lundi 24 janvier 2011

Check-list pour votre projet d'investissement immobilier locatif

Investir dans l’immobilier, la pierre, est une expérience qui va vous confronter à des sujets, des métiers, des interlocuteurs très variés. C’est un véritable projet de A à Z, de la recherche du bien dans lequel investir, à la négociation du crédit, en passant par la rénovation, puis la gestion de ses locataires, les interactions avec son syndic, etc.
Il ne faut pas se voiler la face, ça demande un effort d’investissement personnel si on veut faire de ce projet une vraie réussite: du temps, des connaissances, savoir prendre des décisions, savoir convaincre, savoir communiquer, s'adapter à son interlocuteur, savoir s’organiser, être efficace, tout cela pour au final être en possession d’un investissement le plus rentable possible !

Dans le document ci-dessous, j’ai eassayé de bâtir la feuille de route que j'aurais aimé avoir au début de mon projet d’investissement locatif, la check-list chronologique qui m’aurait permis d’avoir une meilleure visibilité sur l’ensemble du projet, avec les principales actions à mener et surtout leur enchainement. Bien sûr ça peut effrayer un peu…mais il est toujours préférable de savoir où on met les pieds ! Et si on s'en donne la peine, on a peu de chance d'être déçu !

Pour réussir son investissement immobilier, plusieurs tâches sont à accomplir en parallèle avec différents intervenants, l’agent immobilier, le notaire, le banquier, l’entrepreneur, le locataire… C’est donc un exercice qui nécessite un peu de méthode.

Les étapes listées dans le document sont basées sur mon expérience, pour le cas particulier de l’achat d’un bien, dans l’ancien, financé à crédit, loué meublé et géré en direct. Ça reste toutefois assez générique.

J’ai classé les actions selon 3 grands axes : tout ce qui se rapporte au financement du bien, au travers de la banque, tout ce qui implique des interactions avec l’agent immobilier (voir le propriétaire en cas d’achat de particulier à particulier) et le notaire, enfin tout le reste, qui devra principalement être géré soi-même.

cliquez pour agrandir
Si vous êtes intéressé par le document en format .pdf, vous pouvez le télécharger ici (clic droit, enregistrer la cible sous). Le document .pdf contient également une page d'informations complémentaires pratiques.


Voyez-vous des étapes importantes manquantes auxquelles je n'aurais pas été confronté? ou de meilleurs enchainements qui pourraient permettre d'optimiser les opérations ?



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16 commentaires:

jerome F. a dit…

Bravo pour ce travail. Effectivement, quand on achète, de nombreuses obligations ou intermédiaires rentrent en ligne de compte. Il est important de les connaitre et de les distinguer pour l'aspect temporel.

Mélissa a dit…

Salut Olivier, et merci pour ta chek list. Elle est très complète en effet. Je me suis lancée dans un achat immobilier locatif il y a presque un an. Je compte me relancer assez vite donc elle me servira.
J'ai juste une question: réaliser les travaux avant la signature n'est ce pas risqué? En cas de problème c'est à dire de signature impossible quelque soit la raison, ça poserait problème? Parce que après tout on est pas proprio tant que l'on a pas acheté...
Voilà juste ça et sinon connais-tu le délais moyen de l'établissement des frais réels de notaire? 7 mois après je n'ai toujours pas reçu le surplus alors que j'appelle régulièrement. Je compte faire des recherches pour en savoir plus mais si toi ou un lecteur peux me répondre...

Olivier a dit…

Bonjour Melissa, je suis satisfait que le document puisse te paraître utile, d’autant plus que tu as déjà de l’expérience !
Au sujet les travaux, pour ma part, la propriétaire était OK à partir du moment où j’avais une assurance habitation, l’accord de crédit et que je m’engageais par une petite lettre à finir les travaux quoiqu’il arrive…effectivement, il y a une petite part de risque je te l’accorde. En pratique, ça m’a permis de commencer à louer un mois plus tôt, dès la signature chez le notaire, un mois pendant lequel j’ai touché un loyer sans avoir encore eu à payer la 1ère mensualité du prêt.
Concernant la restitution du part des frais de notaire, pour le studio locatif j’ai dû attendre seulement 4 mois mais pour ma résidence principale, un peu plus de 6 mois, à l’époque j’avais relancé le notaire, et comme par hasard, j’ai reçu mon décompte la semaine suivante… Je pense que ça vaut le coup de te rappeler à leurs bons souvenirs ! bonne journée

Mélissa a dit…

Merci de ta réponse Olivier! ça fait au moins 5 fois que j'apelle pour avoir le décompte, toujours rien!! pfff décourageant!

