Décès Invalidité (ADI) un peu élevée, 20,9€ pas mois. Un autre point à soulever au 2ème rendez vous.

Au final, il y avait de la place pour baisse mes mensualités, je visais moins de 540€ les 15 premières années, et moins de 500 les 5 dernières.

  • La négociation du crédit
3 jours avant mon 2ème RDV avec la banquier, je lui ai envoyé un mail précisant les points que lesquels j’étais fixé (crédit de 20 ans avec 15 ans fixe et 5 variables) et ceux que je souhaitais discuter (l’ADI, le CEL, et le taux d’intérêt du prêt principal, 4% me semblant être plus proche de ce qui se pratiquait ailleurs.)

Le rendez-vous était fixé à 17h30, je suis sorti à 20h00 …avec la demande de crédit lancée.

2 points ont été très rapides à traiter, une demi heure, le banquier avait pu anticiper avec mon mail :

Pour l’ADI, il y avait bien une erreur…le logiciel n’avait pas détecté que j’avais moins de 36 ans…le coût mensuel a donc été ramené à 12,11€ au lieu de 20,9€.

Pour le taux d’intérêt, le banquier m’a expliqué que j’avais de la chance..., que dans les 10 jours qui ont séparé nos 2 RDV, les taux avaient baissés, il pouvait donc à présent me proposer les 4% que j’espérais pour 15 ans fixe et 5 variables (plafonné à +/-2% du taux initial)

A ce moment là j’étais alors à des mensualités de 548€ pendant 15 ans et 490 € pendant les 5 dernières années. Mais je voulais essayer de baisser un peu le 548€ avec l’optimisation du CEL…

Et pour le CEL, ce fut beaucoup plus long, plus de 1h30 !

Ca a été pour le banquier une lutte acharnée avec son logiciel et sa calculatrice pour arriver à simuler les cas un peu spécifiques qui étaient pour moi les plus optimisés. Je dois reconnaître que le banquier a été plus très sympa et était surtout tout désolé (et gêné) de rencontrer autant de difficulté.

Mais au final, j’ai réussi à gratté un petit quelque chose, 13€ mensuel de moins les 15 premières années (mensualités de 535€), 2€ de plus les 5 dernières. (Mensualités de 492€), exactement en ligne avec mes objectifs !

Pour les frais de remboursement anticipé, une simple demande a permis de les réduire de 3% à 1,5%. Je n’ai pas pu avoir mieux, notamment dans le cas d’un crédit avec les 5 dernières années variable pour les frais sot déjà à 0%. Mais la discussion avec le banquier m’a fait comprendre qu’il y avait d’autres moyens de ne pas payer ces frais au moment de la revente, par exemple en prenant un nouveau crédit chez eux ou en souscrivant à un placement où sera versé les gains de la revente. De toute façon, n’ayant pas l’objectif d’une revente à court terme, je ne me suis pas battu davantage sur ce point, il commençait à se faire tard.

Il restait un point que j’avais complètement oublié, les frais de dossier : chiffrés à 360€. Lors de la rédaction de la demande de crédit, peu avant 20h00, le banquier, encore désolé, fatigué et pressé de rentrer chez lui, m’a dit vouloir faire un geste et les à réduit à 230€. J’aurais peut-être pu avoir mieux ? Mais s’il n’avait rien dit, j’aurais oublié de les négocier ! Je luis donc dit merci et j’ai signé le contrat.


Voilà pour ma négociation ! J’imagine qu’il y avait moyen de faire mieux, n’étant pas très à l’aise pour marchander…, mais j’ai au moins eu la satisfaction d’atteindre mes objectifs, qui me permettent aujourd’hui d’autofinancer assez bien mon studio.

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4 commentaires:

Aurelien a dit…

Très intéressant ton article Olivier, tu savais ce que tu voulais et tu as fait en sorte de trouver une solution pour arriver à ce résultat. Félicitations ;)

Mon crédit immobilier a dit…

Mais au final, j’ai réussi à gratté un petit quelque chose, 13€ mensuel de moins les 15 premières années (mensualités de 535€), 2€ de plus les 5 dernières.

Soit 2460 € d'économies ! Sur un crédit de ce montant ce n'est pas rien.

Ne rien lâcher et faire du bluff par rapport aux offres concurrentes, ça paye.

Mélissa a dit…

Merci pour cet article; je voudrais savoir à combien tu loues ton studio, et où l'as-tu acheté pcq à ce prix là , je doute que ce soit paris!

Olivier a dit…

Melissa, je loue le studio en meublé 550€ + 75€ de charges (eau + chauffage gaz). Pour les coûts détaillés d'achat, de travaux, etc...regarde cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/investissement-locatif-le-veritable.html
Enfin, la studio ne se situe pas à Paris en effet..., en Seine et Marne, à Fontainebleau. Mais j'ai tout de même eu la chance de tomber sur une affaire à ce prix là, parce que ce n'est le coin le plus bon marché de France non plus! Par contre pas de problème de demande locative ! Bonne journée

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