mardi 4 mai 2010

La location de mon studio en meublé comparativement aux autres appartements de la copropriété, loués vides

Une récente réunion du syndic de la copropriété où j’ai fait mon investissement locatif m’a permis non seulement de visiter d’autres appartements mais aussi de confronter ma situation à celle des autres propriétaires bailleurs. Toujours intéressant de connaître notamment les loyers demandés par les voisins, et pour quel type de bien.

J’ai pu visiter 3 appartements sur 6 au total (y compris le mien) et obtenir des informations sur les loyers perçus :

  • le premier est un F1 de 26m², au 1er étage, cuisine complément séparée, assez sombre avec une vue un peu bouchée. Il est loué vide à 400€ / mois + 50€ de charges, soit 450€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • le 2ème est un F2 de 29m², au 1er étage, lumineux, propre (peinture refaite), loué vide à 490€ / mois + 60€ de charges, soit 550€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • enfin le 3ème est un F2 de 31m², au 2ème étage, bien agencé. Il est loué vide à 500€/mois + 75€ de charges, soit 575€/mois. Il est loué par un jeune couple avec un bébé.
Comparativement, ma situation est la suivante : F1 (cuisine américaine ouverte) de 26m², 2ème ètage, assez lumineux, vue dégagée, entièrement refait à neuf. Loué en meublé à 550€/mois + 75€ de charges = 625€/mois. Le locataire est un étudiant.

Par rapport au F1 de même surface, mes revenus locatifs mensuels sont supérieurs de 175€ ! Même si je pense que ce propriétaire pourrait trouver preneur à un loyer un peu plus élevé, ce n’est clairement pas l’appartement le plus attractif.

Par rapport au F2 de 31m² loué vide à un couple + bébé, je ne dégage que 50€ de plus par mois. Mais il s’agit tout de même d’un F2, avec une vraie chambre, tout à fait vivable pour 2 personnes, ce qui est plus difficile dans mon cas.

Donc j’estime aujourd’hui que la location meublée me permet, pour des biens situés dans le même immeuble, d’obtenir de 600€ (12x50€) à 2100€ (12x175€) de plus que les autres propriétaires qui louent leurs biens vides.

Maintenant, le meublé constitue un investissement initial. Le coût total estimé est d’environ 2300€. (voir liste ci-dessous des équipements que je considère faisant partie du meublé. Je ne considère pas la cuisine équipée ou le vasque de salle de bain comme étant du meublé, c’était pour moi des équipements requis même pour la location vide)

Par rapport au F1 loué à 450€/mois CC, mon retour sur investissement serait donc de 1.1 années (2300€ / 2100€) , et par rapport au F2 loué 575€/mois CC, ce serait de 3,8 années (2300€ / 600€).

Etant donné que mon bien est davantage comparable au F1, le retour sur investissement est assez rapide.

Maintenant, il y a 2 facteurs qui seront à suivre dans la durée qui peuvent pénaliser l’option meublée :


  • la fatigue des équipements et le besoin de les renouveler. (un peu tous les ans à partir de la 2ème ou 3ème année ?)

  • un taux de rotation plus élevé du locataire et davantage de vacance locative. J’estime pour ma part à 1 ou 2 mois de vacances locative par an. Pour les 3 autres propriétaires avec lesquels j’ai discuté, ils sont en moyenne à 1 ou 2 mois par année et demi.
L’autre paramètre à prendre en compte dans la comparaison est la fiscalité, plutôt avantageuse en meublé avec la possibilité de déduire 50% de ses revenus locatifs (régime micro-BIC pour les loueurs en meublé non professionnels). C'est seulement 30% en régime microfoncier pour les locations nues.
Mais dans le cas de travaux importants notamment, le régime fiscal aux frais réels est probablement plus avantageux et il n’y a pas alors dans ce cas de distinction entre le meublé et le non meublé. C’est le régime que je vais utiliser cette année. J’y reviendrais dans un article une fois ma déclaration d’impôt 2010 remplie…

Au final, pour le moment, louer en meublé me parait être une bonne option, à suivre cependant dans la durée. Il me sera facile de passer en location vide si ça me semble plus avantageux ou moins contraignant à terme. Je pense aussi avoir la possibilité de monter un peu le loyer, à tester peut-être lors de la prochaine remise en location. Une meilleure mise en valeur du bien, par une déco plus attractive est aussi surement un moyen de valoriser davantage la location meublée. J’ai essayé de travailler ce point, mais on peut probablement toujours faire mieux. Voir notamment les exemples d’Elise Franck sur son site, sur le blog Business Attitude, Cédric Annicette ayant suivi une de ses réalisations, ou sur le blog d'Aurélien, Read me I'm Famous, qui a fait de même.

