Comment bien déclarer ses revenus Airbnb ?

Le moment est venu de remplir sa déclaration de revenus. Une tache simplifiée ces dernières années avec la déclaration pré-remplie, en particulier les salaires communiqués par l'employer. 

Ça commence à se corser un peu dès qu'il s'agit de déclarer d'autres revenus, notamment les revenus locatifs. 

En ce qui me concerne, ceux de ma location touristique Airbnb. Et vous ne pourrez plus vous y soustraire, Airbnb communique directement également au fisc vos revenus perçus !

Dès que vous commencez à remplir votre déclaration en ligne, une fenêtre vous indique que certaines plateformes ont communiqué à l'administration fiscale les données suivantes... Dans mon cas, il y avait bien mes revenus Airbnb de 2020, et même les ventes de ma femme sur Vinted ! 178€...

Et on vous précise qu'il est de votre responsabilité de les déclarer correctement si nécessaire. (c'est à dire par exemple si ces recettes dépassent un certain montant, loin d'être le cas pour Vinted, mais obligatoire pour mes revenus Airbnb)

La déclaration de mes revenus Airbnb

Comme expliqué dans mon dernier article, les revenus Airbnb sont considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

Louer en meublé sur Airbnb revient à être sous un statut de LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Tout ceci implique de s'être fait connaitre de l'administration fiscale en ayant déposé un formulaire POi de début d'activité au Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui permet de vous délivrer un numéro SIRET. 

A ce moment là, vous aurez aussi à choisir votre future mode d'imposition, micro-BIC ou BIC réel. 

Déjà avec mon 1er investissement locatif, un studio loué en meublé, j'avais opté pour l'imposition en BIC réel. 

Faire appel aux services d'un expert comptable est indispensable pour réaliser ce type de bilan comptable, mais le résultat sera des années d'exploitation de votre investissement sans quasiment la moindre imposition. 

Le principe de la déclaration au réel est de retrancher à vos recettes locatives brutes, l'ensemble de vos charges. le résultat étant le montant imposable. 

Si celui ci est nul ou négatif, aucun impôt sur vos revenus locatifs à payer. 

Quelles sont les charges prises en compte ? 

Comment bien déclarer son investissement meublé LMNP

L'un des types d'investissement immobilier parmi les plus rentables est la la location en meublé, et notamment de courte durée pour des séjours touristiques. 

Evidemment, le COVID-19 aura pénalisé beaucoup d'investisseurs, mais soyons optimistes, la reprise est pour bientôt!

C'est ce que j'espère en tout cas pour mon gite loué sur Airbnb. 

Mais pour le moment, l'heure est à la déclaration fiscale des revenus de 2020, et donc entre autres les recettes locatives de cette location meublée. 

Je viens de recevoir le bilan comptable réalisé par mon expert comptable, qui va me permettre de finaliser ma déclaration de revenus en ligne. J'y reviendrai en détail dans le prochain article, expliquant notamment chiffres à l'appui pourquoi je n'aurai à nouveau aucun revenu location imposé cette année. et pas uniquement, à cause du COVID-19 !

Mais comment bien déclarer à l'administration fiscale une activité de location meublée ?

Tout d'abord, il faut savoir que pour la plupart d'entre nous il s'agit d'une activité de type LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.  

On passe dans un statut professionnel (LMP) en cas de revenus qui dépassent les revenus autres (salaires) du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (et si les revenus annuels locatifs sont supérieurs à 23000€.)

D'autre part, les revenus locatifs issus de location meublée ne sont pas des revenus fonciers (comme pour les locations vides), mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux, des BIC. 

Et donc si vous vous lancez dans une activité de LMNP, vous devez obligatoirement le faire savoir à l'administration fiscale ! sous peine de contrôle fiscale très probable et de redressement...

En théorie, vous devez donc dès le début de la mise en location, s'inscrire au moyen d'un formulaire que l'on peut trouver en ligne, le formulaire POi, ou Cerfa 11921. Assez simple, uniquement composé de 2 pages. 

