dimanche 13 février 2011

Que pensez-vous de ce studio, un bon investissement locatif ou pas ?

Je souhaite vous présenter ici un appartement que Philippe, un lecteur du blog, envisage d'acheter dans le but de réaliser un investissement locatif. 

Philippe a déjà étudié son projet dans le détail, après s'être intéressé aux quelques programmes neufs défiscalisés de sa ville, Nantes, il a focalisé sa recherche sur l'ancien dans le but d'y dénicher un meilleur rendement locatif. 

Voici donc le bien le plus intéressant qu'il a pu identifier pour le moment, et pour lequel il pourrait se décider à signer un compromis de vente.
Nous sommes tous les 2 d'accord sur le fait qu'il ne s'agit probablement pas de l'affaire du siècle,  mais qu'il peut tout de même s'agir d'une affaire rentable dans le contexte immobilier actuel.

Tous vos avis et réactions sont les les bienvenus de manière à aider Philippe dans sa prise de décision.
Peut-être que certains d'entre vous connaissent un peu  mieux le marché immobilier et locatif de Nantes ?

Voici l'essentiel des informations et des chiffres associés à cet appartement:


  • Proche Nantes centre, à proximité du tramway
  • F1 de 30m²
  • au 1er étage d'un immeuble récent (1990) de 4 étages. (avec ascenseur et interphone)
  • performance énergétique : classe D
  • 1 cave

Pour les chiffres, Philippe a déjà bien avancé son étude, il a  notamment obtenu  une négociation de principe sur le prix du studio et a réalisé une simulation de montage financier avec sa banque:

  • Prix de vente : 81700€ FAI négocié à 78000€ Frais d'agence inclus
  • Charges de copropriété annuelles : 538€  (soit 45€ / mois)
  • Taxe foncière : 410€
  • Financement: 
    • prêt sur 25 ans à 3,95%
    • somme empruntée : 86000€  (78000€ acquisition +  6500€ notaire + 1500€ travaux)
    • Apport personnel : 4000€(travaux supplémentaires + meublé)
    • Mensualités de 491€
  • Loyer envisagé : 500€ charges comprises (soit 455€ + 45€ de charges) pour ce studio de 30m² loué meublé proche du centre ville de Nantes... (ça ne semble pas exagéré à la vue de petites annonces visibles actuellement sur le pap.fr)
  • Reste à la charge du locataire: l'eau et l'edf
 
  •  Point positifs annexes:
    • Philippe habite à proximité, il connait bien les lieux, et pourra assurer le suivi locatif lui-même.
    • Il peut réaliser lui-même une bonne partie des travaux de rénovation
    • L'appartement lui plait (toujours important de sentir qu'on pourrait y vivre soi-même!)

Quelques photos:
cuisine américaine

pièce à vivre, 22,4 m² avec cuisine (surface totale 30m²)

salle de bain avec wc, 4,3m²
vue sur rue, sans vis à vis, orientation ouest, double vitrage

Rendement et autofinancement 


En ce qui concerne l'estimation du rendement, 6,7% brut si on part sur un loyer de 500€, soit 4 à 5 % net (dépend de hypothèse que l'on prend sur le nombre de mois non loués par an)

Pas si mal donc, de plus on peut se demander si le loyer ne pourrait pas être un peu majoré; 500€ est plutôt ce que l'on trouve pour des non meublé à priori. Sachant que le choix de la location en meublé pourrait aussi engendrer plus de vacance locative...

Coté autofinancement, il devrait manquer au minimum 80€ par mois à Philippe. Avec l'hypothèse d'une année de location pleine bien sûr ! ce n'est pas dramatique mais le défaut d'autofinancement est minimisé par le crédit initial sur 25 ans, et donc des mensualités plus faibles. ça veut aussi dire qu'il n'y aura pas de marge de manœuvre importante pour moduler les mensualités du crédit à la baisse si besoin dans les années à venir, on est déjà sur un crédit très long. 


Alors qu'en pensez-vous ? un bonne affaire pour un investissement locatif ou pas ? 

Merci de vos avis éclairés ! 



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24 commentaires:

JeanDir a dit…

Salut

Exemple intéressant. Peux tu détailler ton mode de calcul de rendement stp ? Notamment brut, net, etc...

Quid des impôts fonciers?

Quelle est la taille de la copropriété? Ratio locataire résident/propriétaire résident? Pas de garage/parking? L'appart est vide? Depuis quand? Pourquoi ?

