vendredi 28 décembre 2012

S’enrichir grâce à l’immobilier : le régime réel en meublé

L’immobilier locatif est l’un des piliers de l’enrichissement. Sans aucun doute, beaucoup l’ont démontré. Mais certains s’en mordent les doigts également, et même si on entend parfois parler d’histoires réussies en matière d’investissement immobilier, on retient surtout les échecs et les récits de problèmes !

Difficultés à louer, loyers impayés, dégradations, impôts…

Et même quand j’évoque avec des amis ou collègues mon studio meublé qui est depuis 3 ans un investissement très rentable, très vite les commentaires sont toujours les mêmes : "oui mais il faut déjà avoir les moyens pour se lancer", "un jour ou l’autre tu vas tomber sur un mauvais payeur", ou encore "rentable ? même après impôts ? "

Beaucoup de personnes pourraient se lancer dans l’immobilier mais n’osent pas ou ne veulent pas s’en donner les moyens. Et je pense qu’ils se coupent une véritable voie pour améliorer leur avenir financier et celui de leur famille…


Je l’ai déjà évoqué, je viens de lire le livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière », clairement le meilleur bouquin que j’ai pu lire l'investissement immobilier !

Pour 2 raisons majeures :

1 _ La partie dédiée au récit de cas réels, 10 belles histoires immobilières ! enfin des récits positifs !

C’est tellement motivant et rassurant de lire tous ces témoignages de ceux qui non seulement gagnent vraiment de l’argent avec leur bien, mais aussi prennent plaisir à faire vivre cet investissement, qui se transforme souvent en passion…

Investir dans l’immobilier n’a en effet rien à voir avec l’achat d’actifs financiers, c’est tangible, de la pierre et du contact humain ! et vous avez pleinement les rênes.


2 _ La partie sur la fiscalité des meublées : exactement ce que je recherchais depuis longtemps. Comment éviter en toute légalité de payer des impôts (et les prélèvements sociaux qui suivent) sur les recettes de son investissement locatif ! Comment faire en sorte que le rendement net de son bien ne s’effondre pas de 6,25% à 4,06% après impôts comme dans l’étude de cas de cet article !

Je vais y revenir un peu plus loin…




L’objectif de ce livre

Comment se lancer dans l’immobilier locatif meublé, notamment saisonnier, et surtout comment en faire un investissement très rentable, grâce en particulier à un mode d'imposition optimisé.

Il a été écrit par Ludovic Matten, qui s’est bâti sa propre expérience au travers de 3 appartements loués meublés, et qui a appris comment éviter d’alourdir ses impôts avec ses nouveaux revenus locatifs.

Ludovic tient le blog passion locatif, et est également journaliste dans la presse régionale.

Donc, évidemment, étant donné son métier, c’est très bien écrit, parfaitement mis en page, très pro. Regardez l’extrait un peu plus bas pour vous donner une idée !

Actuellement disponible au format numérique, le livre sera prochainement publié au format papier.

150 pages qui synthétisent un vrai travail de recherche, de discussions, d’interviews. C’est très réussi, on tire réellement profit de l’expérience des autres investisseurs.



La location saisonnière mais plus généralement la location meublée

Une partie de ce livre est avant tout focalisée sur cette niche très rentable qu’est la location saisonnière, à la nuit ou à la semaine.

Et ce que je trouve très intéressant, ce sont les témoignages d’investissements de ce type dans des coins qui n’ont rien de touristique ! ni la mer, ni la montagne…de vraies sources d’inspiration !


Lisez plutôt cet extrait :




Mais tous ceux qui aspirent à se lancer dans l’immobilier y trouveront leur bonheur, en particulier tous ceux qui pensent à la location meublée, en raison des informations uniques que l’on peut y trouver sur la fiscalité des meublés.


Le message principal qui ressort de la lecture de ce livre est que l’immobilier n’est pas réservé à une minorité, déjà un peu plus riche que les autres au départ. Qu’au contraire, c’est une vraie solution pour beaucoup pour se constituer un patrimoine et vivre mieux, sous réserve d’une part de le vouloir et d’autre part de savoir comment s’y prendre !


Le livre est réaliste, ne cache pas les difficultés d’un tel investissement. Je ne crois pas à l’enrichissement passif et pour le coup, l’auteur insiste régulièrement sur le travail nécessaire au succès de son projet: la préparation, la définition d’objectifs clairs, mettre tous les atouts de son coté en prenant soin des détails, comme un véritable entrepreneur.

