mardi 14 juin 2011

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 1 : augmenter les revenus


Mon studio acheté en 2009 n’a pas été autofinancé en 2010 (avec environ 90€ de défaut d’autofinancement mensuel), mais justement j’y travaille pour 2011 ! Je suis sur de meilleures bases cette année…

Je vais considérer ici un bien déjà acquis. Mais il est vrai qu’un bon investissement immobilier se fait avant tout à l’achat, il est très difficile de rattraper le coup si on a fait le mauvais choix : un prix d’acquisition trop élevé, un appartement difficile à louer, ou en tout cas difficile à louer au niveau de loyer espéré, des frais de gestion de syndic qui plombe la rentabilité, etc…

Considérons un appartement acheté au bon prix, financé par un crédit, et qui se loue correctement. Quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c'est-à-dire faire en sorte que 100% des dépenses soient payées par les locataires successifs, sans avoir à sortir le moindre euro de sa poche ! Sauf les impôts fonciers l’année suivante…

Le principe est bien sûr toujours aussi simple : plus de revenus et moins de dépenses !

Dans ce premier article, je me focaliserai sur les revenus supplémentaires, dans un second, sur les dépenses. 


Comment augmenter les revenus générés par son placement immobilier locatif ?


1_ Si on a déjà un locataire en place, avec un bail toujours en cours, ne pas oublier chaque année de revaloriser le loyer, sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. (Par exemple 1,6% sur un an au premier trimestre 2011).


2_ En cas de changement de locataire, il est possible d’augmenter le loyer plus significativement, sous réserve bien sûr que ça se justifie ! 
Soit par un rattrapage de la concurrence si on était un peu en dessous des tarifs pratiqués dans le voisinage, soit en apportant une valeur ajoutée supplémentaire à son bien : les 2 voies principales étant une rénovation, et / ou un passage en location meublée. Bien sûr des travaux ou le meublé sont un investissement ; ce sont des dépenses la première année, mais non seulement amorties sur les années suivantes par la hausse du loyer, mais aussi partiellement par les réductions d’impôts (déduction des travaux de rénovation en régime réel ou amortissement des meubles et du logement en régime réel BIC avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel).


3_ Ne pas oublier de facturer au locataire toutes les charges récupérables (définies dans le Décret n°87-713 du 26 août 1987, voir la liste ici), comme par exemple les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.


4_ Faire fructifier les dépôts de garantie en plaçant ces liquidités au meilleur taux possible durant la période de location : Comme évoqué dans cet article le fond garanti en euro d’une assurance vie reste surement la meilleure option, avec la possibilité de récupérer la somme via un rachat partiel. Sinon profiter des périodes promotionnels pour tester les super livrets, avec taux d’intérêt promotionnel (typiquement 5% brut sur les 3 premiers mois) et parfois même une prime de bienvenue.
  

5_ Un point critique, minimiser voir éliminer les vacances locatives : ça suppose notamment une réflexion sur le choix des locataires, attention aux étudiants durant la période d’été mais aussi une bonne réactivité pour trouver un successeur.
Pour se donner une petit idée de l’impact : Par exemple, pour un loyer de 500€, 1 mois non loué par an ne pourrait être compensé que par une augmentation de loyer de 500/11 = 45€, presque 10%. Il faudrait 100€ de hausse de loyer (sur 10 mois) pour compenser 2 mois de vacance locative !



Concrètement, combien peut-on espérer en plus sur une année de location ?

En prenant l’hypothèse d’un logement initial loué vide à 500€ :

Solution 1 : + 1,6% sur un an d’un loyer de 500€, soit sur un an : + 8€ x 12 = 96€

Solution 2 : rénovation : + 5 à 10% de revalorisation du loyer soit de + 300€ à 600€ par an
Passage en location meublée avec rénovation : +10% à 20% de revalorisation du loyer soit + 600€ à 1200€ par an

Solution 3 : de 0€ si le bailleur applique déjà méticuleusement la récupération de toutes les charges à quelques dizaines voir centaines d’euros par an

Solution 4 : 500€ de dépôt de garanti placés à 3,7% net (exemple du minimum garanti par Fortuneo jusque fin 2012 sur son contrat d’assurance vie), soit +18,5€ sur un an

Solution 5 : récupérer 1 mois de vacance locative par an : +500€

Voilà donc quelques ordres de grandeur, et même si on ne peut pas tout cumuler, il y a probablement chez beaucoup de bailleurs au moins quelques dizaines d’euros à récupérer en plus par mois. Quelques dizaines d’euros en plus qui rapprochent de l’autofinancement.


