vendredi 8 février 2013

Comment déclarer ses revenus locatifs : les différents types d'imposition en location vide et meublée


Plus que quelques mois avant la déclaration de ses impôts, et bien que les choses se soient un peu simplifiées avec les formulaires pré-remplis pour les revenus salariés, déclarer les revenus issus d’un investissement locatif reste souvent un vrai casse-tête.

Je commence à y voir désormais un peu plus clair sur la fiscalité, même si je dois bien reconnaître avoir fait des erreurs au départ

Je vous propose donc ici, en une page, un petit résumé des points qui me paraissent essentiels:

  • Les 2 catégories selon son type de bail, vide ou meublé.
  • Puis les choix à faire : « micro » (foncier ou BIC) avec abattement, ou imposition au réel.


Vous pouvez également télécharger le document au format .pdf. en cliquant ici (clic droit, enregistrez la cible sous…)


Mieux vaut avoir déjà ces grandes lignes en tête avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier.

Une part importante de la rentabilité dépendra de ce choix de fiscalité.


N’hésitez pas à me signaler une erreur ou un détail essentiel oublié, je mettrai à jour !

17 commentaires:

Anonyme a dit…

bonjour,
merci pour ces articles toujours très intérressants.
Petite question: en réel, est-ce que les fournitures (peinture, plinthes...) utilisées pour la rénovation sont aussi déductibles ? ou est-ce uniquement les factures des artisans ayant éffectués la rénovation ?
merci, Guill

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Merci pour cet article

Que penses tu d'investir sur une SCPI de rendement avec les avantages fiscaux ?

Ludovic

Pierre-Antoine a dit…

Bonjour Olivier,

C'est très clair mais je me demande pourquoi les gens n'utilisent pas plus le régime BIC réel?

Si je comprends bien, dans la majorité des cas, après déduction des amortissements il n'y a aucun impôt à payer?

Penses-tu que c'est parce que ce régime n'est pas assez connu ou qu'il implique un expert-comptable que l'on n'en entend peu parler?

Les rentabilités nettes s'envolent avec ce régime!

Merci d'avance pour tes réponses!

Pierre-Antoine

Olivier a dit…

@Guill, Oui, en réel, il faut que ce soit justifié avec des factures, j’avais fourni une copie des devis lorsque j’ai déduis les travaux de rénovation. A bientôt

@Pierre-Antoine, oui, c’est vraiment une niche fiscale, mais en effet, un c’est peu connu (mais des livres comme celui de Ludovic Matten continuent à faire connaitre ce régime…), et deux, ça demande un certain effort (expert-comptable, etc…), donc au final encore peu exploité.


Anonyme a dit…

Bonjour,
est ce que les services d'un expert comptable sont déductibles ? D'ailleurs combien ça coûte ?
Merci, David.

Karedas a dit…

"Plus que quelques mois avant la déclaration de ses impôts"

Un petit détail pour certains, mais qui m'exaspère au plus haut point, et mérite d'être souligné sur un blog spécialisé dans l'argent.
On ne déclare pas ses impôts, on déclare ses revenus, à partir desquels sera calculé l'impôt.

Olivier a dit…

@David, oui les honoraires sont déductibles à condition d'adhérer aussi à un Centre de Gestion Agrée (frais également déductibles). Mon expert comptable me fature la déclararation BIC réel 200€ HT (+ autant pour le CGA en gros). Bonne journée !

@Karedas, merci de cette précision, un abus de language, c'est vrai ;-) !

Viager a dit…

Merci pour cet article!
Il permet en quelque sorte de choisir dans quel type d'investissement locatif se lancer: vide et meublé!

