Les documents nécessaires au bailleur pour gérer soi-même son investissement locatif

Afin d’optimiser le rendement de mon investissement locatif, j’ai choisi d'assurer sa gestion seul, sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière et ainsi éviter les frais associés. Toujours éviter les intermédiaires autant que possible…

Bien sûr, ça signifie être prêt à y passer un peu de temps, s’attendre à devoir venir effectuer un dépannage à tout moment, effectuer les visites et les états des lieux, etc…C’est souvent perçu comme le point noir de l’immobilier locatif, les galères de locataires. Encore une idée reçue je pense. Si vous hésitez, testez une année ou deux, vous vous ferez votre propre expérience. Rien ne vous empêche de faire appel  plus tard à une agence si vraiment vous ne vous en sortez pas.

Personnellement, je vis à 35 km de mon studio loué, mais il est vrai que je travaille dans la même ville. J’ai eu 3 locataires depuis 14 mois, je les ai trouvé seul et j'ai assuré l'administratif qui va avec moi-même. j’ai ainsi économisé des centaines d’euros (3 fois un demi loyer) en gérant mon bien seul. C’est tout à fait gérable, quelques heures de travail qui m’ont économisé près de 800€…

Assurer la gestion locative de son bien seul nécessite toutefois de disposer d’un certain nombre de documents administratifs.

Comment se les procurer ? 

Remplacez votre Livret A par une bonne Assurance Vie !

L’approche classique est de conserver son épargne de précaution sur son Livret A, rémunéré à un petit 2% depuis le 1er février. C’est que je faisais. Mais c’est fini.

Je viens d’en transférer la majeure partie sur un contrat d’assurance vie.

L’assurance vie est généralement le placement favori pour se construire un capital ou préparer sa retraite, notamment en raison d’une fiscalité avantageuse après 8 années d’ancienneté du contrat.

Mais on n’y pense jamais comme placement pour son épargne court terme, que ce soit pour des liquidités en attente d’un projet ou pour une épargne de précaution. Et pourtant, on devrait, le capital versé reste bel et bien disponible à tout moment ! Et le rendement est bien supérieur au livret A, le double environ.

La plupart des contrats d’assurance vie sont des contrats multi-support, permettant de placer son argent à la fois de façon sécurisée, sur le fond garanti en euros, ou bien de façon un peu plus dynamique sur des fonds en actions. Pour placer son épargne de précaution, que l’on souhaite pouvoir récupérer à tout moment par définition, mieux vaut se focaliser sur le fond en euros.

Ces dernières années, le taux d’intérêt net de frais de gestion tournait autour des 4%. En 2010, 4,10% pour mon assurance vie Fortuneo et même 4,30% pour Bforbanq qui a dû être le meilleur contrat en ligne de ce point de vue.

Un capital disponible

Il y a 2 façons de récupérer son argent sur une assurance vie, le rachat partiel ou total.

Rien de plus important qu'un client comblé !

Comme vous avez pu le suivre, j’ai commencé à développer depuis 6 mois une petite activité de service, distribué au travers d’un site Internet, de la conception et réalisation de pièces mécaniques pour astronomes amateurs.

Après quelques premiers mois assez chargés (suite notamment à une campagne de pub Google Adwords), j’ai ressenti un petit creux d’activité en Janvier : une dernière livraison en début de mois, puis aucun nouveau contact, alors que depuis Septembre j’en ai toujours eu au moins 2 en cours.

J’avais même dû refuser en fin d’année des demandes : trop de risques à la fois techniques mais aussi en terme d’exécution, je ne pensais pas pouvoir tenir le délai souhaité. Un client mécontent peut rapidement avoir un effet désastreux, via les forums Internet notamment. Plus particulièrement, l’astronomie amateur est une niche où beaucoup d’amateurs bricoleurs se connaissent et se côtoient…Ma priorité est donc de m’assurer que 100% des clients aient des commentaires positifs à donner. J’ai notamment rattrapé un problème (qui n’était pas de mon fait), qui a totalement mangé mon bénéfice, mais l’essentiel était d’éviter le conflit.

L’hiver ayant donc apparemment refroidi les ardeurs des bricoleurs de télescope, j’ai décidé de tenter une relance clients !

