jeudi 8 avril 2010

Suivi locatif : mon locataire et mon état d’autofinancement

Mon 1er locataire occupe donc le studio que j’ai acheté et rénové depuis prêt de 4 mois. Le premier bilan que je peux faire sur cette durée est assez positif : 1 seule intervention requise de ma part, un dimanche, il s’était retrouvé bloqué à l’extérieur de la copropriété, après avoir oublié ses clefs dans l’appartement…Pas très grave, mais confirme l’intérêt de louer à proximité de son logement principal lorsque l’on souhaite gérer en direct. Ma principale satisfaction est le fait qu’il n’y a eu aucun problème d’équipement depuis 4 mois; c’était l’une de mes craintes principales, tout était neuf, seulement testé sur des périodes courtes. Passé cette période de rodage qui aurait pu mettre en évidence un défaut majeur, j’ai maintenant espoir de ne rencontrer que des problèmes de vieillissement normaux. D’autre part, pas de soucis de paiement avec ce locataire, le paiement par virement bancaire arrive dans les temps, en incluant bien les charges diverses, notamment l’ajout de l’électricité. Et enfin, mon locataire est très satisfait de l’appartement dans son ensemble, un point rassurant pour la suite et pour le bouche à oreille.

La seule nouvelle négative est le fait que ce locataire quittera finalement le logement mi juillet, après 7 mois de location. Il ira poursuivre son année d’étude sur un autre campus, à l’étranger. Ce risque était connu, il y a avait avec lui une forte probabilité qu’il reste l’année complète mais ce ne sera finalement pas le cas.

Je vais donc me mettre à la recherche d’un autre locataire. Je vais continuer à focaliser ma recherche sur cette école, une rentrée étant prévue en septembre, ça ne devrait pas poser de problème. J’estime donc aujourd’hui que je devrais avoir une vacance probable de locataire de mi-juillet à fin aout, 1 mois et demi. Ca me laisse un peu de temps pour trouver, et je vais essayer cette fois-ci d’éviter l’annonce payante (70€). Mon locataire actuel, étant très satisfait de l’appartement, devrait pouvoir proposer le studio aux nouveaux arrivants de façon directe au sein de l’école, c’est en tout cas ce que j’ai commencé à discuter avec lui.

Je vois toutefois un avantage d’avoir un renouvellement assez rapide des locataires, disons tous les 6 mois / 1 an : la possibilité de suivre l’évolution de l’état de l’appartement et d’entretenir si besoin au plus vite sans attendre une trop grande dégradation. Le maintenir donc dans un état quasi-neuf et effectuer les mises à jour nécessaires. Par exemple, il faudrait que j’en profite pour ajouter un détecteur de fumée, équipement qui devrait devenir obligatoire à priori.

Quel va donc l’impact de cette vacance de location sur mon autofinancement ?

Avant ce changement, mon évaluation était de devoir ajouter 700€ sur l’année pour financer le bien. (dont 360€ mis de coté au sein de la copropriété pour anticiper des travaux à venir)

Avec 1 mois et demi de vacance locative, l’ajout sera de 1700€ sur l’année. Toujours pour un gain en capital de 3000€ sur cette première année.

En terme de perte par rapport aux revenus locatifs théoriques sur 1 an, 1700€ correspondent à 23% de revenu en moins.

Hors jusqu’à présent, dans mes simulations de rendement, je prenais une hypothèse de 25% de revenus à déduire par rapport aux revenus théoriques et sur 25 ans, le rendement était équivalent à un placement à 6,8% net.

Avec une hypothèse de 23%, le rendement est équivalent à un placement à 7,1% net.

Donc pour le moment, pas de soucis majeurs, je considère que ce placement immobilier reste intéressant, je suis légèrement mieux que mes prévisions.
Cependant, attention car il ne s’agit que de la 1er année, et dans le temps, certains frais augmenteront. En même temps, les loyers pourraient augmenter un peu également…

A court terme, je vais peut-être réfléchir à une légère augmentation de loyer (+20€ ?) lors de la remise en location, étant donné les demandes que j’avais eu la première fois.

Mais il est clair que l’autofinancement dans mon cas n’est possible qu’avec un appartement loué toute l’année, sauf à réduire significativement les mensualités du crédit (ce que je ne compte pas faire à court terme) et augmenter le loyer en parallèle.

