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lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

jeudi 4 décembre 2014

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.
Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.


Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

mercredi 14 août 2013

Mon dernier achat immobilier, quelques chiffres

Dans mon dernier article immobilier, je vous ai raconté comment j’ai déniché ma nouvelle maison et ce que j’ai pu négocier à l’achat sur plusieurs mois.

Je vais à présent partager avec vous ici les chiffres exacts de cette acquisition ainsi que son financement, ce sera ainsi un peu plus concret que des pourcentages…


Le coût global de l’acquisition

Et commençons tout d’abord par l’essentiel, le bien immobilier en lui-même.

Le prix de vente initial était de 358 000€, frais d’agence inclus.

Qui a donc été abaissé une première fois de 5%, soit 340 000€.

lundi 8 avril 2013

Le rachat de crédit de mon investissement locatif

Le prêt immobilier de mon appartement locatif a été négocié fin 2009. A cette époque, j’avais pu obtenir un prêt principal à 4% sur 20 ans. Mais ces derniers mois les taux d’intérêts ont atteint leur plus bas historique, l’occasion de faire racheter ce prêt et ainsi réduire le coût global de mon crédit.

Moins d’intérêts à payer, ça signifie des mensualités plus basses, ce qui est évidemment bon pour l’autofinancement…


Mon crédit immobilier actuel

Comme détaillé dans cet article, j’avais optimisé l’emprunt global en tirant profit de mon Compte Epargne Logement et de ses droits au prêt.

Au final, mon studio était financé au Crédit Agricole par un prêt principal (93% du global) à 4%, fixe sur 15 ans et variable sur les 5 dernières années, et de 4 prêts CEL sur 15 ans (7% du global) aux taux d’intérêts compris entre 2,75% et 3,50%.

A la date d’aujourd’hui, le capital restant dû est le suivant pour ces différentes lignes de prêt :


Avec l’Assurance Décès Invalidité, le montant total de mes mensualités est de 535€. Un montant fixe sur 15 ans.

A l’issue, les prêts CEL seront soldés, il ne restera que le prêt principal de 492€. Avec une petite subtilité, le taux deviendra alors variable à +/- 2%.



La proposition de rachat de crédit

mardi 6 novembre 2012

Comment bien placer son argent à court terme ?

Un article sur mes finances personnelles suite à la question d’un lecteur reçu par email : « Comment as-tu placé l’argent de la revente de ta maison en attendant peut-être un rachat d’une autre habitation ? »

Voici donc ce que j’ai fait pour le moment et pourquoi !

En attendant en effet d’utiliser peut-être ce capital comme nouvel apport ou en attendant de vrais investissements !



La problématique ?

C’est assez simple, j’avais 3 points dans le cahier des charges :

  1. De l’argent qui reste disponible, à tout moment, sous quelques jours maximum. 
  2. Sans risque de perte de capital.
  3. Et en optimisant les intérêts perçus.

Combien à placer ?

Sur les 160 000€ de capital obtenu de la vente de ma résidence principale, une fois le prêt immobilier en cours soldé, j’ai déjà réinvesti 15 000€ de la façon suivante :

vendredi 26 octobre 2012

Les moyens d'économiser et d'investir que l'on oublie souvent...

Il s'agit ici d'un article invité, écrit par Lionel du blog http://www.investir-blog.com/, qui traite notamment de stratégies d'investissements.


Lorsque l'on discute avec ceux qui se posent des questions sur leur patrimoine, comme cela m'arrive de temps en temps sur les forums ou dans la vraie vie, on se rend compte ce sont souvent les mêmes questions qui remontent. Quel contrat d'assurance vie ? Comment ouvrir un PEA ? Quel est la meilleure SCPI ? etc

Néanmoins, il y a d'autres placements et d'autres moyens de gagner de l'argent moins connus, qui mériteraient de recevoir plus d'attentions. Petite liste non exhaustive:


Les investissements atypiques

Utilisez à plein l'assurance-vie

La majorité des français utilisent l'assurance-vie pour les fonds en euros. Mais il serait dommage de ne pas tirer parti de son compartiment en unité de comptes. Deux produits sont particulièrement adaptés pour votre contrat: les trackers et les SCPI. Vous gardez les avantages de ces deux placements, mais la fiscalité, elle, devient celle, toujours alléchante, de l'assurance vie.

dimanche 9 septembre 2012

Avez-vous aussi affaire à de tels conseillers bancaires ?

Le dernier message téléphonique de mon conseiller bancaire « personnel » m’a convaincu de vous parler de lui…

J’accumule depuis plusieurs mois des soucis récurrents avec ma banque traditionnelle, et le dernier conseiller qui a été nommé récemment va m’inciter à mettre un terme à notre relation !

Le précédent n’était pas non plus un modèle du genre, j’en avais parlé dans cet article lorsque j’avais passé de longues heures avec lui à essayer d’optimiser au mieux mon prêt pour investissement locatif…un supplice pour lui !

