vendredi 22 janvier 2010

Mon premier locataire

Dès le début du projet, j’avais la vision de louer une petite surface type studio, tout meublé, à des étudiants, et de gérer cette location en direct, sans l’intermédiaire d’une agence. L’objectif était d’offrir un cadre de vie attrayant pour une population jeune, avec des prestations en meublé d’un bon niveau. Le meublé permet d’une part de se démarquer de la concurrence (l’offre est généralement bien plus limitée que des logements vides) et d’autre part de justifier un loyer supérieur à la moyenne, surtout lorsqu’on arrive à créer un petit effet coup de cœur par la décoration. Et le meublé est finalement très recherché par les étudiants de passage dans une région, qui ne comptent pas s’y installer, et qui préfèrent donc éviter les frais d’aménagement qui peuvent dépasser rapidement les 1500€ sans faire d’excès. Et c’est d’autant plus vrai dans le cas d’étudiant étrangers !

Depuis près d’un mois, mon 1er locataire occupe donc le studio.

La recherche a été focalisée sur une école proposant des formations en marketing et management (MBA). Les étudiants ont généralement plus de 25 ans, ont parfois même déjà un travail, et ne sont pas particulièrement regardant sur le montant des loyers. Par contre ils privilégient davantage le niveau des prestations.

Une annonce en anglais sur le site de l’école, illustrée de photos a suffit pour obtenir en moins d’une semaine 5 contacts de personnes intéressées, tous étudiants étrangers arrivant en France pour le 1er janvier.

Il est clair en discutant avec ces personnes que les photos ont eu un effet décisif. Il y avait d’autres offres de locations, moins cher, plus proche de l’école, plus spacieux, mais ils m’ont tous dit avoir eu le coup de cœur pour mes photos (et la décoration du studio bien sûr). La mise en valeur de mon bien a donc été un élément critique étant donné que la location de l’appartement a finalement été faite sans visite « physique » du future locataire.

Et pour le moment, tout va bien, pas de déception de sa part et pas de volonté de partir au plus vite ! Il est important que les belles photos ne soient pas que des images…

Le choix de mon locataire parmi les 5 postulants, a été fait en considérant celui qui m’offrait le plus de garanties et aussi de perspectives. Avec un étudiant étranger, difficile d’obtenir une caution des parents, de prendre une assurance loyer impayés, etc.. Il y a cette part de risque, mais il y aussi des avantages.

La durée de scolarité varie de 4 à 12 mois, je le savais, mais une rotation importante ne m’inquiète pas, d’une part parce que je gère le bien en direct, donc pas de frais associés à un changement de locataire, et d’autre part parce qu’il y a en permanence des étudiants, qui partent donc, mais aussi qui arrivent. Une bonne réputation devrait m’assurer une bonne continuité dans l’occupation du studio.

Pour le risque, j’ai estimé qu’il était faible. Mon locataire a payé (par virement bancaire) à la réservation de l’appartement 3 mois de loyers + les charges + la caution de 2 mois. D’autre part, dans mon cas, la personne est mariée, salariée d’un grand groupe, une fois ses études terminées, il rentrera très vite chez lui. Aucun risque qu’il ne s’attache à mon appartement dans la durée, sans payer le loyer…

De plus il avait l’assurance de rester au moins 6 mois, et très probablement 12 mois. J’ai donc fait la pari qu’il était potentiellement plus intéressant que d’autres s’il reste effectivement l’année complète.

Pour en revenir aux prestations, j’ai proposé 2 choses qui ont été vues comme des petit plus par rapport à d’autres meublés concurrents : le chauffage gaz et eau étant déjà communs et donc dans les charges, j’ai proposé de gérer aussi le contrat EDF. Je refacture les consommations et l’abonnement au locataire. Je l’ai proposé à plusieurs et ils ont adhéré tout de suite, pour un étudiant étranger ne parlant pas français, l’idéal est d’avoir un minimum de démarche administrative à faire, en l’occurrence ouvrir un contrat EDF. Le 2ème service fourni, très apprécié, est l’ADSL. Idem, je refacture l’abonnement mensuel dans les charges. 5 minutes après être arrivé dans l’appartement pour la première fois, mon locataire était déjà connecté à facebook. Un petit plus qui lui a beaucoup plu.

Le fait d’avoir un locataire ne parlant pas français, m’a obligé bien sûr à établir un contrat de location en anglais, mais aussi à prévoir des états des lieux un peu spécifiques, notamment pour le meublé. Un petit classeur avec les photos de tous les équipements de l’appartement a été fait pour remplacer la traditionnelle liste de noms. Le visuel évite des incompréhensions dans les traductions. Un classeur avec toutes les notices des équipements en anglais lui a aussi été fourni.