Je ne cherche toujours pas à être submergé de demandes, je ne serais pas en mesure de les gérer au mieux. De plus, je souhaite éviter autant que possible les frais publicitaires. Donc pas de nouvelle campagne de pub Adwords.

Je me suis donc appuyé sur ma petite base clients, établie ces 6 derniers mois.

Que pensez-vous de ce studio, un bon investissement locatif ou pas ?

Je souhaite vous présenter ici un appartement que Philippe, un lecteur du blog, envisage d'acheter dans le but de réaliser un investissement locatif. 

Philippe a déjà étudié son projet dans le détail, après s'être intéressé aux quelques programmes neufs défiscalisés de sa ville, Nantes, il a focalisé sa recherche sur l'ancien dans le but d'y dénicher un meilleur rendement locatif. 

Voici donc le bien le plus intéressant qu'il a pu identifier pour le moment, et pour lequel il pourrait se décider à signer un compromis de vente.

Nous sommes tous les 2 d'accord sur le fait qu'il ne s'agit probablement pas de l'affaire du siècle,  mais qu'il peut tout de même s'agir d'une affaire rentable dans le contexte immobilier actuel.

Tous vos avis et réactions sont les les bienvenus de manière à aider Philippe dans sa prise de décision.
Peut-être que certains d'entre vous connaissent un peu  mieux le marché immobilier et locatif de Nantes ?

Voici l'essentiel des informations et des chiffres associés à cet appartement:

Rechercher un bien immobilier : grande enseigne nationale ou petite agence locale ?

Fin 2010, plus d’un an après avoir acheté mon studio en guise de placement locatif, j’ai été recontacté par une agence qui avait peut-être trouvé quelquechose qui pourrait me convenir….Il s’agissait d’une grande enseigne qui enfin se rappelait à mes bons souvenirs !

Ca m’a donné l’idée de faire le bilan de ma recherche d’appartement en 2009, quelle avait été la voie la plus efficace,  quel type d'agences immobilières avait répondu au mieux à mes attentes.  Et plus particulièrement, y avait-il une différence entre les grandes enseignes nationales et les petites agences locales.

Sur la tableau suivant, j’ai résumé 2 caractéristiques :

• Parmi les biens que l’on m’a proposé à la visite, combien correspondaient aux critères que j’avais fourni (budget, emplacement, type de bien, ampleur des travaux…)

• Et les agences m’ont-elles tenues informées par la suite d’éventuelles nouvelles rentrées d’appartement ?

Payer une mutuelle santé ou se la faire soi-même ?

Cette année, j’ai décidé de regarder de plus près mes dépenses diverses en termes d’assurances.

Et la première sur laquelle je me suis penché est la mutuelle santé. Celle que j'ai tendance à le plus oublier, étant donné qu’elle m’est retenue directement sur ma feuille de paye !

Et le bilan est assez éloquent, au point que je me pose de sérieuses questions sur l’intérêt de payer une mutuelle santé ! Quel est le risque de se la faire soi-même ?

Bilan de mes dépenses de mutuelle en 2010 :

Cotisations : 34,13€ par adulte (x2) et 21,47€ par enfant (x2), pour l’option de base

Soit 111,2€ par mois, ce qui veut dire une dépense totale sur 2010 de 1334,4 €.

C’est tout de même une belle somme pour des garanties assez limitées et surtout pour un montant de remboursements (médecin, pharmacie, etc….) de seulement 230€ en 2010 ! Seulement 17% des sommes engagées….

Indépendant financièrement à 55 ans ? Peut-être même quelques années plus tôt !

Suite à mon premier article sur le sujet, j’ai donc simulé différents scénarios visant à réduire ces 21 ans qu’il me resterait encore à travailler pour quelqu’un d’autre.

J’ai tout d’abord revu un peu ma copie suite au bon conseil d’Etienne du blog Investisseur Débutant, qui m’a, à juste titre, conseillé de ne pas rembourser par anticipation ma résidence principale. Il est plus rentable de conserver son capital placé en assurance vie ou actions à des taux supérieurs au taux d’intérêt du crédit immobilier qui n'est que de 3,85%.

Voici donc la mise à jour, je gagne ainsi 1 année !

Cette situation servira de base de départ aux scenario suivants :