dimanche 3 janvier 2010

L'investissement locatif: les objectifs de ma première expérience

Cet investissement a été mon principal projet personnel en 2009. Après avoir été longtemps réticent à me lancer dans cette voie, j’ai finalement franchi le pas. L’idée me trottait déjà dans la tête depuis quelques années, mais je n’avais jamais eu le déclic, beaucoup de gens autour de moi étaient assez négatifs sur le sujet, y voyant toujours plus d’inconvénients que d’avantages, les loyers impayés, les dégradations, les fuites d’eau…et j’avais d’autres occupations. Ce qui m’a décidé à passer à l’action ? Et bien la crise de 2008/2009…Je crois que j’ai réalisé qu’il était important de se prendre en charge, de ne pas se reposer uniquement sur un emploi salarié, à l’avenir incertain, quelque soit sa position ou la santé actuel de sa société. Tant que j’étais en mesure d’investir, il fallait le faire. Il faut savoir prendre un peu de risques et tout bien évalués les risques d’une perte financière étaient très limités, et dans tous les cas, réussite ou pas, c’était une bonne expérience acquise pour son développement personnel.
 
Ce projet fut en effet extrêmement enrichissant, à des niveaux très différents. Il m’a causé quelques nuits blanches, mais 6 mois après le lancement, je le considère aujourd’hui comme très positif (j’ai non seulement appris beaucoup mais à l’heure de cette article, l’investissement global semble très bon). Reste à suivre l’évolution dans les prochains mois, pour confirmer la rentabilité de l’investissement.

Un premier point important est de se lancer avec un objectif bien défini (étudié et calculé) et de s’y tenir, quelquesoit les tentations naissantes en cours de projet.

En particulier les grandes lignes étaient les suivantes:

  • Acheter en centre ville, dans l’ancien, dans une ville que je connais bien pour y avoir vécu et y travailler. Ville dans laquelle par expérience la demande locative est importante du fait de la présence de plusieurs grandes écoles et du fait de la proximité avec Paris (40 min gare de Lyon par liaison RER). De plus ville dans laquelle la possibilité d’urbanisation supplémentaire est très limité. Donc le parc locatif reste et restera limité.

  • Dans l’ancien donc. Pas d’investissement sur plan dans un logement neuf, assorti de prime fiscale, mais à la rentabilité locative très hypothétique de mon point de vue. (surtout quand on achète dans une ville que l’on ne connaît pas.)

  • Un logement dans lequel je pourrais vivre en tout cas que j’accepterais de louer et dans lequel je me sens bien. C’est une condition indispensable, il faut considérer que l’achat ets pour soi-même, et ne pas se focaliser uniquement sur une théorique rentabilité. Le loyer au m² dans la ville ne présente un intérêt que si quelqu'un accepte de liure vitre bien…

  • Une petite surface, type studio / F1 ou petit F2 pour un 1er achat, dans l’optique de minimiser le coût total à investir, non seulement la prix d’achat, mais également les frais de notaires associés et les frais de rénovation. C’est aussi une façon de minimiser les risques pour un premier investissement locatif. La revente de ce type de bien est très aisée. De plus, étant dans une ville étudiante, la demande locative pour des studio est très importante.

  • Destiné donc à la location à une population type étudiante, qui présente l’intérêt de pouvoir demander un cautionnement des parents pour les risques d’impayés. Et qui de plus ne présente pas le risque de vouloir s’installer durablement dans l’appartement, et plus précisément dans cette ville, en cas de non paiement.

  • Louer en meublé. Dans la logique de louer à des étudiants, un studio meublé est souvent très recherché : il présente l’avantage de ne pas nécessiter d’investissement important de la part du locataire (qui peut facilement se chiffrer à plus de 2000€), de passage pendant quelques mois à quelques années. L’intérêt en tant que propriétaire étant se démarquer de la concurrence, notamment pas une déco et un aménagement « coup de coeur » et donc de proposer des loyers un peu au dessus la moyenne. Il y a aussi potentiellement un bénéfice fiscal, pas forcément décisif les premières années, j’y reviendrais.

  • Et financer le tout par un crédit sur la totalité du montant d’achat et des travaux. Le seul apport personnel servant à payer les frais de notaire (d’où l’intérêt de les minimiser), et encore c’est quelque chose que j’aurais pu éviter…(détaillé dans un futur article) et le meublé. L’objectif étant bien sûr d’arriver à couvrir le plus possible les remboursements par les loyers, voir d’en tirer des bénéfices (probablement très difficile vu le niveau des prix de l’immobilier en 2009 malgré une légère baisse). Et c’est pour moi le point clef pour estimer si le bien que je visite pourra être rentable ou pas.

Les objectifs de mon investissement étant définis et clairs dans mon esprit, le projet pouvait commencer. Et pas question de débuter les visites sans avoir les idées claires, c’est la meilleure façon de se laisser piéger et de lancer dans un achat non réfléchi qui au final ne sera jamais rentable.



