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dimanche 18 juillet 2021

4ème vague de COVID, quelles conséquences sur mon Airbnb ?

Tout change décidément très vite avec ce COVID-19 ! Il y a 2 semaines je me réjouissais du retour des touristes européens, avec de nombreuses nouvelles réservations et un calendrier de réservation quasi déjà plein jusque la fin d'année, avec à la clef une projection de résultat positif pour 2021. 

Mais le coronavirus semble malheureusement déjà de retour avec son variant delta et son lot de nouvelles restrictions sanitaires. 

Se déplacer au sein de l'Europe commence à redevenir déjà nettement plus compliqué, en particulier pour les non vaccinés.

Hors l'essentiel des voyageurs réservant mon gite Airbnb  ne viennent pas de France, mais essentiellement d'Allemagne, des Pays Bas, de Belgique, du Royaume Uni...

Forcément, certaines réservations deviennent incertaines. Je m'attendais à un rebond et un risque pour cet automne, mais honnêtement pas dès cet été. 

En attendant, plusieurs réservations ont été réalisées et payées en juillet. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, au 18 juillet, le total de revenus déjà versés s'élève désormais à 6919 euros. 1000€ en 2 semaines avec 2 locations. 


Le montant total des recettes locatives attendues pour cette année est toujours de 12971€ sur la base des réservations actuelles.   Pas de nouvelles réservation ces 2 dernières semaines, mais le calendrier est actuellement plein jusqu'en Octobre...pas surprenant donc.

Il reste donc encore à ce jour 6052€ à percevoir. Dans une année normale, il n'y a quasiment jamais d'annulation, mais en cette nouvelle année de COVID-19, rien n'est assuré !

Quelle proportion de revenus locatifs encore assurés pour 2021 ?

lundi 5 juillet 2021

Investissement immobilier Airbnb : objectif déjà atteint pour 2021 ?


Il y a un peu moins de 2 mois, j'essayais d'estimer combien rapporterait ma location touristique Airbnb cette année, en me basant sur les réservations déjà acquises mais aussi sur l'historique des années précédentes, années COVID et non COVID. 

Il semblerait que mes projections se confirment ! les touristes sont bel et bien de retour. 

Avec plus de 800 consultations de la page de mon gite Airbnb en juin par exemple, avec parfois plus de 40 visites par jour. 

C'est presque 3 fois plus que les mois précédents.  


Depuis mon dernier point le 18 mai, c'est déjà notamment 8 nouvelles réservations pour les mois de juillet, Aout, septembre et Octobre. 
Avec essentiellement des séjours de 4 à 10 nuitées. Le parfait compromis, ni trop court ni trop long. Pas plus d'une entrée / sortie à gérer par semaine et des revenus conséquents. 

Ma location affiche désormais complet juste mi-septembre.  D'où la baisse du nombre de visites quotidiennes actuellement, il reste à présent assez peu de dates disponibles pour cette année. 

A cela s'ajoute le fait que nous avons à nouveau bloqué le gite pour 1 mois et demi, novembre à mi-décembre, pour le couple de parisiens à qui nous avions loué durant plusieurs mois en début d'année.  Des recettes supplémentaires qui sont donc également acquises et qui permettront une pause dans la gestion locative sur la fin d'année (pas de ménage durant 6 semaines !).  Le gite sera ensuite à nouveau loué pour Noël par des personnes du village. 

Quels revenus locatifs pour 2021 ?

mardi 18 mai 2021

Combien rapportera mon Airbnb cette année ?

Nous sommes à présent dans la 5ème année d'exploitation de cet investissement locatif en tant que location saisonnière, ou plutôt location touristique de courte durée, puisqu'il n'y a quasiment pas d'effet de saison, le gite est loué pratiquement de la même manière toute l'année. 

Après 3 premières excellentes années, bien au delà de mes espérances initiales, le COVID-19 a évidemment impacté 2020, puis à présent 2021, sachant que 80% des réservations étaient jusqu'à présent effectuées par des touristes étrangers, via le site Airbnb

Il nous a donc fallu s'adapter.  

