L'investissement locatif: les objectifs de ma première expérience

Cet investissement a été mon principal projet personnel en 2009. Après avoir été longtemps réticent à me lancer dans cette voie, j’ai finalement franchi le pas. L’idée me trottait déjà dans la tête depuis quelques années, mais je n’avais jamais eu le déclic, beaucoup de gens autour de moi étaient assez négatifs sur le sujet, y voyant toujours plus d’inconvénients que d’avantages, les loyers impayés, les dégradations, les fuites d’eau…et j’avais d’autres occupations. Ce qui m’a décidé à passer à l’action ? Et bien la crise de 2008/2009…Je crois que j’ai réalisé qu’il était important de se prendre en charge, de ne pas se reposer uniquement sur un emploi salarié, à l’avenir incertain, quelque soit sa position ou la santé actuel de sa société. Tant que j’étais en mesure d’investir, il fallait le faire. Il faut savoir prendre un peu de risques et tout bien évalués les risques d’une perte financière étaient très limités, et dans tous les cas, réussite ou pas, c’était une bonne expérience acquise pour son développement personnel.
 
Ce projet fut en effet extrêmement enrichissant, à des niveaux très différents. Il m’a causé quelques nuits blanches, mais 6 mois après le lancement, je le considère aujourd’hui comme très positif (j’ai non seulement appris beaucoup mais à l’heure de cette article, l’investissement global semble très bon). Reste à suivre l’évolution dans les prochains mois, pour confirmer la rentabilité de l’investissement.

Un premier point important est de se lancer avec un objectif bien défini (étudié et calculé) et de s’y tenir, quelquesoit les tentations naissantes en cours de projet.

En particulier les grandes lignes étaient les suivantes:

• Acheter en centre ville, dans l’ancien, dans une ville que je connais bien pour y avoir vécu et y travailler. Ville dans laquelle par expérience la demande locative est importante du fait de la présence de plusieurs grandes écoles et du fait de la proximité avec Paris (40 min gare de Lyon par liaison RER). De plus ville dans laquelle la possibilité d’urbanisation supplémentaire est très limité. Donc le parc locatif reste et restera limité.

• Dans l’ancien donc. Pas d’investissement sur plan dans un logement neuf, assorti de prime fiscale, mais à la rentabilité locative très hypothétique de mon point de vue. (surtout quand on achète dans une ville que l’on ne connaît pas.)

• Un logement dans lequel je pourrais vivre en tout cas que j’accepterais de louer et dans lequel je me sens bien. C’est une condition indispensable, il faut considérer que l’achat ets pour soi-même, et ne pas se focaliser uniquement sur une théorique rentabilité. Le loyer au m² dans la ville ne présente un intérêt que si quelqu'un accepte de liure vitre bien…

• Une petite surface, type studio / F1 ou petit F2 pour un 1er achat, dans l’optique de minimiser le coût total à investir, non seulement la prix d’achat, mais également les frais de notaires associés et les frais de rénovation. C’est aussi une façon de minimiser les risques pour un premier investissement locatif. La revente de ce type de bien est très aisée. De plus, étant dans une ville étudiante, la demande locative pour des studio est très importante.

• Destiné donc à la location à une population type étudiante, qui présente l’intérêt de pouvoir demander un cautionnement des parents pour les risques d’impayés. Et qui de plus ne présente pas le risque de vouloir s’installer durablement dans l’appartement, et plus précisément dans cette ville, en cas de non paiement.

• Louer en meublé. Dans la logique de louer à des étudiants, un studio meublé est souvent très recherché : il présente l’avantage de ne pas nécessiter d’investissement important de la part du locataire (qui peut facilement se chiffrer à plus de 2000€), de passage pendant quelques mois à quelques années. L’intérêt en tant que propriétaire étant se démarquer de la concurrence, notamment pas une déco et un aménagement « coup de coeur » et donc de proposer des loyers un peu au dessus la moyenne. Il y a aussi potentiellement un bénéfice fiscal, pas forcément décisif les premières années, j’y reviendrais.

• Et financer le tout par un crédit sur la totalité du montant d’achat et des travaux. Le seul apport personnel servant à payer les frais de notaire (d’où l’intérêt de les minimiser), et encore c’est quelque chose que j’aurais pu éviter…(détaillé dans un futur article) et le meublé. L’objectif étant bien sûr d’arriver à couvrir le plus possible les remboursements par les loyers, voir d’en tirer des bénéfices (probablement très difficile vu le niveau des prix de l’immobilier en 2009 malgré une légère baisse). Et c’est pour moi le point clef pour estimer si le bien que je visite pourra être rentable ou pas.

Les objectifs de mon investissement étant définis et clairs dans mon esprit, le projet pouvait commencer. Et pas question de débuter les visites sans avoir les idées claires, c’est la meilleure façon de se laisser piéger et de lancer dans un achat non réfléchi qui au final ne sera jamais rentable.



Crédit photo : Luc Legay