mercredi 30 mars 2016

Un nouvel investissement locatif pour de la location saisonnière en 2016 ?


Ca fait désormais un tout petit peu plus d’un an que j’ai perçu le 1er loyer de mon 2ème investissement immobilier, un studio plein centre-ville que j’avais acheté déjà occupé, avec un bail en cours donc. La gestion est pour le moment déléguée à une agence, en attendant que le locataire donne son préavis de départ. Ce sera alors l’occasion pour moi de reprendre la gestion en direct et de passer en location meublée, comme je le fais depuis plus de 6 ans avec mon 1er appartement.

L’objectif étant bien sûr une bien meilleure rentabilité, avec notamment une fiscalité très avantageuse.

Avec quelques travaux de rénovation prévus cette année dans ma résidence principale, je n’envisageais pas de me lancer dès cette année dans un nouveau projet d’investissement locatif, et pourtant ça risque bien d’être le cas !

De manière générale, se limiter à un ou 2 biens locatifs permettra certes d’améliorer ses revenus une fois la retraite arrivée, mais n’est pas suffisant pour devenir indépendant financièrement, et se passer totalement de revenus salariés.

De plus, le temps est notre principal ennemi : il faut commencer à investir le plus tôt possible et espacer au minimum ses différents achats.

Mais avoir quelques liquidités disponibles et une situation financière la plus solide possible est toujours plus confortable pour se lancer dans un nouveau projet.

J’aurai donc bien attendu encore un an de plus…

Mais voilà, un bon investisseur doit aussi savoir saisir les occasions qui se présentent ! 

Acheter la maison voisine ? 

Je vous avais parlé dans cet article daté d’il y a un peu plus de 2 ans de la maison voisine à ma résidence principale.

Il s’agissait d’un bien locatif, qui était mis en vente par son propriétaire.

Cette maison de ville d’environ 85 m² disposant de 4 chambres, et d’un petit jardin de 100 m² était louée 900€, l’eau, l’électricité et le gaz étant en plus à la charge des locataires.

A l’époque, le prix de vente en agence était de 198000€. Le propriétaire n’avait pas accepté une offre des locataires à 175000€, à priori ne souhaitant pas vendre à moins de 185000€ net vendeur.

Même si cet achat m’aurait permis d’améliorer un peu l’agencement de mon jardin, de bonifier donc un peu ma maison, l’investissement était une mauvaise affaire ! Et ce quelquesoit le mode de location, vide ou meublée.

Au final, la maison n’a pas été vendue et le propriétaire l’a remise en location. 



Une situation qui a évoluée en 2 ans

Mais 2 ans plus tard, la situation a bien changée ! Pour différentes raisons.

La principale étant le prix de vente !

En effet, les derniers locataires viennent de partir et le propriétaire souhaite à nouveau vendre. Et cette fois-ci il est venu nous le dire et nous la proposer en personne !

Il veut vendre et vite. Il lui reste encore un peu de crédit qui court et il n’a plus de loyer qui rentre.

Son prix de vente ? 145000€ ! Soit 40 000€ de moins qu’il y a 2 ans. Plus de 20% de baisse.

Un prix négociable de plus…

L’image est donc totalement différente et à ce prix, de nouveaux petits calculs s’imposent…


Autre différence par rapport aux hypothèses et scenarios que j’avais pu réaliser il y a 2 ans, je n’avais pas envisagé la location saisonnière. Hors ce mode de location se développe de plus en plus dans ma région et pourrait être encore plus rentable que de la location meublée classique.

La mairie de mon village autorise de mode de location, 2 autres habitations l’exploitent actuellement, j’ai pu le vérifier auprès de l’un des bailleurs.

Au cœur de la forêt de Fontainebleau, le coin attire de nombreux touristes (escalade, randonneur, activité équestre…), sans compter ceux qui viennent pour visiter Paris.

Avec un investissement à 2 pas de chez nous, gérer du saisonnier, éventuellement même sous forme de gite (avec petit déjeuner sans gluten en supplément servi par ma femme !) semble réaliste.


Enfin, les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser, moins de 2% sur 20 ans probablement, pour un taux fixe bien sûr ! La période est très favorable à l’endettement…mais au bon endettement.



Les questions qui se posent

Nous avons visité la maison ce week end, l’état général reste bon, il faudra tout de même compter un peu de temps de rénovation et surtout envisager comment le meubler de manière agréable, à moindre coût.

Il est évident que nous sommes intéressés. Je viens d'envoyer toutes les informations à mon banquier...

Il nous est possible d’avoir un peu d’apport initial. Quelle est la meilleure optimisation possible ? Emprunter un maximum, ou plutôt viser une mensualité de crédit réduite et ainsi peut-être dégager un peu de cashflow ?