En réduisant les dépenses en 2020 : 6 mensualités de remboursement ont été reportées, soit près de 4200€. 

Puis sur ce début 2021, en revenant à un type de location plus traditionnel, en meublé de longue durée, sur plusieurs mois, ce qui a au moins permis de couvrir l'ensemble des frais.   

Avec pour le moment, contrairement à beaucoup sur Airbnb, un investissement immobilier qui aura très bien résisté au coronavirus,  avec mêmes des perspectives positives pour 2021.  

Moins d'argent gagné qu'avant la crise certes, mais vu l'ampleur de la pandémie, il faut surtout être très satisfait de ne pas en avoir perdu !

L'historique des recettes et dépenses de mon gite Airbnb

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, un cash flow du même ordre de grandeur que les 3 premières années aura même été dégagé en 2020, environ 4500€, grâce à cette baisse de dépense de 4200€ (6 mensualités de prêt reportées, donc non payées en 2020). 

Mais évidemment, en contrepartie, je n'aurai remboursé que 2500€ de capital au lieu des 5500€ prévus.

Quelle est à présent la situation pour 2021 ?     

vendredi 2 avril 2021

Location touristique Airbnb en temps de COVID-19


Mon dernier article parlant d'investissement locatif et plus précisément de location touristique de type Airbnb remonte à juin 2020.  Quelle est la situation aujourd'hui de mon gite Airbnb début 2021 ? 

J'expliquais comment un investissement extrêmement rentable pour lequel tous les voyants étaient au vert et dont la pérennité paraissait assurée, a tout de même était impacté par l'improbable (ou pas finalement, mais peu importe...), la pandémie de COVID-19.

Première leçon, ne jamais croire que tout est acquis ! Définitivement. L'important est d’être suffisamment agile pour s'adapter. C'est vrai de manière générale et donc en particulier en terme d'investissements. 

Dans cet article, on sortait du premier confinement, plutôt tous confiant. La demande reprenait fortement pour des séjours de courte durée, et peu de personnes n'imaginait vraiment sérieusement une 2ème ou même 3ème vague...

Les recettes ont donc été plutôt bonnes, au moins au même niveau que les années précédentes de juin à Octobre. 

Mais évidemment la 2ème confinement de Novembre a à nouveau impacté les résultats.Ceci dit la fin 2020 aura été marqué par une location important qui détermine notre début d'année 2021. je vais y revenir. 

Comme vous pourrez le voir un peu plus bas, sur le 1er graphique, les recettes totales de 2020 atteignent tout de même 13 400€, à comparer aux 17 à 18000€ réguliers des 3 années précédentes. 

Le COVID-19 aura donc impacté mes recettes locatives 2020 d'environ 4000€.  Pas de quoi se plaindre tout de même, beaucoup ont perdu beaucoup plus...

Un changement notable l'année dernière aura été la forte baisse des touristes étrangers au profit des français. Avec une proportion non négligeable de parisiens désireux de s'éloigner de la ville et venir se promener en forêt. 

Il s'avère que nous avons eu beaucoup de chance d’accueillir en novembre un couple de parisien, fuyant le confinement et souhaitant limiter leurs risques de contacts pour des raisons de santé.

 

Comment s'est adapté mon Airbnb au COVID-19 en 2021 ?   

mercredi 24 juin 2020

Comment ma location Airbnb a résisté au coronavirus ?


En septembre dernier, je vous expliquais combien me rapporte ma location touristique Airbnb et je concluais en affirmant qu’il s’agissait réellement de mon meilleur investissement !

En effet sur 3 années pleines de location de courte durée via uniquement Airbnb, j’ai dégagé quasiment 17000€ de cashflow. 17000€ de recettes supplémentaires à toutes mes dépenses, y compris les mensualités de remboursement du prêt. Un investissement donc très rentable, au-delà de toutes mes espérances et bien plus qu’autofinancé.

