mercredi 13 mai 2015

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :


  • un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
  • et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :


  • les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
  • les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
  • et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.


Le déficit foncier de mon investissement locatif

Après un déficit calculé à 1967€ en 2014, le bilan comptable réalisé fait ressortir un déficit de 2940€ pour 2015. 

Même si l’amortissement diminue un peu année après année, ainsi que le montant des intérêts d’emprunt, les dépenses supplémentaires effectuées en 2014 expliquent ce montant supérieur du déficit pour 2015.

Un déficit en BIC réel, ça signifie en pratique, aucun impôt sur les recettes locatives à payer ! Et comme expliqué ici, cette situation devrait encore perdurer dans le cas de cet appartement au moins une bonne dizaine d’années.


CGA et crédit d’impôt…

Avoir adhéré en 2014 à un Centre de Gestion Agrée avait un intérêt pour moi : me permettre de bénéficier cette année du crédit d’impôt sur les frais de comptabilité (et d’adhésion au CGA) dans la limite de 915€.

Mes frais de comptabilité globaux en 2014 s’élevaient à 500€ (expert-comptable) + 240€ (CGA), soit 740€.   

Je vais donc cette année les récupérer intégralement sous forme de crédit d’impôt (740€ qui seront déduits de mes impôts sur le revenu). Je vous montre plus loin quelle case de quel formulaire il faut remplir…

Les frais de comptabilité ne m’auront donc rien couté ! il fallait juste avancer l’argent…

Mais attention, tout ça va changer ! c’était trop beau…

Dès janvier 2016, adhérer au CGA ne permettra plus de bénéficier de ce crédit d’impôt ! L’expert-comptable devient donc une vrai dépense, qui ceci-dit reste inférieure au montant des impôts sur les recettes locatives que je devrais payer sans son intervention.

Donc évidemment, pas question d’arrêter , je continuerai !

Par contre la question de l’adhésion au CGA se pose :  le seul intérêt restant est l’absence de majoration de 25% de l’imposition dans le cas où votre bilan comptable est positif.
Ce qui n’interviendra pas pour moi avant plus de 10 ans…

Je vais donc résilier mon adhésion, et ainsi m’éviter une dépense inutile de 240€ annuelle.


La déclaration en pratique

Pour en venir à l’aspect pratique des choses, un point sur lequel j’ai souvent des questions, étant donné qu’il s’agissait de ma seconde déclaration en BIC réel, l’administration fiscale m’a envoyé le formulaire 2031, destiné à déclarer ses Bénéfices Indutriels et Commerciaux.

C’est ce formulaire (accompagné de la liasse 2033) que rempli l’expert-comptable. Et justement ça tombe bien puisque depuis cette année, toute déclaration BIC au réel doit obligatoirement être télédéclarée !

A priori l’expert-comptable dispose d’une plateforme qui lui permet cette fonction, elle a donc pu le faire pour moi. Pas évident à priori de la faire en tant que particulier d’après ce que j’ai compris…ce qui serait une autre façon de s’assurer que toute déclaration BIC réel soit bel et bien rédigée par un expert-comptable…

La seule chose qui reste donc à faire soi-même est de reporter le montant du déficit ainsi que le montant du crédit d’impôt dans les bonnes cases du bon formulaire…

Et même s’il se trouve que j’avais réussi à les identifier moi-même, sur la base de l’expérience de l’année dernière, le fait que mon expert-comptable m’ait confirmé ces cases a été rassurant…

Le formulaire en question, à joindre à sa déclaration de revenus 2014, est le 2042 C PRO (que vous pouvez télécharger sur le site impots.gouv)

Le déficit calculé par le comptable est à reporter dans la case 5NY, en cas d’adhésion à un CGA :  


Et enfin le crédit d’impôt pour frais de comptabilité, encore possible cette année, est à reporter dans la case 7FF, avec dans la case du dessous le nombre de biens concernés : 


Probablement que d’autres évolutions interviendront dans les années à venir, la fiscalité, immobilière notamment, est un domaine très changeant…

C’est aussi l’un des intérêt de faire appel à un expert-comptable, même si à partir de maintenant il va s’agir d’une prestation payante que l’on ne pourra plus récupérer l’année suivante sous forme de réduction d’impôt. Dans la grande majorité des cas, l’expert-comptable est mieux informé que nous, et son rôle de conseil à une vraie valeur.