Le voici ci-dessous :

Investissements immobiliers, mes arbitrages, quelques explications

Il y a tout juste 5 ans, je m’apprêtais à signer mon 3ème investissement locatif, la maison adjacente à ma résidence principale que je loue depuis à l'année sur Airbnb en tant que location touristique. 

A l'époque, je possédais donc 2 autres investissements immobiliers, 2 studios : le premier acheté en 2009  loué dès le début en meublé LMNP, et le second acheté en 2014, déjà occupé par un locataire, en location classique, nue. 

Mais ces dernières années j'ai décidé de réaliser quelques arbitrages, immobilier notamment, en décidant de revendre ces 2 appartements.

Pourquoi avoir revendu ces 2 investissements locatifs ?

Effectivement, ça peut apparaitre paradoxal pour quelqu'un dont le but est de développer des revenus alternatifs, et ainsi gagner en indépendance financière. 

Mais tout bon investisseur doit aussi savoir arbitrer. Ne pas rester enfermer dans une position et savoir s'adapter. Plusieurs paramètres m'ont fait prendre ces décisions, juste avant le début de la crise du COVID-19 ! Et il est certain que je regréterrai de ne pas l'avoir fait aujourd'hui. Je vais y revenir...

Commençons déjà par mon 1er studio. 

Je l'ai revendu en 2019. Pendant 10 ans, je l'ai loué en meublé, sous le statut de LMNP, uniquement à des étudiants venant se former durant quelques mois (2 à 10 mois) dans une grande école de management.  

Durant les 6 premières années, je peux considérer qu'il s'agissait d'un bon investissement. Quasiment autofinancé, avec presque suffisamment de revenus locatifs pour compenser l’intégralité des dépenses. L'imposition en BIC réel ayant également joué un rôle majeur pour rendre cet investissement intéressant. Pendant ces 6 ans, mes locataires ont donc payé mon emprunt (plus toutes les charges locatives). 

Puis année après année, 2 paramètres ont commencé à faire pencher défavorablement la balance. Premièrement, la plus grande difficulté à bien louer. C'est à dire avec un minimum de vacances locatives. Hors, il s'avère que les périodes de formations des étudiants sont devenues de plus en plus courtes, plus morcelées. Plus de locataires à gérer dans une année, plus de semaines voir de mois perdus entre chacun. Et j'ajouterai également, une plus grande difficulté à trouver ces étudiants, plusieurs résidences dédiées ayant été bâties ces dernières années, offrant le meilleur confort et les meilleurs services (conciergerie...) !

Donc des revenus locatifs en baisse. Et de plus en plus avec le temps. 

Comment déclarer un 2ème bien en location meublée LMNP

Vous le savez, je me suis à présent lancé dans de la location saisonnière. Saisonnière n’est d’ailleurs probablement pas le bon terme, puisque pour le moment il n’y a pas vraiment de période creuse qui se dégage. Depuis novembre, la demande est forte et régulière, je devrais donc plutôt parler de location meublée de courte durée ou location meublée de tourisme.

Et même si j’utilise exclusivement les services d’Airbnb, ça reste ni plus ni moins que de la location meublée sur l’année, dont les revenus devront être déclaré de la bonne manière auprès du service des impôts.

Et c’est là que les difficultés commencent en général.

J’ai la chance d’avoir déjà un peu d’expérience en la matière avec mon 1er studio que je loue déjà en meublé et pour lequel je suis déclaré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mon souhait était de donc de « simplement » dupliquer ce qui a été fait pour le studio et ainsi bénéficier des mêmes avantages, à savoir la possibilité déclarer les recettes selon le régime BIC réel et ainsi limiter très fortement l’imposition sur les revenus du gite, voir même peut-être l’annuler pour quelques années comme c’est le cas pour mon studio. 

Déclarer auprès de sa mairie son activité de meublé de tourisme

Étant donné qu’ici il s’agit de location « saisonnière », il y a tout de même une première variante : l’obligation de demander l’autorisation à sa mairie, au moyen du formulaire adéquat (cerfa 14004*02). Il est demandé de spécifier les périodes prévisionnelles de location, j’ai dans mon cas choisi la location sur l’année complète. Ce formulaire nous a été retourné quelques jours plus tard, signé par le maire.