De plus, je me disais que la pérennité était assurée, ayant la chance d’habiter dans une région attirant des voyageurs du monde entier le plus souvent pour un motif qui ne changerait jamais, une forêt mondialement connue pour ses spots d’escalade ! 

Oui mais voilà l’improbable est arrivé avec la pandémie du COVID-19 !

J’avais déjà mal commencé l’année avec un mois de janvier durant lequel j’avais décidé de ne pas louer pour effectuer des rénovations. J’avais toutefois déjà une dizaine de réservation sur 2020, plus de 4000€ théoriquement acquis. 

L’impact du COVID-19 sur mon activité est devenu concrète partir du mois de mars. Un groupe d’américain avait décidé de louer notre gite pour presque 4 semaines. Mais face à l’ampleur de la crise et la fermeture des frontières, ils ont évidemment décidé de repartir précipitamment au bout de 2 semaines. Soit 2 semaines de location que j’ai dû rembourser.

Plus dans les jours qui ont suivi, les uns derrière les autres tous mes voyageurs (100% étrangers) ont été contraint d’annuler pour les mois d’avril et de mai…

Le mois d’Avril s’est donc passé sans la moindre réservation, confinement oblige. L’occasion de refaire des peintures !

Début mai, il m’a semblé que l’année allait être très difficile, que le tourisme mettrait des mois à redémarrer (même s’il allait repartir, les gens oublient très vite comme on le constate actuellement, les gestes barrières semblent déjà oubliés pour beaucoup) et surtout personne n’avait de visibilité sur l'avenir. 

Ayant donc une forte incertitude sur les revenus à venir, j’ai décidé d’agir sur les dépenses. J’ai donc décidé de contacter ma banque pour déclencher l’une des clauses de mon contrat de prêt immobilier, à savoir reporter un certain nombre de mensualités.

C’est donc chose faite, je vais reporter cette année 6 mensualités de prêt, de juin à novembre. Environ 4000€ de dépenses que j’éviterai cette année. Évidemment la contrepartie est que je ne rembourse pas non plus le capital durant cette période. Mais je souhaitais avant tout éviter de devoir sortir du cash pour financer mon investissement.

Un fort rebond dès la fin du confinement

samedi 7 septembre 2019

Combien rapporte une location sur Airbnb ?


C’est la question que je me posais il y a 3 ans lorsqu’ai investi dans une maison de ville pour en faire un gite touristique loué toute l’année, et que j’ai décidé d’utiliser la plateforme Airbnb pour l’exploiter. 

Combien de revenus annuels pouvais-je espérer ? Est-ce que l’argent gagné allait couvrir l’ensemble des dépenses, incluant notamment les mensualités de remboursement du crédit ? Est-ce que je pouvais même espérer générer un peu de cash-flow ? 

Après 3 ans d’exploitation, les résultats dépassent finalement largement mes scenarios les plus optimistes. 

En effet d’une part, 2017, 2018 et 2019 sont 3 années sur lesquelles non seulement l’investissement est autofinancé, mais génère en plus un surplus d’argent conséquent !  Impôts compris. 

Plus de 15000€ de cash flow sur ces 3 années, et l’année 2019 n’est pas terminée !

Plus de détails sur le graphique suivant avec : 

Le barre graph en vert correspond aux recettes. Tous les revenus de location cumulés sur l’année.
En rouge, il s’agit de l’ensemble des dépenses annuelles (mensualité de crédit, EDF, gas, eau, internet, assurance, impôt foncier, CFE, expert-comptable, CGA…)
En violet, le cashflow généré par an.
Et en bleu, le gain global, si j’ajoute le capital remboursé chaque année. 




J’ai donc pu utiliser une partie de cet argent supplémentaire pour effectuer chaque année des travaux de rénovation supplémentaire ou d’amélioration. Je fais bonifier mon capital, et de cette façon je réduis voir même j’annule mes impôts. 