Malheureusement, il semblerait que pas mal de cabinets d’expertise comptable ne soient pas très intéressés par les déclarations de LMNP au réel, une activité peu rentable pour eux. 
Si vous avez des difficultés à trouver un bon comptable, contactez moi, je pourrais vous transmettre des coordonnées.


Sur le même thème :  

15 commentaires:

Marc de Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Très sympa et didactique cet article :-)
Tu détailles bien comment remplir une déclaration en LMNP et tu nous parle de ton expérience.

Je remarque qu'encore une fois il y a de moins en moins de choses à déduire des revenus fonciers, ici l'expert comptable, c'est vraiment dommage...
En même temps grâce à ton déficit foncier tu es encore tranquille quelques temps.

C'est toujours un peu chiant de remplir les formulaires annexes au 2042 comme le 2042 C en LMNP.
Cet année j'ai fait 2 nouveaux formulaires en plus de d'habitude grâce à quelques parts de SCPI : 2044 pour les revenus fonciers et 2047 pour les revenus encaissés à l'étranger.
Mais qu'est ce que ça fait plaisir de voir qu'on gagne des sous en plus de son salaire :-)

Petite question, ton expert comptable te coûte 500 € / an, mais à combien estimes-tu les gains qu'il t'apporte ?

A bientôt,
Marc.

Olivier a dit…

@Marc, merci des compliments ;-) en effet, bonne question. En LMNP, l'autre option serait le micro-BIC avec un abattement de 50% sur les recettes locatives. Ensuite les 50% restant sont imposés selon son TMI (30% pour mois). En gros, je dirais que dans ce cas de figure, j'aurai entre 1000 et 1200€ d'impôts. Une dépense de 500€ reste donc très avantageuse pour moi. Mais il est vrai que qu'en cas de revenus locatifs plus faibles et de TMI plus basse, le micro-BIC pourrait redevenir une solution intéressante. un bon sujet d’article ;-) ! bonne soirée

Anonyme a dit…

Salut Olivier,
toujours intéressant tes articles, avec les copies d'écrans, c'est très clair et compréhensible, bravo.
Je suis dans la même situation que toi, sauf que j'attends encore des nouvelles de mon comptable pour la déclaration...
Par contre, ne confonds-tu pas le TMI avec le taux MOYEN d'imposition?
Selon tes dires, un bailleur qui atteint le palier des 40% de TMI (ne serais-ce que de 1 euro) va payer 40% sur la moitié de ses revenus locatifs!!??
un peu bizarre non?
@+

Olivier a dit…

@Anonyme, eh non je parle bien de TMI...de manière générale, à partir du moment par exemple où tu est atteints la tranche à 40%, pour chaque 100€ gagné de plus une année, une redonne 40€ l'année suivante...quelquesoit l'origine de ces 100€, salaire ou loyers...Bon week end !

De Vareuil Melyssande a dit…

Bonjour Olivier,

Ton article est vraiment très bien fait !

Je te résume mon cas car, après, j'aurais 2 questions à te poser.

J'ai acheté mon studio en mars 2014.
J'ai commencé mon activité de location saisonnière en octobre 2014 après avoir passé 6 mois dans les travaux.
Mon comptable m'a coûté 360€ (prix réduit et sans adhésion au CGA) car, m'a-t'il dit, je n'ai commencé qu'en fin d'année.

- Il a noté mon déficit dans la case 5NL des autres revenus industriels et commerciaux non professionnels au lieu de 5NY.
Est-ce normal ?

- Il n'a pas noté ses frais de 360€ dans la case 7FF.
Est-ce que je peux le faire ?

Merci pour tes réponses.