Parmi les erreurs à ne pas commettre évoquées, on retrouve bien sûr l’achat coup de cœur, sur un coup de tête lors de vacances à la mer ou à la montage …

Ca m'a fait sourire en lisant ça, c’est arrivé à mes cousins, qui commencent à se rendre compte de l’erreur qu’il ont fait l’année dernière en achetant sur Sète un appartement…lors de leurs vacances d’été, le prix d’achat n’est qu’un des éléments à prendre en compte, il ne faut surtout pas oublier les charges !



Ne pas payer d’impôts sur son meublée !

La partie 8 du livre sur le choix du régime réel pour créer du déficit foncier et ainsi ne pas avoir d’impôts à payer sur ses recettes locatives est un vrai must !

C’est le seul bouquin ou site dans lequel j’ai pu lire de manière aussi précise et détaillée comment déclarer pour ne payer d’impôts foncier et quelle démarche suivre !

Avec des tableaux comparatifs des différents modes d’imposition, avec étude de cas chiffrés. En particulier pour le meublé, le micro-bic et son abattement de 50% par rapport au régime réel bic et sa possibilité d’amortissement du logement et des meubles.


J’ai commencé à lire ce livre au moment où je débutais ma recherche d’un expert-comptable pour d’une part estimer l’amortissement de mon studio et d’autre part m’aider à remplir enfin correctement mon formulaire de déclaration 2031…

Finalement, ce n’est pas si simple de trouver un comptable qui connaisse véritablement la fiscalité du meublé, ce n’est pas leur gagne-pain quotidien et les 3 premiers contacts téléphoniques que j’ai eu n’ont pas été concluants.

Les conseils donnés par Ludovic m’ont permis de mieux orienter mes questions, notamment concernant l’adhésion à un centre de Gestion Agréé pour bénéficier d’avantages fiscaux…

Ca va me demander encore un peu de recherche, mais au moins je sais enfin exactement ce que je recherche ! à suivre…



Pour plus de détail sur le contenu du livre, ci-dessous le sommaire détaillé :







Sur le même thème :

21 commentaires:

Alexandre de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Attention avec la location saisonnière hors des zones touristiques (mer, montagne)!
Avant de la pratiquer, il faut souvent l'autorisation de la copropriété.
Les gens n'apprécient guère les va-et-vient incessants près de leur logement.

Alexandre

David a dit…

Bonjour Olivier
j'espère que tu as passé un bon réveillon?!...
Ta boule de cristal magique nous donne encore raison.
Inutile de te confirmer que je suis en accord complet avec ta vision du marché.
C'est bien à cette période qu'il est possible de faire de bonnes affaires.
Si tu le permet je laisse 2 liens qui va dans ton sens.
le premier parle de mon passage dans l'émission envoyé spécial ou je négocie dans ma vie de tous les jours:
- http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/amusez-vous-a-negocier-et-augmenter-vos-gains-grace-a-l-immobilier/
le second dévoile un projet d'achat-revente en achetant ma résidence principale avec à la clé la possibilité d'une plus-value de plus de 30 000€. L'opération devrait se réaliser en 18 mois:
- http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/mise-a-jour-comment-s-enrichir-de-30-000-euro-avec-un-salaire-moyen/

C'est le moment d'être à l'affut et de réaliser des petites plus value ou augmenter sa rentabilité locative!!!
@+

Phala a dit…

Salut Olivier,

Merci pour ce super cadeau.
Je ne l'ai pas encore lu mais je pense sincerement que la location saisonniere est un moyen soit de rembourser rapidement sont hypotheque soit d'augmenter son cash flow.

Je viens d'acquerir une maison ici a Toronto que j'habite, originalement 3 chambres a coucher que j'ai transforme en 4.
2 chambres sont en location regulieres, les 2 autres sont en saisonnieres.

Pour ce mois de decembre (1er mois que j'y suis), mon cash flow est reste le meme que quand j'etais locataire.
Pour Janvier, je n'aurai aucune depense de ma part.

Avec un debut comme celui ci, j'ai peut etre besoin de ton aide et celle des lecteurs.
Dois je utiliser mon profit degage pour remboursr plus vite mon hypotheque ou construire un capital pour continuer avec un 2eme investissement?

D'ailleurs pour ceux qui recherchent une place a lager sur Toronto, faites moi signe.

Meilleurs voeux a tous et bonne annee 2013.

Je telecharge le livre et le lis cet apres midi.
@+
Phala

Anonyme a dit…

L'immobilier n'est plus aujourd'hui un moyen pour faire fortune. Que voulez-vous faire avec une rentabilité inférieure à 15% ? Certes, on peut consolider son patrimoine avec l'immobilier mais pour ce qui est de l'augmenter mieux vaut se tourner vers d'autres moyens.

