jeudi 12 juillet 2012

Changer de locataire: l'intérêt que j'y vois et sa preuve en images

Même si généralement changer de locataire trop fréquemment n’est pas quelque chose de très apprécié par les bailleurs, qui y voient des risques de vacances locatives, du temps perdu et des frais, il y a tout de même un point positif: la possibilité d’avoir un suivi régulier de l’état de son bien immobilier.

Après 9 mois de location, le départ de mon dernier locataire a été l’occasion de revisiter mon appartement et d’y passer quelques heures :

  • Pour une petite remise à neuf : un bon coup de ménage, la réparation de quelques petites dégradations (quelques retouches de peinture, etc…)
  • Pour me rendre compte de l’usure éventuelle du mobilier, commencer à anticiper à quelle fréquence je devrais envisager un remplacement de certains équipements.
Après 2 ans et demi de location, tout est toujours dans un état correct, voire très correct, aucune dépense nécessaire pour le moment donc.

Je pense donc pouvoir tenir 4 à 5 ans, avant de devoir commencer à renouveler un petit peu…

C’est entre autres ce genre d’informations qui permet d’évaluer les bénéfices de louer meublé ou vide

Mais l'estimation du coût annuel de maintien en état du mobilier n'est bien sûr qu'un élément parmi beaucoup d'autres : les frais supplémentaires au départ, la vacance locative directement imputable au mode de location, le loyer plus élevé, les avantages fiscaux éventuels, etc…



La visite virtuelle après 2 ans et demi de location

Une fois le studio remis en état, j’ai tourné une nouvelle vidéo dont je vous fais profiter ici, une bonne façon de vous rendre compte je pense de l'état encore quasi neuf du logement après plus de 2 ans de location : 




J'espérais utiliser cette video lors d'une remise en location, en indiquant par exemple dans la petite annonce un lien vers une video youtube . Mais malheureusement, je me suis rendu compte que leboncoin inderdisait ce genre de pratique.


Pour en revenir au maintien en état de son bien locatif, je pense que si j'ai réussi pour le moment à conserver un logement proche de son état après rénovation, c'est notamment parce que j'ai connu pas mal de rotation de locataire, l'occasion à chaque changement d'effectuer un entretien régulier.

Et un logement en bon état incite forcément le locataire à en prendre un peu plus soin...


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15 commentaires:

ChrisToonet a dit…

C'est toujours un appartement "rare", car j'ai pu expérimenter des locations sur Paris (à la semaine) où le propriétaire ne se donne pas autant de mal pour une offre "au top" !
Bravo !

lionel de investir-blog a dit…

salut olivier,


Oui l'usure est un phénomène important. J'avais lu quelque part qu'il faut compter minimum 150 € par an. Et au bout de 8 ans, compter sur les gros travaux....

Tes locataires sont respectueux, tu t'en sors bien.

Alexandre a dit…

Hello,

Très beau logement ! Je comprends maintenant pourquoi tu ne crains pas les vacances locatives avec un tel bien sur Paris.

fred d'alteriche.com a dit…

Va falloir grincer cette porte (à 1'44")! lol
Effectivement, très attractif, m'apprêtant à me lancer dans une rénovation, ça me fait dire que je vais peut-être revoir un peu ma folie des grandeurs à la baisse...
Ca peut être ikéaïsé et cossu ;)

Olivier a dit…

@ChrisToonet, Merci ! personnellement, je ne pourrais pas proposer en location un logement où je ne pourrais pas vivre moi-même….Bonne journée !

@Lionel, oui, j’ai surement eu un peu de chance pour le moment avec mes locataires…mes autres copropriétaires m’avaient dressé un tableau très noir lorsque je leur avait fait visiter après rénovation ; j’allais être très déçu selon eux, etc… Mais en effet 150€ par an ça me semble un ordre de grandeur correct. A bientôt.

@Alexandre, ce n’est pas tout à fait à Paris, en grande banlieue Sud… mais bon oui la demande est bien là. Et comme déjà évoque, c’est bien l’essentiel pour un investissement locatif.

@Fred, eh oui ikea c’est pas si mal je trouve ! et pour le prix la qualité est plutôt bonne. La cuisine équipée surtout…et je peux affirmer par expérience que ça se monte très bien ! c’est bien conçu…Et même si on retrouve un peu la même chose chez tout le monde, pour du locatif, ça me semble être une bonne solution. Bon courage à toi !