Olivier a dit…

Bonsoir JeanDir, pour le rendement brut : 12*500€ / 900000€ (coût total acquisition + notaire + travaux...). Pour le rendement net, on retranche des 12*500€, les charges de copropriété de 538€, la taxe foncière de 410€ et un peu de vacance locative). Si on retire 1 mois, ça donne, 5.05%.
à ça il faudra aussi ajouter régulièrement un peu de frais d'entretien, les impôts fonciers...bref, c'est pourquoi on estime entre 4 et 5% net au mieux.

Pour les impôts fonciers, je ne sais pas quel est l'approche de Philippe, de mon point de vue, il a tout intérêt à choisir une déclaration aux réels, ainsi il pourra notamment la 1ère année déduire les travaux de rénovation et surement faire du déficit foncier (donc moins d'impôts sur ses revenus). C'est aussi très avantageux les premières années de son crédit où il aura beaucoup d'intérêt d'emprunt à déduire (prêt sur 25 ans.)

Je n'ai pas d'autres infos sur la copropriété, peut-être Philippe en aura d'autres à fournir...à priori pas de parking.
Merci de ton avis !

jerome F. a dit…

Je ne me déplace même pas. Le but est de louer à un étudiant. Pourquoi 30 m2 et non 20? Le prix en est gonflé et le rendement en souffre.
L'emplacement a l'air d'être bon mais quand même il doit être possible de trouver des petits studios à 50-55000€ sur Nantes.Cela prend du temps, oui, mais on n'a rien sans rien.
De plus, l'appartement n'est pas exceptionnel et mérite un bon rafraichissement.
J'ai un jugement peut être sévère mais il est important d'être sincère.

Joel a dit…

Tout à fait d'accord avec Jérôme. Le but est d'obtenir un rendement et il doit être possible de dénicher une pépite dans une ville comme Nantes.

Personnellement, si le loyer ne fait pas au minimum 10/9 du montant total de toutes les dépenses (taxes+mensualités+charges+assurances), je passe à l'affaire suivante.

Olivier a dit…

@Jérome, merci de ton retour honnête, c'est important! c'est vrai qu'il faut prendre son temps, hors Philippe a aussi comme objectif d'avoir bouclé son projet (l'apart loué) avant le mois d'Aout, ça va arriver vite...sinon ça repoussera son investissement de plus d'une année. Mais peut-être est-ce mieux que de faire un mauvais achat précipité !

@Joel, si je suis ta règle, dans le cas présent, il faudrait pouvoir appliqué un loyer de 600€ CC...peut-être faisable avec un meublé sympa ? c'est peut-être la grosse inconnue de cet investissement, quel est le loyer maxi qu'il serait possible d'obtenir ?

Michael a dit…

Aucun intérêt pour moi. Le bien semble ok mais il est trop cher.

Xavier Derrey a dit…

500cc pour un 30m² à nantes me semble surestimé (de beaucoup).
Ca se louera plus vraisemblablement entre 400 et 430, si ça se loue, car le marché de Nantes semble bien saturé.
Pour espérer louer ce bien 500€ cc il faudrait mettre plus cher en travaux et se placer sur le marché du meublé haut de gamme.


Dans l'optique de louer à un étudiant il faut viser les critères suivants:
- 20 à 25 m²
- un loyer au plus bas 390cc pour nantes semble pas trop mal.

Il faudrait donc plutôt tabler su un studio de 20-25 m& avec un coût total d'acquisition en dessous de 75k€ ce qui donnerait un rendement légèrement supérieur à celui-ci sans toutefois être l'affaire du siècle.

Antoine a dit…

Je viens d'arriver sur Nantes (mi-décembre) et de trouver un appartement pour une location. 563 CC pour un 45m carrés non meublé(quartier Perverie, proche du centre et à deux pas du tram) avec une place de parking couverte. Je rejoins les avis précédents en disant qu'un loyer de 500 euros me paraît surestimé pour 30 mètres carrés...
Par contre le marché locatif de Nantes ne me paraît pas du tout saturé. Nantes change actuellement sa politique de logement pour densifier la population, ce n'est pas pour rien. Et dans mon cas (recherche de T2), les appartements sont très vites loués : aucune agence ne se donne la peine de rappeler, ils n'ont rien à faire visiter...

Julien a dit…

Je rejoint l'avis d'Antoine. Je suis moi-même nantais depuis Novembre. Les appartements sont loués très très vite. Le mien fait 42m² pour 579€cc (3ème, parking, ascenceur, proche tram, quartier Haut-pavés)

Olivier a dit…

@Michael, finalement je n'aurais pas du m'embêter à donner tous les détails, le prix de vente suffit à obtenir un avis unanime :-) Plus sérieusement, c'est vrai que la réussite d’un investissement immobilier se fait avant tout à l'achat! Merci de ton retour !

