mardi 14 janvier 2014

La maison voisine en investissement locatif ?


Je vous en ai parlé il y a quelques mois, j’ai acheté une nouvelle maison. A l’époque j’avais appris que l’une des maisons voisines était occupée par des locataires. Ce que je ne savais pas c’était que cette maison était en vente !

Est-ce une bonne opportunité pour un 2ème investissement immobilier locatif ?

De quoi s’agit t-il exactement ?

On pourrait plutôt parler de maison de ville. Une vielle maison mitoyenne en pierre, entièrement rénovée il y a quelques années,  une surface habitable d’environ 85 m² (100 m² au sol), 4 chambres sur 2 étages, en bord de route, et offrant un petit jardin d’environ 100 m². Une particularité intéressante, chaque chambre dispose de sa propre salle de douche.


Pourquoi cette maison m’intéresserait au-delà du placement locatif ?

Outre l’intérêt en termes d’investissement locatif, cette maison m’intéresserait surtout pour bonifier ma propre résidence principale. Je m’explique. Nos 2 jardins séparés de hauts murs en vielle pierre, sont toutefois un peu imbriqués. Une façon d’optimiser mon propre jardin de 250 m² serait de récupérer en gros la moitié du jardin voisin puis de reclôturer. 

En termes de valeur marchande des 2 biens, on pourrait penser que ça améliorerait un peu celle de ma résidence principale et dégraderait celle du bien locatif.

Il y aurait nécessairement un coût : d’abord pour détruire le mur en pierre et en remonter un dans le même style
Et il faudrait également recadastrer, faire redéfinir les limites des 2 propriétés.  Même si je suis l’unique propriétaire des 2 habitations.

Mais cette optimisation n’a de sens que si l’objectif principal de cet achat, l’investissement locatif, tiens la route.



La visite de la maison à vendre

Etant donné que je connais les locataires actuels, mes voisins, une famille recomposée avec 3 enfants, je leur ai demandé si je pouvais visiter leur habitation, avant de prendre contact avec l’agence en charge de la vente du bien immobilier. J’ai donc pu en apprendre un peu plus...

L’état intérieur est bon, voir même très bon. Enfin si je fais abstraction du petit dégât des eaux qu’ils venaient d’avoir ! En espérant pour eux que leur assurance locataire les couvre et leur rembourse les frais à venir, certains sols parquet sont à refaire…   

La rénovation a été faite avec goût, avec des matériaux et des équipements de qualité. C’est assez petit, pas mal d’escaliers, mais il y a un charme certain. 

Le loyer est actuellement de 900€. Il s’agit d’une location classique, nue. Et les locataires gèrent eux même toutes leurs charges : eau, gaz de ville, EDF

On y est bien dans cette maison, au point que les locataires ont fait une offre d’achat à leur propriétaire.

La maison est à vendre en agence au prix de 198 000€.

Ils ont fait une offre à 175000€ net vendeur… refusée !

C’était il y a plus de 6 mois. Leur offre tiens toujours mais le propriétaire reste inflexible…apparemment pas décidé à faire des concessions. Il voudrait en obtenir au moins 10000€ de plus…


Un investissement immobilier intéressant ?

Des informations qui permettent de faire quelques petits calculs et de juger la pertinence d'un tel investissement : 

Le rendement brut ?

Admettons que j’arrive à obtenir un prix de vente à 175000€ dans quelques mois…

Ca donnerait des frais d’acquisition totaux d’environ 190000€  (avec les frais de notaire et de garantie bancaire).

Pour un loyer de 900€ sur 12 mois, le rendement brut serait alors de 5,68%

Admettons des charges annuelles non récupérables auprès du locataire de l’ordre de 500€ (assurance non habitant et taxe foncière), on arrive alors à un rendement net de 5,42%. La bonne nouvelle c’est que dans le cas d’une maison individuelle, il n’y a pas de charges de syndic.

Mais attention, il nous reste encore la fiscalité !

En location nue, pour un bien acheté à crédit, il faudrait choisir une imposition aux frais réels, de manière à déduire les intérêts d’emprunt.

Pour un emprunt de 175000€ sur 20 ans (je suppose que les frais annexes à l’acquisition, notaire, sont payés par de l’apport personnel), les intérêts d’emprunt s’élèvent à 5500€ la première année (puis diminuent en gros de 200€ par an…)


Quel serait le montant des impôts fonciers ?

