vendredi 16 janvier 2015

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !


L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.


  • Nettoyage de fond en comble, notamment la cuisine et la salle de bain…
  • Un mur repeint dans la salle de bain, les autres lessivés      
  • Lessives des dessus de lit et des housses de canapé
  • Passage de la couette au pressing
  • Bois de fenêtres repeint
  • Petites réparations : ampoules à changer, table basse cassée à remplacer
  • Remplacement de quelques équipements de cuisine, plus simples à remplacer qu’à nettoyer… : poêle et casserole en particulier !
  • Et beaucoup de désodorisant pour l’odeur de cigarette !

Au final, c’est probablement la première fois depuis 5 ans que je passe autant de temps entre 2 locataires. Mais c’était du coup aussi l’opportunité d’un bonne remise à neuf de mon bien.


Un retrait sur le dépôt de garantie

J’ai fait l’état des lieux de sortie de ce locataire un matin avant qu’il reparte prendre son avion.. j’ai vite compris qu’il était trop tard pour lui demander un petit effort sur le ménage…

Il m’a dit qu’il avait « fait de son mieux », je n’ai pas pu m’empêcher de sourire…Au final je lui ai demandé une contribution à la remise en état de 150€, retiré du dépôt de garantie de 800€ demandé à l’entrée dans les lieux.

Il n’a pas pinaillé. C’est toujours une situation un peu délicate de réaliser un état des lieux de sortie en tant de bailleur qui gère soi-même son bien. 

Une agence aurait certainement pris beaucoup plus ! Ma femme, m’a dit que j’avais été beaucoup trop gentil…


Un nouveau locataire Anglais mi-janvier

Du coup, pour le prochain j’ai décidé de m’y prendre un peu différemment. C’est vrai que jusqu’à présent j’ai eu pas mal de chance avec mes locataires. Mais les 2 derniers en particulier m’ont demandé pas mal d’efforts à leur départ.

Lors du prochain état des lieux d’entrée, je présenterai un document que j’aurai préparé au préalable indiquant les montants qui seront retirés selon les dégradations constatées à la sortie : 

  • Heure de ménage : 50€
  • Vaisselle cassé / instrument détérioré : 10€
  • Marques sur le mur :  20€
  • Canapé taché : 20€
  • etc…

Au moins, ça fixera d’entrée une certaine base, le locataire saura à quoi s’en tenir et il sera plus aisé pour moi de demander un dédommagement à la fin du bail.

Mon nouveau locataire sera cette fois-ci un anglais qui arrivera ce soir. Trouvé à nouveau par une petite annonce postée sur le site internet de l’école, il a réservé sans visiter. 

Il s’engage au moins jusque fin juillet, plus éventuellement. Et surtout de lui-même il m’a proposé de régler le mois de Janvier dans sa totalité !

Je pense qu’il savait bien qu’il y a pas mal de demandes, que d’autres étudiants ont débutés début janvier et qu’en général les bailleurs privilégient les durées de location maximales.

Au final, ça signifie donc 7 mois garantie pour commencer 2015. Le dépôt de garantie m’a été viré début décembre afin de confirmer la location.


Des parties communes remises à neuf !

Même si ce n’est en général pas l’essentiel pour les locataires, il va pouvoir bénéficier d’une cage d’escalier flambant neuve ! 

Les travaux, décidés depuis quelques mois en réunion de syndic, ont débuté la 1ère semaine de janvier et devraient s’achever la semaine prochaine.

Les murs et plafonds ont été entièrement repeints, un crépis ayant été au préalable refait sur les murs et une toile de verre posée sur les plafonds. Les boiseries seront également toutes repeintes et un nouveau lino sera posé sur les escaliers.

De plus dès que les travaux seront terminés, une société assurera le ménage une fois par semaine.

Tout cela a un coût certes, 1200€ pour les peintures (ainsi que pour les nouvelles boites aux lettres qui seront posées prochainement) et 20€ de charges mensuelles supplémentaires, mais ça redonne incontestablement de la valeur à l’immeuble, et donc directement à mon patrimoine immobilier !



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9 commentaires:

David a dit…

Bonjour, je ne comprends pas un point.
Pourquoi vos locataires ne reste que 6 mois?
Un étudiant, s'est pas plutôt un an, voir quelques années?

Marc de Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Et bien ton dernier locataire n'était pas vraiment soigneux !

C'est clair que le nettoyage laisse d'ailleurs souvent à désirer.
Pour mon boulot je bouge souvent et je loue donc en général 1 apparts/ an en meublé ou nu suivant les périodes.
Et je trouve de plus en plus des apparts pas ou peu nettoyés lorsque je fais l'état des lieux entrants...
Que ce soit dans des vieux logements ou du quasi-neuf et que l'ancien locataire soit un homme ou une femme.

C'est vraiment désolant de voir que ni l'ancien locataire ni le propriétaire ou l'agence ne se sont donnés du mal.
Du coup systématiquement je passe plusieurs heures pour tout laver à fond...
Par contre quand je pars je laisse toujours tout nickel.

Du coup le récit sur ton locataire Géorgien ne me choque pas du tout.
Même si c'est vraiment dommage.

En tout cas bravo à toi pour le soin que tu prends pour ton bien !
Mais c'est vrai qu'à 150 € tu as été assez gentil.
Mais ce n'est pas évident surtout si le locataire s'envole quelques heures après l'état des lieux...