L’investissement est effet déclaré avec un numéro SIRET, en bic réel, toutes les dépenses sont donc retranchées des revenus, les travaux effectués par des professionnels, mais également l’amortissement du bien. Ainsi aucun impôt sur ces revenus pour le moment. 

Les revenus mensuels

Est-ce que les rentrées d’argent seront régulières ? Le gite sera-t-il loué toute l’année ou plutôt de manière saisonnière ?
C’étaient également le type de question que je posais. 

dimanche 23 juillet 2017

Ma location meublée de tourisme autofinancée dès la 1ère année


Je peux déjà affirmer que la 1ère année d’exploitation de mon gite sur Airbnb me permettra de dégager du cashflow.

Nous avons commencé la mise en location en novembre 2016, et dès cette fin juillet, j’ai déjà l’assurance que les revenus perçus dépasseront l’ensemble des dépenses sur une année d’exploitation (de novembre à novembre).

En effet, à ce jour, 12000€ sont déjà acquis étant donné les réservations actuelles, dont plus de 9500€ déjà perçus. Hors les dépenses totales sur un an tourneront autour de ces 12000€.

Et surtout, la moitié du mois de septembre est encore libre, ainsi que la totalité du mois d’octobre. Et sur la base de l’expérience passée, je suis certain de remplir ces 2 mois.

Depuis mi-février, il n’y a pas eu un seul week end non réservé (hormis ceux que l’on avait intentionnellement bloqué pour nos vacances personnelles !)

Je peux donc espérer un cashflow de l’ordre de 1000€ à 2000€ sur cette première année.

Et quand je parle de 12000€ de dépenses annuelles j’intègre tout : le prêt immobilier, le gaz, l’eau, EDF, Internet, l’assurance, les impôts (taxe foncière…), les frais de compatibilité…

L’imposition

Justement concernant les impôts…le gite est déclaré comme location meublée, avec numéro SIRET associé. (J’en avais parlé dans cet article).

Ainsi le mode d’imposition est le régime BIC réel. L’établissement des liasses est délégué à mon expert-comptable, qui se charge notamment d’estimer le montant de l’amortissement annuel du bien.

Et comme déjà expliqué à plusieurs reprises dans ce blog, comme c’est le cas pour mon 1er studio meublé, le bilan comptable est de cette manière est souvent négatif, ce qui évite tout impôt sur les recettes du bien locatif.

dimanche 12 février 2017

Comment déclarer un 2ème bien en location meublée LMNP

Vous le savez, je me suis à présent lancé dans de la location saisonnière. Saisonnière n’est d’ailleurs probablement pas le bon terme, puisque pour le moment il n’y a pas vraiment de période creuse qui se dégage. Depuis novembre, la demande est forte et régulière, je devrais donc plutôt parler de location meublée de courte durée ou location meublée de tourisme.

Et même si j’utilise exclusivement les services d’Airbnb, ça reste ni plus ni moins que de la location meublée sur l’année, dont les revenus devront être déclaré de la bonne manière auprès du service des impôts.

Et c’est là que les difficultés commencent en général.

J’ai la chance d’avoir déjà un peu d’expérience en la matière avec mon 1er studio que je loue déjà en meublé et pour lequel je suis déclaré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mon souhait était de donc de « simplement » dupliquer ce qui a été fait pour le studio et ainsi bénéficier des mêmes avantages, à savoir la possibilité déclarer les recettes selon le régime BIC réel et ainsi limiter très fortement l’imposition sur les revenus du gite, voir même peut-être l’annuler pour quelques années comme c’est le cas pour mon studio

Déclarer auprès de sa mairie son activité de meublé de tourisme

Étant donné qu’ici il s’agit de location « saisonnière », il y a tout de même une première variante : l’obligation de demander l’autorisation à sa mairie, au moyen du formulaire adéquat (cerfa 14004*02). Il est demandé de spécifier les périodes prévisionnelles de location, j’ai dans mon cas choisi la location sur l’année complète. Ce formulaire nous a été retourné quelques jours plus tard, signé par le maire.