Nous pouvions donc débuter notre activité. 

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article…

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

Un nouvel investissement locatif pour de la location saisonnière en 2016 ?

Ca fait désormais un tout petit peu plus d’un an que j’ai perçu le 1er loyer de mon 2ème investissement immobilier, un studio plein centre-ville que j’avais acheté déjà occupé, avec un bail en cours donc. La gestion est pour le moment déléguée à une agence, en attendant que le locataire donne son préavis de départ. Ce sera alors l’occasion pour moi de reprendre la gestion en direct et de passer en location meublée, comme je le fais depuis plus de 6 ans avec mon 1er appartement.

L’objectif étant bien sûr une bien meilleure rentabilité, avec notamment une fiscalité très avantageuse.

Avec quelques travaux de rénovation prévus cette année dans ma résidence principale, je n’envisageais pas de me lancer dès cette année dans un nouveau projet d’investissement locatif, et pourtant ça risque bien d’être le cas !

De manière générale, se limiter à un ou 2 biens locatifs permettra certes d’améliorer ses revenus une fois la retraite arrivée, mais n’est pas suffisant pour devenir indépendant financièrement, et se passer totalement de revenus salariés.

De plus, le temps est notre principal ennemi : il faut commencer à investir le plus tôt possible et espacer au minimum ses différents achats.

Mais avoir quelques liquidités disponibles et une situation financière la plus solide possible est toujours plus confortable pour se lancer dans un nouveau projet.

J’aurai donc bien attendu encore un an de plus…

Mais voilà, un bon investisseur doit aussi savoir saisir les occasions qui se présentent ! 

Acheter la maison voisine ? 

Je vous avais parlé dans cet article daté d’il y a un peu plus de 2 ans de la maison voisine à ma résidence principale.

Comment déclarer ses revenus LMNP : l'interview d'un expert comptable

Comment déclarer les revenus de vos locations meublées ? C’est une question à laquelle vous allez bientôt devoir répondre. Choisir l’option simple du micro-BIC ou celle un peu plus complexe mais fiscalement plus avantageuse du BIC réel ? Pour la 2ème option il est encore temps de vous y prendre et de contacter un expert-comptable.

Pour plus d’information sur ce sujet, je vous propose aujourd’hui une interview de Julien Llorens, responsable du cabinet d’expertise CMF Conseil et Expertise. Une interview dans laquelle j’aurai appris une excellente nouvelle concernant le crédit d’impôt pour 2016…

Bonjour Julien,

D’après les retours de plusieurs lecteurs et mon expérience personnelle, il semble difficile de trouver un expert-comptable, qui ait non seulement l’expertise mais également la volonté d’assurer la réalisation de déclaration LMNP, pourquoi avez-vous spécialisé votre cabinet dans cette voie ?

Nous constatons une forte demande pour la location meublée LMNP au réel, depuis sa refonte en 2009, grâce aux nombreux atouts qu’elle offre aux investisseurs notamment en matière fiscal.

Ce n’est pas une spécialisation à part entière, puisque nous nous occupons également tout type de TPE PME mais nous avons fait le choix de consacrer une grande partie de notre activité comptable à ce régime qui comporte de nombreuses spécificités.

Ce sont de petits dossiers avec généralement un ou deux appartements loués et qui, selon le volume, peuvent s’avérer moins rentable qu’une comptabilité classique n’intéressant donc pas certains confrères.

Même si dans la grande majorité des cas, le régime BIC réel est un régime d’imposition plus rentable que le micro-BIC, proposez-vous à vos clients au préalable une étude comparative des différents modes d’imposition afin d’orienter leur choix ?

En effet, chaque cas est particulier et doit faire l’objet d’une étude de cas spécifique.

Le contrôle fiscal de mes revenus locatifs !

En fin d’année, les lettres des impôts sont légion dans la boite aux lettres : taxe d’habitation, taxes foncières, dernière tranche de l’impôt sur le revenu (et oui, je ne suis pas mensualisé, et d’ailleurs le probable futur prélèvement à la source me déplait fortement !)...