Je trouve que le système que tu met en place avec les tarifs est une très bonne chose.
Et je pense qu'elle incitera tes futurs locataires à racheter la vaisselle cassée et à bien nettoyer.

Une petite question, comment faire si le locataire détériore plus que le montant de sa caution ?
Tu peux dans ce cas l'obliger à payer le surplus non ?
Même si ça ne doit pas être facile car il n'est plus sous la main...

A bientôt,
Marc.

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour,

Même si cela peut paraitre beaucoup il faut quand même relativiser 12 heures de boulot en échange de 5 ans de loyers qui tombent c'est quand même loin d'être l'enfer...

Tu n'as pas indiqué le coût total des travaux (probablement en partie parce que tu les as réalisé toi-même) mais grosso modo ça représente combien ? Un mois de loyer ?
Sans compter que tu peux les passer dans les charges déductibles de ton revenu bic imposable, le coût réel à ta charge s'en trouve encore diminué du montant de l'impôt et des PS économisés.

Si l'idée du barème est intéressante lorsque cela descend trop dans le détail ça fait un peu rapiat un verre cassé pour un an de loyer qui entre je pense que le verre a bien été amorti et qu'il n'y a pas obligation de le facturer au locataire

50 € l'heure de ménage tu vas lancer des vocations puisque le tarif d'une heure de ménage c'est plutôt entre 15 et 20 € !

Olivier a dit…

@David, il s’agit d’étudiants dans une école de MBA, sachant qu’une partie de la scolarité se fait en France, l’autre à Singapour. Le cursus est variable, 4 mois, 6 mois, 1 an…Ceux que j’appelle des étudiants sont parfois, souvent même, des personnes qui ont déjà un boulot, leur société leur payant la formation. Si tu as un peu suivi l’actualité, notre ancien ministre Arnaud Montebourg est entrain d’y passer 4 mois…Bonne journée

@Marc, il y a quelques années, j’ai loué l’été durant 3 mois à un commercial, qui m’a raconté les mêmes histoires que toi : des appartements quasiment toujours dans des états déplorables son arrivée. Il était ravi d’en trouver un comme le mien, et comme toi, il me l’a laissé totalement nickel ! Mon meilleur locataire à ce jour…
Je demande 800€ de caution, c’est déjà pas mal, il faudrait vraiment qu’il ait tout saccagé pour ça ne couvre pas les réparations. et à priori, je ne peux pas demander plus en cas de gros problème…Bon week end !

@Didier-Fabrice, ce n’est pas 5 ans de loyers, mais 1 an…si tu parles de mes petits travaux de rénovation, il y en a eu pour moins de 200€ à priori…
Je suis d’accord avec toi, d’une part mes exemples ne sont que des exemples pour lesquels j’ai donné des chiffres un peu au hasard pour le moment, et je vais évidemment me concentrer sur les points majeurs. Je ne facture jamais les verres cassés…Et au final tout dépend aussi de la relation que tu as eu avec ton locataire. Par exemple, celui qui m’avait laissé un lit avait également cassé un luminaire, je ne lui ai rien pris évidemment... A bientôt

Alex de la Bourse à LT a dit…

Bonjour,

Moi aussi, j'avais un fumeur pendant 3 ans dans mon T2 et à son départ, il a fallu que je passe 2 couches de peinture blanche au plafond (il était jaune).
Bonne idée que de fixer un tarif pour la propreté des lieux et des meubles. Tu vas devenir un expert dans l'immobilier :-)

Alex

Anonyme a dit…

Pour avoir des justificatifs et te permettre de déduire les travaux réalisés par toi-même, tu peux t'inscrire dans une association dédiée et te commander des heures. Ainsi tu cotises, tu déduis et tu as des justificatifs et si tu as besoin d'autres compétences, ils te proposent des gens.
Il y a par exemple celle-ci http://www.partage-travail-51.com/index.php

RaphazzZ a dit…

Salut,
Je serais très intéressé par ton barème des potentielles retenues au départ de ton locataire quand il sera finalisé. Comme toi j'ai du bol jusque là, mais seulement 3 locataires différents aussi... Je sens qu'un jour il y aura du taf.
@ plus,

Gwen a dit…

Salut,
Je rebondis sur cet article pour te donner un lien vers mon fichier inventaire de mon mobilhome car ce que tu cherches ressemble assez aux inventaire en location saisonnière; j'ai déjà eu a me servir de la valeur pour un objet cassé à 70 euros. J'avoue que sans le document signé, j'aurai eu du mal à récupérer mon dû.
Pour l'heure de ménage, je facture 40 euros. Cela peut paraitre cher mais il y a des circonstances: déjà le principe de rendre un logement propre (il y a la possibilité de demander une prestation ménage à la signature du contrat) et puis le fait de devoir se speeder pour la location suivante. Ca m'est arrivé d'accepter un départ à 10h et une arrivée à 11h... imaginer si le MH est crade?

Pour conclure je suis du meme avis que les autres: retenir seulement 150 euros, c'est vraiment sympa!!! Remplacer qqchose que l'on casse est simplement du savoir vivre.

http://moins-cest-mieux.com/sites/moins-cest-mieux.com/files/inventaire_MH.pdf

truffe a dit…

merci pour cet article

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