Nous pouvions donc débuter notre activité. 

samedi 10 décembre 2016

Mon gite sur Airbnb : Un premier 1 mois d’exploitation très positif

Comme promis, voici un premier bilan de ma nouvelle activité de location saisonnière, un mois après la publication de mon annonce sur Airbnb.

Nous en sommes à ce jour à (déjà) 8 réservations, dont 2 quasi terminées (la 2ème se termine dans 3 jours…). Ce qui représente un total de 59 nuits. (soit un peu plus de 7 nuits en moyenne par réservation...)

3654€ de revenus déjà assurés

Sur un an (je considère une année pleine de début novembre 2016, date de mise en ligne, à fin octobre 2017), le total des recettes à priori assurées (voir déjà payées pour les 2 premières réservations) s’élève à 3654€.

Avec la distribution suivante selon les mois : 

Les recettes du mois de Novembre ont déjà été perçues puisque Airbnb les verse directement à l’hôte dès le lendemain de l’arrivée des voyageurs.

Comme je l’avais expliqué, je ne savais pas trop dans quoi on s’engageait, il était donc difficile de faire une bonne estimation des revenus escomptés.

Pour faire simple, je considère aujourd’hui que 3654€ représente la moitié de notre cible minimum, 7500€ de revenus annuels.

dimanche 6 novembre 2016

Lancement de ma location saisonnière sur Airbnb !

Certains se sont demandés la raison de mon silence sur le blog depuis quelques mois... Simplement parce qu'il a fallu faire des choix.
Je n'étais plus en mesure de faire vivre le blog correctement, faute de temps. 

Notre nouveau projet d’investissement immobilier, dont je vous ai parlé dans le dernier article, m'a occupé beaucoup plus que je ne le l'avais imaginé lors de notre décision d'achat. 

Hors du boulot (particulièrement chronophage également ces derniers mois), l'essentiel de mon temps a été consacré exclusivement à la rénovation complète et l'équipement de notre désormais "gîte" !

Même si au début, on se dit que l'état général est correct, petit à petit, pièce après pièce, on se met à tout refaire. C'est finalement ce que j'ai voulu. 
Aujourd'hui, l'ensemble est comme neuf ! à l'exception de la 4ème chambre, que je me garde pour m'occuper l'année prochaine...

J'ai toujours pris le parti d'offrir le meilleur à mes locataires, qui en général me le rendent bien, et c'est donc naturellement ce que j'ai voulu faire ici. 

Une maison complète proposée en location saisonnière

Sachant que dans le cas que ce 3ème investissement immobilier, il ne s'agit pas simplement d'un studio, mais d'une maison de 85m². 
Avec une pièce à vivre au rez de chaussée, une grande pièce palière à l'étage (avec la création d'un puit de lumière),  3 chambres chacune équipée d'une salle de bain privative (avec à terme une 4ème chambre...), et 2 toilettes ! 

lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

mercredi 30 mars 2016

Un nouvel investissement locatif pour de la location saisonnière en 2016 ?


Ca fait désormais un tout petit peu plus d’un an que j’ai perçu le 1er loyer de mon 2ème investissement immobilier, un studio plein centre-ville que j’avais acheté déjà occupé, avec un bail en cours donc. La gestion est pour le moment déléguée à une agence, en attendant que le locataire donne son préavis de départ. Ce sera alors l’occasion pour moi de reprendre la gestion en direct et de passer en location meublée, comme je le fais depuis plus de 6 ans avec mon 1er appartement.

L’objectif étant bien sûr une bien meilleure rentabilité, avec notamment une fiscalité très avantageuse.

Avec quelques travaux de rénovation prévus cette année dans ma résidence principale, je n’envisageais pas de me lancer dès cette année dans un nouveau projet d’investissement locatif, et pourtant ça risque bien d’être le cas !

De manière générale, se limiter à un ou 2 biens locatifs permettra certes d’améliorer ses revenus une fois la retraite arrivée, mais n’est pas suffisant pour devenir indépendant financièrement, et se passer totalement de revenus salariés.