Mais même si c’est toujours pénible, on s’y attend, rien de surprenant.

Il y a par contre un autre type de courrier des impôts auquel je ne m’attendais pas, même si je savais bien que la probabilité était haute, très haute même !

Un courrier provenant du pole contrôle des revenus du patrimoine, que m’adressait une certaine contrôleuse des impôts !

Il s’agissait donc de mon tout premier contrôle fiscal !

Une bonne histoire à raconter aux collègues, alors que justement ça faisait déjà plusieurs semaines que beaucoup d’entre nous tentaient de justifier au mieux le Crédit Impôt Recherche que la société touche chaque année en tant que centre de recherche…

Il fut un temps où l’Etat ne demandait aucune justification, mais les temps ont bien changé (il y a un peu de dette à combler…) et à présent chaque année, nous avons droit à contrôle fiscal dont le but est de vérifier que l’argent versé sous forme de crédit d’impôt a bien été utilisé pour faire de la recherche et pas autre chose ! Ce qui veut dire que chaque chef de projet doit tenter de justifier que son travail est bien rentré dans les cases de l’administration fiscale, ce qui est loin d’être évident…

Bref, alors que je m’arrachais déjà les cheveux au boulot, j’ai eu droit à mon contrôle fiscal personnel !

Un contrôle fiscal sur les revenus locatifs des années 2012, 2013 et 2014

L’objet du courrier était une « demande de renseignements » concernant mes déclarations de revenus des années 2012, 2013 et 2014, les 3 dernières années donc.

Mais plus précisément les demandes étaient focalisées sur la déclaration des revenus issus de mon 1^er investissement locatif.

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 

Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !

La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1^ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article. 

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :

• un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
• et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :

• les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
• les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
• et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.

Le déficit foncier de mon investissement locatif

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.

Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1^er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.

Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

Location meublée et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, j’ai pour la première fois cette année bénéficié de l’amortissement comptable de mon 1^er investissement locatif. 

 

Après avoir rempli un formulaire Poi pour me déclarer officiellement en tant que « loueur en meublé non professionnel (LMNP)», j’ai obtenu un numéro SIRET en 2013, ce qui m’a ensuite permis de déclarer mes recettes locatives de 2013 sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel. 

Pour cela, j’ai fait appel à un expert-comptable, qui s’est chargé du calcul de l’amortissement du bien (4118€ de déduction supplémentaires pour 2013) et d’établir le bilan comptable global de l’année de gestion locative.

Au final, comme espéré (et prévu !) le bilan de l’année 2013, déclaré en mai 2014 s’est chiffré par un déficit de 1967€. Un déficit qui perdurera encore au moins 12 ans…

En pratique, ça signifie que je n’ai eu aucun impôt à payer sur les revenus locatifs de l’année 2013, ni aucun prélèvements sociaux par la suite.

Avec cependant 2 bémols :

Un temporaire sur 2014 : Des frais d’expert comptables (500€) et de CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) avancés en 2014, même si les frais d’expert comptables ont été pris en compte dans les déductions cette année et que l’adhésion au CGA permettra de bénéficier d'un crédit d'impôt en 2015 couvant l'ensemble de ces frais comptables (expert + CGA,plafonné à 915€). 

Et un permanent : tout de même un impôt à payer, la CFE, la Cotisation Foncière des Entreprises.

Et oui, évidemment avec un numéro SIRET, on est classé en tant qu’entreprise, et on devient assujetti à cet impôt. 

La Cotisation Foncière des Entreprises, montant et paiement

J’ai donc reçu mon avis d’imposition début novembre, pour un règlement au plus tard le 15/12/2014. 

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

Combien d’années sans impôts sur les revenus locatifs grâce au régime BIC réel ?

Dans l’un de mes derniers articles, je vous ai parlé de l’amortissement comptable de mon appartement meublé (rendu possible par le fait que je déclare cette année au régime BIC réel) ou comment je vais pouvoir déduire de mes recettes locatives une partie de la valeur de mon bien immobilier et de son mobilier, sur des dizaines d’années.


