lundi 12 décembre 2011

Réussir la visite d’un bien immobilier, la check-list

Réussir un investissement locatif, c’est avant tout, faire le bon choix du bien immobilier à acheter.

C’est l’étape du projet qui déterminera en grande partie le succès de son investissement.

Il sera toujours difficile par la suite de rattraper un handicap majeur à l’achat (un logement qui se loue mal, des charges trop lourdes, peu de possibilité de d’amélioration, etc…). ça impactera forcément le rendement.

Choisir l’appartement dans lequel on va investir est donc une étape critique, celle pendant laquelle on doute, on se pose un tas de questions, et pourtant bien souvent, il faut pouvoir se décider très vite, si le logement visité est bel et bien la perle rare que l’on cherche.

Et pour bien choisir, il faut donc réussir ses visites !

Il faut savoir quoi regarder, savoir quelles questions il faut poser et qu’il faut aussi se poser à soit même !

C’est pourquoi je vous propose ici une check-list des points à étudier à l’occasion de chaque visite.

Tout ce ceci est tiré essentiellement de mon expérience, je ne prétends pas que cette liste soit exhaustive ! Et je compte d’ailleurs sur vous pour la compléter !

J’ai trié les questions en différents thèmes :

  • Le logement visité
  • La vente
  • Spécificités du logement
  • L’aspect financier
  • Les parties annexes et communes
  • Le syndic
  • Les évolutions possibles
  • L’environnement
  • Sentiment général


 
Vous pouvez télécharger ici cette check-list au format .pdf

Et

Egalement sous forme de tableau, au format Excel


Bien sûr pour certains biens (voir la plupart…), vous saurez dès les premières secondes que ce n’est pas la peine de perdre votre temps à poser toutes les questions, que jamais vous n’achèterez cet appartement, que jamais vous voudriez y loger un locataire.

Pour les autres, cette check-list vous permettra au moins de rentrer chez vous avec beaucoup d’informations. Il vous restera ensuite peut-être l’étape la plus difficile, analyser tout ça ! Faire ressortir les plus gros points négatifs et réfléchir s’il est possible de s’en affranchir facilement, ou à moindre coût.

Par exemple, on a affaire un grand F1 de 30m², n’y aurait'il pas moyen de créer une petite chambre, de le transformer en un F2, et ainsi se donner accès à une gamme de loyer supérieure pour la même surface habitable acquise.

D'après votre expérience, y a-t-il des points critiques que je n’ai pas mentionné dans cette liste ? J’en ferais une 2ème version avec tous vos retours…Merci à vous !


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12 commentaires:

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Cette liste est relativement complète.
Comme tu le soulignes, le ressenti dès l'entrée dans les lieux fera la différence.
On peut se référer à cette liste lorsque l'on sort d'une visite pour continuer à se poser les bonnes questions.

Laurent Riche Avenir a dit…

Merci beaucoup pour le partage de ce document. Ce dernier est vraiment complet mais personnellement j'y ajouterai les documents à prendre pour la visite tels qu'une copie de l'annonce publiée, les photos, un dossier etc...
Je suis plutôt tête en l'air et c'est typiquement le type d'informations que je suis susceptible d'oublier.

Pierre-antoine a dit…

Merci pour cette check-list, il y a des choses auxquelles je n'aurais jamais pensé! Je garde ça précieusement pour peut-être réaliser un achat dans quelques années :)

LaurentP a dit…

Bien vu pour cette liste très complète.

Quelques compléments que je pourrais ajouter :
* Au lieu du dernier PV du syndic seul, je demande en général les 3 derniers PV + décompte des Charges des 4 derniers trimestres.
Comme ça on a accès à un historique un peu plus long. Mais si possible, autant éviter les immeubles à syndic évidemment, qui font monter les charges et proposent des travaux aussi couteux qu'inutiles... mais ça tu le sais déjà ;-)

* Voir si des impayés de charges figurent dans le bilan de la copropriété (le montant peut être très élevé parfois !).

* état de la toiture (et date de dernière rénovation)

* si l'appart est loué, poser un max de questions au locataire actuel s'il est présent lors de la visite sur les problèmes éventuels de l'appart...
On apprend souvent beaucoup de choses de cette façon... des choses que le vendeur ne dit pas forcément !

Olivier a dit…

@LaurentP, merci pour ces ajouts très pertinents, je pense notamment aux questions à poser au locataire en place, tu as raison, c’est surement l’une des meilleures sources d’information ! Bonne journée

Guillaume de komment devenir riche a dit…

Excellente check list!!!

A mettre dans toutes les mains :)

Anonyme a dit…

Check list très complète, mais personnellement je ne fonctionne pas du tout comme ça!

J'ai une approche 100% financière.

Mes questions :
1) Coût de la mensualité du crédit pour le prix que je proposerai
2) Loyer maximum possible après travaux
3) montant des travaux
4) Analyse de la rentabilité
5) Négo de la com de l'agent immo ou cash avec le vendeur

Je précise que je ne visite que des biens inférieurs d'au moins 20 à 30% au prix du marché qui viennent juste d'être mis en vente, donc je suis le 1er à faire une proposition (dès la 1re visite) sinon ça part au suivant...

me4s a dit…

Sur quoi tu te base pour connaitre les prix du marchés ?

Olivier a dit…

@me4s, pour avoir une idée générale, tu peux trouver sur différents sites une estimation des prix au m², par région, par ville, etc…basée sur les dernières transactions immobilières réalisées (les sources d’info étant généralement la base de données des notaires). Il y a ça par exemple sur pap.fr ou meilleursagents.com. Après pour plus être plus précis, pour son marché local, il faut visiter, se renseigner sur les prix de vente d’autres biens identiques dans la ville ou le quartier, etc… si possible arriver à savoir à combien ont finalement été vendus certains biens visités. Voilà quelques pistes…bonne journée

Patrick Garnier a dit…

Bonjour

Merci pour cette check list vraiment pertinente

Sais tu ce qu'il faut faire pour bien vendre son bien ?

Anonyme a dit…

Merci pour votre check-list.

A comparer avec celle-ci :
http://magimmo.seloger.com/check-list-seloger/acheter/vendre/1ere-visite-d-appartement-la-check-list-t221387

Attentifimmo a dit…

La check-list est un élément à ne pas négliger.

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