@Xavier, J’ai pu voir des annonces sur le pap, effectivement dans les 400 à 430€ pour des studio, mais avec une cinquantaine d’euros de charges en plus généralement. Et pour des studios loués vide. Maintenant, ce ne sont que des annonces, c’est qu’ils ne sont pas loués ;-). Merci pour avoir partager ton point de vue, a bientôt.

@Antoine, merci pour expérience et ta confirmation sur le loyer. Ton T2 de 45m² à 563€ CC est un bon point de référence. C’est critique de bien connaître le marché locatif local. Bonne journée !

@Xavier et Antoine, vous soulevez un point important sur lequel vous n’êtes apparemment pas en phase: plus globalement, même si ce studio ne fait pas l’affaire, Nantes est-elle une ville attractive pour un investissement locatif ? Faut-il y persévérer pour trouver la perle rare ?

Olivier a dit…

@Julien, il y aurait donc un marché locatif porteur... merci à toi !

Anonyme a dit…

Bonjour à tous,

ayant habité 3ans à Nantes il y a de cela 5ans, le prix du loyer me semble surestimé au vu du quartier et de la surface.

Certes les prix ont du grimper depuis, mais pour info je louais :

- un studio neuf de 30m² en centre ville à 360€ cc
- un 2p 48m² en hyper centre (place graslin pour ceux qui connaissent) pour 430€ cc

Donc même si les prix ont du grimper, je pense comme tous les nantais ayant commenté ce post que le loyer envisagé est surévalué ce qui va baisser d'autant le rendement.

Après Nantes est une ville très intéressante : beaucoup d'étudiants, ville dynamique, régulièrement élue ville la plus agréable à vivre... Mais le prix d'achat est trop élevé pour garantir un bon rendement.

Lionel a dit…

Bonjour,
Je suis un investisseur parisien et je ne connais pas bien Nantes mais je me permets juste qq remarques...
1/ le calcul de la renta nette doit, à mon avis, tenir compte du coût du crédit. En conséquence, plus la durée du prêt est courte et plus c'est intéréssant. De plus, les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance,... sont deductibles des impots.
2/ Ta renta brute est actuellement d'environ 5% (soit env 3% net à mon avis) sans tenir compte de probables vacances locatives. Cela me parait un peu juste, surtout avec un credit sur 25 ans...Cela dit le rendement reste supérieur à un placement sur un livret bancaire ACTUEL. Quid dans 20 ans?...

Philou a dit…

Bonjour à tous,

Je suis Philippe l'investisseur en herbe dont parle Olivier dans ce sujet.
Je souhaite tous vous remercier pour vos réaction et plus particulièrement Olivier d'avoir voulu posté mon projet sur son blog.
Je suis entièrement d'accord avec vous tous sur le prix élevé du studio mais j'avais un petit coup de coeur en le visitant même si ce n'était pas l'affaire du siècle mais avec un loyer un peu au-dessus du marché pour compenser.
Mais c'est là mon erreur !!!! De vouloir rattraper le prix d'achat avec un loyer élevé au risque de ne pas le louer.
Je pense que d'une voix unanime, ce projet n'est pas une vrai bonne affaire même avec un rendement à 4% net. Je vais en effet plutôt m'orienter sur un bien de 20 à 25 m² avec un prix d'achat inférieur à 65000 euros
Je vous remercie tous de vos réactions objectives et je vous dis à bientôt sur d'autres sujets d'invetissements.

David a dit…

Nantais également, je confirme que ce n'est pas une affaire.
Le marché nantais reste très dynamique car la population étudiante fait face au manque de logements.
L'immobilier locatif me titille... Une bonne affaire pour moi, sur nantes, serait :
~20m²
~50000€ d'achat
~10000€ de notaire + travaux
~400€ loyer maxi en meublé.

Reste à trouver le bien !