De plus, le temps est notre principal ennemi : il faut commencer à investir le plus tôt possible et espacer au minimum ses différents achats.

Mais avoir quelques liquidités disponibles et une situation financière la plus solide possible est toujours plus confortable pour se lancer dans un nouveau projet.

J’aurai donc bien attendu encore un an de plus…

Mais voilà, un bon investisseur doit aussi savoir saisir les occasions qui se présentent ! 

Acheter la maison voisine ? 

Je vous avais parlé dans cet article daté d’il y a un peu plus de 2 ans de la maison voisine à ma résidence principale.

mercredi 17 juin 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

mardi 26 août 2014

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

mardi 18 février 2014

Vous louez un bien meublé ? Choisissez le bon mode de promotion...

Aujourd’hui un article invité de Ludovic Matten, du blog passion locatif et également auteur du livre « s’enrichir avec la location saisonnière », celui dans lequel j’ai découvert cette fameuse niche fiscale de la déclaration en BIC réel pour les locations meublées ! J’y reviendrai d’ailleurs dans mon prochain article,  avec la liste des documents que je viens de fournir à mon expert-comptable pour qu’elle prépare mes formulaires de déclaration 2031 et 2033…


Tout dernièrement, un de mes lecteurs m'a contacté, un brin affolé, parce que sa maison, bien que très belle, ne trouvait pas grâce aux yeux des éventuels locataires. Cette dame (parce que c'est une lectrice) m'a envoyé l'annonce qu'elle avait posté sur différents sites. Elle était concise, précise... mais manquait de folie. Lorsque vous vous lancez dans la location saisonnière, ou plus généralement dans la location meublée, vous devez prévoir l'avenir : savoir quels seront les points forts de votre bien, ce qui fera que les locataires potentiels vous choisiront, vous et pas un autre, et savoir comment vous ferez la promotion de votre bien.

Nous passerons rapidement sur le choix de votre bien. Comme tous les professionnels du secteur vous le diront: la règle d'or est 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement. Si vous avez cet emplacement, les locataires viendront forcément à vous. Si vous ne l'avez pas, cet emplacement, il vous faudra trouver le moyen de les attirer. Comment ? En étant plus malin que les autres, en proposant des prestations différentes, en ciblant une clientèle particulière... Les possibilités sont nombreuses, à vous de les trouver.

Après, je ne suis pas magicien. Un bien mal placé, bien qu'attractif à première vue, peut ne pas atteindre sa cible. Dans ce cas, il vaut mieux parfois revendre... et se recentrer sur un autre sujet. C'est par exemple ce qu'a fait Natasha. Natasha est une ancienne locataire, qui est devenue une amie. Elle a tellement apprécié son séjour chez moi (dans un de mes appartements) qu'elle s'est décidée, avec son compagnon, à acheter un bien dans le même village de montagne. "C'est fait, on a acheté", m'a-t-elle un jour annoncé. "Super", ai-je répondu. "Où ça?", ai-je demandé. Sa réponse ne m'a pas rassuré... "Je n'aurais jamais acheté là-bas", ai-je pensé.

jeudi 23 mai 2013

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)


Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.


Les appartements plus grands, F2 ou F3

mercredi 3 avril 2013

Interview de l’auteur du livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière »

J’ai déjà fait référence à plusieurs reprises à cet excellent livre de Ludovic Matten, passé en revue ici, qui m’a permis de comprendre puis de lancer le processus pour payer nettement moins d’impôts sur mes revenus locatifs dans les années à venir !

Voici donc ici une petite interview de Ludovic :


Ludovic, pourquoi as tu écrit ce livre sur la location meublée, saisonnière en particulier, comprenant des astuces pour mieux louer, des interviews d'experts, de nombreux récits de propriétaires et une partie fiscale importante.