Je vais tout de même continuer sur ma stratégie initiale, la location en meublé à des étudiants. Je continue à apprendre et à peser les avantages (loyer plus élevé, certaine garantie contre les loyers impayés…) et les inconvénients (vacance locative…). Il me sera toujours possible par la suite de revenir à une location plus standard, en non meublé éventuellement, en ciblant d’autres type de personnes, sur des périodes plus longues.


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7 commentaires:

Finances personnelles a dit…

Pour eviter les frais liés a l'annonce tu peux mettre une annonce papier directement dans l'école (il y a toujours un tableau à cet effet), en plus de ça tu peux mettre une annonce sur leboncoin ça ne coute rien.
Quitte à avoir un taux de rotation important hésite pas à augmenter un peu ton loyer pour etre dans la tranche haute, c'est toujours ça de pris sur ta rentabilité.

ChrisToonet a dit…

Un locataire plus stable, toujours en meublé, a pour avantage d'éviter cette rupture d'été, et aussi de limiter les dégâts éventuels causés par les déménagements ! Il faudrait voir à quel loyer renvoie cette stabilité, sachant que vous en partageriez le bénéfice ?? donc pas d'augmentation, mais une prime à la stabilité !!

Gyzmau a dit…

Pour ta période de vacation, étant donné qu'elle a lieu en juillet-aout, Il serait peut être intéressant de le loué à la semaine sur cette période.
Ou voir aussi si l'école a pas des entretiens, concours, visites ou autres. Donc Louer même un week end ton logement, pour réduire cette perte.
Bon courage.

Nothan a dit…

@Aurélien, en effet, l'annonce papuer dans l'école est la meilleure solution mais ce n'est pas si simple. il faut avoir ses entrées, l'école dispose de sa propre agence immobilière, payante bien sûr... c'esy pour ça que je compte sur mon locataire actuel pour me rendre ce service.
@ChrisToonet, si je vise un autre type de locataire, et pas les étudiants assez fortunés actuels, je pense devoir baisser mon loyer d'au moins 50€, voir un peu plus...donc le résulat n'est pas très différent avec un mois de vacance locative par an. Donc pour le moment je continue sur ma première idée, en essayant même d'augmenter un petit peu le loyer...
@Gyszmau, très bonne idée...j'avais pas envisagé cette option. D'autant plus que la ville est assez touristique. je vais travailler l'idée ! Merci beacoup, je vous tiens au courant si quelquechose aboutit dans ce sens !

Pruls a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
alteriche a dit…

Merci de ce retour.

Augmenter le loyer (à condition d'être en fourchette haute et pas hors-marché) peut permettre d'attirer des locataires aux revenus confortables et donc plus pérennes (ne changent pas si le logement leur convient).

Si la demande est importante, c'est soit que l'offre est faible, soit que le prix est trop bas (soit les 2).
Je mise tout de même sur une offre faible: donc PAS DE VACANCE de locataire!!
Si le futur locataire veut le bien, le critère sera de le prendre dès juillet, quitte à ce qu'il paye 1 mois pour un logement qu'il n'occupe pas.
C'est un surcoût pour l'étudiant mais c'est le prix de la tranquilité pour ne pas chercher dans la fosse aux lions en septembre!
A quel titre tu devrais louer dès juillet pour une entrée en septembre? Et si un candidat se présente le lendemain et te prends le logement de suite... tu auras perdu 1 mois de loyer.

Si vraiment personne n'accroche avec ce schéma, il sera toujours temps de faire machine arrière.
Je peux te dire que ton appart est suffisamment attractif (au vu des photos) pour donner envie à quelqu'un de payer 1 mois de loyer "à perte" pour éviter qu'il lui passe sous le nez ;)

Nothan a dit…

Aleriche, merci de ton commentaire. En effet, tu as raison, je pourrais essayer de faire jouer la conccurence (réelle ou non...)et demander un début de location un peu avant la période souhaitée. Disons à partir de mi-aout pour début septembre, pour ne pas avoir trop de scrupules non plus...
les 2 dernières semaines de juillet, je vais finalement dépanner un ami, pour un prix d'ami..., mais ça me couvrira au moins un peu plus que l'ensmeble des charges.
Etant donné que je suis un peu prèt certain de louer pour début septembre, il me reste donc 2 options pour en tirer un profit en Aout, location saisonnière (en ajoutant un peu d'équipements type draps...) ou location un peu forcée à un étudiant très intéressé. Merci, à bientôt.

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