Enfin, (ce que je n’aurais surement pas fait avec un français), j’ai pris une heure pour lui faire faire le tour du quartier, lui localiser les principaux magasins, et les principaux services pour ses démarches à venir. Un petit effort qui ne coûte pas grand-chose et qui joue beaucoup sur la satisfaction du locataire.

A suivre lors des prochains mois…vais-je regretter mes choix, m’apercevoir que j’ai fait de erreurs de jugement ?



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10 commentaires:

Cedric a dit…

Bon,

j'avais écri un gros commentaire à propos de Hadopi et le coté juridique de la ligne ADSL fourni à un locataire mais je viens de voir que mon commentaire n'a pa été pris en compte (Eblogger...).

Serais-tu intéréssé pour répondre à mes questions sous forme d'interview sur mon blog businessattitude.fr concernant cet investissement immobilier?

Cédric

Nothan a dit…

Bonsoir,
Très bonne remarque sur Hadopi ! j’ai peu suivi cette loi, je vais me renseigner davantage…J’avais par contre bien pensé à limiter l’accès ADSL uniquement à Internet, pas de téléphone illimité notamment (qui n’est pas illimité vers les pays étrangers…)
Je serais ravi d’essayer de contribuer à l’un de tes articles, avec grand plaisir. J’ai encore beaucoup de messages à diffuser, les principaux notamment (l’optimisation du financement, les travaux et bien sûr les problèmes qui vont avec !,…), mais aucun problème pour répondre plus largement dans ton blog.
(J’avais en tête également un jour de faire un point sur l’un de tes articles http://www.businessattitude.fr/2009/09/07/investir-dans-limmobilier-2/, on pourra en reparler…)

Et félicitations pour ton blog businessattitude.fr, une excellente source d’inspiration et d’information.

Anonyme a dit…

Sympa les photos sur ton slideshow, je comprends que tu ais trouvé un locataire facilement ! Tu pourras parler aussi un peu des travaux et de la déco ? merci

Nothan a dit…

@Anonyme: Bonsoir, bien sûr, c'est prévu, y a beaucoup à dire sur les travaux...et beaucoup à optimiser. J'ai pas mal appris pour une éventuelle prochaine fois, j'éviterai certaines erreurs.

David a dit…

Salut,
je suis tombé sur ton blog en passant par BusinessAttitude. Je le trouve vraiment très interessant, ayant moi meme un projet d'investissement locatif. Tu fais des articles vraiment complets et très instructifs, je t'en remercie.

A propos de cet histoire d'adsl et loi hadopi. N'a tu pas certaines craintes notamment concernant le téléchargement illégal ? tu restes responsable des connexions en tant que proprio non ?
Quel est ton ressenti apres plusieurs mois de location ?

Olivier a dit…

Bonsoir David, je te remercie ! concernant l'Adsl et le téléchargement illégal, j'avoue ne pas y avoir beaucoup pensé...mes 2 derniers locataires étant des collègues, je n'ai pas eu de crainte particulière à ce sujet. pour la suite de la location, je pense continuer à fournir ce service, que je refacture, si je continue à louer à des étudiants en MBA, souvent étrangers. Sinon, si je passe par le pap pour un locataire, français, moins ciblé, je pense le laisser se charger de prendre son propre abonnement. Ca m'évitera les tracasseries lorsque la ligne tombe en panne....A bientôt

Shadox78 a dit…

Salut

Je lis depuis peu ton blog que je trouve très enrichissant.

Je me pose également la question de la responsabilité de la ligne ADSL

Ne serait il pas possible de faire signer un papier juridiquement recevable comme quoi le locataire prend la pleine et entière responsabilité de l'utilisation qui en sera faite?

Olivier a dit…

Salut Shadox78, merci de ton intérêt pour mon blog! je ne sais pas s'il y a moyen de faire signer quelquechose juridiquement recevable... mais au moins rien que le principe de faire signer ce type de papier peut sensibiliser le locataire, et lui faire refroidir ses envies de téléchargement...comme je disais dans mon commentaire précédent, tant que mon locataire est un collégue, je lui fais confiance, surtout qu'il n'utilise quasiment pas Internet ! Par la suite faut tout de même que j'essaie de me renseigner, de plus en plus de personnes louent en meublé avec ligne ADSL, d'autres ont déjà dû se poser la question! bonne journée

Nicolas a dit…

Salut,

Sympa cette petite histoire. C'est vrai qu'au début ça doit être assez angoissant de ne pas savoir si son locataire va payer. Surtout que même en ayant analysé le profil de chacun, le choix peut en être un mauvais. C'est une bonne idée de louer ça à des étudiant mais comme tu le dis, le turnover est bien plus important. Pourquoi ne fais-tu pas de la location saisonnière toute l'année ? Pas assez de demandes ?

Revente LMNP a dit…

Les étudiants de court passage dans une région pour leurs études, préfère louer un bien meublés, sa leur évite des frais supplémentaires, et donc économise, la plupart opte pour cette option, d'économiser.

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