"Dans la vie de tous les jours, je suis journaliste. J'aime écrire, raconter de belles histoires, faire partager ces histoires. En début d'année dernière, j'ai créé un blog sur l'immobilier, une de mes passions (passion-locatif). Petit à petit, au fil des semaines, a germé l'idée de coupler ces deux passions : l'écriture et l'immobilier. En tant que journaliste, on a toujours l'objectif, ou le rêve pour certains, d'écrire un bouquin et d'être édité. Je me suis donc attelé à la tâche, souhaitant finaliser un produit de qualité."


Pourquoi ce thème de la location saisonnière ?

vendredi 28 décembre 2012

S’enrichir grâce à l’immobilier : le régime réel en meublé

L’immobilier locatif est l’un des piliers de l’enrichissement. Sans aucun doute, beaucoup l’ont démontré. Mais certains s’en mordent les doigts également, et même si on entend parfois parler d’histoires réussies en matière d’investissement immobilier, on retient surtout les échecs et les récits de problèmes !

Difficultés à louer, loyers impayés, dégradations, impôts…

Et même quand j’évoque avec des amis ou collègues mon studio meublé qui est depuis 3 ans un investissement très rentable, très vite les commentaires sont toujours les mêmes : "oui mais il faut déjà avoir les moyens pour se lancer", "un jour ou l’autre tu vas tomber sur un mauvais payeur", ou encore "rentable ? même après impôts ? "

Beaucoup de personnes pourraient se lancer dans l’immobilier mais n’osent pas ou ne veulent pas s’en donner les moyens. Et je pense qu’ils se coupent une véritable voie pour améliorer leur avenir financier et celui de leur famille…


Je l’ai déjà évoqué, je viens de lire le livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière », clairement le meilleur bouquin que j’ai pu lire l'investissement immobilier !

Pour 2 raisons majeures :

vendredi 6 juillet 2012

Trouver et choisir un locataire avant l'été

Ça fait quelques temps que je n’avais pas parlé de mes dernières expériences de gestion locative de mon studio meublé.

C’est plutôt un bon signe, c’est que tout se passe bien ! Et en effet j’ai connu depuis septembre 2011, 9 mois de location sans soucis.



Le départ de mon précédent locataire

La seule nouvelle que j’ai eu de mon dernier locataire (un étudiant italien en MBA) est intervenue en avril pour me signaler son départ fin mai. (un seul mois de préavis en location meublé).

Je savais qu’il y avait de fortes chances qu’il ne reste pas beaucoup plus longtemps, mais 9 mois c’est déjà pas si mal pour ce type de locataire. (sans risque, bon payeur, mais à durée limitée…)

L’état des lieux de sortie a été sujet à quelques discussions. C’est toujours un moment potentiellement un peu conflictuel, surtout si on n’a pas pris le temps de réaliser un état des lieux d’entrée méticuleux, validé par les 2 parties, le bailleur et le locataire.

jeudi 15 septembre 2011

Comment j’ai testé la location saisonnière de mon studio cet été

Le 3ème locataire de mon studio meublé est parti fin juillet, et j’avais évoqué ici comment la lecture du guide de Cédric Annicette m’avait donner envie de tester dès cette année la location saisonnière sur le mois d’Août, étant assez disponible cette année.


Voici ici le bilan de cette expérience assez lucrative…

Mon appartement, loué meublé, est assez bien équipé, mais quelques éléments supplémentaires étaient à acheter pour pouvoir prétendre offrir un service de location saisonnière, à la semaine ou au week-end, du linge essentiellement, draps, serviettes de toilette…

Mais avant de me lancer dans les dépenses supplémentaires, j’ai d'abord commencé par passer une petite annonce gratuite dans leboncoin, histoire de m’assurer de la demande.


Résultats de ma petite annonce dans leboncoin

J’ai tout d’abord passé en revue la concurrence locale pour fixer un tarif compétitif, 290 € la semaine, 130 € le week end, puis j’ai rédigé mon annonce sans oublier bien sûr d’inclure le maximum de photos possibles tout en essayant de me démarquer avec une petite offre de bienvenue : la bouteille de champagne offerte pour toute réservation à la semaine !
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