Guillaume 37 a dit…

Je ne suis pas sûr qu'on parle de faire fortune, mais plutôt réellement de s'enrichir. Et tout dépend de ce qu'on entend par s'enrichir... Pour moi, sans avoir de moyens pour se lancer, je reste persuadé que l'immobilier locatif reste le meilleur moyen pour se créer un patrimoine et s'enrichir. Je me suis lancé l'année dernière avec une petite maison louée et autofinancée et je compte bien renouveler l'expérience en 2013. Mais après ton article, l'immobilier saisonnier me séduit aussi. A étudier pour un prochain projet.

Jerome (investir-en-bourse.biz) a dit…

Certes le créneau est porteur même en temps de crise mais les gens ne font rien parce qu'ils s'imaginent tout d'abord entrain de tout perdre pas le contraire; ce qui est regrettable.

Fabrice a dit…

Bonjour,

Personnellement je suis plus porté vers la création d'entrise physique aussi mais même de gros groups comme Mac Donald se considère plus comme faisant fortune en tant qu'agent immobilier (avec toute leurs succursales achetées) plutôt que dans la vente de produits alimentaires.

Je pense d'ailleurs dans un avenir proche commencer à en faire depuis l'Asie ou je vis depuis plisuerus années.

Merci pour ton article.

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Merci pour cet article très intéressant. Cependant ne considères tu pas que cela est plus risque de faire de l'immobilier locatif que de l'assurance vie sur multisupport ?

Je suis intéressé par ton point de vue

Ludovic

Ludovic a dit…

Bonjour
Pour faire de l'AV, il faut evidemment un capital initial. Pas pour faire du locatif. Quant a la rentabilite, trouve-moi une AV qui t'offre unme rentabilite nette-nette de plus de 7%...

Priximmo a dit…

Merci pour tous les éléments. En fait mon avis est que s'enrichir vraiment avec l'immo va devenir très dur dans les 10 à 15 prochaines années. Pour 2013 je parierai plutôt pour une bonne hausse de la bourse.

Didier a dit…

"
La partie 8 du livre sur le choix du régime réel pour créer du définit foncier
"
et
"
j’ai pu lire de manière aussi précise et détaillée comment déclarer pour ne payer d’impôts foncier et quelle démarche suivre !
"

Je ne sais pas si tu as mal interprété ce que tu as lu ou si le livre (que je n'ai pas lu) n'est pas expicite mais en louant meublé tu n'as pas de revenus fonciers mais des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux) tu ne produis donc pas du déficit meublé.
Imaginons que tu fasses à la fois de la location nue et à la fois du meublé tu auras des revenus fonciers (de la location nue) et des revenus BIC (de la location meublée).
Si tu produis du déficit par ton activité de loueur meublé il ne viendra pas en déduction de tes revenus fonciers (sauf dans le cadre du LMP mais les conditions pour etre éligibe au LMP font que cela ne s'adresse pas à l'investisseur lambda) en tout cas plus depuis 2009. D'ailleurs l'investisseur malin en LMNP ne produit pas de déficit il "se contente" de ramener son BIC à zéro ce qui ne lui occassionne pas d'impot supplémentaire (mais ne réduit pas non plus son impot habituel) ce qui n'est déjà pas si mal comme aurait pu le dire un ex-président c'est gagner plus sans payer plus
A titre de comparaison le déficit foncier (celui que tu peux produire par tes activités de loueur nu) est lui imputable sur tes revenus globaux (pour la part ne provenant pas des intérets d'emprunts et dans la limite de 10700 €) ce qui pourtant à long terme n'est pas forcément plus intéressant.
Cette petite précision juridique mise à part (cela peut te paraitre un peu tatillon mais c'est important lors de ta déclaration de revenus il audra mettre les bons montants dans les bonnes cases et entretenir une confusion entre foncier et bic est le meileur moyen de te planter) le LMNP en réel est en effet interessant par le principe de l'amortissement. En revanche sa (relative) complexité fait que l'investisseur lamba (celui qui trouve déjà que remplir sa déclaration est un casse tête) aura tout intéret à recourir à un expert

ludovic a dit…

Ne t'inquiete pas, le livre est suffisamment explicite. Le souci, c'est que les gens font tres souvent l'amalgame entre deficit foncier et deficit meuble. Olivier a fait cet amalgame alors qu'il a tres bien compris la gymnastique fiscale. C'est le principal...

