samedi 26 février 2011

Les documents nécessaires au bailleur pour gérer soi-même son investissement locatif


Afin d’optimiser le rendement de mon investissement locatif, j’ai choisi d'assurer sa gestion seul, sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière et ainsi éviter les frais associés. Toujours éviter les intermédiaires autant que possible…

Bien sûr, ça signifie être prêt à y passer un peu de temps, s’attendre à devoir venir effectuer un dépannage à tout moment, effectuer les visites et les états des lieux, etc…C’est souvent perçu comme le point noir de l’immobilier locatif, les galères de locataires. Encore une idée reçue je pense. Si vous hésitez, testez une année ou deux, vous vous ferez votre propre expérience. Rien ne vous empêche de faire appel  plus tard à une agence si vraiment vous ne vous en sortez pas.

Personnellement, je vis à 35 km de mon studio loué, mais il est vrai que je travaille dans la même ville. J’ai eu 3 locataires depuis 14 mois, je les ai trouvé seul et j'ai assuré l'administratif qui va avec moi-même. j’ai ainsi économisé des centaines d’euros (3 fois un demi loyer) en gérant mon bien seul. C’est tout à fait gérable, quelques heures de travail qui m’ont économisé près de 800€…

Assurer la gestion locative de son bien seul nécessite toutefois de disposer d’un certain nombre de documents administratifs.

Comment se les procurer ? 
Pour un coût relativement modeste, vous pouvez les commander sur le site du Particulier au Particulier ici.

J’ai commandé le « pack bailleur meublé » qui contient : 3 contrats de location (pour appartement meublé) + 2 états des lieux + 3 cautions solidaires + 1 spécimen caution solidaire. Le pack coûte 16€.
De plus j’ai acheté un carnet d’une cinquantaine de quittance de loyer pour 5€.

Ci-dessous, quelques scans de ces documents pour vous donner une idée. Pour mon premier locataire, étudiant étranger, je me suis amusé à les traduire en anglais…

Le contrat de location meublé : 


 La quittance de loyer :

L’état des lieux d’entrée ou de sortie, avec un tableau sur les 2 pages intérieures très détaillé :

La caution solidaire, pour par exemple le cautionnement de parents pour un étudiant. Avec également un spécimen de caution solidaire en guise de modèle : 


De plus, étant donné que je loue un meublé, j’ai également créé un document supplémentaire, un inventaire de tous les équipements et accessoires de l’appartement. Il s’agit d’un simple tableau qui liste tous les éléments, leur quantité et leur état. J’y ai ajouté des photos, notamment pour faciliter la communication avec mon locataire étranger, pas toujours facile de traduire les noms des accessoires de cuisine, rien de tel qu’une bonne photo !


L’aspect papier est donc assez facile à gérer ; il est très simple d’obtenir des documents rédigés dans le bon format légal, et ça demande assez peu d'effort pour les remplir avec son locataire.
En tout cas, ces petites contraintes administratives ne justifient vraiment pas de faire appel à une agence immobilière pour sa gestion locative.

Ensuite, pour trouver un locataire gratuitement, il y a le site de petites annonces "le bon coin", il ne reste donc plus qu’à mettre dans son répertoire un bon plombier ! 


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9 commentaires:

Livret A a dit…

Merci à toi pour ces documents :)

jerome F. a dit…

Je ne savais pas tu louais un meublé. Tu t'es mis en statut LMNP?

Olivier a dit…

Jérome, oui mais par contre je ne déclare pas au régime micro-BIC, j'ai opté pour le régime réel, pour déduire mes travaux de rénovation initiaux. A bientôt!

Kris / MyWebBusiness a dit…

Merci pour les informations. Elles me seront bien utiles car je vais louer mon appartement dans quelques mois.

Loues tu en meublé ou vide ? Quel est le meilleur choix d'après toi ?

Merci d'avance.

Olivier a dit…

Krys, heureux que ça puisse te servir ! Pour le choix entre vide ou meublé, y a comme toujours du pour et du contre. Déjà pour le meublé, il faut t’assurer qu’il y a de la demande locative pour ce type de location dans ta ville. (Grandes Ecoles par exemple, etc…). c’est une façon de se démarquer de la concurrence, et d’obtenir un meilleur loyer par une bonne mise en valeur de son bien (regarde la comparaison que j’ai faite dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/la-location-de-mon-studio-en-meuble.html)
Il y a aussi des avantages du coté des impôts avec le statut de LMNP. Maintenant, on peut aussi lister des inconvénients, un investissement supplémentaire au départ pour l’équipement (2300€ dans mon cas), des frais supplémentaires de remise en état, plus de rotation de locataire, d’où peut-être plus de vacance locative…
Je pense que ça vaut le coup si on arrive à maximiser significativement le loyer : Je vise personnellement des étudiants en MBA, qui recherchent ce type d’appartement meublé, et qui sont pour la plupart prêt à y mettre le prix si les prestations sont de qualité. C’était ma stratégie initiale, je vais continuer à la tester à priori. Mais je suis en détail le bilan comptable, je n’exclue pas de revenir un jour à une location vide si je ne tire pas les bénéfices escomptés du meublé. Voilà, au final je pense que ça vaut le coup d’être tenté si tu es sûr d’avoir une clientèle, et que tu peux vraiment créer un environnement coup de cœur que tu pourras monnayer. A bientôt !

Kris / MyWebBusiness a dit…

Merci pour cette explication.

Je vais faire le test en meublé étant donné que je déménage dans une maison neuve dans laquelle je compte acheter d mobilier neuf.

En plus tu a raison, si je le loues avec les meubles cela provoquera peut être un coup de cœur.

Merci.

a+

Anonyme a dit…

Bonjour,

Comment t'organises tu pour "choisir" ton locataire ?
Deja, est ce que tu le choisis, sur quels critéres (As tu une liste de questions ?)

Ensuite, quels sont les documents en plus du Bail, etat des lieux ?
Merci

jf

Olivier a dit…

JF, pour les documents, en effet, le contrat de bail, éventuellement la caution solidaire, l'état des lieux, avec dans mon cas aussi un inventaire étant en meublé, et la quittance de loyer.
Concernant le choix du locataire, pour le moment ça a été assez simple pour moi, un étudiant et 2 collègues. pour l'étudiant, je visais très spécifiquement une école de MBA renommée, souvent les personnes sont déjà employées et se font payer l'année et demi par leur société...c'était le cas de mon 1er locataire, bref, pas trop d’inquiétude coté paiement. Les 2 autres personnes, je les connaissais. donc on je n'ai pas à ce jour de critère particulier, pas encore assez de recul! Pour mon prochain locataire, je pense continuer à passer mon annonce sur le site de cette école de master en management. Je le fais aussi parce que je sais qu'ils recherchent majoritairement du meublé, avec prestations de qualité. Bonne soirée!

iGestionlocative.com a dit…

pour gérer en direct ses locations et sans agences, les propriétaires bailleurs peuvent utiliser le logiciel en ligne iGestionlocative.com

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