Personnellement, cette année je me focalise sur la solution 5, éviter les vacances locatives. Avec un mois de mois, ça me ferait + 45€ par mois sur la base de mon loyer de 550€. (soit déjà la moitié de mon défaut d'autofinancement 2010 !)


Avez-vous d’autres points à ajouter pour gagner plus avec son investissement locatif ?  

La suite de cet article très bientôt avec la réduction des dépenses.


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9 commentaires:

jerome@investissement a dit…

Quand j'ai commencé à vouloir récupérer des charges auprès de mon 1er locataire, cela a crée des tensions entre lui et moi. Il est parti quelques mois après alors que c'était un bon locataire (aucun souci).
Je veux donner cet exemple significatif. A trop vouloir gagner, on peut perdre encore plus.
Une relation bailleur/locataire est forcément crispée à un moment ou un autre. Personnellement, je ne récupère rien, n'augmente pas le loyer mais suis très clair et direct dès le départ sur d'autres aspects.
Chaque bailleur agit à sa manière. Existe t'il la meilleure des méthodes en gestion locative?

Olivier a dit…

Salut Jérome, le point le plus important (avec le meublé de mon point de vue) est de louer le plus possible, éliminer les vacances locatives, et le meilleur moyen d'y arriver est de changer le moins souvent possible de locataire. et c'est là que je te rejoins, mieux vaut parfois s'assoir sur quelques dzaines d'euros de charges et garder son locataire ! bonne remarque, bonne journée !

yannou77 a dit…

As-tu envisagé de la location saisonnière pour Juillet-Aout (puisque tes étudiants sont amenés à te laisser souvent cette période de l'année vide). Le meublé s'y prête bien, je ne sais pas si ton coin est assez touristique pour l'envisager, mais il y a plein de site de petites annonces qui fleurissent et ce système à le vent en poupe par rapport aux hôtels (les gens y sont déjà bien habitué pour les sports d'hivers). Tu peux compter facilement une multiplication du loyer par 1,5 quand tu loues à la semaine, 3 semaines de prises par mois et vola ton loyer perçu ! A voir si c'est applicable selon toi à ton cas ;)

Olivier a dit…

Yann, oui je l'ai envisagé, justement il se trouve que j'ai la chance d'être dans une ville touristique (avec un beau château en seine et marne...)! je ne devrais pas en avoir besoin cette année, mon locataire restera au moins jusque fin juillet. Mais c'est en effet une idée que j'exploiterai surement un jour, un bon plan à la mode pour tirer meilleur profit de son bien locatif, voir même de sa résidence principale ! Merci de ton commentaire, à bientôt

jerome@investissement a dit…

@olivier: La location en meublé a des avantages mais un gros inconvénient, entre autres, de risquer la vacance locative. 1 seul mois de préavis est un souci surtout si on doit faire quelques petits travaux entre temps.
J'ai choisi la location nue, entre autres, pour cette raison.

Olivier a dit…

@Jérome, je te rejoins totalement sur cet inconvénient du meublé, c'est pourquoi je suis mes comptes de près pour mieux peser le pour et le contre d'ici 1 an ou 2: par exemple, je sais tout de même que mon loyer plus élevé compense au moins 1 mois de vacance locative par rapport à une location nue.
Maintenant, je vois aussi le gros bénéfice du meublé (Merci Yann pour l'info!), que je vais essayer de mettre en place l'année prochaine, l'amortissement du logement et des meubles qui devrait m'éviter de payer des impôts fonciers durant des années. bonne journée

Marjorie / Histoire à Vivre a dit…

Bonjour Olivier,
J'ai découvert ton site aujourd'hui. Je trouve qu'il est très bien fait, clair, attrayant, et donne envie de lire ! Merci infiniment pour les deux premiers documents envoyés, ils sont très utiles, bien conçus, pleins de bonnes infos, bref félicitations pour ton travail d'infos.
Je glane des infos sur l'immobilier (qui m'intéresse depuis très longtemps) et comment s'enrichir (surtout passivement lol), donc ton site fait partie de mes références en ce domaine. Mais je ne sais pas par où commencer. Je suis un peu asphyxiée par des dettes, par un train de vie un peu dépensier (je vis sur un gros découvert), et suis une maman solo salariée préparant son activité indépendante... Au plaisir

Olivier a dit…

Bonsoir Marjorie, merci beaucoup pour tous ces compliments ! ça fait plaisir de voir que son travail est apprécié. De quoi parlera ton blog ? de ta future activité indépendante ? Bon courage, a bientôt

Revente LMNP a dit…

Comment réévaluer les revenus générés par son placement immobilier locatif ?

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