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,
Tout d'abord merci pour ton blog. Je pense que c'est l'un des meilleur du genre. Mais surtout toi tu ne vends pas tes conseils....
Je voudrais poser une question sur le joyer hors charge et avec charge. Pour ton calcul de rendement tu prends en compte le loyer avec charge (ici 500E dont 45E de charges). N'est ce pas une erreur je pense que pour le calcul de rendement il faut utiliser le loyer hors charge.
Je me permets de poser une autre question: Pour savoir si on fait un bon investissement faut il se servir du rendement net avant ou aprés impot. Et à quel valeur mini faut il s'arréter (en fonction du taux du prét, d'une assurance vie à taux garantie....).
Et encore bravo pour ton BLOG

Olivier a dit…

Bonjour,
Merci beaucoup, ça fait plaisir !
Concernant le calcul du rendement, j’ai estimé d’abord le rendement brut, en prenant tout ce qui est perçu (loyer avec charges) divisé par le coût total d’acquisition et de rénovation. Soit 12x500€ / 90 000€, ce qui donne 6,7% brut. Mais c’est vrai que ce « rendement brut » est un chiffre très éloigné de la réalité, souvent donné par les agents immobiliers pour embellir un peu la situation.
Ensuite, il y a le rendement net, avant impôts. Il faut alors retirer de ce qui est perçu par le bailleur tous les frais (charges de copropriété soit ici 12 x 45€, taxe foncière de 410€, etc…). ça donnerait 5,6% de rendement net. Si on considère 1 mois de vacance locative, le rendement net tombe à 5,05%.
Enfin, pour avoir une véritable idée de ce que peut rapporter cet investissement, le mieux est aussi de prendre en compte les impôts fonciers de l’année suivante, en estimant le rendement net net. Et là l’estimation des impôts dépend de chacun…mais admettons que le bien soit loué 11 mois, soit 5500€ de revenus. En location meublé, le régime micro-BIC permet un abattement de 50%, soit une imposition sur seulement 2750€, et si la personne est dans la tranche d’imposition à 30%, l’impôt foncier sera de 30% x 2750€ = 825€. Le rendement net net sera alors (pour 1 mois de vacance locative) de (11x500 – 12x45 – 410 – 825) / 90 000€ = 4,1%.
C’est en effet ce dernier pourcentage qu’il faut considérer.
Le bien rapporte donc 3700€ par an (310€ / mois), mais bien sûr il y a en parallèle un crédit à rembourser…et c’est là que l’on peut juger de son autofinancement.
Après c’est un peu plus compliqué par ce que sur les premières années, au régime réel, on peut déduire plus que 50% et ne pas avoir d’impôts, voir même bénéficier d’un crédit d’impôts.
Ce qu’il faut viser ? ça dépend de ton objectif, 4% c’est je pense vraiment le minimum pour l’effort consenti. Le plus important selon moi est d’être proche d’une situation autofinancée pour pouvoir renouveler l’opération, acheter d’autres biens, sans impacter trop son restant à vivre. (un taux d’endettement supérieur mais un restant à vivre constant, la banque devrait alors suivre). Dans le cas présent un 6% net net serait pas mal… Merci encore, bonne journée !

Michel a dit…

Bonjour,
J’envisage moi aussi un investissement locatif sur Nantes
Je le paierai comptant suite à un héritage reçu de mes parents
Voila 3 mois que je cherche et comparé aux offres que l’on peut voir sur le site de Ouest France, l’investissement pour ce T1 de 30m2 (90000 euros) me semblait correct
D’autant plus que s’il peut le louer 455 euros sans vacance locative ça donne un rendement de 6% brut ce qui me parait plutôt bien encore faut il pouvoir le louer ce prix là.
le rendement serait encore de 5% brut s’il était obligé de le louer à 385 euros
A titre de comparaison j’ai visité un T1bis de 35m2 vendu par un mandataire vers le pont du cens dans un immeuble de 1992 avec balcon et parking souterrain au prix de 91500 euros
Cet appartement d’après le vendeur devrait pouvoir se louer 400euros +55 euros de charges, reste pour le propriétaire 382 euros par mois, j’ai fait une offre à 87000 euros. Cela me faisait un rendement de 4,88% en tenant compte des frais de notaire de 6840 euros
J’ai fait cette offre car je pensais pouvoir le louer au moins 430 euros mais peut-être aurais je eu tort car loyer trop cher, cependant avec une place de parking couverte il devrait être possible de rajouter 50euros au prix du loyer.
Je n’ai pas eu l’appartement car il a été vendu moins de trois jours après la parution de l’annonce au prix de départ 91500 euros. Finalement compte tenu de vos commentaires heureusement que je n’ai pas eu ce T1 bis car je me serais fait avoir
Je suis d’accord avec David il faudrait trouver un studio de 20m2 au prix de 50000 mais comment faire ?
Le 1er studio que j’ai visité se situait près du rondpoint de Rennes surface 20m2 vendu par un mandataire au prix de 80000 sans les frais de notaire, le loyer espéré d’après le vendeur était de 400euros sans les charges, je n’ai pas fait d’offre estimant qu’il était impossible de louer à ce prix
J’en suis à me demander si c’est une bonne idée de faire un investissement locatif compte tenu du nombre important d’appartements en construction à Nantes.
D’autant plus comment être sur de ne pas me faire avoir ?
Vos commentaires là dessus pourront m’aider dans ma réflexion
Michel