Didier a dit…

Joli document qui pourra servir de mémo. Mon coté chieur euh perfectionniste trouve quelques petits points à critiquer :

-> il faudrait indiquer qu'au delà d'un certain seuil on n'a plus le choix entre le micro et le réel et que le réel est alors obligatoire

-> au lieu de dire que le LMNP au réel requiert un expert comptable il serait préférable de dire que le déclarant à tout intérêt à faire appel à un expert comptable et au CGA.
En effet l'amortissement est de l'amortissement linéaire ce n'est pas très compliqué et il n'est pas interdit de faire toi même ta comptabilité.
MAIS si tu fais toi-même ta comptabilité l'éventuel bénéfice sera majoré de 25 % pour le calcul de l'imposition (et il n'est pas impossible que les services fiscaux vérifient plus attentivement ta déclaration que si elle est faite par un expert comptable).
De plus concernant la déductibilité de ces frais il est intéressant de préciser que dans la majorité (si on considère qu'on s'adresse ici à des particuliers dont les recettes sont inférieures aux limites) des cas il s'agit bien d'une réduction d'impôt et pas de revenus (contrairement au déficit foncier cf mon 3e point)

-> et last but not least "le déficit foncier est retranché de l’impôt sur le revenu " Pas du tout ! Le déficit est déductible du revenu global (et pas de l'impôt c'est très différent la véritable déduction sera fonction de ton taux d'imposition) et cela seulement dans une certaine limite (actuellement 10700) et seulement pour la part ne résultant pas des intérêts d'emprunts (et du report du déficit des années antérieures)
Certes dans la majorité des cas cette nuance n'aura que peu d'impact (car la part non imputable est déduite en premier) mais dans certains cas (par exemple une grosse vacance locative) il faudra quand même en tenir compte (accessoirement cela se traduit par mettre les bonnes sommes dans les bonnes cases de ta déclaration)

Olivier a dit…

@Didier, oui merci pour ces précisions, notamment le dernier point, j'ai fait un raccourci un peu rapide! Je mettrai à jour. A bientôt

Clarisse a dit…

Merci pour cet article intéressant qui démontre à suffisance le bien fondé d'avoir un conseil fiscal pour ses déclarations.

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je ne comprend pas pourquoi tu utilise toujours les intérêt d'emprunts en 2013 alors qu'ils ne sont plus accessibles pour des biens acheter aujourd'hui.

merci de ta réponse

Olivier a dit…

@Anonyme, pour un investissement locatif, tu peux toujours déduire les intérêts d'emprunt, peut-être que tu fais allusion à cette période où il a aussi été possible de les déduire pour l'achat de sa résidence principale. bonne journée

Anonyme a dit…

Très bon article Olivier mais ton explication est valable seulement si tu es propriétaire du bien en ton nom propre mais qu'en est-il si l'appartement a été acheté avec une SCI familiale ? Peut-on aussi faire du meublé et être LMNP en micro BIC ou BIC réel si le bien est géré par le biais d'une SCI ?

Anonyme a dit…

Il me semble que les amortissements déduits pendant la période de location du bien vont être pris en compte dans le calcul de la plus-value au moment de sa vente. Ainsi, si le bien a été acheté 100, qu'on a amorti 40, au moment de la vente le coût d'acquisition sera considéré à 60 (100-40). Si la vente se fait au prix de 125, la plus-value sera donc de 65 (125-60) et non pas de 20 (120-100).

Guillaume a dit…

Bonjour Olivier,
Ta réponse à Anonyme me laisse un peu dubitatif :

"@Guill, Oui, en réel, il faut que ce soit justifié avec des factures, j’avais fourni une copie des devis lorsque j’ai déduis les travaux de rénovation. A bientôt"

Tu peux bien entendu déduire au réel tes achats de matériaux sur facture si tu fais les travaux toi-même (ta propre main d’œuvre n'est pas déductible) mais en aucun cas des devis suffisent à justifier au fisc une dépense !

Manu a dit…

Merci pour ces commentaires qui m'ont beaucoup aidé,
une question j'ai un numéro de sirét pour un studio qui est en location LMNP si tu achète un second studio faut-il un nouveau numéro de siret, et refaire une nouvelle déclaration au fisc ? merci d'une réponse.

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