Et comme dans la plupart des banques, votre conseiller attitré change très régulièrement...
Je viens donc de solder le prêt immobilier de ma maison, j’y reviendrais dans un prochain article. Une bonne chose de faite, un lien de moins avec cette banque…le Crédit Agricole…

Je n’ai rien contre le Crédit Agricole, il se trouve simplement que c’est ma banque, et que le peu que je leur demande est mal fait, sans interlocuteur compétent, et je me fait de plus harceler pour des services dont je ne veux pas !

Ceci dit, ça ne parait pas mieux ailleurs…d’après les retours que j’ai pu avoir autour de moi…


 
Petit retour sur les derniers soucis en date :

mercredi 16 mai 2012

Comment s'enrichir en faisant mieux travailler son argent

C’est le thème du livre que je viens de finir, « Votre Argent Mérite de Vous Rapporter Plus » de Mathieu Bouville aux éditions Gualino.

L’auteur part du constat que 2 personnes ayant les mêmes revenus, le même train de vie, et donc la même capacité d’épargne, peuvent se retrouver à l’âge de la retraite avec des patrimoines et des possibilités financières totalement différents.

C’est très vrai, et je pense que beaucoup de ceux qui se plaignent ou se plaindront du faible niveau de leur retraire auraient pu finalement la vivre bien plus aisément…

Ca ne tient parfois pas à grand-chose, juste un peu de discipline pour tirer parti de la puissance des intérêts composés par exemple…

Tout est donc fonction de la manière dont chacun fait travailler son argent.


Ce que ce livre nous apprend, c’est notamment :
  • nous guider à mieux tirer profit de tous les placements financiers
  • de développer les bonnes stratégies de placement et d’investissement
  • de comprendre qu’il faut investir sur du long terme (bourse, immobilier…)
  • et savoir comment s’y prendre, quelles sont les erreurs à éviter.

Je vous laisse jeter un œil au sommaire (complet et très explicite, qui vous en dira beaucoup sur le contenu exact), en le téléchargeant en .pdf ici (clic droit enregistrer la cible sous…)

Je suis en général assez sceptique sur ce genre de livre, je l’ai d’abord feuilleté rapidement et je me suis arrêté sur quelques points qui m’ont plu, rarement évoqués, des points concrets que j’ai parfois essayé de soulever dans mes articles, des petites optimisations, des astuces, des pièges à éviter, des subtilités mises en évidence par l’auteur. Et c’est souvent ces détails méconnus qui font une grande différence.

Du coup, j’ai vraiment accroché et je l’ai lu en détail !

mardi 10 janvier 2012

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…
Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

jeudi 14 juillet 2011

Faites murir vos projets pendant les vacances

Vous m’excuserez pour cet article qui ne m’aura demandé que peu d’efforts, et oui c’est les vacances…enfin presque, je suis actuellement aux Etats-Unis pour un déplacement à but professionnel bien que je vais pouvoir cette fois-ci me balader un peu…

Afin de vous aider à faire murir vos projets de la rentrée pendant vos vacances, j'ai essayé de faire ressortir ici les articles du blog qui me paraissent les plus pertinents, parfois enfouis petit à petit sous les articles les plus récents, bien que toujours d'actualité !

Je les ai ainsi classé selon certains thèmes : 


Investir dans l’immobilier

Avec tout d’abord quelques articles relatif à un exemple personnel : un studio de 26m², loué meublé à 550€ par mois, en région parisienne, acheté mi-2009, 75600€ + travaux. 

jeudi 9 juin 2011

Diversifiez vos organismes bancaires !

Beaucoup de personnes dans mon entourage ne font appel qu'aux services d’une seule et unique banque, chez qui ils cumulent comptes, crédits, services et placements depuis toujours.

Ils ne se posent même pas la question d’aller voir ailleurs, ils n’ont pas le réflexe de comparer. Et pourtant, les banques sont des entreprises commerciales comme les autres, avec l’objectif de nous vendre des produits. Des produits sur lesquelles la concurrence est pourtant rude. Rappelez-vous la montagne de publicité et les multiples offres promotionnelles lorsque la Poste et la Caisse d’Epargne ont perdu l’exclusivité sur le Livret A.

Beaucoup de choses ont changé ces dernières années, notamment grâce à l’apparition des banques en ligne :

  • La concurrence est enfin arrivée dans le système bancaire, obligeant les banques traditionnelles à évoluer. 
  • Il est devenu de plus en plus facile de comparer les offres, il y a plus de transparence. 
  • Et il est aussi beaucoup plus facile d’ouvrir des comptes dans les organismes les mieux adaptés à nos besoins.

Alors faites jouer la concurrence, pour chacun des placements financiers ou service bancaire dont vous avez besoin, allez choisir le meilleur là où il se trouve !


Ma diversification et son organisation

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