lundi 4 août 2014

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...



Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…
Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !


La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :

  • La volonté de rénover la cage d’escalier : les peintures et la revêtement de sol. Ça fait à priori plus de 12 ans que rien n’a été fait…Ce n’est certes pas l’essentiel pour un locataire, il privilégie avant tout l’intérieur de son logement, mais ça aide tout de même à la première impression lors de visites…

  • Le souhait de changer les boites aux lettres, rouillées à l’arrière, qui commencent à prendre l’eau…

  • Et enfin, identifier une solution de nettoyage régulier des parties communes, intérieur et cour, et de gestion des conteneurs à ordures (les sortir et les rentrer…)

La bonne initiative du syndic a été de nous réunir quelques semaines plus tard, sur place, afin de définir ensemble sur le terrain le détail de ce que nous voulions faire.

Ce qui a permis au syndic peu de temps après de faire réaliser différents devis, sur la base d’un cahier des charges établi et accepté par tous les propriétaires ! Tout le monde se sent ainsi concerné et impliqué, c’est très important de se sentir intégré au projet.

Au final, 2 mois après nos premières discussions, nous nous sommes revu pour faire le point sur les différents devis proposés.


Les travaux et actions à venir

Concernant la rénovation de la cage d’escalier, sur 2 étages : pas de débat sur ce sujet, la décision a été vite prise. Sur les 2 devis obtenus, l’un provenant d’une entreprise de plus petite taille s’avère un peu moins couteux,  7500€ au total. Nous avons donc rapidement décidé de faire appel à cette entreprise pour des travaux prévus cet hiver.

Pour les boites aux lettres, il y a eu nettement plus de discussions…et d’hésitations ! La proposition reçue s’élève à plus de 200€ la boite aux lettres, pour un bloc de 6, posé…certes il s’agit de bloc haut de gamme, parfaitement étanche…mais quand on sait que l’on peut trouver des boites aux lettres au format réglementaire à moins de 30€…ça fait un peu cher ! 

J’ai proposé de réaliser nous même un assemblage de 6 boites aux lettres standard; l’un des autres propriétaires n’était pas très emballé, pensant que ça prendrait du temps…il fallait également sceller ensuite l’ensemble dans le mur. Bref, au final on part sur le devis initial, c’est secondaire, je ne vais pas me battre sur ce point. Et pour être honnête, j’ai également autre chose à faire en ce moment que de bricoler des boites aux lettres !

Enfin, nous avons reçu une proposition d’une société de nettoyage pour d’une part assurer une fois par semaine l’entretien des parties communes et d’autre part prendre en charge les sorties et rentrées des poubelles (suivant le planning du tri collectif…).

50€ mensuel pour les poubelles et 70€ pour le nettoyage, soit 120€ ce charges supplémentaires à se diviser en 6. Certes si on peut s’en passer, c’est mieux, mais maintenir la copropriété en état une fois les travaux effectués sera vraiment un plus. 

Nous allons donc faire appel à ce nouveau prestataire, dès septembre pour les poubelles, puis dès les travaux de rénovation de la cage d’escalier terminés pour le ménage.


Quel coût pour moi ?

Il y a donc 2 types de dépenses : celles ponctuelles, et celles qui vont devenir récurrentes, via une augmentation des charges de copropriété.

Pour ce qui est des travaux, et donc de la dépense ponctuelle, on parle d’environ 9000€ au total pour les peintures, les sols et les boites aux lettres, soit 1500€ par lot (chaque appartement fait à peu près la même surface, donc les mêmes tantièmes…).

Mais la bonne idée du syndic bénévole a toujours été d’anticiper dans nos provisions pour charges un petit montant dédié à de futurs travaux, ce qui fait qu’à ce jour, je dispose d’une petite cagnotte de 1000€.

Évidemment, l’idée n’est pas de tout utiliser, il faut toujours garder un petit matelas de sécurité en cas de coup dur (la chaudière qui tomberait en panne par exemple). A priori nous allons utiliser la moitié de notre réserve, ce qui signifie pour moi un effort cette année de 1000€ pour cette bonne remise en état des parties communes de la copropriété. Tranquille pour une bonne dizaine d’année au moins…

Je suis content que ça se fasse, je pense que c’était réellement nécessaire, un vrai plus pour la valorisation de mon patrimoine immobilier.


Maintenant, en ce qui concerne le service de nettoyage, encore une fois, ça représente un petit effort, mais totalement justifié, une bonne dépense. Je n’ai pas le temps ni l’envie d’aller balayer ni sortir les poubelles toutes les semaines…

En théorie ce sont de nouvelles charges récupérables auprès du locataire. Mais ce qui intéresse le locataire, c’est le total qu’il doit payer en début de mois, loyer + charges et au bout d’un moment, on atteint un plafond…on ne peut plus ajouter si facilement 20€.

Je conserverai donc un montant total identique pour mes locataires, mais je vais par contre moduler les montant du loyer et des charges : 20€ de moins pour le loyer et 20€ de plus pour les charges.
Ainsi, d’un point de vue fiscal, étant donné que je déclare à présent en BIC réel, j’aurai 20€ de recettes mensuelles imposables en moins, pour 20€ de charges supplémentaires déductibles ! 