Ce montant de déduction est loin d’être négligeable, de 4000€ par an les premières années, à 1000€ jusqu’à 50 ans dans mon cas. De quoi réduire significativement le montant de revenus fonciers sur lequel je serai imposé !

Et les déductions ne s’arrêtent pas là : à cette dépréciation annuelle de la valeur de l’appartement, il faut en effet également ajouter d’autres charges ou dépenses déductibles qui au final vont dépasser le montant des loyers annuels pendant de nombreuses années.

Ainsi, le bilan de la déclaration fiscale en BIC réel que j’ai faite cette année en 2014, sur les revenus de 2013, était déficitaire, le déficit se chiffrant à – 1967€ !


Les déductions fiscales en BIC réel

Voici donc les déductions qui ont été cumulées par mon expert-comptable pour arriver à ce déficit de 1967€ :

L’amortissement comptable de mon appartement meublé

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), à présent déclaré officiellement avec un numéro SIRET, l’intérêt de déclarer ses recettes locatives au réel (en BIC réel) est de pouvoir amortir la valeur du bien immobilier et de son mobilier.

L’autre option est la déclaration fiscale en micro-BIC, avec 50% d’abattement sur les revenus bruts, ce qui reste généralement nettement moins avantageux.

Reste à savoir calculer le montant annuel de cet amortissement selon les bonnes règles comptables en vigueur.

Comme vous le savez j’ai choisi de faire appel à une expert-comptable pour prendre en charge, non seulement ce calcul d’amortissement, mais plus largement ma déclaration fiscale de revenus locatifs en BiC réel.

Elle vient de me faire parvenir l’ensemble des formulaires 2031 et 2033 que je dois remettre aux impôts avec le reste de ma déclaration sur le revenu.

Comme prévu, je suis effectivement bien déficitaire, c'est-à-dire plus de déductions que de recettes, donc aucun impôt à payer pour mon studio meublé. Je vous donnerai d’autres détails dans un prochain article, mais je voulais dans un premier temps vous exposer comment a été estimé mon amortissement dans les années à venir.


L’amortissement comptable par composantes

4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014

J’ai regardé les comptes prévisionnels de mon studio pour 2014. Et il est probable que l'autofinancement soit acquis pour la première fois cette année ! Pour la 4ème année de location.

Comme évoqué dans l’article précédent, un investissement locatif, ça s’optimise. Une fois l’achat effectué, il reste bien souvent des recettes supplémentaires à obtenir ou des frais à réduire. Ça demande un peu d’expérience ou d’efforts… récompensés par une rentabilité locative bien meilleure.

C’est ce qui devrait donc m’arriver cette année, essentiellement pour 4 raisons que je détaillerai plus loin.

Mais tout d’abord des chiffres ! 

Il s’agit pour la plupart de prévisions, qui seront évidemment à affiner. Mais sauf problème majeur (des travaux ou des renouvellement de mobilier non prévus…), je devrais être bénéficiaire de 17€ par mois cette année !

En 2013, j’ai ajouté de ma poche plus de 80€ tous les mois… ca représente donc quasiment 100€ de capacité d’épargne mensuelle en plus, d'une année sur l'autre !

Bilan prévisionnel des comptes de mon appartement locatif pour 2014

Pourquoi du cashflow en 2014 ?

Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.

Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :

• les loyers
• les récupérations de charge

Les sorties d’argent sont plus variées : 

• Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les travaux d’entretien ou de réparation
• La taxe foncière
• Les frais d’assurance
• Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

1. A l’achat du bien immobilier 
2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt

 

Un premier point de départ donné dès l’achat du bien

Rendement locatif : l’outil indispensable

Il y a un an et demi je vous avez parlé d’un outil en ligne que j’avais trouvé pour calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier. Un outil très simple mais qui se démarquait des autres pour 2 raisons : 

1. la prise en compte de l’imposition 
2. l’estimation de l’évolution du rendement au fil du temps.

Un outil idéal pour comparer rapidement différents investissements locatifs, selon différents mode de gestion (vide, meublé…).