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9 commentaires:

Riche Idée a dit…

Merci pour ces détails complets ! Mais l'étudiant au lieu des jeunes actifs ne devraient pas rester longtemps donc tu devrais avoir un petit peu de vacances de loyers non ?

Nothan a dit…

Bonsoir, en effet, je l'ai évoqué dans l'article en lien en bas de page sur le suivi locatif. Mon locataire va partir mi-juillet. J'ai plusieus options en cours actuellement (il pourrait revenir en fin d'année...), mais je devrais en effet avoir au moins 1 mois de vacance locative. Pour les autres, loués vide, j'ai été étonné de voir que ça tournait finalement assez souvent aussi, 1 fois tous les 1,5 ans en moyenne...Faudra voir avec davantage de recul, je n'ai pas encore expérimenté ma première année complète ! bonne soirée

Faysal Hafidi a dit…

Salut,

Merci pour l'info détailler. Qu'est ce que tu penses du fait que je prennes un appart en location vide, j'investis sur le meuble comme tu as montré puis je sous loue. Le souci du meublé est que ca parte moins vite.

Je suis sur un ville touristique Agadir au Maroc !

Nothan a dit…

Faysal, merci pour ton commentaire, si je comprends bien l'idée, tu loues toi-même admettons à 500€ un logement vide, et tu le sous loues ensuite en meublé à par exemple 600€, en empochant alors un gain de 100€. Le retour investissement peut être assez long, et surtout la sous location est rarement acceptée par le propriétaire. Après il peut peut-être y avoir des arrangements particuliers, et le faire en toute transparence...

Investissement locatif a dit…

Votre article est très bien construit et vous évoquez bien les avantages et inconvénients des deux options.

Cependant, il y a un point que vous n'avez pas abordé et qui peut être assez important en fonction des propriétaires (ce n'est peut-être pas votre cas).

En effet, louer un logement en meublé nécessite d'avoir un bon voire très bon locataire car il peut vous appeler tous les deux jours pour vous dire que tel bouton ne marche plus, telle ampoule est cramée etc... Ce qui ne peut pas arriver dans le cadre d'une location "vide".

Par ailleurs comme vous l'avez mentionné, les logements meublés sont davantage vacants que les logements vides, la cible principale des premiers est une population mobile (étudiants, stagiaires, employés en CDD...).

Anonyme a dit…

Bonjour,
je suis bailleur depuis 14 ans et j'ai actuellement 9 logements en location.

Je vais vous donner un conseil pour raccourcir la vacances ; BAISSER LE LOYER !

Oui, je sais, c'est fou !

Mais bien que je sois Auvergnat avec un grand amour de l'argent, c'est très rentable.

Vous augmentez le nombre candidats, pas tous bon à vos critères.

Pour contrecarrer ca, vous augmenter vos critères ; des annonces détaillées, revenu mini de tant, etc... , n'accepter que des dossiers béton.

En contrepartie, vous avez des locataires solvables avec moins de pression sur le loyer donc moins de rotation, moins de mois perdus, donc économie.

Autres avantages, les visites se font directement par le locataire en place pendant le préavis, 20% de mes entrées dans les lieux se font le même jour que la sortie du locataire précédant.

Depuis que j'ai arreter de faire "cracher" le maximum de bénéfice à mes logements avec des vacances de parfois 6 mois, j'ai réduit ma vacance à 2 semaines / ans.

Olivier a dit…

@Anonyme, merci pour ces tous ces commentaires sur différents articles, ca a toujours beaucoup de valeur de bénéficier de l'expérience de ceux qui en ont beaucoup plus dans un domaine...Merci, à bientôt !

Anonyme a dit…

Bonjour,
Dans tout tes calculs, tu ne parle pas des possibilités d'amortissement du bien, qui réduit à quasi zéro la part imposable.
Est ce un oublie, ou ai-je mal lu ?

L'information que je recherche, c'est de savoir s'il y a des cas qui interdisent l'amortissement. J'envisage d'acheter un bien loué actuellement en vide et de le passer en meublé avec amortissement sur 30 ans.
Merci pour tes conseils.

Olivier a dit…

@Anonyme, tu as raison, c'est tout l'intérêt de louer en meublé, il se toruve que durant mes 2 premières années de location, je n'étais pas au courant de cette possibilité. Je l'ai appris au travers de commentaires de lecteurs. je recherche actuellement un expert comptable dans mon coin pour justement discuter des possibilité d'amortissement de mon bien pour ma prochaine déclaration. A priori, à partir du moment où tu te déclares en loueur de meublé, l'amortissement devient possible. J'en reparlerai plus en détail dès que j'aurai avancé mes démarches. A bientôt !

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