Crédit photo : Luc Legay

17 commentaires:

ChrisToonet a dit…

bonjour ! çà serait une ville avec un château au bord de la forêt que je ne serais pas étonné !
et si l'an passé j'avais trouvé ce genre d'offre j'y serais sans doute à présent !!
sauf si vous vous limitez à des étudiants ! car je cherchais un pied à terre pour venir passer un peu de ma retraite sur l'ile de France !!!!

adina a dit…

Et que pensez-vous de l’investissement locatif avec la nouvelle loi Scellier BBC ? Avec cette loi, on va pouvoir faire jusqu’à 22% d’économie d’impôt, ce qui n’est pas négligeable pour optimiser la rentabilité de l’investissement. J’ai trouvé un bon site (www.medicis-patrimoine.com) qui parle justement de ces lois de défiscalisation à Grenoble, Bordeaux, Toulouse, Nantes etc. et qui présente des programmes BBC qui ont l’air bien tentant !!

Olivier a dit…

Bonjour Adina, commençant à m’intéresser un peu de plus près aux solutions de défiscalisation, j’ai justement regardé récemment un programme de ce type dans ma ville. Oui, l’économie d’impôt est alléchante, mais on achète avant tout un appartement, pas de la défiscalisation. Et dans le cas précis que j’ai regardé, le prix moyen au m² était de 5900€ pour un T2 soit 240 000€ le T2 de 40m². Bref, j’ai même pas poussé la réflexion plus loin…Il y a surement des programmes intéressant, à étudier au cas par cas, il faut bien calculer le rendement soi-même, car malgré une réduction d’impôt, le rendement peut être très limité si les prix de vente sont trop élevé.

Etienne a dit…

Comme il y a une carotte fiscale, les promoteurs n'hésitent pas à vendre au prix fort ! et les investisseurs se focalisent surtout sur l'économie d'impôt plutôt que sur le rendement...
Avoir 22% d'économie d'impôts, c'est alléchant mais si le rendement est de 4%, qu'en penser?

Olivier a dit…

@Etienne, oui, c'est exactement ça, c'est pourquoi je suis très méfiant sur ce genre de programme de défiscalisation.

Anonyme a dit…

Si le rendement est de 4% , il passera à 6% avec l'avantage fiscal , ce qui rend l'opération plus intéressante.

Harry

Devenir riche ne s'apprend pas à l'école mais sur www.proriche.com

Patrick Garnier a dit…

bonjour

votre article est très intéressant. Que pensez vous, lorsqu'on a un apport minimum d'investir via des SCPI en faisant un emprunt ?

les rendements sont supérieurs à l'assurance vie en ce moment

Patrick

Anonyme a dit…

Bonjour,
Je suis étonné que ne vous fassiez pas état de votre fiscalité.
Le lmp ou lmnp peut s'avérer intéressant dans certaines situations fiscales. L'investissement en parts de SCPI peu t également s’avérer particulièrement pertinent puisque mutualisant les risques d'impayés. De plus les scpi permettent d'investir des montants moins importants et réparties sur plusieurs année.
La fiscalité (je ne parle pas de défiscalisation) est un élément primordial dans l'élaboration d'un montage en investissement immobilier.
Vous trouverez l'outil de simulation le plus complet sur www.immobail.com

Romain Mathieu a dit…

Bonjour a vous
Je me suis aussi lancé dans l'investissement immobilier mais j'ai changé de continent" Je vie au canada les choses sont beaucoup plus facile ici. Je vous conseil d'allez visiter mes sites ceci devrait vous plaire...
http://minorquin.com/domaine.php
http://www.domainenymark.com/le-projet/

Sébastien a dit…

Bonjour à vous,
la loi Duflot est-elle un meilleur placement ? Il me semble que malgré une réduction d'impôt à 18% les rendements sont meilleurs : http://www.loi-duflot.fr/definition-de-la-loi-duflot/exemples-duflot/celibataire/

hestia immo a dit…

Bonjour
il m'est d'une grande valeur de savoir ces informations.Quand même j'aurais une question,est ce que la défiscalisation dans la région outre mer peut apporter des avantages pour les investisseurs

lionel a dit…

Bonjour Olivier,
merci pour cet article.

C'est vrai qu'il n'y a pas que la rentabilité qui compte lorsqu'on achète un bien immobilier. La priorité est que le bien puisse être loué et pour cela il faut qu'il plaise au plus grand nombre. L'emplacement est très important ainsi que le type de bien.
Il faut définir avant même de se lancer dans des recherches le type de locataire que l'on vise, car les critères qu'aura un étudiant ne seront pas du tout les mêmes que ceux d'un jeune couple d'actifs.

Lionel

Nicolas a dit…

Bonsoir à tous,

C'est vrai qu'il est très important de se fixer des objectifs clairs nets, précis et de s'y tenir coûte que coûte. J'ai procédé ainsi et ça a fonctionné pour moi.

Attentifimmo a dit…

Divers objectifs de mon investissement étant définis et clairs, le projet pouvait commencer. Est ce que débuter les visites sans avoir les idées claires, c’est la meilleure façon de se laisser piéger et de lancer dans un achat non réfléchi qui au final ne sera jamais rentable ?

stephane duchossoy a dit…

ceci était peut etre vrai pour in investissement en 2009 mais maintenant, on seraitt plutot plus pres de 2%, moi j ai fait 3 investissement en hongry, à budapest en 2015,2016 et je suis plutot plus pres de 10-12% net, voici le site pour vous donner des exemples d investissement et de rentabilite https://budapest-investissement-immobilier.com/

Anonyme a dit…

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Investir dans limmo a dit…

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