Bertrand a dit…

Voilà un propriétaire qui ne prends pas ses locataires QUE pour des vaches à lait.
Comparé à un logement que j'ai eu a occuper, c'est clair qu'il n'y a pas photo.

L@@K FURTHER a dit…

Bonjour,

J’avais cru lire effectivement votre appréhension excessive sur les vacances Locatives en y voyant un manque certains sur les revenus Locatifs, mais je ne pense pas qu’il faille voir que cet aspect, même si cela reste effectivement un point important.

Lors des vacances locatives :
Vous avez cités le fait de faire un constat (état des lieux plus approfondit et pourquoi pas non plus trouver du temps pour refaire des améliorations (valeur ajouté), effectivement c’est bien plus facile de le faire à ce moment là

Mais il y a aussi d’autres intérêts (qui sont même limite à vouloir créer volontairement des vacances locatives)

- Il n’y a pas le stress de rechercher rapidement un autre locataire, voir même à se précipiter sur son choix et peut être même, ne pas faire le bon choix.

- Si le Logement est reloué rapidement c’est bien, mais n’est ce pas un signe que le loyer pourrait être ajusté ?

- Un autre point qui n’est pas négligeable, quand vous faite des vacances locatives (j’ai bien dit faire des vacances locatives) cela permet aussi de mettre à contribution votre taux d’endettement théorique (calcule) et de voir comment dans la pratique votre compte réagi et en fonction du résultat modifié votre stratégie d’investissement futur.

- la fiscalité n’est pas négligeable non plus, vous rentrez dans le détails à l’euro près mais lorsqu’on vous dit que vous ne comptez pas la fiscalité vous renvoyé sur le fait que c’est en fonction de chaque personne, c’est vrai et de plus une imposition reste personnel , mais peut être faire un article avec des exemple sur la fiscalité sur les revenus locatif et je pense que certains seraient surpris…

Olivier a dit…

@Bertrand, merci ! je ne vois pas faire visiter mon apart à de potentiels locataires en ayant honte de celui-ci…

@Look further, merci de ce commentaire très pertinent ! On pourrait aussi citer la possibilité de planifier quelques travaux d’améliorations déductibles (j’envisage de changer les fenêtres notamment…). Donc oui, on peut aussi tirer profit de ces vacances locatives. Et en effet, ça réduit les recettes imposables…j’ai tout de même donné des exemples de montant d’imposition dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2012/05/comment-calculer-le-rendement-locatif.html, avec le passage d’un rendement brut à un rendement net après impôt. Et oui, ce n’est pas négligeable du tout…Mais j’en reparlerai prochainement avec un autre outil de simulation de rendement locatif. Merci, à bientôt !

Patrick a dit…

bonjour

très bel appartement, dans quel quartier ?

comment recherches tu tes locataires ?

Olivier a dit…

@Patrick, pour la recherche de locataire, je donne plus de détails dans cet article récent : http://www.plus-riche-et-independant.com/2012/07/trouver-et-choisir-un-locataire-avant.html.
Et là je viens de conclure aujourd'hui un contrat de bail avec un nouvel étudiant à partir du 1er septembre. Sinon l'apartement est en sud seine et marne.
Merci, à bientôt.

apprenti-investisseur.fr a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Adrien a dit…

Salut Olivier,

Merci pour l’article très concret!
Tu dis que 150 euros par an est un ordre de grandeur correct concernant les travaux de rénovation: je me demandais si tu ne penses pas que c’est tout de même un peu juste car au bout de quelques années (5 ans, 8 ans?) il faut faire des travaux de rénovation ?
Donc pourquoi ne pas comptabiliser ceux-ci aussi ?

Amicalement.

Adrien.

Olivier a dit…

@Adrien, quand j'évoquais les 150€ annuels, c'était en ayant à l'esprit les équipements du meublé (un peu de vaisselle, canapé lit à changer,etc...), pas véritablement des travaux plus lourds. Mais ces travaux de rénovation sont également vrai dans le cas d'une location vide, c'est pourquoi, je ne le considère pas dans ma comparaison meublé VS vide...
mais forcément en termes de rendement, il y aura des années moins bonnes !
Merci, bonne journée !

courtier a dit…

Ce n'est pas tout le monde qui ferait ça! Et c'est certain que j'en connais pas mal! Bravo!

Attentifimmo a dit…

La vidéo est de qualité, on voit biens les retouches apportés et c'est du bon travail.

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