Olivier a dit…

@Melyssande, je suis un eu étonné de la case 5NL, étant donné que tes revenus sont issus de location meublée, ceci dit la 5NL est bien le déficit pour des revenus BIC non professionnels, le LMNP n'est qu'un cas particulier, ça doit donc fonctionner aussi.
Par contre, pour bénéficier du crédit d'impôt sur les frais de comptabilité il faut obligatoirement avoir une adhésion à un CGA, ce qui n'était pas la cas à priori. Donc non tu ne peux pas la ajouter ces 360€ dans la case 7FF...désolé ! Bonne journée

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Bonjour Olivier,
est-tu sûr de tes dires concernant l'intérêt du CGA et du comptable?
Actuellement, tu as raison il faut adhérer à un CGA pour bénéficier du crédit d'impôt. Par contre, pour moi, c'était également cette adhésion au CGA qui nous affranchissait de la majoration de 25% et non l'appel aux services d'un comptable. A la rigueur on pouvait s'en passer si on sait faire le travail. Je dis "on pouvait" car l'obligation de télédéclarer la liasse fiscale sous forme de Fichier des Ecritures Comptables nous l'impose presque. Il faut aussi que je creuse car on m'a dit que la non-majoration de 25% sautait aussi...

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Bon, j'ai pris le temps de chercher: on garde encore l'avantage de la non-majoration si on adhère à un CGA.

http://www.jedeclaremonmeuble.com/2015/02/16/lmp-lmnp-la-fin-des-avantages-lies-aux-centres-de-gestion-agree-cga/

ou

http://www.expert-comptable-tpe.fr/posts/view/adhesion-a-un-cga-quels-avantages-fiscaux-en-2015-

xa a dit…

Mlissandre

5NY --> non pour vous puisque pas d'adhésion CGA. Mais logiquement, vous devriez déclarer en 5NZ (idem 5NY mais lorsque pas de CGA)

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour

@Anonyme

C'est même pire puisqu'Olivier a oublié qu'en plus de l'IRPP les revenus tirés de la location meublées sont soumis aux prélèvements sociaux. C'est donc TMI+15.5 % (dont 5,1 % déductible l'année suivante) qui repartiront de vos poches

@Olivier
Pour ton idée d'article n'oublie pas non plus qu'il n'y a pas que le cas où les revenus sont plus faibles où la question de l'intérêt du régime réel se pose.
En effet si les revenus augmentent en proportion plus grande que les charges (l'amortissement étant une charge au sens comptable je l'englobe dans ce terme) ces dernières peuvent représenter moins de 50% (et 71% pour un meublé de tourisme) des loyers dans ce cas le régime forfaitaire redevient intéressant (si le montant des recettes permet le choix entre les deux régimes)

TopModeSenior a dit…

Merci pour cet article. Beaucoup de personnes ont besoin de ce genre d'aide pour remplir les impôts :)

investimmo-autrement.fr a dit…

Merci pour cet article détaillé, il est vrai que le comptable peut être un allié de choix de l'investisseur... à condition d'en choisir un bon !

Romaric de sortir-du-rsa.fr a dit…

Bonjour Olivier,

Encore une fois, un excellent article.

Je suis de ton avis, un expert comptable est précieux.

Même si c'est cher, cela évite des erreurs au niveau fiscaux qui peuvent avoir de grosses conséquences.

Si il y a erreur ensuite, tu peut au moins te retourner contre Mr le comptable...

A Bientôt

Romaric

http://www.sortir-du-rsa.fr

Suzanne a dit…

Bonjour Olivier,

Merci beaucoup pour ton blog qui m'accompagne dans mon projet d'achat (studio parisien).
Je vais bientôt signer chez le notaire et j'hésite encore sur le statut de location meublé ou vide.

Je pensais le louer meublé pour profiter de l'amortissement, mais mon banquier m'a dit que ce que j'économise ainsi en impôt sera payé finalement d'un coup avec l'impôt sur la plus value au moment de la revente.

Aurais-tu un avis ou des précisions sur la question ? je n'arrive pas à trouver d'informations sur le sujet.

Merci

louis a dit…

Bonjour,
Très bon article !
Ayant acquis un appartement dont le prix d’achat est 70 K€ (y compris frais de notaire), je l’ai financé pour 30 K€ par apport personnel et pour 40 K€ par emprunt.
Mon apport personnel est il considéré comme du capital social ?
Enfin, je n’ai pas créé de compte bancaire dédié, quelle est le solde bancaire que je dois indiquer dans mon bilan ?
Merci pour votre aide
Louis

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