jeudi 15 avril 2010

Une expérience d'investissement locatif au travers d'un programme immobilier neuf

Cet article est l'interview d'un ami qui a décidé d'investir dans l'immobilier locatif en tant que placement en 2002. je lui soumettrais tous vos commentaires ou questions.

  • Thierry, tu as acheté un F2 en août 2002 à Belfort dans un nouveau quartier résidentiel. S’agissait-il d’un programme neuf ?
Oui. A l'époque manquant de solidarité fiscale à l'égard de mes compatriotes, j'ai suivi le troupeau des gens semi-aisés (ou qui se considèrent comme tels) en achetant un F2 à Belfort. J'étais donc vraiment typé pour les offres des promoteurs (on devrait dire promenteur pour professionnel du mensonge), qui mettaient un accent incroyable là-dessus.
  • As-tu fait un investissement dans le cadre d’un régime fiscal particulier ?
    Dans le cadre de la loi Besson. J'en suis satisfait dans la mesure où je ne connais pas les autres régimes fiscaux. Pour rappel, pour un achat de 100 000 euros, vous pouvez inscrire une "charge" de 65 000 euros dans votre bilan foncier. 8 000 les cinq premières années, 2 500 les 10 autres. En contre-partie votre loyer est plafonné, mais dans mon cas ça correspondait à la valeur marché. Et le locataire doit avoir des revenus inférieurs à un certain montant. Mais visiblement il n'y a aucun contrôle, passé le premier de ces locataires.

    • Qu’est ce qui t’a poussé à investir dans l’immobilier ?
    Comme dit plus haut, un manque total de solidarité fiscale, encore que ce faisant, je participe tout de même à une baisse de la pression sur les loyers. Et tout de même l'intuition que pour les petits patrimoines, la pierre est un investissement plus maîtrisable que les mirages des bancassureurs. D'une pierre, deux coups donc. Bien sûr les rendements sont faibles par rapport à des produits purement financiers; en terme de trésorerie, ce n'est d'ailleurs qu'un coût au début (la durée du prêt dans mon cas).

    • Quels sont selon toi les principaux atouts de l'investissement en immobilier?
    On peut réellement établir un budget recettes/dépenses, en connaissant les risques encourus, des impayés notamment. Certainement qu'avec un minimum de culture financière, c'est aussi le cas pour des actions en bourse par exemple. Mais tout de même, autant commencer son patrimoine dans l'immobilier et diversifier après. Et bien que ne donnant peut-être pas l'impression d'y attacher beaucoup d'importance vu mes propos déjà énoncés, il semble tout de même plus civique de construire des logements qui serviront réellement de résidence locative, avec des loyers accessibles que de participer à des bulles (qui peuvent être immobilières d'ailleurs...) via une culture du profit pouvant se retourner contre d'autres, voir vous-mêmes.

    • Avec maintenant quelques années de recul, considères-tu que ton achat a été un bon investissement ?
    Oui pour l'instant, mais je ne le saurai vraiment que le jour où je le vendrai ou très longtemps après la fin du prêt. Mais franchement, ça aurait pu mal se passer en tombant sur des gens encore plus véreux que ceux que j'ai dû côtoyer. Je n'étais pas assez prudent. D'un autre côté, être trop exigeant peut empêcher toute décision.