Etant en phase de réflexion pour un 2ème investissement immobilier, je suis retourné sur ce site pour faire quelques simulations et c’est là que j’ai découvert que l’outil avait bien évolué !

Avec notamment ce qui me manquait à l’époque, l’intégration du régime BiC réel avec la prise en compte de l’amortissement du bien dans le calcul du rendement.

Cette fois tout y est, simple et efficace. Idéal pour dégrossir un projet immobilier !

L’occasion en une vingtaine de copies d’écran de vous dresser un tour d’horizon des possibilités offertes par ce site en ligne : Rendement Locatif

Je suis parti sur des chiffres que je considère réalistes pour un projet personnel de location meublée.

Les données de son projet d’investissement

Les 2 images suivantes constituent l’ensemble des données à remplir :

Location meublée : la préparation de ma prochaine déclaration fiscale en BIC réel

 

Petit rappel sur le régime BIC réel

Tout a commencé il y a un peu plus d’un an, fin 2012, par la lecture de ce livre. Même si j’avais eu connaissance de tout l’intérêt de ce régime fiscal au travers de différents commentaires sur le blog, c’est la première fois que j’y voyais vraiment clair sur quoi faire et comment le faire ! l’aspect pratique des choses…

Après avoir identifié une expert-comptable ayant déjà réalisé de telles déclarations, début 2013, je me suis donc déclaré officiellement loueur en meublé non professionnel (LMNP) en déposant un formulaire Poi à mon centre des impôts.  (vous pourrez voir un scan de de formulaire dans cet article).  

En précisant un début d’activité en location meublé au 1^er janvier 2013.

Quelques mois plus tard, j’obtenais mon numéro SIRET. (que vous pouvez voir ici).

Comme précisé dans le formulaire Poi, déclarer une activité de type LMNP nous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Et donc évidemment, je n’ai pas été oublié, fin 2013, j’ai reçu un formulaire de déclaration CFE qui était à retourner pour le 1er janvier 2014.

J’ai tout de même dû passer un petit coup de téléphone à mon expert-comptable pour lui demander quelques précisions (par exemple pour le montant de revenus sur l’année, avec ou sans les charges ?), mais globalement cette déclaration était assez succincte.

Et j’en ai profité pour fixer un RDV avec elle, fin janvier de cette année, pour préparer ma déclaration 2014.

La maison voisine en investissement locatif ?

Je vous en ai parlé il y a quelques mois, j’ai acheté une nouvelle maison. A l’époque j’avais appris que l’une des maisons voisines était occupée par des locataires. Ce que je ne savais pas c’était que cette maison était en vente !

Est-ce une bonne opportunité pour un 2ème investissement immobilier locatif ?

De quoi s’agit t-il exactement ?

On pourrait plutôt parler de maison de ville. Une vielle maison mitoyenne en pierre, entièrement rénovée il y a quelques années,  une surface habitable d’environ 85 m² (100 m² au sol), 4 chambres sur 2 étages, en bord de route, et offrant un petit jardin d’environ 100 m². Une particularité intéressante, chaque chambre dispose de sa propre salle de douche.

Pourquoi cette maison m’intéresserait au-delà du placement locatif ?

Outre l’intérêt en termes d’investissement locatif, cette maison m’intéresserait surtout pour bonifier ma propre résidence principale. Je m’explique. Nos 2 jardins séparés de hauts murs en vielle pierre, sont toutefois un peu imbriqués. Une façon d’optimiser mon propre jardin de 250 m² serait de récupérer en gros la moitié du jardin voisin puis de reclôturer. 

En termes de valeur marchande des 2 biens, on pourrait penser que ça améliorerait un peu celle de ma résidence principale et dégraderait celle du bien locatif.

Il y aurait nécessairement un coût : d’abord pour détruire le mur en pierre et en remonter un dans le même style

Et il faudrait également recadastrer, faire redéfinir les limites des 2 propriétés.  Même si je suis l’unique propriétaire des 2 habitations.

Mais cette optimisation n’a de sens que si l’objectif principal de cet achat, l’investissement locatif, tiens la route.