Les recettes d’une année pleine de location : 900€ x 12 = 10800€
On retranche les déductions (intérêts d’emprunt, taxe foncière et assurance habitation) : soit 10800€ - 5500€ - 500€ = 4800€
Avec une TMI à 30%, mes impôts fonciers s’élèverait à 4800€ x 30% = 1400€.

Auxquels il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%, soit 4800€ x 15,5% = 744€.

Au final ça fait tout de même 2144€ d’impôts…qui impactent significativement le rendement !

On aurait ainsi un rendement net net, après impôts, de 4,29%.   (10800€ -500€ - 2144€)/190000€)


Autofinancé ou pas ?

Pas vraiment… avec un rendement net net de 4,29%, cet investissement locatif rapporterait par mois seulement 680€.   (4,29% x 190000 / 12)

Alors que dans le même temps, la mensualité d’un crédit sur 20 ans de 175000€ serait de l’ordre de 1050€ !

Il manque donc au minimum 370€ par mois…

Au minimum, puisque bien sûr je ne compte pas ici les frais de rénovation et d’entretien incontournables…surtout pour une maison.


Et en meublé ?

Avec un bail de type meublé, il y a 2 atouts qui pourraient permettre de tendre vers l’autofinancement : un loyer supérieur et une imposition quasi nulle en déclarant en BIC réel (avec amortissement de la valeur du bien immobilier).

Avec un loyer de 1200€ (sur 11 mois), sans impôts sur les recettes sur au moins 10 ans (amortissement + intérêts d’emprunt), on obtient un rendement net de 6,68%...

Ce qui ferait un revenu mensualisé de 1057€ ! On serait alors à l’équilibre, autofinancé, avec un prêt sur 20 ans de 175000€.

Mais la vraie question est la suivante : est-ce que je pense pouvoir trouver facilement des locataires qui seraient prêts à louer cette maison en meublé à 1200€ par mois ?

Je ne crois pas, pas ici dans mon village, ce serait en tout cas un gros pari…et je ne vais pas m’y risquer !


Pour conclure

Il est important de ne pas se laisser distraire par des objectifs secondaires, en l’occurrence, l’optimisation de mon jardin. 

Ça se traduirait inévitablement par un mauvais investissement, et au final beaucoup de dépenses pour un nouvel actif qui ne serait pas rentable.

Je ne vais donc pas donner suite pour le moment, mais je suivre de près l’évolution des choses…peut-être que le propriétaire deviendra plus souple dans quelques mois, ou quelques années, s’il ne trouve pas preneur à son prix ! A 130000€ ou 140000€, l’image serait différente…



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14 commentaires:

ludovic a dit…

Hello. Tu es dans un village mais a combien de temps de Paris ou d'une grande ville, voire d'une universite ? Car avec une douche par chambre, tu pourrais partir sur de la colocation par exemple. Voire du saisonnier. C'est fou le nombre de personnes qui cherchent un bien en urgence, pour deux semaines, un mois, deux mois. Et c'est fou le nombre d'entreprises capables de mettre beaucoup d'argent pour loger ses collaborateurs... :) au-dela de l'intérêt purement financier, tu y gagnerais sans doute a acheter cette maison pour blinder ton "espace vital"... :)

Maxime @ meilleurs-rendements a dit…

Bonjour Olivier,

Merci pour ton article très clair comme à l'accoutumée. Je me pose simplement une question à laquelle je ne trouve pas de réponse sur internet (surement un problème de mots clefs dans ma recherche). Qu'entends-tu par "amortissement" (dans la partie concernant la location meublée). En comptabilité l'amortissement signifie la dépréciation d'un bien, or, une maison prend de la valeur (en fonction de la conjoncture évidemment), du coup je pense que la définition de l'amortissement diffère à propos de ces deux sujets et je ne saisi par cette notion au sein de ton article. Pourrais-tu m'expliquer ?

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Ton article met en lumière plusieurs choses importantes :
Le poids des impôts et donc le fait que même si au début on pense faire une bonne affaire, au final ce n'est pas tout le temps le cas.
Qu'il ne faut pas se laisser dominer par ses envies et garder la tête froide (surtout) quand on investi.

Comme toi, je pense que louer en meublé une maison n'est peut être pas la meilleure option dans la réalité, même si sur le papier le bien s'autofinance.