Ça ne changera pas grand-chose, mais ce serait dommage de passer à côté de cette optimisation !

Mais globalement d’un point de vue autofinancement ou cashflow, ce sera évidemment un manque à gagner de 20€ mensuel.


De bonnes nouvelles

Des frais, un manque à gagner, on ne voit généralement pas ça d’un bon œil, mais pas  cette fois-ci.

Premièrement, je suis ravi que le syndic s’intéresse activement à notre copro. Les années passées ont été parfois assez frustrantes, de la bonne volonté mais dans les faits, rien...

Fini donc la frustration, place à l’action, et ça j’aime !

D’autre part, il est important de ne pas se laisser se dégrader un immeuble, plus le temps passe, plus les frais seront lourds…

Il est également nettement plus confortable d’assurer des visites, pour un candidat locataire ou un acheteur éventuel, si le crépi des murs intérieur n’est pas fissuré ou s’il n’y a pas de détritus sur le sol toutes les 5 marches…

Je sais qu’il y a des bailleurs qui se fichent totalement des parties communes ou de la propreté des paliers, que quelque soit l’état général, ils trouveront  facilement preneur. 

Personnellement, c’est une situation qui ne me plait pas, je vois mes locataires comme des clients et je veux leur offrir le meilleur, pour qu’ils me le rendent…

En effet, je suis convaincu que si vous démontrez à vos locataires que vous faites des efforts pour lui offrir la meilleure qualité de vie possible, il prendra bien plus soin à l’état de votre appartement !

Avez-vous un retour d’expérience à ce sujet ?


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5 commentaires:

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Un article vraiment intéressant encore une fois où l'on se met dans ta peau, c'est immersif et ça se lit très bien ;-)

Faire des travaux maintenant pour ne pas payer 3 ou 4x plus cher dans quelques années c'est du bon sens.
C'est une bonne chose que les autres copropriétaires soient du même avis car quand ce n'est pas le cas tu batailles et dépenses de l'énergie pour rien tandis que ton bien devient moins attrayant.

Ta vision est à contre courant de ce que l'on voit souvent c'est à dire que tu vas prendre les 20 € d'augmentation à ta charge.
Ça change de ceux qui veulent à tout prix répercuter la hausse.
Je ne sais pas quelle est la bonne méthode, répercuter ou pas mais en tout cas c'est bien d'avoir des personnes qui pensent autrement que la masse.

Quand je visite un appartement ou une maison pour louer ou acheter la propreté et l'état des parties communes fait la différence.
Beaucoup plus pour un achat qu'une location c'est sûr mais pour la location c'est le petit plus qui peut faire la différence.

Petite question Olivier, est-ce que tu répercuteras les charges de 20 € supplémentaires lors de la relocation de l'appartement ou bien tu ne feras rien quoi qu'il arrive ?

A bientôt,
Marc.

Olivier a dit…

@Marc, merci de ton message, je ne pense pas augmenter le montant global à payer pour les locataires à court terme, pas pour le prochain en tout cas qui sera à priori en janvier 2015. Je me suis déjà positionné assez haut, j'attends de voir si la rénovation et l'entretien apporte un plus qui pourrais justifier une petite hausse du loyer...même si je n'augmente pas systématiquement tous les ans, je rattrape tout de même l'inflation régulièrement. Et je regarde aussi ce qui se pratique ailleurs...Bonne soirée !

Didier a dit…

"
Ainsi, d’un point de vue fiscal, étant donné que je déclare à présent en BIC réel, j’aurai 20€ de recettes mensuelles imposables en moins, pour 20€ de charges supplémentaires déductibles !
Ça ne changera pas grand-chose, mais ce serait dommage de passer à côté de cette optimisation !
"

Ce n'est pas de l'optimisation mais de la fraude fiscale le principe tu ne peux pas à la fois récupérer les charges sur le locataire et les déduire de tes revenus.
En location nue tu déclares le loyer hors charge mais ne sont déductibles que les charges non récupérables sur le locataire.
En location meublée toutes les dépenses sont déductibles en revanches tes recettes sont constituées de toutes les sommes perçues donc du loyer charges comprises.
Ca serait trop facile sinon on mettrait 0 euro de loyer et 500 euros de charges car en meublé les charges peuvent être forfaitaires mais le fisc n'est pas aussi stupide que cela...

Olivier a dit…

@didier, je n’ai peut-être pas été très clair : en gros aujourd’hui je déclare 700 brut par mois, 580€ de loyer / 120 € de charges. 120€ de charges déductibles
A l’avenir, je vais passer ce montant de charges à 120€ +20€ soit 140€, tout en baissant le loyer à 560€. Toujours 700€ brut par mois, mais 140€ de charges déductibles. Ce qui est tout à fait légal puisque j’aurai réellement ce montant de charges.
Bonne journée !

Attentifimmo a dit…

Article de qualité

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