Claude Passenger a dit…

Bonjour Olivier, cette check list semble bien complète, mais j'ai quand même une petite question : comment gères-tu la partie locative (bail, avis d'échéances, ...) ? Tu passes par une régie (cher) ou un service de gestion locative en ligne comme jegeremonimmobilier.fr que j'ai découvert récemment ?

Olivier a dit…

Bonjour Claude, je gère tout moi-même, seul. Pour les documents officiel, j’ai acheté le pack « bailleur meublé » à 16€ sur le pap.fr (le lien exact est sur le document. Pdf) qui contient le contrat de location, l’état des lieux, les quittances, etc… C’est très simple finalement. Tant que c’est possible (location à proximité de chez soi notamment), il vaut ieux éviter de passer par un intermédiaire, d’une part, ça ampute le rendement, et d’autre part, on perd une partie du contrôle de son investissement. Je ne connais pas non plus les régies en ligne du type jegeremonimmobilier.fr, quelqu’un a-t-il un expérience ou un avis ?

PEL a dit…

Excellent billet Olivier ! Je rejoins également ta facon de voir les choses, c'est vrai que quand on acquit un nouveau logement, on a pleins d'obligations qui rentrent en jeu, c'est pourquoi il est essentiel de les anticiper et de prévoir toujours à l'avance ce qu'il y a à faire pour ne pas être surmonter.

Olivier a dit…

PEL, merci beaucoup ! à bientôt

Thibaud a dit…

Voilà un billet-outil particulièrement intéressant ! J'aime beaucoup l'approche processus que tu as choisi pour formaliser la démarche à suivre dans le cadre d'un investissement locatif.

Pour avoir été Total Quality Manager, cela me fait un peu penser à un processus de Norme ISO 9001 appliqué à l'investissement.

Bref, très belle idée !

Olivier a dit…

Merci beaucoup Thibaud ! et pourtant dans le boulot, j'évite autant que possible d'interargir avec le service qualité ;-) trop de paprasserie...

Edith a dit…

J'apprécie beaucoup votre schéma, il permet d'avoir une vision complète et claire des étapes à suivre pour un investissent locatif. Je souhaiterais également investir dans un appartement avec travaux mais l'étape "travaux" me fait un peu peur, surtout de tomber sur des entrepreneurs pas très sérieux. Comment avez-vous procéder pour la recherche des entrepreneurs ? Avez-vous appelé toutes les entreprises en bâtiment de votre région ou aviez-vous déjà un carnet d'adresses ?

Olivier a dit…

Edith, merci de votre message. Le choix de l'entrepreneur est l'étape que je ne referais surement pas de la même façon, je l'ai décrit plus en détail dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/03/le-choix-de-lentrepreneur-pour-renover.html
Même si au final, je suis satisfait du résultat, la manière dont ça s'est passé m'a beaucoup contrarié (voir cet autre article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/06/les-travaux-de-renovation-de-mon.html)
Donc en effet, ce n'est pas simple...mais il ne faut pas que cette crainte vous empêche d'agir, il y a des artisans très sérieux ! bon courage !

Edith a dit…

Olivier votre blog est une mine d'informations en or ... je le découvre et je vous remercie de nous faire partager votre expérience

Anonyme a dit…

bonjour,

Aurais tu un bail, un etat des lieux pour exemple ?

Merci

jf

Olivier a dit…

jf, je te renvoie à cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/02/les-documents-necessaires-au-bailleur.html
Outre le pap.fr, payant, il existe aussi une autre option, allez s'inscrire sur Rentila.com, c'est gratuit, et tu auras accès à tous les documents gratuitement.
Bonne journée

Blandine Ernotte a dit…

Bonsoir
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