lundi 1 octobre 2012

Comment bien estimer la rentabilité locative, impôts compris !

Comme évoqué dans cet article, le souhait de débuter un nouveau projet d'investissement immobilier devient de plus en plus concret.

Et les dernières annonces peu réjouissantes de ma société parlant de coupes nécessaires pour faire repartir les bénéfices à la hausse et ainsi rassurer les investisseurs, vont surement faire accélérer un peu mes recherches : avec un CDI, c’est toujours plus simple pour obtenir un prêt !

Du coup je commence à considérer et comparer différents types possibles d’investissement immobilier, j’y reviendrais dans un prochain article.

Et pour comparer, ça passe nécessairement par des chiffres ! J’utilise beaucoup Excel, avec mes propres feuilles de calcul, mais j’ai découvert une application en ligne, Rendement Locatif, totalement gratuite, que je souhaitais partager avec vous !

Il y a particulièrement 2 points que je trouve très intéressant :

  • la prise en compte de la fiscalité dans l’estimation du rendement, et ce pour différents types d’imposition : micro-foncier, micro-BIC, réel.
  • et surtout l’évolution du rendement sur la durée du prêt choisi ! C’est un détail que l’on oublie souvent, selon le type d’imposition choisi (mais aussi selon l’évolution du montant du loyer ou des charges), le rendement évoluera à la hausse ou à la baisse.

Outre, simuler la rentabilité (et l’autofinancement) de tel ou tel bien immobilier, ca en fait un outil très utile pour d’abord faire le bon choix initial en termes de type d’imposition, puis pour optimiser le rendement au bout de quelques années en changeant éventuellement.



Exemple concret avec les chiffres de mon studio locatif


Les données à rentrer :

  • le bien immobilier : coût d’acquisition, montant des travaux de rénovation, loyer (d’ailleurs l’appli donne une fourchette de loyer selon la ville où se trouve le bien). 
  • les charges 
  • l’emprunt : apport personnel, durée du prêt, taux d’intérêt…
  • l’imposition : avec choix du type choisi et tranche d’imposition pour les revenus. 
  • puis la possibilité de préciser certains « paramètres avancées » : revalorisation annuelle du loyer, des charges, frais de gestion, vacance locative, etc…
Vraiment très complet, avec donc la possibilité de simuler avec précision plusieurs années de gestion locative.



La feuille de données à remplir

Le rapport d’investissement :


Les principaux résultats sont :

  • le coût total de l’investissement  (inclu les frais de notaire, les travaux de rénovation...)
  • le montant des mensualités d’emprunt
  • les charges (de la 1ère année), ce qui permet à ce niveau d’avoir une idée de l’autofinancement, ce qu’il faudra ou non ajouter de sa poche chaque mois. 
  • et les divers rendements : brut, net et surtout, le vrai plus de cet outil, net après imposition sur les années de la durée du prêt immobilier.
la première partie du rapport d'investissement....


...suivi du tableau de rendement net après impôts sur les 20 années de prêt immobilier

On peut donc se rendre compte très facilement avec cette application de l’influence de tel ou tel paramètre.

Mais comparativement à d’autres simulateurs, pouvoir juger de l’importance des impôts fonciers sur la rentabilité réelle et surtout de l’importance de faire le bon choix de type d’imposition apporte vraiment de la valeur.


Commencer au réel puis passer au micro foncier…

Au-delà de permettre aux indécis de choisir leur mode d’imposition le plus optimisé pour débuter (en général le régime réel à partir du moment où un prêt a été contracté, et donc lorsque l’on a beaucoup d’intérêts d’emprunts à déduire), la comparaison des scenarios simulés permet d’estimer au bout de combien d’années, il serait préférable de revenir à un classique micro-foncier et son abattement de 30% sur les recettes locatives (30% pour un bien loué nu, 50% sinon en meublé).

J’ai par exemple comparé ci-dessous, pour le cas de mon studio, le régime réel au régime micro-BIC. Le micro-BIC et son abbattement de 50% procure un rendement supérieur au bout de 7 ans, alors que le montant des intérêts d’emprunt à déduire commence à se réduire...

Rendement net après impôts selon le régime fiscal choisi : réel ou micro-BIC

Il y a tout de même un point important qui n’est pas encore considéré dans cet outil, l’amortissement du logement dans le cas d’une imposition au réel d’un bien loué meublé.
Et ce détail change tout ! c’est le seul qui permettra sur 20 ans ou plus de ne pas payer d’impôts sur ses recettes locatives. Décrite de façon limpide dans ce livre que je viens de terminer,  je m’active actuellement à enfin mettre en oeuvre cette solution pour ma déclaration 2013, en essayant tout d'abord de trouver un expert-comptable pouvant m’aider à mettre les choses au carré.

Mais à l'exception de ce point, spécifique aux locations meublées, très peu de choses à redire sur ce simulateur simple et efficace !


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10 commentaires:

Alex de la bourse à long terme a dit…

Bonjour,
Merci pour cette adresse !
Je gère une SCI qui comprend 3 apparts et bientôt 4 et mon associé se sert d'un logiciel comptable pour la saisie des dépenses/recettes
On s'en sort très bien et sans avoir besoin d'un expert-comptable.

Comment-se fait-il que tu es besoin d'un expert-comptable ?
Il va te faire payer des honoraires.

Alexandre

Olivier a dit…

@Alex, mon principal besoin n'est pas tant au niveau de la comptabilité qu'au niveau de la bonne estimation de l'amortissement de mon logement et de la bonne démarche à suivre pour la déclaration au réel avec bien amorti. Les infos que j'ai pu obtenir du service des impôts ne m'ont pas vraiment aidées. A priori, ces honoraires seraient déductibles...à vérifier. A bientôt.

Ludovic a dit…

Hello
Ne t'inquiete pas, cela a ete verifie... ;)

Anonyme a dit…

Article vraiment intéressant ! Je suis impatiente de voir le résultat avec ton expert comptable.
Depuis un an, je suis moi-même propriétaire bailleur d'un studio meublé. Mon beau frère est commissaire aux comptes, mais ne peut m'aider à choisir la bonne fiscalité. La fille d'un ami, jeune expert-comptable et présidente de l'association de son école, m'a orienté vers un jeune diplômé. D'après elle, les questions immobilières relèvent de connaissances très spécifiques et il faut s'orienter vers certains experts. Après appel téléphonique, la prestation s'élèverait à 300 euros environ, à déduire.

passion-locatif a dit…

@anonyme
Et tu n'as pas encore acheté mon livre ??? :)
Tu gagnerais du temps... et de l'argent.

Benoit de Locatimo.fr a dit…

Super site, Merci beaucoup pour cette trouvaille!
Je trouve personnellement un pourcentage de revenu plus élevé que mes prédictions (volontairement sous-évaluées).
Rendement de 6.14% pour mon studio meublé sur toute la longueur du crédit.

Pierre-Antoine de Jeune et Actif a dit…

Salut Olivier,

Merci pour cet super article bien détaillé. Je me projette justement sur un achat immobilier dans quelques temps et je ne souhaite oublier aucun élément dans le calcul de la rentabilité du bien :)

A bientôt,

Pierre-Antoine

Benjamin@ patrimoine a dit…

Superbe outils en effet, et même si j'ai déjà un simulateur qui fait ça très bien je le garde en favori.

Attentifimmo a dit…

L'élément clé sont la prise en compte de la fiscalité dans l’estimation du rendement, et ce pour différents types d’imposition : micro-foncier, micro-BIC, réel. Et surtout l’évolution du rendement sur la durée du prêt choisi !

Attentifimmo a dit…

Bon article.

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