    • Y a-t-il des points que tu regrettes ou des choses que tu aurais faites différemment ?
    J'ai acheté sur plan, mais assez près de la fin des travaux suite à un désistement. J'aurais dû exiger les coordonnées du précédent acquéreur, pour connaître le prix qu'il avait obtenu. Dans mon cas il y a eu 5 000 francs français rajoutés sur ma bonne tête, mais je ne l'ai su qu'après. D'un autre côté ce voleur de vendeur (pléonasme je sais) m'a aiguillé vers une agence de location vraiment correcte. Pour autant ce rajout est un scandale.
    J'ai essayé de bien inspecter l'appartement à la fin des travaux, mais il faudrait aussi le faire pour les communs et idéalement avec l'ensemble des autres acheteurs. Mais bien sûr ce n'est pas le promoteur qui va nous mettre en relation avant de nous avoir définitivement ferré. A une autre cage d'escalier que la mienne c'est une véritable honte, avec des inondations à l'entrée à la moindre pluie. Le droit est très mal fait, puisqu'ils vont devoir prendre le risque d'une procédure coûteuse, alors que la mal-façon est évidente. Et c'est le métier du promenteur de penser à cela (penser à l'inondation, pas penser à éviter le procès). Je m'en tire bien, avec pour l'instant seulement l'interphone et la porte d'entrée à refaire. De l'aveu de l'électricien, c'est une aberration la façon dont cela a été installé. En prime pour moi, une pièce importante de la chaudière qui a claqué.
    On ne devrait jamais souscrire un prêt, sans faire retirer la clause des pénalités en cas de rachat (en général 6 mois d'intérêt). Ces requins de banquier (toujours pléonasme, je sais) n'en parlent pas, pourtant souvent un prêt ne va pas au bout. Ne serait-ce qu'en cas de vente du bien. Etant donné que c'est en général l'achat de sa vie, il faut impérativement se mettre dans l'état d'esprit suivant. Considérer le bancassureur devant soi, comme étant le pire marchand de tapis existant car c'est tout simplement la triste réalité. Etre intimement convaincu qu'ils tenteront toujours de vous faire payer le prix fort, présenté comme incompressible, alors qu'ils ont quelques marges de manoeuvre, même si celles-ci sont de plus en plus centralisées au siège social. Et ne pas se contenter d'un petit rabais sur les frais de dossier ; tenter de rogner sur tous les sujets. La fidélité ne payant absolument pas, changer de banquier dès qu'il le faut. Relire tout à la moindre virgule.
    • Arrives-tu à autofinancer ton acquisition ?
    Non, les premières années ça me coutait 100 euros par mois tout décompte fait.

    • Avec la crise, as-tu rencontré plus de difficultés pour louer ou as tu dû baisser ton loyer ?
    Mon deuxième locataire (un célibataire, militaire de carrière, mais pas très discipliné pour la vie quotidienne visiblement) ne pouvait plus assumer son loyer fin 2008 et est parti loger dans sa caserne en réglant ses arriérés. J'ai du attendre 8 mois avant que l'agence ne trouve mon actuelle locataire.

    • Tu gères ton bien par l’intermédiaire d’une agence. Pourquoi ce choix ? Es-tu satisfait de leur service ?
    Choix indispensable dans mon cas, car je n'aurais pas pu suivre correctement le travail que cela occasionne. Ce n'est pas très conséquent, mais il faut être facilement disponible quand même. Dans l'exemple du militaire, je n'aurais pas pu bien mener les choses en courant après les renseignements comme quoi il n'était pas mort (c'est une façon de parler), mais en mission militaire pour six mois sans avoir pensé à ces factures courantes ... Ca me facilite aussi le dialogue avec le syndic et les requêtes des locataires, car j'habite à 80 kilomètres de cet appartement.
    • Quels ont été tes critères de choix pour le choix de ton appartement ?
    Je voulais du neuf. Mais sur plan c'est encore plus risqué, notamment pour les délais qui prennent facilement un an de retard. Comme celui-ci était quasiment achevé, j'ai pu le visiter.
    • Sous quelle forme déclares-tu tes impôts ? En microfoncier ou au réel ?
    En micro-foncier, c'est nettement plus avantageux dans mon cas du fait du régime fiscal auquel je peux prétendre.

    • Comptes-tu réaliser d'autres opérations similaires?
    Si j'avais le temps, oui je le ferai.

    • Conseillerais-tu ce type d’investissement locatif ?
    Dès qu'on peut mettre 100 à 200 euros de côté par mois, avec quand même la capacité d'assumer un an sans loyer, on peut se lancer. Mais bon d'abord satisfaire ses projets de vie et après passer à ça.


    • As-tu des livres à recommander à ceux qui souhaitent investir ou qui ont déjà investi dans l'immobilier?
    Un conseil, achetez "Vous plaisantez M Tanner ?" aux éditions de l'Olivier. Mais c'est plus pour l'achat d'une résidence principale que c'est judicieux. C'est l'histoire d'un type normal qui se lance dans des travaux de rénovation d'une maison ... à lire impérativement. Je dis toujours quand je le conseille, que c'est comme la bande dessinée "Joe Bar team". Les non-motards rient parce que c'est drôle d'assister à toutes ces bourres finissant en gamelle. Les motards rient aussi mais avec les tripes en plus, parce que c'est du vécu, j'en sais quelque chose. Avec ce livre c'est pareil. Tu sens dans ta chair les déboires de ce type et tu ries aux éclats de bon cœur.






    1 commentaires:

    Diagnostic immobilier a dit…

    Investir dans l’immobilier est beaucoup plus simple que l’investissement financier. Les paramètres de réussite sont plus maitrisables et palpables. La seule vrai difficulté vient du choix du bien immobilier c’est la ou il ne faut pas se tromper.

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