Peux-être est-il possible de prendre un prêt sur une durée de 25ans et ainsi abaisser les mensualités pour que l'opération te coûte moins chère voir s'autofinance ?

Marc.

Olivier a dit…

@Ludovic, tu as raison, je suis peut-être un peu conservateur sur la probabilité de trouver un locataire en meublé. C’est certainement plus difficile que pour mon studio situé à 10 minute en vélo de la grande école où je trouve mes locataires habituels, mais la demande pourrait exister : c’est à 15 min en voiture de l’école… et à 1 heure de Paris par l’autoroute. Ceci dit ma préférence serait un 2ème bien locatif plus simple à gérer, identique au 1er… Le saisonnier ne serait pas forcément bien vu dans le quartier je pense, déjà que les parisiens qui ont une résidence secondaire ne sont pas toujours les bienvenus ;-) Et pour le jardin, mes enfants aiment bien la cabane qu’il ont fait dans le recoin que je pourrais faire sauter… c’est vraiment pas indispensable pour mon bien être, on est vraiment parfaitement chez soi. A bientôt.

@Maxime, quand je parle d’amortissement, c’est effectivement la dépréciation du bien immobilier, sur 30 ans en général. En location meublée, tes revenus sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et il est possible de les déclarer au réel : comme n’importe quelle entreprise, tu peux alors déduire chaque année, en plus des intérêts d’emprunt, une petite part de la valeur de ton bien qui s’est déprécié. Par exemple 6000€ par an sur 30 ans , pour un bien estimé à 180000€. C’est ce que je suis entrain de faire avec mon studio . rendez-vous chez mon expert-comptable à la fin du mois ! J’ai déjà écrit quelques articles sur le sujet. Bonne journée !


@Marc, il y a peu de banques qui prêtent sur 25 ans pour un investissement locatif. Pas les miennes, Crédit Agricole et Caisse d’Epargne à ma connaissance en tout cas. Si on doit en arriver là, c’est aussi que l’investissement n’est pas très bon…

nicolas a dit…

Bonjour Olivier et encore bravo pour ce nouvel article toujours si enrichissant.
Ton article m'interroge sur 2 points :
1) la proposition à 175000€ dans le cas ou le propriétaire accepterait cette proposition les locataires n'auraient-il pas un droit de préamption ? (je sais que préamption n'est pas le mot juste car il s'applique uniquement pour les collectivités locales, mais le propriétaire n'est-il pas censé proposer le bien aux locataire au prix de la meilleur proposition qu'il accepte avant de pouvoir vendre a autrui ? (peux être que cette disposition s'applique uniquement en fin de bail, je ne suis plus sur et il me semble que ce pourrait être une information interressante à avoir avant même de se lancer dans la négociation.
2) Le nombre de locataire potentiel pour une maison meublée (hors résidence de tourisme ou location saisonnière) n'est-il pas dérisoire ? ce qui ferait un potentiel de locataire minime et donc des difficultés a louer le bien ainsi donc les longues vacances locatives n'emputeraient-elles pas autant si ce n'est plus le rendement ?

Olivier a dit…

@Nicolas, pour répondre à ta première question, je pense qu'en effet à prix identique, le locataire doit être prioritaire...je me suis calé sur leur proposition de prix pour mes estimations de rendement et je vois que même pour ce prix acquisition, ce n'est rentable pour moi. Pour ton 2ème point, c'est difficile à estimer, on est parfois surpris,ça rejoint le commentaire de Ludovic, il pourrait y avoir de la demande...notamment c'est vrai en colocation pour des jeunes, mais ce n'est pas forcément une voie dans laquelle j'ai envie d'aller...bonne soirée!

Thierry a dit…

Salut Olivier,

Ta façon de calculer les l’intérêts d'un investissement est intéressante.
Te serait il possible de nous poster une calculatrice d'évaluation en ligne sur ton blog ?