Sachant que notre niveau d’endettement actuel, plutôt élevé, 35% pourrait pousser notre banquier à nous imposer un minimum d’apport personnel. Mais encore une fois ce taux d’endettement ne veut pas dire grand-chose, les 2 appartements étant quasiment autofinancés, ce qui devrait rassurer la banque.

Restera ensuite à faire quelques scenarios de rendement locatif possible, selon notamment le mode location choisi.

Le scénario basé sur de la location saisonnière est probablement celui sur lequel l’incertitude sera la plus grande, ayant peu d’expérience dans le domaine.

Mais tester cette activité sur quelques mois ne nous ferait pas prendre de grands risques, avec peut-être à la clef une belle récompense !

Évidemment, je vous tiendrais au courant de la suite des événements ;-)


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11 commentaires:

Alain a dit…

J'ai posté mon commentaire sur l'article d'il y a deux ans. Il sera plus pertinent ici.
As-tu songé a de la co-location ?
Un public qui pourrait être intéressé : les étudiants, il y a une école d'ingénieur pas très loin.
Surtout que la maison semble être fait pour : 4 chambres avec une douche pour chaque.
J'imagine que de faire un loyer de 300 à 350 euros par mois est réaliste.

Tu peux même cumulé co-location et location saisonnière. En général, les étudiants ne sont pas là l'été, tu peux donc pendant l'été faire de la location saisonnière et le reste de l'année de la co-location.

Anonyme a dit…

En effet, la colocation est une bonne idée pour ce bien.

Concernant le crédit : comme nous avons des taux très très bas, tu devrais emprunter à 110% (le bien + tous les frais) sur la durée la plus longue possible.

Les banques te disent souvent "non" dans un premier temps pour un crédit à 110%, mais en faisant jouer la concurrence, ils font une dérogation.

Pour information, je viens d'avoir un accord à 1,90 sur 25 ans et 1,65 sur 20 ans en taux fixe (BNP et CA).

Bonne journée!

M.

Olivier a dit…

@Alain, le propriétaire qui avait rénové cette maison l’avait justement conçue pour faire de la colocation. Il l’a fait durant quelques années, la louant 400€ par étudiant (issus de la même école que ceux qui occupent mon 1er studio), soit 1600€ par mois. Très rentable mais très prenant également… sachant qu’il s’agit d’étudiants restant 4 à 6 mois, 10 mois maximum. Donc beaucoup de rotations, beaucoup de temps dédié à la gestion locative. Il est donc revenu sur de la location vide à 900€ par mois…J’ai également le sentiment que c’est assez compliqué et chronophage. De plus, je préférerai éviter d’avoir des voisins trop bruyant…A voir, mais il est clair que je n’exclue pas non plus cette possibilité. Merci, bonne soirée !
@M, 110% peut-être pas mais 100% reste une option en effet. J’attends d’avoir le retour du banquier pour me lancer dans les calculs, mais il est probable qu’il apprécie d’avoir un peu d’apport personnel. A confirmer, à bientôt !

Adrien a dit…

Bonjour Olivier, tu dis que tu a peur que la co-location soit trop compliqué et chronophage mais la location saisonnière l'est encore plus. Ca veut dire que tu compte déléguer cette partie ? Si c'est le cas la rentabilité sera un peu affécté.

RaphazzZ a dit…

Excellent, comme d'habitude :-)!
Ça faisait longtemps que je n'étais pas venu et je pense pouvoir passer mes 3-4 heures sur le blog comme à l'époque de sa découverte. Si ce projet ce fait, je viendrais en tant que client, hitsoire d'aller goûter au 25 bosses.
Merci!

RaphazzZ a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Olivier a dit…

@RaphazzZ,je vais donc te recontacter dans quelques mois ;-) parce que le projet va bel et bien se faire, notre banquier est ok et on s'est mis d'accord sur un prix de vente de 140000€ avec le vendeur ! on signe prochainement le compromis de vente, j'en reparlerai bientôt sur le blog, bonne journée !

Paulsrzn a dit…

Salut Olivier,
c'est toujours un plaisir d'avoir de tes nouvelles via un nouvel article.
Je suis curieux de voir ce que cela va donner si tu optes pour la location saisonnière. Je connais un peu la région et effectivement elle a des atouts !

Mickaël a dit…

A priori, il faudrait effacer les derniers commentaires spams.

Olivier a dit…

C'est fait! ;-) merci !

Julien de Questiondargent.fr a dit…

Les logements sont toujours tellement aussi chers que le succès de la colocation n'est pas prêt de s'arrêter. Acheter un bien pour le proposer en location est intéressant.

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