Olivier a dit…

@Michel, votre situation est un peu différente, ce qui offre éventuellement d’autres opportunités : vous avez déjà un apport conséquent vous permettant d’acheter sans crédit…mais c’est presque dommage d’investir dans l’immobilier sans profiter de l’effet de levier du crédit. C’est pour vous finalement un placement à X% net pour faire travailler votre argent.
Pour compliquer encore un peu vos réflexions…est-ce que vous ne devriez pas plutôt diviser votre capital en 2 ou 3, et utiliser ces parts comme apport dans un bien immobilier financé donc en partie à crédit, en vous arrangeant pour mettre l’apport suffisant pour assurer un autofinancement. Et ainsi investir réellement sur 2 ou 3 appartements, totalement payés par votre capital + vos locataires, sur 10 ou 15 ans….
Sauf si bien sûr vous avez besoin de ce loyer à court terme dans votre budget…
Autre option totalement différente, mais peut-être plus rentable actuellement, vous créer un portefeuille d’actions à haut rendement sur un PEA, il est possible actuellement de se créer un portefeuille à 6 ou 7% net (- prélèvements sociaux sur les plus values en fin de PEA), soit 6000 à 7000€ de dividendes perçus par an pour un PEA de 100 000€. Bien sûr le capital n’est pas garanti, mais si votre objectif est de tirer une rente de ce capital, c’est une voie plus rentable que les biens immobiliers que vous avez visités. 5% brut, ça fait 3 à 4% net, tout au plus…
Et pour mixer un peu, un autre scenario est une part sur un PEA et une part comme apport dans un studio (financé en partie à crédit) entièrement autofinancé…
Bonne réflexions…la bonne nouvelle est que vous avez réellement des possibilités ! Bonne journée

Michel a dit…

Bonjour,

Merci pour votre réponse Olivier
L’idée du crédit ne me séduit pas trop surtout en cas de vacance d’un des appartements, il me faudrait alors puiser dans mes revenus actuels pour rembourser.
J’ai pensé investir dans l’immobilier car c’est plus sécurisant je pense que les placements type assurance vie et puis pour ce qui est du rendement, il est vrai que 5% brut donne 3,5% net mais c’est encore mieux qu’une assurance vie à 3,5%brut ce qui après retrait de la CSG devient 3,02%, que va devenir ce taux dans les prochaines années ?
A mon avis l’immobilier permet en plus de se préserver de l’inflation car on peut espérer qu’en cas d’inflation probable dans les prochaines années suite à l’impression de monnaie papier à tout va en ce moment le prix des appartements grimpera de la même manière.
Pour ce qui est du PEA, j’en ai un très peu garni 3000 euros car je me méfie de la bourse surtout en ce moment.
Par contre votre idée est intéressante, que faudrait il acheter pour se créer un portefeuille à 6 ou 7% net ?
Merci pour votre réponse

Michel

Olivier a dit…

Bonjour Michel, l'immobilier est aussi censé préserver en effet de l'inflation au travers des loyers qui suivront la hausse des prix...c'est vrai que c'est un atout non négligeable.
Et pour le portefeuille à 7%, voir justement l'article du jour ;-) http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/12/pea-rendement-bilan-2011-et.html. Bonne journée

Michel a dit…

Bonsoir
Je viens de découvrir votre blog en faisant une recherche sur Google je le trouve très intéressant car il traite de nombreux sujets liés à l’argent
L’idée qui consiste à acheter des grandes valeurs de rendement comme vous le faites est à creuser en effet.
Je vais continuer de lire vos articles

Anonyme a dit…

Tu n'as pas pensé aux SCPI , moi j'ai
diversifié sur l'immo
-studio cabine saisonnier bord de mer comme xa j'en profite
-SCPI ( 5 différentes sur commerces : bureaux), pas de souci de gestion ou de vacances ; rendement 6,2%
-SIIC (immo bourse : klepierre, affine....), rendements plus importants (9/11%)


STEPH

Attentifimmo a dit…

Un petit conseil, pensez aux LMNP & LMP

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