Didier a dit…

Bonjour,

@Nicolas & Olivier

La priorité des locataires en cas de vente est définie par la loi n° 75-1351 elle s'applique dans le cas d'un congé pour vente.
Dans le cas d'une vente en cours de bail, le locataire n'étant pas tenu à libérer les lieux il n'est donc pas prioritaire (sauf s'il s'agit de la première vente après division ou subdivision)
@Nicolas
Non le terme de préemption ne s'applique pas uniquement aux collectivités locales, par exemple les indivisaires ont également un droit de préemption (article 815-14 du code civil)
Le terme de préemption est donc le bon terme même si la préemption ne s'applique pas s'agissant d'une vente en cours de bail (enfin j'ai supposé qu'il s'agissait d'une vente en cours de bail peut être à tort car il est vrai que l'article ne le précise pas)

@Olivier
Je ne suis pas d'accord avec toi quand tu décrètes qu'il s'agit d'un mauvais investissement parce que le cashflow est négatif.
La caractéristique du cashflow seule ne peut pas préjuger de la qualité d'un investissement.
Comme l'indique Marc on peut avoir un cashflow positif en augmentant la durée du prêt ou au contraire avoir un cashflow négatif en diminuant cette durée. L'investissement lui reste le même seules les conditions du financement changent...
Ainsi avoir un cashflow négatif (à condition que la durée soit courte) peut être extrêmement rentable; en revanche contrairement à ce que l'on peut croire rallonger la durée de prêt est (sauf cas particuliers) une opération très peu rentable si on regarde sur le long terme (il ne faut pas regarder que la modification du casflow mensuel immédiat) et l'immobilier est un investissement à long terme (un casflow de 10 euros sur un pret de 25 ans reste à 10 euros sur 25 ans, un cashflow de -8 euros sur un prêt de 8 ans sera ensuite plus positif que le premier sur les 17 années suivantes ...)

D'après l'article cet investissement propose une rentabilité nette avant impôts de 5.42 % ce n'est pas un mauvais investissement. Beaucoup d'investisseurs qui ne jurent que par le meublé en exhibant la non imposition des revenus locatifs ne font pas autant (car l'amortissement ne représente pas ces 5.42 % !)
Surtout qu'ici tu as a priori des locataires qui sont partis pour rester (j'adore cette formule !) un certain temps donc pas de vacance locative à prévoir dans l'immédiat (ce qui est loin d'être négligeable)

Olivier a dit…

@Thierry, à quel type de calcul fait tu allusion, aux rendements ? Merci

@Didier, oui, dans l’absolue je suis d’accord avec toi. Mais dans le cas présent, on est sur un cashflow négatif (-370€…) sur une durée de prêt déjà longue, voir même très longue, 20 ans ! le rendement net net de 4,29% après impôt (en location nue) n’est en effet pas si mal…bien meilleur que beaucoup d’autres placements, mais 370€ est une somme trop importante que je ne suis pas prêt à mettre tous les mois pour supporter cet investissement. Je ne cherche pas un investissement en cashflow positif, c’est utopique je pense dans le marché actuel, mais -100€ est un ordre de grandeur plus raisonnable. Ce qui va probablement me pousser à chercher dans une petite surface, studio ou petit F2, en meublé. Dupliquer mon 1er investissement…Merci, à bientôt

Thierry a dit…

Oui

Gwen a dit…

N'oublions pas que le bien est entièrement rénové: pas de surprise et de rendement encore un peu plus grignoté. J'y vois aussi la facilité de gestion car voisin... Je comprends bien pourquoi tu t'es posé la question!

InvestMan a dit…

Tu as bien fait de ne pas te lancer dans cette opération, le rendement est trop faible, et en plus dans ton article, tu n'as même pas parlé de potentielle vacance locative, qui pourrait impacter encore plus négativement le rendement.

Achat de maison a dit…

Je trouve votre analyse intéressante. La question valait la peine d'être posée puisque la maison était en vente et qu'elle était mitoyenne à la vôtre. Mais on n'investit pas toujours à tous les coups. Il faut savoir prendre du recul car l'achat d'une maison est un engagement important. Il vaut toujours mieux bien se renseigner d'abord si l'on cherche surtout un deuxième investissement rentable. Qui sait peut être la prochaine fois, ce sera une villa à la mer ou un chalet à la montagne ?

Alain a dit…

As-tu envisager la co-location ? Si tu n'es pas très loin d'une école en voiture, cela peut intéresser 4 jeunes étudiants, avec l'avantage d'avoir en plus une douche par chambre, j'imagine, que louer 300 à 350 euros la chambre n'est pas impossible.
Du coup l'hypothèse de location meublée à 1200 € par mois est envisageable.
Qu'en penses-tu ?

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