Roger a dit…

C'est bien dommage car le taux est actuellement au plus bas, historiquement non mais c'est probablement le meilleur moment pour acheter.

Olivier a dit…

@Didier, merci pour tes précisions, on parle bel et bien dans ce livre de revenus BIC, issues de location meublée. J'ai employé le terme "revenus fonciers" dans le cadre de cet article de manière à être un peu plus générique, ne pas être trop technique...idem pour le "déficit foncier", mais en effet avec du meublé, pas de déduction possible sur ses revenus salariés, on est bien d'accord. Bonne journée !

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Merci pour ta réponse sur l'AV multisupport

Connais tu le produit d'altaprofits Titres@vie ?

Intéressant car permet d'acheter des actions en direct

Ludovic

thibault a dit…

Personnellement, parmi mes bonnes résolutions de l'année 2013, j'ai décidé de me mettre sérieusement au trading. J'ai choisit la plateforme Etoro qui permet notamment de copier les meilleurs traders. On verra sur le "long terme"...
Si je peux me permettre mon lien de parrainage de la plateforme Etoro : http://www.etoro.com/refferal.aspx?RAF=2414067&SubAffiliateID=Mail&LanguageID=1

Bonne année 2013 et à votre succès !

Jerome a dit…

Bonjour Olivier, Bonjour à tous

En effet la location saisonnière est une excellente source de profit.
Je reviens juste sur ce qui est dit dans l'article à propos des excuses de son entourage pour ne rien faire.
C'est en effet un frein majeur pour ceux qui veulent se lancer. Sans vouloir me faire de la pub (Quoi que!) c'est le sujet du guide gratuit de mon nouveau blog : http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr
Lorsque tu écris Olivier "Beaucoup de personnes pourraient se lancer dans l’immobilier mais n’osent pas"; c'est exactement le début de l'un de mes premiers articles.
Disons que c'est la chance de ce début d'année qui nous fais nous croiser sur ces bonnes paroles.
Bonne et heureuse année à toi et à tous les fidèles de ce blog.

A bientôt

Anewg a dit…

Bonjour à tous et meilleurs voeux!
Pour avoir lu l'excellent livre de Ludovic, j'aimerai ajouter une précision: l'enrichissement par l'immobilier n'est pas magique, le livre l'explicite très bien. Il y a énormément de temps passé à "travailler" alors qu'un achat de titre à dividende se débrouille presque tout seul. Comme le dit un bel Anonyme, on ne fait plus fortune... mais être multi-propriétaire à l'age de la retraite est mieux que... de ne pas l'être!

options binaire a dit…

Investir dans la pierre c'est toujours avere un bon moyen pour au moins garder la valeur de son patrimoine. Les taux sont bas a l'heure actuelle, c'est le moment d'en profiter !

Didier a dit…

"
J'ai employé le terme "revenus fonciers" dans le cadre de cet article de manière à être un peu plus générique, ne pas être trop technique
"

Au risque de paraître tatillon ou pointilleux (je préfère perfectionniste ça permet de positiver alors que c'est sensibement la même chose ;) ) nommer revenus fonciers des revenus BIC se n'est pas généraliser c'est commettre une erreur.
Un peu comme si pour ne pas dire chat on dirait chien. Non chien n'est pas un terme générique pour ne pas employer le terme technique chat.
Il faut appeler un chat un chat (oui je voulais en arriver là) car l'investissement immobilier est 80 % de droit.
Il faut bien comprendre une chose l'intéret premier du LMNP c'est de profiter de l'amortissement. Et l'amortissement trouve sa justification par le IC du BIC. Quand une entreprise achete une machine outil elle ne peut supporter son coût sur un seul exercice, l'amortissement a donc été inventé pour répercuter le coût tout au long de la duree (comptable) de vie de la machine. Ce qui explique les durées différentes d'amortissement (le mobilier se déprécie plus vite que les murs par exemple)
Le report des réserves d'amortissements explique que le type d'amortissement le plus simple (ie linéaire) ait été choisi. Bref tout s'explique quand on cherche à comprendre le pourquoi du comment ce qui n'est pas possible quand on fait appel à des généralisations ou raccourcis...

La vulgarisation est un art difficile il faut rendre des concepts complexes de façon simple mais pas simpliste !
Bon courage et bonne continuation !

Facekicker a dit…

Bonjour à tous, si vous voulez faire fortune, essayez l’investissement boursier ! Visiter le site de Maurice de Gagner-argent.org ! C’est accessible au débutant puisque vous y trouverez une formation gratuite, qui vous expliquera comment faire, et vous permettra de savoir les bons sites à miser, et ceux à éviter !

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